こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
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- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
住みたい街・・・大宮、青葉台、西船橋。実力派がひそかに（？）台頭中
2013年04月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
首都圏で「住みたい街」のランキングを発表・・・といえば、
多くの方が、
「１位は吉祥寺でしょ？」
多分、結果をご覧になる前に、
そんな予想をされるのでは・・・？
確かに、
この３月に株式会社リクルート住まいカンパニーから公表された、
「２０１３年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版」
これを見ても、やっぱり・・・！
総合ランキング１位は「吉祥寺」。
２位・・・「恵比寿」
３位・・・「横浜」
想像通りの順当な（？）結果となっています。
吉祥寺は、
シングルの回答者からの支持・・・ １位
ＤＩＮＫＳ（子供のいない共働きご夫婦）の回答者からの支持・・・ １位
ファミリーの回答者からの支持・・・ １位
と、とにかく圧倒的な１位です。
「交通、買い物、子育て、すべてにおいてパーフェクト」
との回答者からの絶賛の声が、
今回の報告の中にも紹介されています。
さて、
そんな相変わらずの吉祥寺旋風が吹き荒れる中、
公表された内容をさらに読み進んでいくと・・・
やや面白い結果に突き当たりました。
それは、
ファミリーの回答者に限ってのランキング。
１位・吉祥寺は、
さきほども触れたとおりなのですが、
２位・恵比寿、３位・横浜、４位・鎌倉に続いて、
５位に大宮がランクインしているのです。
ちなみに大宮は、全体の総合では１５位。
なので、
大変なランクアップ！
しかもなんと、
「ファミリーの男性」に区切った評価では、
大宮は、
吉祥寺、恵比寿に続いての堂々の第３位です。
加えて、男性の支持ばかりでなく、
「ファミリーの女性」からの人気も高く、
その順位は６位。
１位の吉祥寺以下、
鎌倉、恵比寿、横浜、自由が丘といった、
女性に愛されやすい街に次ぐ位置をがっちり確保するという、
大健闘ぶりを示しています。
商業施設の充実、交通の利便性などが、
増加するご夫婦共働きファミリーなどの人気を
集めているのかもしれません。
なお、
大宮だけではありません。
ファミリーの支持を背景に大健闘している街は、
ほかにもいくつかあります。
とりわけ興味深いのは、
全体総合では３０位以内にも入らない「圏外」にあったものが、
ファミリー・男性からの強い支持によって
上位に上がってきているという、
二つの例。
そのひとつは青葉台。
「全体総合３０位圏外」だったものが、
ファミリー・総合で１７位。ファミリー・男性ではなんと７位。
急行が停まる便利さと、新しい商業施設の展開などが、
その理由のようです。
さらには西船橋。
青葉台と同様「全体総合３０位圏外」だったものが、
ファミリー・男性では１０位。
地下鉄の乗り入れなど都心への足回りの良さに加え、
自然も残る居心地の良さが、支持の背景にありそうです。
イメージによる人気こそ乏しいものの
実は魅力にあふれた実力派の街が、
生活や仕事の便宜に敏感な層の支持を
人知れずしっかりと掴んでいる・・・
そのように見てよい、
これらの結果ではないでしょうか。
さらに詳しい内容、数値の掲げられた、
株式会社リクルート住まいカンパニー
「２０１３年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版」は、
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
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●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
まだ３．４％・・・。都が公表した「東京の賃貸マンションの耐震改修実施率」
2013年04月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今回は、
ちょっと悩ましい報告についての話題です。
先月、東京都が公表した、「マンション実態調査結果」。
対象は、
「都内すべての３階建て以上の分譲マンション及び賃貸マンション」。
「昨年度、はじめて全ての都内分譲マンション
及び賃貸マンションを対象に、実態調査を行なった」・・・旨、
謳われているのですが、
そこに心配な数字が上がっています。
ひとつは、
「都内の『旧』耐震基準のマンション棟数」
賃貸マンションでのその数は・・・１万２８０２棟。
もっとも多い区が世田谷区。
続いて大田区、新宿区、という順番。
一方、
「今回、初めて明らかになった」とされている（当報告によれば）
都内の賃貸マンションの棟数は、
７万９９７５棟。
計算すると、
そのうち約１６％が旧耐震基準、ということになりますが、
やはりパーセンテージよりも、
１万２千を超えるその実数に、インパクトを感じざるを得ないところです。
そこに加えて・・・
「マンション耐震化の取組み（耐震診断・耐震改修）」
について見てみると、
賃貸マンションでの耐震診断実施率は・・・６．８％
耐震改修実施率は・・・わずか３．４％
大変厳しい数値が示されています。
とはいえ、これらの数値、
賃貸住宅オーナーである私達の立場からすれば、
「無理もない・・・」と、思わず本音を呟いてしまいそうな、
悩ましいもの。
実際、今回の報告にも、
耐震改修工事をすでに行なった賃貸マンションからの
声として、
「入居者に仮住まいを用意し、
移転等に伴って発生する費用を負担した」
「２～３ヶ月間家賃ゼロとし、全室空けてもらった」
「家賃、水道料金、駐輪代金を返却することで納得してもらった」
と、いった声があがっており、
また、
耐震改修を実施していないマンションにおける、
「しない理由」としては、
「費用が膨大な上、入居者の行く先がない」
「工事の結果、物件の面積が減少することが予想される。
経営が成り立たなくなる」
と、いった声が上がるなど、
取り組みへの大きな負担、高いハードルが、
まさに浮き彫りとなっています。
しかしながら、
もちろんのこと・・・
「お客様である入居者の命を守る」こと。
そのための努力を怠らないこと。
これは、
賃貸住宅オーナーに課された、最大かつ基本的な責務です。
実に・・・むずかしい問題です。
東京都報道発表資料
「マンション実態調査結果について」 →こちらです。
報告書本体 →こちらです。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
認知度はまだまだ。しかし期待も寄せられる「賃貸住宅管理業者登録制度」
2013年04月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「賃貸住宅管理業者登録制度」が発足してから、
今月で１年と４ヶ月になります。
（平成２３年１２月より施行）
そこで、
国土交通省中部地方整備局が、
同制度の浸透の度合いなどをはかるアンケートを実施、
その結果を公表しています。
なお、賃貸住宅管理業者登録制度の概要については、
当ブログでも、
過去にやや詳しくご紹介をさせていただきました。
賃貸住宅の管理業務の適正な運営の確保、
賃貸住宅管理業の健全な発達
などを目的にスタートしたこの制度、
こちらの二つの記事をぜひご覧下さい。
↓
さて、アンケートの結果です。
なお、
今回の調査対象は、
国土交通省中部地方整備局の管内に本社をもつ登録事業者。
「１７１社への郵送アンケート・回収率約５０％」
と、なっています。
まず、
「登録したことでどのような影響があったか」
・・・との質問に対しては、
７３％の事業者が、
「特に影響はない」と回答しています。
さらに、
「登録制度について、大家・賃借人などは関心を持っているか」
・・・８８％が「関心なし」。
「登録に至った動機」としては、
６６％が、
「対外的な信用の向上」を挙げているのですが・・・
いまのところは、そうした期待に反し、
やや寂しい結果となっているようです。
ですが一方、
「本登録制度は賃貸住宅トラブルの減少に役立つと思うか」
の問いに対しては、
３６％が「役立つ」
５５％が「今後の運用次第」と回答。
つまりは９１％が、
制度の内容自体についてはまずまずの評価。
「本登録制度を実効あるものとしていくために、
どのようなことが必要と思うか？」
に対しては、
８３％が、
「制度の一般への周知強化（が必要である）」と回答。
今後の行政などへの期待もうかがわれる結果となっています。
なお、
繰り返しますが、当アンケートは、
国土交通省中部地方整備局が、
管内に本社をもつ登録事業者に対して行なったものです。
全国の事業者を対象にしたものではなく、
関東や首都圏から上がった数値でもありません。
とはいえ、
実感としては、
「首都圏でも同じアンケートを行なえば、
おおむね似た結果が出るのではないか？」
と、いったところではないでしょうか。
さらに詳しい内容は下記に。
ぜひご覧になってみて下さい。
↓
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
すでに５年前には６０歳以上が約６割に！相続人の高齢化が進行中
2013年04月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
みずほ信託銀行さんが公表されている
「不動産マーケットレポート」が、
近年の相続に見られる、ある傾向をまとめています。
報告内容が掲載されているのは
２０１３年１月号。
その中のトップ記事、
「最近の１０年における相続の概況」。
ひもとくと、
・「相続税を納付した相続人等」の数は近年増加の基調
・相続財産価額の半分以上を不動産が占めている
・相続人、被相続人ともに高齢化が進行している
とのこと。
このうち、
三番目の「相続人、被相続人の高齢化」については、
「世帯主の相続時の年代別構成比を見ると、
６０歳以上の割合が著しく上昇中」
「２００８年には６割近くにまで高まっている」
との報告がされています。
ちなみに、
ここで参照されているデータは、
「６割近くにまで高まっている」とされる２００８年分が
最新のもの。
つまり、判っているのは、
いまから５年前の数値までです。
となると、
以降、日本人の高齢化がさらに進んでいる状況から
推測すると・・・
目下、
「相続時、世帯主が６０歳以上」の世帯の割合は、
ますます高まっており、
６割を超えていることは確実なのではないかとも
考えられます。
相続人の高齢化が進むと、
必然のこととして、
起こりやすくなるのは、代襲相続です。
代襲相続とは、
被相続人が亡くなるよりも先に相続人が亡くなってしまう
ことなどによって、
その相続人の直系卑属が、
亡くなった相続人に代わって相続することをいいます。
この場合、相続人の数が、
代襲相続が生じない場合よりも増えることが多くなり、
そうなると当然ですが、相続が複雑化します。
つまりは、
より一層、相続への備え、
すなわち相続対策を行なっておくべきケースが増加する
と、いうことにもなるわけです。
加えて、
以上の報告が載った
みずほ信託銀行さんの「不動産マーケットレポート」
１月号では、
こんなデータも紹介されています。
そのデータとは・・・
一般社団法人信託協会が全国の５０歳以上の人を
対象に行なった『相続に関する意識調査』では、
相続財産を残す立場として、
・自分の財産の内訳と価額を「すべて把握している」人は
全体の２割程度
・全体の８割近くは「相続対策をしていない」としている
と、いうもの。
相続税のことだけでなく、
いわゆる「争族」対策など、家族の未来のために、
相続をタブー視せず、面倒がらず、
親も子も、すすんでこれを意識すること。
いま、とても大切です。
みずほ信託銀行「不動産マーケットレポート」
（都市未来総合研究所・編） →案内はこちら
レポート１月号本体 →こちらです。
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オーナーズ・スタイル主催
「 春の賃貸経営フェスタ 」 ４月１４日(日)開催！！
詳しくは →こちらをご覧ください。
来場予約 03-3541-0083 （平日10～18時）
【 日 時 】
４月１４日（日） ９：４５～１７：００
いつでも出入り自由。もちろん無料です！
【 会 場 】
新宿ＮＳビル 地下１階 大ホール
東京都新宿区西新宿2丁目4番1号
ＪＲ新宿駅から徒歩７分
【今回のテーマ 】
大増税時代を控え、賃貸経営に役立つ最新情報が結集！
オーナーの今やるべきことが全部わかる！
◎セミナーは過去最多の「２２本！」
◎相談ブースも過去最多の「３０ブース！」
【主なセミナー・タイトル】
「大きく変わる！これからの不動産市況」
「気持ちもお金も豊かになれる！ 安藤泉流サクセス経営術」
「税制改正と消費税で変わる、相続・税金対策の重要ポイント」
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・・・・ほか多数
詳しくは →こちらをご覧ください。
来場予約 03-3541-0083 （平日10～18時）
【相談ブース出展企業（＝協賛企業）】
○新築・建て替え
旭化成ホームズ 朝日建設
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プリマ倶楽部 三井ホーム
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○リフォーム・リノベーション
旭化成建材 旭化成リフォーム
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モダンアパートメント
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
日本人の住宅意識に変化？４割以上が新築か中古かに「こだわりなし」
2013年04月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社オウチーノ・オウチーノ総研さんが
昨年末に公表している調査結果、
「２０１２年、日本人の住宅意識はどう変わったか？」
日本人の住宅への意識に、
変化が生じていることをうかがえるものといって
いいかもしれません。
アンケートの対象は
「２０歳以上の男女１１１７人」。
「家を買うとき、新築または中古にこだわりますか？」
と、尋ねたところ、
５１％が「新築にこだわる」と、回答。
しかし一方で、
「どちらにもこだわりなし」と答えた人が、
４３．８％を占める結果ともなっています。
そこで、
これら「どちらにもこだわりなし」の皆さんに、
その理由を尋ねると、
最多だったのが、
「（新築か中古か以外の）他の条件を重視する」
との回答。
次には僅差で、
「価格による」（新築か中古かよりも、価格で購入を判断する）
が続き、
三番目には、「気に入れば、新築、中古どちらでも」。
そして四番目には・・・
これは三番目とまとめてしまってもいい意見でしょう、
「よい物件なら、新築、中古どちらでも」
が、挙げられています。
なお、
今回のこのオウチーノ総研さんの調査、
過去の同じ調査との比較がされている・・・と、
いった内容ではないものの、
とかく、新築へのニーズが高いことがその特徴とされてきた、
日本の住宅マーケットにおける
消費者の意識・・・
「～どう変わったか」との調査タイトルが示唆するように、
そこでの変化を感じとれる内容、と見て、
いいかもしれません。
同じことは、賃貸住宅にも言える可能性があります。
賃貸住宅でも、皆さんもちろんご存知のとおり、
新築は人気です。
そのため、
「近隣に競合物件が新築された」
ことで、
即、経営が圧迫されはじめた！とするオーナーさんの声が
実際に少なくありません。
ですが、一方で、
入居者のニーズをつねにしっかりと見据え、
効果的な対策を打ち続けている物件の場合、
築年数を重ねても、
あるいは、いわゆる「築古」物件となっても、
それでも高い入居率を保ち続けるなど、
大健闘している例が少なくありません。
「新築か中古か」を一番の基準にして物件を選ぶことをしない、
「こだわりなし」の人々が、
上記の調査同様、賃貸住宅市場にもたくさんいて、
それが増える傾向もうかがわれるのだ、
とすれば、
マーケットはますます、
「物件力」を高めるために日々がんばっていらっしゃる
前向きなオーナーさんのために、
強い味方となってくれることでしょう。
オウチーノ総研
「２０１２年、日本人の住宅意識はどう変わったか？」
レポートは→ こちらです。
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オーナーズ・スタイル主催
「 春の賃貸経営フェスタ 」 ４月１４日(日)開催！！
詳しくは →こちらをご覧ください。
来場予約 03-3541-0083 （平日10～18時）
【 日 時 】
４月１４日（日） ９：４５～１７：００
いつでも出入り自由。もちろん無料です！
【 会 場 】
新宿ＮＳビル 地下１階 大ホール
東京都新宿区西新宿2丁目4番1号
ＪＲ新宿駅から徒歩７分
【今回のテーマ 】
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◎セミナーは過去最多の「２２本！」
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来場予約 03-3541-0083 （平日10～18時）
【相談ブース出展企業（＝協賛企業）】
○新築・建て替え
旭化成ホームズ 朝日建設
S-FIT(エスフィット) 住友林業
東京セキスイハイム 積水ハウス
大和ハウス工業 タマホーム
トヨタホーム東京 桧家ランデックス
プリマ倶楽部 三井ホーム
レスコハウス ミサワホーム
○リフォーム・リノベーション
旭化成建材 旭化成リフォーム
イエスリノベーション エイブル保証
住友不動産（新築そっくりさん）
新日本管財／新日本リフォーム
モダンアパートメント
○資産コンサルティング
コスモスイニシア エー・ディー・ワークス
○管理・工事・後見制度 みまもルーム（ジャスト）
○管理 スペース
○売買 野村不動産アーバンネット
○融資の保証 住宅改良開発公社
○滞納保証・プロパンガス CAPCO AGENCY
○インターネット イーブロードコミュニケーションズ
詳しくは →こちらをご覧ください。
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