こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
土地白書が話題に。持ち家志向は減少、「賃貸住宅でいい」は過去最高
2013年08月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
国土交通省の平成２５年版「土地白書」。
正しくは、
「平成２４年度 土地に関する動向」
および、
「平成２５年度 土地に関する基本的施策」。
６月に公表されたものですが、
この中で明らかにされたいくつかの数値が、
各メディア、
住宅関連業界などで話題となっています。
その数値とは・・・
「土地・建物については両方とも所有したい」とする
持ち家希望派の国民が７９．８％と、
１２年ぶりに８割を割り込んだ。
「借家（賃貸住宅）で構わない」とする人が１２．５％と、
調査開始以来、最高を記録した。
さらには、
「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」
の問いに、
「そう思う」と答えた人が
過去最低の３２．９％に落ち込んだ・・・。
これらはいずれも、
「平成２４年度 土地に関する動向」の第１章第６節、
「家計と企業の土地に対する意識」に
掲げられているものですが、
偶然にも、そろって、
私達賃貸住宅オーナーの耳目を集めそうな内容となっています。
もちろん、
見方には色々とあるでしょう。
上記の結果を受け、いくつかのメディアは、
多くの国民の意識における
持ち家志向・土地所有志向の低下を分析しています。
それは一面、事実でしょうし、
また、賃貸住宅市場にとっては
追い風といってよいものではありますが、
「それでもやはり８割近くの人々は『土地付きの持ち家』を望んでいる・・・」
根強いそのニーズを
あらためて確認してみてもよいのかもしれません。
多くのオーナーさんの目を引きそうな項目をもうひとつ
紹介しましょう。
「人口減少、少子高齢化等による土地利用変化」
（「土地に関する動向」第３章第３節）、
ここでは、
こんな将来への懸念が示されています。
「相続をきっかけとして、有効活用されない不動産が
今後増加するおそれがある」
かいつまんでその中身を言えば、
「住宅や土地を相続しても、相続人がそれらを利用・活用しない、
あるいは利用・活用したくともできないケースが、
これからさらに増えていく・・・」
そんな将来予測です。
主な理由としては、
「相続する建物がすでに老朽化している」
「相続人自身がすでに自宅を持っている」
「仕事や家庭の事情に合わないので土地や建物を相続しても利用できない」
「建物や土地の場所が都合に合わないので相続しても利用できない」
と、いったところが挙げられていますが、
これらが二つ、三つと重なる場合も、
当然ながらありうるでしょう。
人口減による都市などの空き地の増加、
それにともなう景観や治安の悪化・・・
そうした懸念にも
少なからず拍車をかけていきそうなこの問題、
将来予測というよりも、
「現に加速しながら進行中」といった様子が、
掲載されている各グラフからも見てとれます。
地域や行政が抱える、
おろそかにできない課題のひとつとなっていきそうです。
国土交通省の「土地白書」、ほかにも内容ずっしりです。
→こちら でぜひご確認ください。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
まずは市況は上向き？「日管協短観」が示す賃貸住宅市場のいま
2013年08月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この６月に発表された
「日管協短観」から、
いくつかのトピックをひろってみたいと思います。
なお、日管協短観は、
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」が、
賃貸住宅市場における景況感を
半期（４～９月、１０～３月）ごとに調査し、分析、
その結果を公表しているもの。
今回の２０１２年度下期（2012年10月～2013年3月）分は、
首都圏６２社
関西圏３４社
その他９９社
・・・計１９５の管理会社から寄せられたアンケートへの回答が
反映されたものです。
まずは入居率です。
前年同期（２０１１年度下期）からの推移を見ると、
おおむね全国的に改善基調です。
特に目立つのが首都圏の折れ線グラフ。
委託管理、サブリースともに、
直近２０１２年度上期からの「はね上がり」が、
確認できます。
一方、滞納率の推移を見ると、
同じく直近２０１２年度上期からの若干の下落を見てとれます。
これら両方を併せ、
「首都圏の市況、回復・上向きの傾向がどうやら窺える・・・」
いまのところは、そう見てよい状況でしょう。
とはいえ、
日管協さんは、こうも指摘しています。
「成約賃料は依然として下落状態にある。
とりわけ首都圏で『減少』の回答の割合が高い」
と、なると・・・
いわゆるアベノミクスが、今回の調査対象となっている時期
（繰り返しますが、2012年10月～2013年3月です）
以降、
どう市場に影響しているのかも、
大変気になるところです。
こんな数値にも目がとまります。
ひとつは、
「原状回復費用のオーナー負担増の割合」
これについて、
「増えた」と「やや増えた」、
両方の回答を合わせた割合は、首都圏で５８．４％です。
また、
入居時の条件交渉
（イコール値下げ要求ということになるでしょう）についても、
首都圏では、
最近やや下がる傾向はあるものの、
７２．９％が「賃料での交渉が多い」、
５９．３％が「礼金・敷金等初期費用での交渉が多い」
と、回答。
こういった面での厳しい状況は依然続いており、
今後もしばらくは続くか、
あるいは
ある程度の定着化に向かう様子も窺えそうです。
さらには、
「賃貸契約件数における機関保証の加入必須割合」。
今回はじめて調査された数値とのことです。
首都圏では「１００％加入必須としている」の回答が
２１．６％にのぼっています。
ちなみに、
近畿圏は２５．０％。その他のエリアでは２４．１％。
いずれにおいても、
今後のさらなる増加が予想される数値です。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会による
「日管協短観」、
下記でぜひご覧になってみてください。
・２０１２年度下期 報告書本体は →こちら
・「日管協短観」の各期リストは →こちら
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●少しでも電気代を削減したい
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ご存知でしたか？今年も受付中の「住宅セーフティネット整備推進事業」
2013年07月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
と、いえば、
昨年、このブログでも幾度かご紹介しました。
賃貸住宅の改修工事にあたって、
国が費用の一部を補助してくれる制度。
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事を含む改修工事を実施する」
ことが、対象となる必要条件。
その他、
申請要件や補助が実施されてからの物件の運営要件などに
ややきびしいところはあるものの、
「改修工事費用の１／３ （空家戸数×１００万円が限度）」
という、比較的大きな補助額が注目されたことも、
記憶に新しいかと思われます。
さて、そんな当制度ですが、
実は今年も受付が行なわれています。
「応募・交付申請書の提出期限は
平成２５年１２月２７日（金）（必着）」
とのこと。
ただし、予算に限りがあるため、
「提出期限以前に募集を締め切る場合があります」
との注意も。
その他、さまざまな要項、注意等について、
詳しくは、
当事業「実施支援室」のウェブサイト→こちら で、
ご確認いただけます。
さて、
以上の当制度ですが、
今回は、
要項などを一読しただけでは
ひょっとすると理解がされにくいかもしれない、
ある注目点について、触れておきましょう。
それは、
この制度における、補助適用対象工事の、
意外なその選択範囲の広さです。
条件さえちゃんと踏まえれば、
本当にさまざまな工事に、補助をおよぼしてもらえるのです。
どういうことなのか？
ポイントは、
共用部分の改修工事についての規定にあります。
上記サイトから、
進んでも確認していただくことができますが、
補助の対象となる費用について、
このように明記がされています。
１．空家部分において実施する改修工事・・・に要する費用
（バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります）
２．共用部分において実施する改修工事・・・に要する費用
ごらんのとおり、共用部分に関しては、
「バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります」
の付記がありません。
つまりは、
諸要件をきちんとクリアする限り、
共用部分にかぎっては、
外壁補修や防水工事のほか、
無料インターネット回線の導入やオートロックの整備といった
物件のグレードアップに役立つさまざまな工事に、
補助を認めてもらうことができるというわけです。
（ただし「共用部分」についての定義が別途ありますのでご注意を）
なお、ここで注意をしておきたいのが、
「太陽光発電システム」です。
いかにも省エネ工事の代表のようなイメージなので、
当制度を発動（という表現が適当でしょう）させてもらえる工事、
すなわち、
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事」
の「省エネルギー改修工事」に、
そもそも含まれているものとも思われがちです。
ですが、
実はそうではないのです。
「太陽光発電システム」の設置工事にかかわる費用は、
いま述べた、
補助対象「費用」
＝共用部分において実施する改修工事に要する「費用」
に含まれることにはなるのですが、
これのみを行なうのであれば、
当該工事は、制度「発動」の対象とはなりません。
さらに付け加えると、
「全量配線の太陽光発電設備」、すなわち、
「発電した全量を電力会社に売電」するシステムを導入する場合、
その部分の工事費用は、
補助対象費用から除外されることとなっています。
太陽光発電システムについては、
当制度による補助金と、
自治体が交付する補助金を合わせることで、
国の補助金を使うよりも有利なコストで導入ができる場合が
あることが注目されているのですが、
それを考える際、
以上は忘れず踏まえておくべきポイントです。
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入居者から大感謝・・・！のオーナーさん。その理由は「エコ」でした
2013年07月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
アサヒグループホールディングス株式会社さんの
「文系」を名乗る研究機関、
「お客様生活文化研究所」。
エコライフに関する意識調査の結果を公表しています。
これによると、いま家庭内でもっとも重視されている
「エコ」な活動は、「節電」。
２位の「節水」・・・９．１％
を大きく引き離し、
７０．５％が、節電を「重視している」と回答しています。
なお、
この調査は過去にも実施されているとのことで、
さかのぼると、
２００７年以降、節電はつねに１位です。
ではありつつも・・・
その２００７年の時点では、
「節電重視」の声は、実は４０％を少し上回る程度。
急増したきっかけは・・・？
すぐにお分かりのことと思います。
一昨年の東日本大震災。
今回の調査では、
「大震災以降、節電意識は増しましたか？」の問いに対し、
「かなり高まっている」
「どちらかといえば高まっている」
との回答が、
合わせると５４．５％。半数を超えています。
ちなみに、
「大震災以降も、以前と節電意識に変わりはない」
の声は、３８．０％です。
この３８．０％の皆さん、
「節電意識は震災前からあまり高くはなく、震災後も変わりません」
という人達なのか、
「震災前もあとも、節電意識は高いです」
と、いう皆さんなのか、
「変わらない」の基準が、
今回の公表からはいまひとつはっきりしないのですが、
多分、
後者がかなりの多くを占めているのでは
ないでしょうか。
物件備え付けのエアコンを電力消費量の少ない新型に
交換したオーナーさんが、
「入居者から大変感謝されました！」
そんなお話が、
オーナーズ・スタイル編集部にも
時折届いていますが、
まさに、大いに頷けるところ。
エアコンに限らず、
電力消費量の少ない「ＬＥＤ照明」、
水を節約できる「節水型トイレ」、
断熱性能が高いため、省エネにつながる
「高断熱浴槽」、「複層ガラス窓」・・・等々、
エコな設備が、
入居希望者の心を大きく動かすものであること、
いまは間違いのない事実といっていいでしょう。
以上、ご紹介した
アサヒグループホールディングス（株）
青山ハッピー研究所「ハピ研」・「あなたのエコライフを教えて？」は、
ぜひご覧になってみてください。
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シェアハウス・・・広がっているマーケット。一方で課題も！
2013年07月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
２００５年にスタート。
株式会社ひつじインキュベーション・スクエアが運営する
シェア住居メディア、
「オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産」。
シェアハウス・・・といえば、
たびたびその名前が挙がる有名な存在ですが、
「ユーザー様からの累計入居問合せ数１０万件を突破！」
とのこと。
この４月に発表がされています。
さらに、
加えて興味深いのは、
上記と同時に公表された「シェア住居統計データ」（一部）。
・シェア住居（シェアハウス等）の市場において、
現在最も拡大しているのは３０代
・男女比率では依然女性が高いものの
２０１１年以後は男性の割合も少しづつ増加
・社会人入居者の就業先業種分布に大きな偏りは
見られない
・・・等々、
さまざまな数値や考察が、
大変解りやすく、見やすく紹介されています。
シェアハウスの「いま」を把握するのに格好の資料。
ぜひ、目を通してみてください。
↓
さて、
そうした一方で、先日はこんなニュースも。
「シェアハウスの健全化のために『連盟』が始動」
「業者にアンケート、自主ルールの検討も視野に」
・・・とのこと。
動き出したのは
「日本シェアハウス・ゲストハウス連盟」
（２００６年設立）
ここで問題とされているのはいわゆる「脱法ハウス」。
ご存知でしょうか？
脱法ハウスとは、
シェアハウス等をうたいつつ、
さらには、
実態上も大勢の人がそこに暮らす「共同住宅」でありながら、
公式には
「うちの物件はレンタルオフィスだ」などと表明、
関係法令の隙間をかいくぐって存在する、
一部の賃貸物件のこと。
「防災設備が不備」
「きわめて狭い上に窓も無い部屋がある」
など、
これらを住宅としてみた場合、
消防法違反、
建築基準法違反をはじめとして、さまざまな問題があることを
現在、
各方面から指摘されています。
上記、日本シェアハウス・ゲストハウス連盟では、
こうした現状を念頭に、
「業界の健全発展に向け、自分達から動くべき」として、
今回の調査を実施。
これを皮切りに、
業界共通のルールづくりを目指していく、ともしています。
ご参考記事
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