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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

東京の都市機能を麻痺させる大災害「荒川氾濫」をイメージできる映像です

2017年10月23日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

毎年、必ずといっていいほど、

台風や長雨による大きな水害に見舞われる私達の国土。

今年も九州や東北など、

各地で起こった川の氾濫、洪水などが、

記憶に新しいところです。

そうした中、現在、

「死者４０００人」を超え、

なんと、

「浸水戸数５０万戸」を超えるかもしれないという、

巨大な水害が起こるその日に向けて、

「すでにカウントダウンが始まっているかもしれない」

と、されている地域が、

日本にあることをご存知でしょうか。

それは、東京です。

東京都心近く、北部から東部にかけてを

大きく縦断して流れ下る「荒川」が、

もしも氾濫を起こした場合、

想定されるひとつが、上記に挙げた数字です。

首都東京を流れる河川として、

あらゆる治水・防災の手が打たれてはいる荒川ですが、

主に地球温暖化の影響といわれる

近年の雨量の増加を考えると、

「カウントダウン」は、

決して大げさな表現ではないといえるでしょう。

ちなみに、上記の規模の水害が起きれば、

孤立する人の数は約３９万人。

水が引くまでは、

長引く場所で、約１ヶ月を要するともされています。

またこの場合、荒川区、台東区方面から

東京駅、銀座辺りにかけてが広範囲に水没する

可能性が高いため、

地下鉄などの重要な施設や、

通信網などが水に浸かり、

東京の都市機能もしばらくの間、

麻痺してしまうといわれています。

さらに、膨大な水量をほこる荒川の氾濫となれば、

浸水深度も、

激しいところでは、住宅の２階までが浸かる、

あるいはそれ以上と、いった程度になりますので、

多くの入居者さんが暮らすアパートなども、

もちろん、

流出や完全な水没の危機にさらされることになるわけです。

危険が予想される地域に物件をお持ちのオーナーさんは、

そのことをつねに、

気に留めておく必要があるでしょう。

そうした荒川の氾濫について、

それが起こると東京がどんな様子となるのか、

ＣＧなどを使って、リアルに示した映像が、

インターネット上に公開されています。

国土交通省荒川下流河川事務所による

フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」です。

２０１２年に最初に公開され、

その際も話題となったものなのですが、

現在は、今年３月付の改訂版がアップロードされています。

冒頭にもふれた各地の水害や、

ゲリラ豪雨の続いたこの夏辺りから、

ふたたび、

この動画に注目が集まるところとなっています。

ぜひ、ご覧になってみてください。

高い堤防が整備され、

普段は安全に見える荒川に存在する治水上の弱点や

課題なども、

とてもよくわかる観やすい映像となっています。

国土交通省荒川下流河川事務所

フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」

→こちらです（YouTube）

さらに、

「荒川氾濫」が起きた際の

洪水浸水想定区域・ハザードマップのいくつかが、

→こちら　でご覧になれます。

荒川の氾濫に関連するハザードマップは

各自治体も公開しています。

東京都中央区のもの　→こちらです。

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

「親離れ」のプロセスがよくわかる？ワンルーム単身入居者へのアンケート

2017年10月16日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

分譲マンションや、投資用マンションの

販売事業などを展開している

株式会社ＦＪネクストさんが、

「首都圏に実家がある

『首都圏のワンルーム単身入居者』に聞く

『親との距離感』アンケート」

と、題した調査結果を公表しています。

対象となった４００人の皆さんは、

１都３県のワンルームに入居する、未婚の社会人の方、

２０代・３０代。

ただし、その実家は同じく１都３県内にある

と、いうことで、

いわば、

「わざわざ親元を離れ、単身で暮らす」若者の、

実家や親、一人暮らしへの想いが、

とてもリアルに浮かび上がったものとなっています。

設問と回答をいくつか、ご紹介しましょう。

「あなたが一人暮らしをしている理由は何ですか？」

これに対し、もっとも多かった答えは、

「通勤」（通勤時間短縮のため）・・・４６．８％

２番目の「自立」・・・２０．０％

３番目の「自由」・・・１１．５％

を大きく引き離したかたちとなっています。

ちなみに、興味深いのは、

これら「通勤」、「自立」、「自由」、

三つの理由のうち、

「自立」についてのみ、

男女でかなりの差が開いている点です。

より親から自立したがっているのは、

男性、女性、どちらなのでしょうか？

答えは、女性です。

一人暮らしをしている理由として、

「自立」を挙げている女性は、２５．０％です。

対して男性の方は、１５．０％　となっています。

「共にトップである『通勤』の差は僅かだったが、

（男性４５．５％　女性４８．０％）

『自立』は上記のとおりとなっている。

女性の方が、自立心が強いようだ」

の旨、コメントが付されています。

また、

「この１年に一度以上実家に帰ったことがある」人に尋ねた、

「実家に帰る一番の理由は何ですか？」

との質問に対して、

もっとも多かった答えは、

「親の顔が見たいから」・・・３６．０％　です。

そこで、これをさらに掘り下げていくと、

年代別では２０代前半でそう答えている人の割合が大きく、

４０．５％

さらに、それを男女別で見ると・・・

２０代前半の男性の４４．１％

同じく女性の３７．８％　が、

実家に帰る一番の理由として、

「親の顔が見たい」を回答しています。

つまり、ここでもやはり男性・・・？

上記「一人暮らしの理由＝自立」の結果と併せ、

どうやら、

男性の親離れは女性に比べ、少し遅れる傾向が見られる・・・

と、言うことができそうです。

一方で、こんな質問もあります。

「親御さんとの心の距離は、

現在の住まいと実家の距離よりも、

近いですか、遠いですか？」

答えるのにやや難しそうな、

かなり抽象的で、文学的とも思える問いかけですが、

こちらでは、

「男性よりも女性の方が、親と離れて住んでいても、

心は親と離れていない（いかない）らしい」

と、読み取れる結果が出ています。

ちなみに、年代別にこれを見ると、

「（親との心の距離は）非常に遠い」

とする割合が、

３０代後半になると、顕著に増加。

回答者が「単身・未婚」であることとも絡んで、

やや、気になってしまうといったところです。

ほかにも、

興味深い質問・回答がさまざまに網羅されている

当調査結果、

下記リンク先にて、

内容をご覧になってみてください。

（株）ＦＪネクスト

「首都圏に実家がある『首都圏のワンルーム単身入居者』

に聞く『親との距離感』アンケート」

→こちら

同社「PR・お知らせ」のページ

→こちらです。

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基準地価、目立つ「上昇」の声の中、より鮮明になっていきそうな二極化

2017年10月09日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月、国土交通省が「基準地価」を公表し、

（平成２９年都道府県地価調査）

多くのメディアがこれを採り上げ、

話題となったことは、皆さんご存知のとおりです。

・福岡、広島、仙台、札幌の４市の商業地の上昇率が７．９％に

　（三大都市圏では３．５％）

・工業地の全国の上昇率が２６年ぶりにプラスに。

　高速道路沿線などへの物流施設の建設需要が旺盛なため

・住宅地は２６年連続でマイナス。ただし、上昇地点は増加傾向

さらに、京都市や北海道の倶知安町、沖縄県那覇市など、

インバウンド需要で潤う地域での地価上昇や、

「名古屋が、商業地の最高価格で大阪を上回った」

などといったトピックも、

大小、報道されるところとなっています。

一方、そうした中で、

変わらず指摘されているのが、

「二極化」です。

地価が上がる場所、

なかなか上がらない場所、

いまよりさらに下がっていく傾向が窺える場所、

これらの差が、

「ますます鮮明になっていきそうだ」とする観測も、

やはり、少なくはありません。

そこで、

そんな二極化の様子が、範囲はかなり限られるものの、

ビジュアルでわかりやすく把握できる資料が、

国交省のリリースの中にありますので、

そちらをご紹介いたしましょう。

まずは、→こちら

「平成２９年都道府県地価調査」をお開きください。

枠で囲まれた資料のリストの下の方を

ご覧になってみてください。

４０－１から、４０－６までの資料がそれです。

東京圏、大阪圏、名古屋圏の

住宅地と商業地、

それぞれの地価動向を示す「地図付き」の資料に、

リンクがつながっています。

試しに、４０－１「東京圏－住宅地」を

覗いてみましょう。

なお、地図がより鮮明で見やすいのは、

右側にある「PDF」と書かれたリンクの方です。

開いてみると、いかがでしょうか。

資料の下段、２ページ目が、

当該「地図」となっているのですが・・・

平成２８年調査に比べ、今年分では、

主に東京都心で、

地価が比較的大きく上昇していることを示すエリア

（ピンク、オレンジ色）が、

着実に増えているのが確認できます。

一方、たとえば神奈川県の横須賀市、

埼玉県の越生町、千葉県の野田市といった町を見ると、

下落幅はむしろ増えています。

また、大阪圏の住宅地（４０－３）を見ると、

やはり目立つのは、観光で潤う京都の躍進（？）なのですが、

一方で、大阪府の南端部や、圏内の奈良県内南部では、

下落幅増加エリアの広がりが、

逆に見てとれるといったかたちです。

なお、さきほども触れたとおり、

資料は商業地のものもあります。

住宅地のデータと重ね合わせてみても、

各地域の興味深い傾向などが、いくつか拾えるかもしれません。

さらに、

以上に続く資料４１、

「地価の上昇が見られた各地点の動向」も、

いまの日本の地価を上げるおのおのの要素を

簡潔に網羅した、

わかりやすい資料となっています。

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

「予定の家賃をオーバー」していても、入居者さんが借りてくれるケースとは

2017年10月02日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

内見に来られた入居希望者さんから、

賃料の値下げを打診されたことのあるオーナーさんも

多いことと思います。

特に、近年の賃貸住宅の着工数の増加によって、

新たなライバル物件がどんどん増えてきた中、

仲介会社、管理会社からの、

「家賃、まけてあげられますか？」

との電話が、

「だんだん年を経るごとに多くなってきている・・・」

そんなオーナーさんも、

多分、少なくないことでしょう。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）さんが、

年度ごとに二度づつ公表している

「日管協短観」の中に、

「入居時の条件交渉」というデータがあります。

現在の最新データは、

2016年10月～2017年3月の「2016年度下期」分ですが、

入居時の「賃料」の交渉については

調査対象となった管理会社の６１．３％が、

「多い」と、回答しています。

その内訳を見ると、

首都圏・・・５８．１％

関西圏・・・６８．２％

首都圏では６割近く、関西圏では７割近くの管理会社が、

「賃料交渉＝値引きの打診が近ごろ多いなあ」と、

感じているといったところです。

ところで、一方、

「賃料を値引いてほしい」とのリクエストとは逆に、

現場ではこんなケースもあるはずです。

入居希望者にとって、

その物件が大いに魅力的であるために、

「予算オーバーだけど借りたい」

と、するケースです。

ですが、この場合、

「う～ん、どうしよう」と、悩む入居希望者さんの姿を見たり、

相談を受けたりするのは、

もっぱら仲介会社や管理会社の担当者です。

そうして悩んだ結果、

入居希望者さんが、ついに物件の魅力に「負けて」、

入居を決めるに至ったプロセスについては、

通常は、オーナーさんの関知するところとはなりません。

しかしながら本来、そのことは、

経営者として、

オーナーさんは知っておいた方がよい事柄のはずです。

自身の物件の何が、入居希望者さんをして、

予算をオーバーしての契約を決断させたのか。

思い切ったリフォームが思惑通りの効果を発揮したのか、

行き届いた清掃、管理が入居希望者さんの心を動かしたのか、

あるいは、オーナーさん自身は気に留めていない、

意外なアドバンテージを物件が持っていたのか・・・？

押さえておくことは、とても大事なことであるに

違いありません。

そこで、もう１年近く前に公表されたものですが、

アットホーム株式会社が運営する、

各種情報やアンケートデータ、コラム等を集めたサイト、

「at home VOX」が、

面白い記事を載せています。

題して、

「理想の住まいだけど予算オーバープロが見たみんなの決断」。

アットホーム加盟店・利用店から集めた

「声」をピックアップしたものです。

「お客様が提示したもともとの予算から、

最終的に物件価格（または賃料）が

大きくアップしたケースはありますか？

あれば、どのような要因でアップになったのか

教えてください」

との質問に対し、賃貸物件の賃料については、

「子どもさんの学区の関係で、

そのエリアを条件から外すことができず、

当初予算より３万円ほど上げてご契約」

「ペット可が条件だった方が、

条件にかなう物件が少ないため、

５万円ほど予算を上げてご契約」

「東京タワーが見える側の部屋を希望され、

予算オーバーを妥協」

「予算５万円くらいで探していた方が、

『友達を呼んで女子会をしたい』とのことで、

対面式のおしゃれなキッチンがある、

賃料７万円の物件を決めてくれた」

などといった声が挙げられています。

これらは、どの声も、

たとえば次の物件の購入、建築や、

リフォームプラン、募集方法など、

その物件をお持ちのオーナーさんの賃貸経営の

「今後」に対し、

何らかの参考になるものといえるでしょう。

入居者がなかなか決まらず、空室が埋まらない際、

慌てて相談するばかりでなく、

スムースに決まっていく場合であっても、

「なぜいま、スムースに決まっているのか」を

仲介会社や管理会社とともに分析し、

理由を押さえておく。

そのことも、私達は、

普段の心がけとしておくのがよろしいのかもしれません。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）

「日管協短観」→こちら

アットホーム（株）「at home VOX」

「理想の住まいだけど予算オーバープロが見たみんなの決断」

→こちらです。

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