こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
若い女性が支持？新しい賃貸住宅のかたち・ソーシャルアパートメントとは
2013年03月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
最近、新しい暮らしのかたちとして話題の
ソーシャルアパートメント。
とはいえ、
「耳にしたことがない・・・」
と、おっしゃる皆さんも、まだ少なくはないと思いますので、
簡単にご紹介いたしましょう。
その主な形態は・・・
・建物は賃貸マンション、アパート
・ラウンジ、キッチン、風呂、トイレなどの共用部分が付属
・入居者はそれらをシェア
・他人とのつながりを保ちながら生活
すると・・・シェアハウスのこと？
たしかに似ていますが、
戸建て住宅をリノベーションしたものなどが多いそれらと比べると、
「概ね物件規模が大きい」
と、いうのが、ソーシャルアパートメントの平均した姿。
他人と交流したいときは、共用部分で。
そうでないときは、エントランスから一直線、
自室にこもる（？）ことも可能ということで、
個人のプライバシーがより尊重されるかたちとなっているところに、
その特徴があるといえるでしょう。
従来のシェアハウスを
「リビングを通らなければ、
入居者が各個室へ入れない程度の規模の物件」
と、いったものにあえて定義することで、
ソーシャルアパートメントのかたちが逆に定義される・・・
そう考えると、
よりわかりやすいかもしれません。
さて、
そんな「ソーシャルアパートメント」について、
「機会があれば体験居住してみたいですか？」
と、２千人に質問した結果を
この１月、
「カナダ輸入住宅 全国Ｎｏ．１」を謳うセルコホーム株式会社さんが
公表しています。
（住まい方に関する意識調査）
その結果は・・・
ほとんどの世代で、
体験居住を「非常にしてみたい」と、
「ややしてみたい」を合わせた、
肯定的な回答の割合が２０％台以下に留まる中、
２０代の女性のみがやや突出。
非常にしてみたい・・・８．８％
ややしてみたい・・・３２．８％
合わせて、４１．６％となっています。
なお、この調査では、
同時に、ソーシャルアパートメントに対する「イメージ」についても
質問がされていますが、
その１位は、
「家賃を抑えることができる」・・・６１．５％
２位は、
「（人間関係の）トラブルが不安」・・・６０．１％
以上が、
３位「ひとり暮らしより安全」・・・３５．２％
４位「寂しくない」・・・２７．５％
などを大きく引き離す結果に。
ただし、こうした回答者の「イメージ」の中には、
「ライフスタイルが新しい」（５位）、
「都会的」（１０位）、「国際的」（１２位）、
「お洒落」（１５位）
と、いった、
いわば、暮らしのかたちに「ファッショナブル」を見出すものも見られ、
上記、
ソーシャルアパートメントの「有望市場」とも言えそうな、
「突出している２０代女性」の回答が、
これらにどのように分散しているのか・・・
そのあたり、
とても気になってくるところです。
（残念ながら公表内容からは窺い知れません）
プレスリリースは →こちらです。
上記のほかにも沢山の調査結果が公表されています。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
朗報？リスク？平成２４年の住宅着工戸数、賃貸住宅は４年ぶりに「増」
2013年03月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先々週、３月４日のこの「賃貸経営お役立ち情報」では、
と、題し、
入居者募集において、比較的有利と思える「築浅物件」にも
見逃されやすいウィークポイントがあることを
三井住友トラスト基礎研究所さんのレポートをご紹介しながら、
皆さんにお伝えしたところです。
そのウィークポイントとは・・・
入居者が退去し、新たな募集を迫られた際、
いわゆる「築古物件」と比べると、
築浅物件では、
賃料が以前よりも大きく下落しやすい傾向にあること。
推定されるその主な理由は、
「新築物件との競合に直接さらされやすい」から。
そのため、
「築浅物件においては、既存入居者の退去を
なるべく避けられるよう、
彼らに対し、長期間入居し続けてもらえるような
対策を講じることが実は重要」
の旨、結ばれている上記レポートですが、
そうなると、
当然気になってくるのが、
目下の新築賃貸物件の着工数です。
そこで、
国土交通省がこの１月に公表した
「建築着工統計調査報告」をひもとくと、
平成２４年の「貸家」は３１万８５２１戸で、
前年比１１．４％増、４年ぶりの増加。
首都圏の数値に限ると、
１１万２８１９戸。前年比７．４％の増加となっています。
ちなみにこちらも、４年ぶりの増加です。
なお、上記双方の「４年ぶり」を詳しく言えば、
「平成２０年における『増加』以来の増加」
と、いうことになりますが、
ご存知のとおり、
この平成２０年の秋に、世界を襲ったのが、
あの「リーマンショック」です。
それ以来長引いた傷の痛みが、
賃貸住宅市場においては「いまやっと癒えつつある」と、
見ることも出来そうですが、
この傾向、
上記三井住友トラスト基礎研究所さんのレポートの内容を
踏まえるとするならば、
現在、築浅物件をお持ちでいらっしゃるオーナーさんにとっては、
やや気になるところ。
まさに、
「既存入居者の退去をなるべく避けられるよう対策を」
との提言、
心に留めておくべきといってよいでしょう。
「建築着工統計調査報告」・国土交通省の報道発表は →こちら
報告書本体は →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「物件力」アップのヒント？子どもの勉強のための「リビングの充実」
2013年03月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京ガスさんの社内シンクタンク、
東京ガス都市生活研究所が公表している
「都市研ミニレポート」、
ＶＯＬ．６
「小学生のママが求める、子どもとすごす時間と住まい」の中で、
とても面白い提言がされています。
ご紹介いたしましょう。
「子どもが小さいうちはリビングで勉強がしやすいよう、
勉強道具の収納スペースや、
読み書きがしやすい照明などを設けると、
より使いやすくなるかもしれない」
この根拠として、三つのデータが示されています。
まずひとつ目です。
「末子が小学生」であるママの約８割が、
週１日以上、子どもと一緒に勉強。
毎日、もしくは週５～６日、と答えたママの割合も
４割近くに。
さらには、６５％のママが、
「今後、子どもと勉強をする時間を増やしたい」と、希望。
小学生の子どもをもつ現代のお母さん達の
教育熱心な様子がとてもよく窺えます。
さらに二つ目。
平日にママ達が子ども（末子小学生）と一緒に勉強する場所の
約８割が、
「居間・リビング」です。
そしてこれに続くのが、子ども部屋・・・
ではありません。
答えはダイニング。２割近く。
対して、「子ども部屋」との回答はぐっと下がり、１２％。
小学生の多くが、自室ではなく、
いわゆる「お茶の間」で、お母さんと一緒に勉強していることが
おおむね示されているかたちです。
最後に三つ目。
平日に子ども（末子小学生）が、
「ひとりで」勉強する場所・・・は？
ここでも「居間・リビング」の答えがトップ。
約７割の数値を示しています。
いかがでしょうか。
このように示されてみれば、
なるほど確かに、
子どもが小さなうちは、小さなうちほど、
便利な学習机が置かれた子ども部屋は「勉強部屋」ではなく、
遊び部屋。
教育熱心なおうちほど、
リビングやそのまわりの空間こそが勉強の場になっている・・・
そんなかたちが、
情景としても、頭に浮かんでくるようです。
もう一度掲げましょう、
「子どもが小さいうちはリビングで勉強がしやすいよう、
勉強道具の収納スペースや、
読み書きがしやすい照明などを設けると、
より使いやすくなるかもしれない」
とのこの提言、
特にファミリー向け賃貸住宅のオーナーさんは、
胸に留めておいていいかもしれません。
上記レポートについてのプレスリリースは →こちら
レポート本体は →こちらです。
（上記のほかにもいくつか興味深い調査結果が公表されています）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
避けたい「退去」！築浅物件のウィークポイントを指摘したレポートです
2013年03月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この１月に公表された、
三井住友トラスト基礎研究所によるレポート、
「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」
賃貸住宅の経年劣化による賃料下落について、
興味深い分析が示されています。
同レポートによると、賃貸住宅の賃料において、
「築浅の時期と築古の時期では、
経年による賃料への下げ圧力は異なるはず」。
そこで、
「成約事例のデータから５７２本のモデルを構築、
経年が賃料に与える影響を分析した」
と、しています。
その結果・・・
「賃料にもっとも大きな下げ圧力がかかってくるのは、
築３年～築１０年あたり」
いわゆる「築浅」とされる時期。
まだ物件が新しいことが、いわばアダとなり、
「新築物件との競合に直接さらされやすい」
と、いうのが、
当レポートの推測するその理由です。
むしろ築１１年あたりを超えてからの方が、
新築物件と直接比較されにくくなり、
「築１２年も１３年もあまり変わらない」
と、いった認識も生じてくるなど、
下げ圧力は低くなると、分析されています。
「築浅の時期であれば、新しい入居者を
見つけやすいと考えるオーナーさんも多い。
しかし、この時期は賃料に大きな下げ圧力が
かかっている時期でもある・・・」
よって、高まるのは、
退去 →入居者募集 →賃料大幅下落
→見込まれていた収益が大きく削られてしまう・・・
というリスク。
いま現在、高い賃料を払ってくれている既存入居者の退去を
なるべく避けられるよう、
「彼らに対し、長期間入居し続けてもらえるような
対策を講じることが、実は重要」
と、当レポートは結ばれています。
レポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」は →こちら
レポート本体は →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
急増中！「サービス付き高齢者向け住宅」。一方で浮き上がってきた課題も
2013年02月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「高齢者住まい法」の改正をうけ、２０１１年１０月から
登録が始まった「サービス付き高齢者向け住宅」。
昨年１１月末時点の登録戸数は約８万３千戸。
国は１０年間で６０万戸を整備することを目標に、
融資制度や補助金、税制での優遇など、
支援体制を構築。
民間企業の参入をつよくあと押し。
規制のハードルが低いこともあって、
参入事業者は幅広い分野に拡大。
その「急増」ぶりが注目されています。
新たな土地活用の選択肢として、
さらには空室対策の思い切った一手として、
検討されるオーナーさんも
増えているようです。
ただし、一方では・・・
このサービス付き高齢者向け住宅の建設を
歓迎しない自治体も現われているとのこと。
理由は「住所地特例」。
介護保険サービスを受けようとする利用者が、
別の自治体にある施設に入り、
住所を移した場合、
当該施設がある自治体に財政の負担が
集中するのを防ぐため、
「転居前の住所地である区市町村がその人の保険者となる」
と、いう制度。
サービス付き高齢者向け住宅は、
一定の場合を除いて、この制度の対象となりません。
そのため、
域内にサービス付き高齢者向け住宅を建てられると、
そこにやってくる転入者への負担が増え、
「介護保険財政が圧迫されてしまう」
と、考える自治体も少なくはないのだそう。
中には条例をつくって建設を抑制しようとしている
ところもあるなど、
今後の検討課題となっています。
ご参考サイト↓
（記事は早期に削除されることがあります。ご了承ください）
（上記、住所地特例の問題について触れられています）
オーナーさん側の角度から・・・↓
オーナーさんとサービス付き高齢者向け住宅の
事業としてのかかわり方（モデル）について・・・
下記パナホームのサイトでの提案や説明が、
比較的わかりやすいでしょう。
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