こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
入居希望者の胸にもきっと刺さる筈。「気が利いている！」マンション設備
2013年10月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
公表されたのは今年の春。
やや古いのですが、
ぜひ皆さんにご覧いただきたい内容です。
株式会社リクルート住まいカンパニーの運営する
「不動産・住宅サイトＳＵＵＭＯ」。
このＳＵＵＭＯさんならではの、掘り起こしの深い調査結果が、
「ＳＵＵＭＯなんでもランキング」で公表されています。
題して、
「あると便利！気が利いているマンション設備は？」
気が利いている・・・とは、
どういう意味なのでしょうか。
ランキングの顔ぶれをみると、それがよくわかります。
まず第１位、
「収納量が多い洗面化粧台」。
ただの洗面化粧台ではなく、
「収納量が多い」ことがここでは重要。
つまり、「気が利いて」いるわけです。
そこで、これを支持した人の声がピックアップされているので、
読んでみると・・・
「化粧品、コットン、歯みがきなどのほか、
ドライヤーやティッシュケースも、
外から見えないように収納できるのが嬉しい」
とのこと。
なるほど、ひととおりの日用品のほか、
それらの「買い置き」もたびたびかさばってしまいがちなのが、
洗面化粧台のある空間、
すなわちドレッシングルーム＝脱衣所です。
上記に挙げられた化粧品等々のほか、
バスグッズ、タオル類、
さらには洗濯機まわりの品々も、
多くの場合、
置かれることになりそうなこの部屋。
日常の使い勝手が良く、容量も豊富な収納が
これほど求められる場所というのも、
考えてみれば、
ほかにないといえるのかもしれません。
では、
続く第２位は・・・
「○○○○・・・がそのまま入るトイレ内収納」。
○○○○・・・って何？
どんなものでしょう？
すぐにご想像がつきますでしょうか。
答えは・・・
早速、下記のリンクを開いてみてください。
私達の賃貸物件の設備の充実に役立ちそうな、
するどいヒントが満載、
入居者ニーズに対する考え方についても刺激をもらえそうな、
おすすめの内容です。
ＳＵＵＭＯなんでもランキングＶｏｌ．５３
「あると便利！気が利いているマンション設備は？」 →こちらです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅業界の来年は・・・仲間が増えて、ライバルが増える？
2013年10月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
すでにご存知の方も多いかと思います。
先月末、
国土交通省が公表した８月の新設住宅着工戸数。
「前年同月比８．８％増の８万４３４３戸。
１２ヶ月連続で前年同月を上回った」
そんな報道が、
各メディアを賑わせました。
そうした中、
気になる賃貸住宅＝貸家の着工戸数は２万９５４８戸。
前年同月比７．０％増。６ヶ月連続での「前年同月上回り」。
ちなみにこのブログでは、
先月初め、
「低層賃貸住宅の建設受注が拡大中！『住団連』の住宅業況調査」
と、題した記事をお届けしたところですが、（→当該記事）
その内容はやはり、
「今年は賃貸住宅の建設受注実績指数が大きく上昇中」
「施主（オーナーさん）側のマインドも高い」
と、いったもの。
こうした動きの理由としては、
一に、景況感の好転を受けての建設マインドの回復、
二に、金利の先高感、
三に、消費税の増税を控えた駆け込み需要の発生、
と、いったところが指摘されていますが、
賃貸住宅の場合、それらに加え、
四、迫る相続税増税対策としての新設着工が増えている
ことも、
当然のこと、割合として少なくはないでしょう。
さて、
そうなると、気になるのは９月以降。
ただしもちろん、
結果としての数字が出てくるのはこれから。
ちなみに、上記の三、
「消費税の増税を控えた駆け込み需要」については、
一応、９月までをもって収まることにはなりますが、
（９月３０日までに工事請負契約を締結すれば、
引き渡しが増税の開始される来年４月１日以降であっても、
旧税率５％が適用されることになっていたからです）
それでもひきつづき、
１０月以降も賃貸住宅の着工戸数が前年同月実績を
上回っていくとなると、
これから来年にかけては、
「競争力のある新築物件が、近年に増してどんどん市場に
投入されてくる・・・」
そんな状況ともなりそうです。
いかがでしょうか。
なお、もちろんのこと、
今後新たに賃貸住宅経営を始められるオーナーさん、
過去より現役で頑張っていらっしゃるオーナーさん、
オーナーズ・スタイルは、
どちらのオーナーさんに対しても、強い味方でありつづけます。
さらにいえば、
賃貸経営という仕事を通じて、
何かひとつでも社会に幸福を生み出そうとされている
全てのオーナーさんのために、
オーナーズ･スタイルは、
残り少ない今年も、そして来年も、
一生懸命に駆けぬけてゆく所存です。
国土交通省「平成２５年８月の住宅着工の動向について」
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
リノベーションをゆだねるなら・・・！お願いしたい相手はこの「お店」
2013年10月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
なかなか斬新な切り口のアンケート・・・！
実施したのは、
株式会社マイナビさんの運営する賃貸住宅情報サイト、
「マイナビ賃貸」。
「住まいの意識調査」のコーナーで、
「リノベーションをお願いしたいメーカー・ショップランキング」
を発表しています。
対象はマイナビニュース会員５００名。
「自宅を改造する場合、リノベーションをしてもらいたいと思う
インテリアメーカー、もしくはセレクトショップはどこですか？」
と、質問。
上位に挙がった１０社をウェブサイト上に公表しています。
そのＴＯＰ３をご紹介しましょう。
まず１位は、
「無印良品」さん。１３１名からの支持。
無印良品さんといえば、
家具や衣類、生活雑貨などなど・・・
国内のみならず、海外にも数多くの店舗を展開する、
いまや日本の代表的なブランドのひとつ。
そのデザインコンセプトは、シンプル＆ナチュラル、
そしてクリーン。
女性にも男性にも好まれ、支持する年齢層も幅広い、
間口の広さがその特長です。
さらに２位。
「Ｆｒａｎｃｆｒａｎｃ（フランフラン）」さん。９５名からの支持。
ブランドを展開しているのは日本の会社ですが、
その雰囲気は、
お洒落で優しげな「モダン・ヨーロピアン」といったところ。
家具や照明のほか、
クッション等のファブリック、キッチンツール、バスグッズなどに強く、
若い女性、働く女性を中心に絶大な人気を誇っています。
そして３位。
「ＩＫＥＡ（イケア）」さん。７６名からの支持。
スウェーデン生まれの世界的家具メーカー。
北欧のデザインセンスがふんだんに盛り込まれた
その商品の魅力は、
シンプルで飽きの来ないデザインにひめられた、
ほどよい落ち着きとぬくもり。
さらには軽快さ。
人気のアップル・ｉＰｈｏｎｅにもどこか通じる感覚・・・といえば、
世界中どこでも、誰からも大人気であること、
すぐにご理解いただけるかもしれません。
いかがでしょうか。
参考までに、下段に以上の各ブランドのウェブサイトを
掲げておきます。
「Ｆｒａｎｃｆｒａｎｃさん・・・知らない」
「ＩＫＥＡさん・・・名前だけは聞いているが」
そんなオーナーさん、
ぜひご覧になって、これらの人気の一端を感じてみてください。
できれば実際に店舗へ足を運んでみるとよいでしょう。
「次のリフォーム、どんな雰囲気にしたらいいだろう・・・」
よいヒントが得られるかもしれません。
■さらに、お知らせです！
上記、マイナビ賃貸さんによる
「リノベーションをお願いしたいメーカー・ショップランキング」
第３位にかがやく「ＩＫＥＡ」さんの、
家具や小物によるドレスアップをほどこした
賃貸住宅用モデルルームを
１０月２０日（日）開催、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」にて、
展示いたします！
場所は新宿ＮＳビル・地下１階大ホール。
詳しいご案内は →こちら！
写真と解説の入った本誌記事は→ こちら！（ＰＤＦファイル）
参加費は無料です。
ぜひご来場ください！
■そして追報！！
不動産・住宅情報サイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」さんによる
「住まいと暮らしのランキング」の先月末発表分によると、
「住まいをプロデュースしてほしいブランドランキング」の
１位に、ＩＫＥＡさんが輝きました。（→サイトはこちら）
２位・無印良品さん ３位・Ｆｒａｎｃｆｒａｎｃさんです。
----- 各リンク先です -----
・「無印良品」さんウェブサイト →こちら
・「Ｆｒａｎｃｆｒａｎｃ」さんウェブサイト →こちら
・「ＩＫＥＡ」さんウェブサイト →こちら
・マイナビ賃貸「住まいの意識調査」
「リノベーションをお願いしたいメーカー・ショップランキング」 →こちら
・オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
詳しいご案内 →こちら
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
長引く空室に必要なのは「早めの決断」？ １年半経てば叩き売りとも・・・
2013年10月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「各種不動産の評価」を行なう、
トヨタ自動車グループの情報サービス企業、株式会社タスさん。
アットホーム株式会社さんから提供されたデータを分析、
詳細な統計・資料などにまとめた、
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート」
を毎月、
ウェブサイト上に公表しています。
さて、そこで今回注目したいのは、少し前にリリースされた
同レポートの
「首都圏版２０１３年７月」号。
「東京２３区における市場滞留期間と賃料下落率」
と、題された、
興味深い特集が組まれています。
その内容は、ひとことで言うと、
「空室期間と賃料値下げの関係」。
市場滞留期間
＝賃貸住宅の募集が開始されてから成約するまでの期間
の長さがおよぼす賃料への影響が、
細かく、厳しく（？）分析されています。
一部を紹介しましょう。
まずは、値下げの決断について。
「募集を開始したもののなかなか契約が決まらない・・・」
その際、
今回の調査によると、
「ならば賃料を値下げしよう」
と、決断するオーナーさんがにわかに増えるのが、
空室３ヶ月目のタイミングです。
ほとんど値下げされる物件がないといっていい
２ヶ月目までに対し、
３ヶ月目では、約２５％の物件が、
値下げをスタートさせています。
その後、月数をかさねるにつれ、
苦渋の決断を行なう物件は、３割、４割・・・と、
右肩上がりに増え続けます。
そして、
興味深い現象が始まるのが、募集９ヶ月目。
ちなみにこの時、
上記「値下げのスタート」に踏み切った物件の数は
すでに５割を超え、約６割半に。
ところがこれ以降、
なぜか数値の増加は急減速。
さらには１２ヶ月目を過ぎると、ピタリと止んでしまうのです。
以降、
１３ヶ月目・・・１４ヶ月目・・・
いよいよ２０ヶ月目を迎えようとする辺りでも、
この「約６割半」の数値は、どういうわけなのか、ほぼ維持されたまま。
さっぱり動きがなくなります。
さてさて・・・
一体これをどのように解釈すべきなのでしょうか？
今回のレポートは、
残念ながらそこまでを語ってくれてはいません。
そこでひとつ思うに、
この９ヶ月目から１２ヶ月目までのいわば「峠」に達した時点で、
データに何らかの「均衡」が現われて
いるのではないか？
そんな様子がうっすらと頭に浮かんできます。
すなわち、
「値下げ可能な物件は、この頃までに、
そのほぼすべてが、値下げのスタートをし終えているのでは？」
同時に、
値下げをするという選択肢が、
そもそも用意されていない物件、というのも少なからず存在。
それらのうちの幾分かは、
もはや動きがとれず、いわゆる「塩漬け」の状態に・・・？
主な二つの立場・状況が作用しての不思議な均衡です。
いかがなものでしょうか。
ともあれ、
実にきびしい現実が、このレポートからは
突きつけられています。
上記含め、各データからは、
１年あるいはそれ以上にわたって空室の続いている
いわば「苦戦の物件」、
その多くが、いくばくかの賃料値下げを講じた上でも、
それでも埋まらずに、
苦労を続けている様子が読み取れるのです。
その間、賃料が入らないことによる逸失利益、
募集広告などで生じる費用損失、
さらにはもしかすると、
この過程で行なわれたかもしれないリフォーム等、
空室対策への投資・・・
積み重ねると、すでにかなりの額に及んでいる場合も
少なくはないでしょう。
そこである意味、開き直って、
「塩漬け」のみちを選ぶことの出来るオーナーさんは
まだ幸せなのかもしれません。
苦しいのは、
それでも「どうしても決めなければならない」オーナーさんです。
今回のタスさんの報告では、
そんなオーナーさん達の大きな決断が、
空室期間１８ヶ月目、
すなわち１年半後から始まることが、はっきりと示されています。
引用すると、
「募集開始１８ヶ月を超えると、さらに大幅な値下げが行われ、
いわゆるたたき売りの状態となることがわかります」
・・・とのこと。
それを示すグラフを下記で確認してみてください。
６ページ目に掲げられています。
↓
市場滞留物件＝空室
における賃料の平均値下げ額が、
空室期間１８ヶ月目から２０ヶ月目にかけ一気に変動、
「倍」となっていることがわかります。
以上、
いかがでしょうか。
今週はちょっと暗い話になりました。
とはいえ、
ここから得られる大事な教訓のひとつ。
それは、
各オーナーさん、何より大切なのは、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと
把握しておくこと」です。
競争力のない物件に生じる空室期間は、
あれよあれよという間に長引きます。
「募集１年半後に賃料を大幅値下げ・・・やっと入居者が決まった」
のであれば、
極端に言うと、
「初めからその賃料で募集開始していれば、１年半を無収入で
過ごさずに済んだ・・・」ことになるのです。
あるいは、「その可能性はとても高い」のです。
何とも難しい判断・・・！
実に悩ましいところではありますが、
その的確さを高めてくれるのは、
繰り返しますが、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと把握しておくこと」
加えていえば、
「物件の競争力維持、アップのための努力を普段より決して怠らないこと」
やはり、ここに尽きるというべきでしょう。
（株）タスさんによる
「ＴＡＳ－ＭＡＰ」新着情報一覧は →こちら。
さらに、併せて目を通したい・・・
上記報告の続編となっている
「東京２３区における市場滞留期間と賃料値引き率」
が載っている
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート首都圏版・２０１３年８月」は、
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2013年09月30日こんにちは。
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「住宅すごろく」
と、いう言葉。
ご存知の皆さんも多いことでしょう。
振り出しは都会での単身者向けアパート暮らし。
結婚して、ファミリータイプの賃貸マンションへ。
やがて収入の増加に伴い、分譲マンションを購入。
あがり＝ゴールは、庭付きの一戸建て住宅！
かつては多くの人々が辿った、
住まいと人生にかかわっての標準的ともいえる「コース」です。
これに照らせば・・・
「あそこの息子さん、もうかなりの年齢かと思うけど、
いまもご夫婦で賃貸住宅に暮らしているそうだ」
「さては、人生に苦戦されているのかな」
失礼ながら、
あまりハッピーな想像は浮かばない・・・
それが一応のところ、
これまでの私達の社会における「通念」といえるもので
あったかもしれません。
ですが、
やはり時代は変わってきているようです。
アットホーム株式会社さんが、２０～４０代で
子どもがいるサラリーマンのうち、
「一生涯賃貸住宅に住み続けたい」・・・一生賃貸派
「現在持ち家に住む」・・・持ち家派
それぞれ３００名を対象に調査を実施。
その結果を公表しています。
これによると、両者の平均個人年収は、
一生賃貸派・・・６５５万円
持ち家派・・・６７１万円
さほど変わりがありません。
平均世帯年収は、こちらも同様、
一生賃貸派・・・７５３万円
持ち家派・・・７７２万円
と、いう結果に。
これを受けて、アットホームさんでは、
「一生賃貸派と持ち家派では
収入にそれほど大きな差がないことがわかった」
と、文字通りにまとめています。
もっとも、
この調査における「一生賃貸派」の定義は、
「一生涯賃貸住宅に住み続けたい」と、前向きに表明する
いわばポジティブな層。
「本当は持ち家がほしいが、収入がおぼつかない・・・」
といった、
「致し方なく賃貸派」がアンケートの対象に入ってくると、
見えてくる風景はやや変わってくるのかもしれません。
とはいえ、
持ち家の購入が十分可能と思える多くの人々が、
あえてそれをしていない・・・
時代のトレンドが、確かに垣間見えている印象です。
さらに当調査では、
「賃貸に住み続けることと持ち家を買うこと、
どちらが得だと思いますか？」
一生賃貸派と持ち家派、両者に対し、
そんな問いかけも行なっています。
これに対しては、
一生賃貸派では７７．０％の人が・・・「賃貸の方が得」
持ち家派では ８８．０％の人が・・・「持ち家の方が得」
だと回答。
双方ともに、その多くが、
自らの選択について「正しいもの」と認識、
納得している様子がうかがえる結果となっています。
そのほか、
それぞれが一生賃貸派、持ち家派を選んだきっかけ、
抱える不安など、
さらに興味深い調査結果を
下記でぜひ、ご覧になってみてください。
アットホーム株式会社
２０～４０代子持ちサラリーマンの
「一生賃貸派と持ち家派」の意識調査は→ こちら。
アットホームさんのアンケートのリストは→ こちらです。
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