こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
- 相続した人、させる人などが狙い？「原野商法」での二次被害が急増しています
- 大きな荷物が入らない！宅配ボックスへの「不満」も掘り出したアンケート
- 「リノベーション・オブ・ザ・イヤー２０１７」が昨年末に発表されています
- 「インスタ映えするか？」も、今後は物件選びの要素になってくる・・・!?
- 「老後の安心」は、未婚女性に家を買わせる大きな要素？ 生命保険会社のアンケート
- 独身サラリーマンの皆さんは築古に寛大。４割が「築３０年以上でも幸せに暮らせる」！
- 現代版「検地」を実施・・・？ 所有者不明土地問題研究会が最終とりまとめ
- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
スマートフォンで不動産物件検索・・・２０代では５割を超えました！
2013年12月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「不動産物件検索はスマートフォンで」
そんな人々の数が急増！
２０代では５割を超えた・・・との報告を
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）が、
先月公表しています。
内容の一部をご紹介いたしましょう。
調査対象は不動産情報サイトでの物件検索経験者。
有効回答者数１５２３人。
さまざまな調査項目の中、
「何を使って（不動産物件を）調べましたか」
と、皆さんにお尋ねしたところ、
２０代以下では、こんな結果が示されています。
ＰＣ・・・８４．５％
スマートフォン・・・５４．１％
ちなみに昨年の調査では、
同じく２０代以下・・・
ＰＣ・・・９１．９％
スマートフォン・・・２６．６％
つまり、ＰＣはじわじわと減。
一方で、スマートフォンは１年で倍増です。
ちなみに、同じ質問に対する３０代の回答は、
ＰＣ・・・９２．１％ スマートフォン・・・３５．２％
４０代では
ＰＣ・・・９４．６％ スマートフォン・・・１６．４％
５０代以上では
ＰＣ・・・９６．７％ スマートフォン・・・７．９％
我々が日常、街などで目にするその風景のとおり、
若い層ほど、「スマホ」を使いこなしていることがよくわかります。
なお、以上の数値については、
賃貸物件を検索する場合も、
売買物件を検索する場合も、
いずれも各年代別のくくりにひとまとめにされてしまっているのが、
隔靴掻痒です。
しかし、当然のことながら、
若い２０代においてはそのかなりの割合が、
３０代においても少なくない数が、
検索対象とする不動産物件として、
売買ではなく、賃貸を選択していることでしょう。
となると・・・
年々精度が増しているとはいえ、
ＰＣ（パーソナルコンピュータ）に比べれば圧倒的に小さな、
あのスマートフォンの画面で、
皆さんの物件の写真や概要がどのように表示されているのか、
魅力的な画面となっているのか・・・？
もはや確認は怠れません。
もちろん、
こうした状況を受け、
仲介会社や管理会社も、その多くが、
工夫や努力を重ねてはいる筈。
ですが、
賃貸経営におけるあらゆる場面でいえることではありますが、
「誰かに丸投げ」は、絶対に禁物。
スマホを持たないオーナーさんにとっては、
やや億劫なことかもしれませんが、
とりわけ、学生・単身者用など、
若年層向けの物件の経営をされているオーナーさんの場合、
彼ら「お客様」の見る世界と同じ世界を
いつでも見られるようにしておくこと・・・
重要な検討課題でしょう。
以上の調査結果が含まれた、
「不動産情報サイト利用者意識アンケート 調査結果」は →こちら。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）のサイトは
なお、本報告にはご紹介したテーマ以外にも、
数多くの興味深い調査結果が網羅されています。
ぜひご覧になってみてください。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
近所で家を壊している・・・次に建ち上がるのは賃貸・手ごわいライバルかも
2013年11月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
少し前の９月に公表されたものですが、
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」
と、題された報告書。
こちらをちょっとひもといてみたいと思います。
公表したのは国土交通省。
「住宅着工統計のうち、除却を伴う新設住宅着工戸数について
集計・整理することにより、再建築の状況を把握することを目的とする」
とのこと。
なお、ここでの「除却」とは、古い建物を壊して撤去すること。
再建築とは、文字どおり、
その敷地内で、再び新たな建物を建てること。
平成２４年度において、
日本全国で行なわれた住宅の再建築について、
その概要を把握するものとなっています。
早速、
賃貸住宅でのその様子がどんな具合になっているか、
中身を覗いてみましょう。
まず、除却戸数。
「貸家」のところを見ると、その数、１万８６０２戸。
再建築ののち、
これらがどう生まれ変わっているのかを見ると・・・
持家・・・５３０戸
給与住宅（社宅など）・・・３６１戸
分譲住宅・・・３２３７戸
そして、
ふたたび「貸家」へ・・・２万０５４７戸
ご覧のとおり、
貸家＝賃貸住宅が建て替え目的で壊された場合、
当然ながら、
そのすべてが賃貸住宅として再生されるわけではありません。
ですが、注目してください。
再び賃貸住宅が建ち上がった分について、
これを戸数で数えると・・・２万０５４７戸。
元は１万８６０２戸のうちの何割かだったものが、約２万戸に。
単純計算で、ざっと１．１倍。
つまり、ここでは見かけ上、
アパートやマンションは、その「建物」が壊されることによって
量を減らしたようでも、
実質は違います。
貸し出される物件の数を戸数で見れば・・・
若干ですが「増えている」と、いうことになるわけです。
その理由は・・・？
当然ながら思い浮かぶのは、
建物の大型化。
古い賃貸住宅が壊されたのち、そこに再び建った賃貸住宅の多くが、
前のものよりも規模を大きくしたことによるものでしょう。
続けて、
「持家」の状況を見てみましょう。
平成２４年度における、
持家の再建築のための除却戸数は５万３０８８戸。
建て替え後のその姿は・・・
持家・・・４万７１６７戸
給与住宅・・・２１６戸
分譲住宅・・・３０２６戸
そして、
「貸家」は・・・１万８３６６戸
なお、賃貸住宅と違って、
持家は、
除却前も再建築後も、「１敷地に１戸」が、割合としては多いはず。
敷地の分割がなされた場合でも、
１戸がたとえば１０戸や２０戸にまでもなってしまうというのは、
まずまずレアケース。
そこを踏まえつつ、上の数字を眺めると、
持家が再建築を目的に壊された場合、
そこに賃貸住宅が生まれる例は、
割合としてさほど高そうだとはいえないものの・・・
注目すべきはやはり、
それがひとたび実現するや、どっとその地域に供給されてくる
物件戸数（＝部屋数）。
すなわち上記のデータは、
・もともと賃貸物件が０戸だった、全国の住宅用の敷地の一部、
・そこに１年間で、
・新たに賃貸物件約１万８千戸が生まれた
ことを端的には示しているわけです。
ここでもちろん、
賃貸住宅オーナーさんならば、
その情景を実際の「絵」として、
すぐに思い浮かべることができるでしょう。
「うちの物件のすぐご近所の大きなお屋敷、解体工事が始まったな・・・。
次は土地を分割して分譲・・・え、賃貸に！」
そんな、
周辺のオーナーさんにとっては、
風雲急を告げられそうな風景の中から誕生した物件数が、
全国で約１．８万戸・・・
と、いうことになるわけです。
なお、注意しておきたいこと。
冒頭に繰り返しますが、
この報告にいう再建築とは、
あくまで「除却を伴う新設住宅の着工」をいいます。
「伴う」、とされているところがポイント。
国土交通省の説明によると、
「住宅の除却後であっても、『すぐ』には着工されなかった場合」
は該当しない、とのことなのです。
さらには、住宅を壊したのではなく、
「事務所・工場等の建築物を除却して新設された住宅」も、
この報告における、
再建築された住宅には該当しないとのこと。
ということは・・・
たとえば建物が壊されたあと、一旦敷地が更地となり、
それが土地取引の対象とされてのち、新たな建物が建った、等々、
私達が普段思い浮かべるところの「建て替え」の一部、
あるいは多くが、
ここでは数に拾い上げられていないものと思われます。
そのため、
以上に紹介した数字は、いずれも「現実」の何割か。
もしくは一部分・・・？
そのことを踏まえつつ、眺めてみることが必要です。
とはいえ、以上をひもときながら、
あらためて考えさせられざるをえないこと、
それは、
賃貸住宅経営は、近隣の競合との関係において、
あたりまえのことではありますが、
「いきなりの環境変化につねに見舞われやすい事業である」
・・・と、いうことです。
いま大成功している新築オーナーさんも、
その成功の理由が、
「周囲にライバルとなる新しい物件が無い」
「戸建てが多く、賃貸住宅が少ない」
と、いったもののみによる場合、
その足元は、
実のところ、大いに不安定。
突然のライバル登場によって、
容易にくつがえされてしまいやすいものであるということ、
決して忘れるべきではないでしょう。
入居者ニーズをつねに勉強、しっかりと把握。
ハード面、ソフト面の両面において、「物件力」を磨き続けること。
これらは、
埋まらない空室にお悩みのオーナーさんだけが背負うべき
課題ではありません。
国土交通省報道発表資料
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」は、
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●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸オーナーさんも心に留めて！土砂災害は東京都心でも起こりえます
2013年11月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月の半ば、関東の東の海上を通過、
各地に水害などをもたらした台風２６号。
とりわけ、２４時間雨量がなんと８２４ｍｍに達した伊豆大島では、
山が崩れて大量の土砂が町を襲い、
家が住人ごと押し潰されたり、流されたりするなど、
甚大な被害が及ぶこととなりました。
そのすさまじい状況・・・
テレビの映像を観ながら、
二年前の東日本大震災による津波に襲われた町々の様子を
思い出された方も、少なくなかったように思われます。
亡くなった大勢の皆さんのご冥福を心から祈らずにはいられません。
さて、
このように、台風あるいは梅雨、秋雨前線の活発化など、
記録的な大雨が降るたびに、
各地から発生のニュースが伝えられる土砂災害。
アスファルトとコンクリートにかこまれた大都市部、
とりわけ東京都心などでは、
何となく無縁なもののようにも感じられがちですが、
実は、そう安心しきってよいものではありません。
なぜなら、
ご存知の方も多いはず。
たとえば東京は、
意外にも土地に急な傾斜や起伏の多い「坂の街」。
ゆえに、
崖などの傾斜地であって、
これが豪雨や地震などによって崩壊した場合、
多くの人々に被害の及ぶことが予想される
「急傾斜地崩壊危険箇所」・・・
実は、
東京２３区内だけでも、１００や２００では済みません。
なんと、「５９２ヶ所」も存在しています。
では、都心のどんなところに
そんな場所が・・・？
それをひと目で把握できる便利なページが、
国土交通省のウェブサイトに置かれています。
まずはどうぞ、
ご覧になってみてください。→ こちら
上記をひらくと、緑の日本地図が画面に現れるはずです。
地図は二種類あって、上に掲げられているものが
全国の「土砂災害危険箇所」。
さらに下が、「土砂災害警戒区域」を検索できるものと
なっています。
早速、試しに、
土砂災害危険箇所（上段の地図）の東京都の部分を
クリックしてみましょう。
すると、
「＜東京都 土砂災害危険箇所マップ＞全体索引図」
と、タイトルされたページが開かれます。
次に、
左下にある「２３区」という表示の先頭にくっついている、
黄色の四角いマークの部分をクリックします。
すると、そのすぐ下に、
先頭に緑の丸印がついた各区の情報へのリンクが現れますので、
まずは港区の「緑丸」をクリックしてみます。
次いで、
現れた港区の地図・・・「１／２」、「２／２」のうち、
どちらかお好きな方をクリックしてみてください。
一目瞭然、
まさに区内くまなく、ちりばめられたかのような「危険箇所」。
結構驚きの地図が見られるかと思います。
（拡大が可能です＝カーソルを地図の上に置いてクリック）
さらに次に、ページを二つ戻って、
いわゆる下町の東部、
たとえば墨田区、葛飾区、江戸川区、江東区といったところを
クリックしてみてください。
おや？ページが開かれませんね・・・。
しかも、
さきほどの港区のときは、先頭の丸印にカーソルを置くと、
色が緑からピンクに変わりましたが、
今度はそれがグレーに変わるようです。
その理由は・・・
すぐ上の解説にも書かれていますが、
これらの区には、
都が定める土砂災害危険箇所が無いのです。
しかし、
考えてみればこれは当たり前といえば当たり前。
土地の平たい、これらいわゆる下町にあっては、
崩れる心配のある急な崖や傾斜地自体が、
そもそもほとんど見られない、ということになるわけです。
以上、
ぜひ参考としてみてください。
なお、
付け加えると、このサイト（システム）、
最初の「緑の日本地図」以降、
画面は各都道府県庁が運営するそれぞれのサイトの中の、
各都道府県独自の該当ページへ、遷移する仕組みとなっています。
そのため、ご紹介した操作方法は、
東京都に限ってのものとなっていますので、
どうぞご了承ください。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
貯蓄は住宅購入のために・・・そう考える家族が「減り」続けています
2013年11月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
博報堂生活総合研究所による、「家族調査２０１３」。
この９月に公表。
住宅市場、賃貸住宅市場の今後などをひもとく内容のものでは
ありませんが、
興味深いデータがここに示されていましたので、
ご紹介したいと思います。
調査対象は、
「妻の年齢が２０歳～５９歳までで、夫婦が同居しているサラリーマン世帯」
調査地域は、
「首都４０ｋｍ圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）」
このうち、
「目的を持って貯金をしている人」に対し、
その目的を尋ねてみたところ、
第１位
「子どもの入学資金」・・・６２．４％
第２位
「自分達夫婦の老後の資金」・・・４８．８％
３位、「病気や事故に備えての資金」・・・４０．８％
４位、「住宅購入資金」・・・１６．５％
夢のマイホームのためお金を貯めている、という答えが、
「子どもの入学資金」のわずか４分の１程度。
最下位となっています。
もっとも、
いわゆるマイホーム資金が、貯蓄目的として「他に負ける」
といった状況は、
この調査においては特段のトピックではありません。
解説されているところを見ると、
当調査は１９８８年、９８年、２００８年と、
過去にも三度にわたり、同一の内容で行なわれているようですが、
「住宅購入資金」は、
常に上記四つの目的中、不動の最下位。
さびしい（？）低空飛行を２５年にわたって続けています。
とはいえ・・・
ここであらためて注目しておきたいこと、
それは、この「低空飛行」、
近年さらに著しく、その高度を下げているということです。
「貯金の目的・・・それは住宅購入のためだ」
そう答えている人の割合、
１９９８年・・・２９．１％
２００８年・・・２２．６％
そして２０１３年・・・上記に繰り返しますが、１６．５％。
すなわち、この１５年間でほぼ半減
と、いった状況が見てとれます。
要因はさまざまに挙げることができるでしょう。
もちろん、
その大きなものは、我々を取り巻く経済状況。
日本のいわゆる「失われた２０年」における、
働く人々の平均的な収入減。
そのほかには、
マイホームが他に比べて必ずしも有利な資産とはいえなくなったこと、
または、そう感じる人が増えていること、
「一生賃貸派」の増加に示されているような、
そもそもの価値観の変化・・・
さらには、少子化により、
親からの土地や建物の相続が、
子世代のマイホーム需要を満たしてしまう割合が増えているで
あろうことも、
無視できない理由のひとつといえるかもしれません。
いかがでしょうか。
「少子化と人口減によって、賃貸住宅市場は一方的に先細り・・・」
そんな声が、
ここ数年は、繰り返し私達の耳に入ってきています。
ですが、
確かにそれらは事実であっても、
市場を動かす要素の、まったくの全てであるというわけでは
ありません。
人が減る一方、さまざまな理由により、
家を買わない人・建てない人が増えていくのだとすれば、
それは、必然のこと、
賃貸住宅市場にとっては需要の増加、
あるいは、増加とまではいかなくとも、
全体的な需要の減少に対する抑制作用、
どちらかを意味することとなるはずです。
ちなみに、
ある不動産コンサルタントさん曰く、
「マイホームが欲しい、というよりは、
『住みたい賃貸住宅が見当たらない』という理由で、
消極的に家を買う人も意外に多いんですよ」
とのこと。
ともあれ、忘れてはならないことは、
一時的にせよ、一生に及ぶにせよ、
暮らしの場として賃貸住宅を選んでくれる大事な「お客様」に対して、
我々がその期待にしっかりと応えていくこと。
すべてはそこに尽きるでしょう。
「博報堂生活総合研究所 家族調査２０１３」 →こちらです。
紹介した内容以外にも、多くの興味深い調査結果が
報告されています。
「博報堂生活総研ＯＮＬＩＮＥ」調査レポート一覧は →こちら
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
皆さんの賃貸物件、選んで失敗・・・！と思われる部屋になっていませんか？
2013年11月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「マイナビ賃貸」でおなじみ、
株式会社マイナビさんの運営するサイト、「マイナビニュース」。
ここに、
なかなかするどく、手厳しい、
ぜひ参考としておきたい内容の記事が公開されていますので、
ご紹介いたしましょう。
題して、
「大失敗した一人暮らしの部屋選び」。
入居したあとで、「失敗した！」と、
後悔することになりやすい賃貸物件について、
いくつかの具体例を挙げて、入居希望者へ注意を促しています。
たとえばそのひとつ・・・
「洗濯機や冷蔵庫を置くスペースが小さい物件」。
これについて、マイナビニュースさんは、
「泣く泣く洗濯機等を買い替える人も多い」と、
シビアに警告。
さらには、「洗濯物が干せない物件」。
洗濯物を干す場所そのものが無いわけではありません。
あっても、
道路に面したベランダなど、
大勢の人の目に触れるような場所にそれがあるため、
「干すのが恥ずかしい・・・！」物件のこと。
つまりは、
内見があっても入居者がなかなか決まりにくく、
決まっても早期に退去されてしまいやすい、
いわば「残念な物件」が、
これらであるといってよいでしょう。
対策はあるのか・・・？
あります。
たとえば上記、
「洗濯機や冷蔵庫を置くスペースが小さい物件」の場合、
思い切って、
サイズの合うものを備え付けにしてしまうという手もあるでしょう。
「洗濯物が干せない物件」の場合は？
通りから丸見えのベランダの位置は変えられなくとも、
室内に、
天井から吊り下げる昇降自在の物干し用具を
つけてあげることは、多分可能でしょう。
ですが、そうしたことよりも、
実はもっと深刻なのは、
ご自身の物件がそうした「残念な物件」であることに、
オーナーさんご本人が気づかれていない場合も、
少なからずあることです。
「入居が決まらない。空室が埋まらない。
なぜだ・・・」
仲介会社や管理会社からは、
「建物が古いからですよ。家賃が高いからですよ。
下げましょう、下げましょう」
いかがでしょう、
「そうなのかなあ、どうしよう・・・」
と、悩んでいる時間がおありならば、
せっかくいま、
その部屋は「空室」となっているのです。
熱心なオーナーさんの何人かがそうしているように、
ぜひその物件で一昼夜を。
あるいは、
何度かに別けてでもいい、
数日を過ごしてみてはいかがでしょうか。
「なんと、窓の外は酔客の通り道。夜中まで人通りが絶えない・・・。
騒音対策をしないと・・・！」
「エアコンがさっぱり能力不足。
ロフトが全然涼しくならないじゃないか・・・」
そんな残念な実態にも、
気づくことが出来るかもしれません。
マイナビニュース 住まい・インテリア
「大失敗した一人暮らしの部屋選び」 →こちらです。
もちろん、上記に挙げた以外にも、
「残念」な事例が紹介されています。
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