こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ハザードマップに気を配る。賃貸住宅オーナーさんの大事な責務です
2013年06月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
わが町、地域の「洪水ハザードマップ」・・・
ご覧になったことのあるオーナーさん、きっと多いことでしょう。
「平成２４年３月末現在、全国１２６５市区町村で作成・公表され、
整備率は約９４％に達している」（国土交通省）
とのことですので、
いまや、
「まったく見たことがない」という人は、
かなり少なくなっているものと思われます。
ですが、
皆さんの賃貸物件に暮らしている入居者の皆さんは、
どうでしょうか？
情報が行き届いていなかったり、
せっかく目に触れる機会があっても、
残念ながら無関心だったり・・・。
そんな場合が、
もしかすると少なくないかもしれません。
加えて、
賃貸住宅の場合、とくにありがちなのが、
「オーナーさんは古くからいらっしゃる地元の人」
一方、
「入居者はその多くがほかの土地からやってきた人」
と、いったことから生じる、
知識や意識のギャップです。
自宅が洪水の際、浸水の恐れがある場所にあることを
知らずに暮らしている人、
浸水が起こった場合、
その地域においてどの程度の危険が想定されているのか、
把握せずにいる人、
それらの割合は、
持ち家に暮らす人以上に、多分、賃貸住宅の入居者により大きい・・・
容易に想像ができることといって間違いありません。
この３月、国土交通省から、
洪水ハザードマップのさらなる充実のため、
「洪水ハザードマップ作成の手引き」を改定したことが
広報されています。
「近年、集中豪雨等による水害が頻発。
しかし、出水時に避難行動を的確にとっている人は少なく、
避難が必要であるにもかかわらず避難しなかったために、
逃げ遅れ、救助される人が後を絶たない」
・・・ことが、その背景。
具体的には、
ハザードマップを
これまで以上に住人の避難行動に結びつく、
「実践的」な内容とすることが、目標とされています。
そのため、
これを受けてのアクションが、
早速、各自治体ではじまることが予想されます。
水害が心配される地域に物件をお持ちのオーナーさんは、
これらに特に注意をお払いになり、
入居者の皆さんへ、
忘れず、しっかりと情報共有されることが大切でしょう。
自治体の広報物などに比べれば、
（広報物を揶揄する意味ではありません）
その数倍のパワーをもって、
オーナーさんの声は、入居者の皆さんに伝わるはずです。
国土交通省の報道発表資料
「『洪水ハザードマップ作成の手引き』の改定について」
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
マンションの１階、こんなテナントに入ってほしい！それとも・・・？
2013年05月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
目のつけどころがなかなか面白い。
そして、
結果を見ると、どこか意味が深い・・・？
そんな調査といっていいかもしれません。
株式会社マイナビの賃貸物件情報サイト、
「マイナビ賃貸」さんが、
マイナビニュース会員５００名から意見を募った、
「マンション１階に入って欲しいテナントランキング！」
を公表しています。
その上位を早速紹介すると・・・
１位は、「コンビニエンスストア」。
なんと、
２位の「スーパーマーケット」の約３倍もの支持を集める
圧倒的なトップ。
続いて３位には「１００円ショップ」
４位には「書店」
５位は「お弁当屋さん」
さらに６位以下、１３位までが公表されているのですが、
見ていくと、どれも、
「なるほど」と、頷かされるものばかり。
現代に生きる人々の「日常」と、
そこに生じる「ニーズ」が、色濃く映し出されている印象です。
ただし・・・！
実は、このランキングの中には、
ある隠れた、上位の意見が反映されていないのです。
その意見とは、
上記、テナントに「書店」を望んだ声と同数を誇る、
実質の４位。
何でしょう。想像がつきますでしょうか？
答えは、
「マンション（およびアパート）１階にテナントが入ることに対し、
そもそも否定的な意見」
と、いうもの。
理由は多くの場合、
「騒音」にあるらしく、
・テナントが入らないほうがうれしい
・騒がしくなるのが嫌
・騒がしくない店舗であるならばＯＫ
と、いったいくつかのコメントから、それを窺い知ることができます。
さらには、こんな質問も。
「あなたは、マンション・アパートを選ぶ際に
テナントの有無を重視しますか？」
これに対して、
「はい」と回答した人は８３名。
一方、
「いいえ」と、「特に気にしない」が、
合わせて４１７名。
計算すると、
「はい」は、１６．６％に留まってしまいます。
つまりは、
テナントが入るというのなら・・・「こんなお店がいい」
と、各自それぞれ、希望がある人は多いものの、
そもそもそれ以前に、
マンションにテナントが入っているか否かを
回答者の皆さんは、
その多くが、物件選びのポイントとはしていないようです。
さて、そこであらためて、
最初にご紹介した
「マンション・アパート１階に入ってほしいテナント」の
ランキングを眺めてみると・・・
もしや、これは、
「自分の住んでいる物件のテナントに入っていてほしい」
と、いうよりは、
回答された皆さんにとって、
物件のそばや最寄り、
あるいは物件の建つ街の中にあってほしいお店などが、
実のところ、
反映されているものなのでは・・・。
すなわち物件の「立地」へのニーズ？
そんな解釈もどうやら出来そうです。
マイナビニュース（マイナビ賃貸）
「マンション１階に入って欲しいテナントランキング！」
→こちら でぜひご覧になってみてください。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
東京地裁が判決。「耐震性不足」は退去を求める際の正当な事由
2013年05月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
３月２８日、
東京地裁がある新しい判断を示しました。
賃貸物件として使用されている建物の
耐震性不足が、
「賃借人に退去を求める際の正当な事由に当たる」
と、いうものです。
争いの舞台となっていたのは、
ＵＲ（都市再生機構）が所有、管理する東京都内の団地。
鉄筋コンクリート１１階建て、２５０戸という規模。
竣工は１９７１年。
老朽化などにより、
現行の耐震基準を大きく下回っています。
そこでＵＲは、
耐震改修を行なう場合、費用が多大になることなどを理由に、
解体を決定。
住人には移転への協力を求めましたが、
「解体ではなく耐震補強工事をするべきだ」などとして、
７世帯がこれを拒否。
これら入居者に対し、ＵＲが、
部屋の明け渡しを求める訴訟を起こしたというものです。
ここで裁判の焦点は、
おなじみの「借地借家法」にもとづく判断に。
建物の耐震強度の不足が、
賃借人に退去を求めることができる「正当事由」にあたるか、
否かが、
争点となりました。
結果、東京地裁が下した判断は、
「正当事由と認められる」。
今回ＵＲが行なった、
建物を取り壊す、との判断を妥当なものとした上で、
同じくＵＲが入居者に対して行なってきた、
移転先の斡旋、引越し費用の補填などについて、
これらを「手厚い内容」と評価、
・判決確定前に、ＵＲが、被告である入居者を退去させられるよう、
仮執行を宣言
・建物が明け渡されるまでの違約金として、
上記入居者に、１ヶ月あたり、
月額賃料相当額の１．５倍の支払いを求める
・・・など、
被告入居者にとっては、
かなり厳しいともいえる判決が下されています。
これに対し、
今回、初めての判例として
「耐震性不足が正当事由と認められた」ことについては、
「耐震改修にかかる重い費用の負担が、
賃貸物件の改修の実施自体を躊躇させているという、
多くの現状がある中、
今後の判断に際して意義あるもの」
とする意見もある一方、
「賃借人にとっては、耐震性の低い住宅に住み続けるか、
出て行くか、
安易に選択を迫られることにつながりかねないもの。
単に入居者を追い出したいがために、
耐震性不足を理由にかかげる事例が増えやしまいか」
と、する意見もあり、
被告入居者側の控訴を受けての今後の東京高裁の判断が、
ふたたび、
注目されるところです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸は不安・・・独身女性・おひとりさまがマンション購入を決めた理由
2013年05月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
理由はやはり・・・
「家賃を払うよりも買った方がいいから」。
株式会社オウチーノ・オウチーノ総研さんが、
「今までにマンションを購入したことがある」
もしくは、
「今後、あるいは現在、マンション購入を予定している」とする、
２０歳～４９歳の独身女性７９３人に、
「マンション購入を決めた理由」を尋ねたその結果、
「おひとりさまが『マンション購入を決めた理由』ランキング！」
を公表しています。
早速これをひもとくと・・・
マンション購入を決めた理由の第１位は、
２０代、３０代、４０代すべてに共通して、
「家賃を払うよりも（ローンを支払うほうが）よい」
もちろん、
たびたび耳にする声ではあるのですが、
聞くたび、
私達賃貸住宅オーナーの胸に、
チクリと刺さってくるものであるといわざるをえません。
加えて、
注目される点として、
今回のアンケートでは、
回答者の年齢が上がっていくほどに、
マンション購入を決めた理由として、
「将来のため」
との声が上位に上がってきます。
具体的には、
２０代では５位圏外にとどまっている同理由が、
３０代では３位に。
４０代では２位へと、ランクアップ。
背景には、
「年をとると賃貸住宅を借りづらくなる」
同様に、
「家賃を払い続けられなくなるのでは・・・」
と、いった、
いわゆる「老後の不安」が挙げられています。
なるほど、もっともなことだろうな・・・
と、感じられるとともに、
私達オーナーを含む賃貸住宅提供者の側に、
これを払拭してあげられるような準備や体制が、
一般的にはととのっていないことも、
事実として、広く認めざるをえないところでしょう。
とはいえ、
今後の賃貸住宅市場において、
「若者の需要はその人口とともに減り、
代わって高齢者が増えていく」
ことは、当然の流れ。
オーナーや管理会社だけでなく、
地域や行政といった、周辺の存在も含めて、
皆で知恵をしぼっていかなければならない時期が、
目前に迫っています。
なお、ほかにも、
「マンションを購入した『おひとりさま』における、
購入前後での意識の違い」など、
興味深い調査結果をご覧になっていただける、
オウチーノ総研さんの
「おひとりさまが『マンション購入を決めた理由』ランキング！」
→こちら でぜひご確認を。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅市場の新たな支え手に・・・？ 元気でアクティブなシニアの皆さん
2013年05月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「アクティブなシニアが、
賃貸住宅市場の新たな支え手となってきつつある」
そんな内容の盛り込まれたレポートが、
ニッセイ基礎研究所から公表されています。
ここで定義されているアクティブなシニアとは、
・元気で
・生活にある程度ゆとりがあり
・知的好奇心を持って
・自立した生活を送っている
・行動的な高齢者
・・・のこと。
レポートによれば、
そうした人々が、近年少なからず、
「持ち家から賃貸へと、
自らの価値観で積極的に住まい方を変えてきている」
とのこと。
庭付き一戸建てを「上がり」とする、
従来のいわゆる「住宅すごろく」にとらわれないライフスタイルを
彼らがまさに「アクティブ」に選んでいることが、
主な理由と考察されています。
ちなみに、
この住宅すごろくの崩壊（？）については、
高齢者における不動産の買い替え需要の背景を
かたちづくるもののひとつとして、
昨今、たびたび言及されるなどします。
たとえば、
郊外の一戸建て、広すぎる庭付きの一戸建てから、
交通至便な都市中心部のマンションへ・・・
あるいは、
庭の草むしりをする必要がないマンションの２階以上へ・・・
さらには、
階段の上り降りの苦労がない平屋の一戸建てへ・・・
そうした中、当レポートは、
「一度持ち家を取得した高齢者にとっての
高齢期の住まいの選択肢が多様化している」
そのため、
「少なくない割合で、持ち家から賃貸住宅に
転居する高齢者が増えてきている」
とし、
いくつかの数値データを掲げてその根拠を示すほか、
持ち家から賃貸住宅へと住まいのステージを変える
アクティブなシニアにおける、
主な二つの志向パターンを分析しています。
そのひとつは、
・資産形成への一助も含め、賃貸住宅に住み替える
と、いうもの。
内容は、
「所有する住宅は資産として手元に残す。
それを賃貸住宅として貸し出す。
そのことにより収入を確保したうえで、
自らは利便性が高く、使い勝手のいい賃貸住宅に入居」
・・・といったもの。
さらにいまひとつは、
・自分らしいライフスタイルを実現するための舞台を求めて、
賃貸住宅に住み替える
と、いうもので、
もちろん、両者を兼ねた例も実際には多いことでしょう。
どちらにしても、
こうした動きによって生じる需要は、
今後の賃貸住宅マーケットにおける
新たな広がりの可能性を示すものといってよさそうです。
ちなみに、当レポートは、
こうした高齢者の転居について、
「民営借家への転居者よりも、
機構・公社住宅への転居者が多くなっている」と、指摘。
その上で、
機構・公社住宅のもつ、
・高齢者世帯にとってのジャストサイズ
・比較的安い賃料
・駅から徒歩圏にあっても敷地がゆったり
といった特徴を
民間賃貸住宅もすすんで採り入れ、
加えて、
民間賃貸住宅の多くが機構・公社住宅にまさっているところの、
・立地の優位
を活かしつつ、
マーケットへのアプローチをはかってはどうか・・・の旨、
提案を行なっています。
私達賃貸住宅オーナーにとって、
耳を傾ける価値のある提言と言っていいでしょう。
なお、
レポートは下記のとおり２編にわたっています。
また、主題のひとつとして、
上記のようなアクティブなシニアにおける社会貢献や、
そのことによる地域の活性化を
期待するものともなっています。
高齢化社会についての前向きな分析と展望を
静かに語る当レポート、
皆さんもぜひ、ご覧になってみてください。
↓
・２０１３年３月のレポート
・（上記の元となっている）２０１１年６月のレポート
（「アクティニア」は、上記両レポートで使われている、
アクティブなシニアを表す造語です。商標登録もしているとか！）
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「オーナーズ・スタイル」誌の読者を募集！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回、賃貸住宅オーナーさんのご自宅に
直接お届けしている、無料の賃貸経営マガジンです。
すでに約３万３０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんにお読み
いただいており、賃貸経営に役立つさまざまな情報が満載です！
なお、恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
●東京・神奈川・千葉・埼玉に在住で、
同エリア内に１棟以上の賃貸住宅を所有されている、
オーナーさんとそのご家族に、限らせていただきます。
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盛り上がっています！
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の「みんなの掲示板」
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
