こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
- 相続した人、させる人などが狙い？「原野商法」での二次被害が急増しています
- 大きな荷物が入らない！宅配ボックスへの「不満」も掘り出したアンケート
- 「リノベーション・オブ・ザ・イヤー２０１７」が昨年末に発表されています
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- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
定年後の住まい・夫も妻も「趣味」の楽しめる空間がほしい！
2013年01月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
積水化学工業（株）住宅カンパニーの調査研究機関である
（株）住環境研究所が、
「定年後の夫婦２人の暮らし方調査」
と、題して、
その結果を公表しています。
調査対象は５５才以上の男女。
有効回答数１２４７件。
内、男性が６６％、女性が３４％となっています。
その設問のひとつ、
「定年後、自宅にほしい自分専用の空間は？」
と、尋ねたところ、
男女ともに、その第１位は「趣味室」。
さらに、趣味室に続く第２位は、
やはり男女ともに、
「自分だけのくつろぎの部屋」。
「趣味」と、「くつろぎ」です。
両者には、
その意味や目的の重なる部分も多くありそうです。
そして、このバックボーンとなっていそうなのが、
「夫婦といえども一人の時間がほしい。
それでこそ仲良く暮らせる」
と、いう考え方。
同調査によれば、
「男性は５２％が、女性は７４％がこれを支持している」
とのこと。
すると、たとえば・・・
この「男性５２％」の中にいて、経済的には比較的裕福。
さらには上記の「趣味室」を求めていながら、
自宅ではそれを実現できない、
「車好きの男性」の中に、
「賃貸ガレージハウスの少なからぬマーケットがありそう・・・」
そう探ってみることもできそうです。
ちなみに、
こうした定年後の「趣味」については、
「『夫婦別々に、それぞれ好きなことをしたい』
と、いう意見が男性６９％、女性７４％と多く、
男女とも、『趣味は別々に』と考えている人が多い」
との、同調査による結果です。
以上が載る、
セキスイハイムさんのプレスリリースは →こちら です。
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盛り上がっています！ オーナーズ・スタイル
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
【空室対策】 来年からの繁忙期に備えて
【入居者】 入居者に長く住んでもらうための工夫、何してます？
【客付・仲介】サブリースのデメリット
【入居者】 賃貸住宅が事故物件にならない予防、なった後の対策
【設備・備品】少しでも電気代を削減したい
【客付・仲介】ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮ろう
【リフォーム】リフォームは、建てたハウスメーカーに依頼すべき？
【売却・購入】購入検討物件のホームインスペクションは
【建て替え】 消費税がアップする前に建て替えるべきか否か
【税金】 税金が多いことが悩みです
【税金】 来年の確定申告について
【保険】 来年、地震保険料がアップするらしい
【保険】 借家人賠償の保険、入居者さんに加入してもらってます？
気軽なつぶやきも、オーナーさん同士でシェア(共有)すれば、
賃貸住宅経営がもっと楽しくなります。
レベルの高いノウハウ情報も書き込まれていますので必見です。
あなたの書き込みで、ぜひ盛り上げてください！
「みんなの掲示板」の入口は
「大家さんの会」トップページに。→こちら
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●例１ オーナーさんを応援するサポーター企業約７０社、
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どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
●例２ 気の合うオーナーさんや立場の似たオーナーさんと
「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
●例３ 毎週木曜日にはトップページで「動画セミナー」を放映。
無料でご視聴いただけます。人気講師が賃貸経営に
役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ご注意を。高齢者ほど厳しい！税務署による相続税の実地調査
2013年01月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
国税庁が公表している
各事務年度における「相続税の調査の状況について」。
「創業以来、資産税専門」の会計事務所
税理士法人タクトコンサルティングさんが、
この資料から、
ある傾向を分析しています。
得られた答えは・・・
「ご高齢者ほど、税務署による、
相続税にかかわる銀行調査が入りやすい！」
たとえば平成２２事務年度
（平成22年7月から平成23年6月までの間）
における、
相続税の実地調査件数は１３，６６８件。
このうち、
申告漏れ預貯金などの状況を調べるための
銀行調査では、
５０歳以下の調査対象者がこれを受ける割合は６９．３％。
５０歳超～５５歳まででは７２．５％。
以降、
年齢が上がるほどにパーセンテージは増していき、
７０歳超の場合、なんと９４．８％！
大変高い割合となっています。
ちなみに、
最新の平成２３事務年度（平成23年7月から平成24年6月までの間）
に行なわれた相続税の実地調査件数は、
１３，７８７件。
このうち申告漏れなどが見つかった「非違」件数・・・
１１，１５９件。
調査が入ると、
結果、かなりの確率で問題が指摘されることとなるようです。
なお、申告漏れ財産でもっとも多いのが、
現金・預貯金等。
その額、合わせて１，４２６億円。
続いて、
有価証券６３１億円、土地６３０億円の順となっています。
上記の分析の載った、
タクトコンサルティングさんの「ＴＡＣＴトピックス」は →こちら
「相続税の調査の状況について」
国税庁のプレスリリースは →こちら です。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅経営に打撃！地震保険値上げの方向に変わりはないようです
2012年12月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
１０月末、多くのオーナーさんが、
このニュースに驚かれたかもしれません。
「２０１４年４月をめどに、家屋向け地震保険の保険料が、
１５～３０％の範囲で値上げされる見通し」・・・！
これについて、
１１月後半に入って、新たな報道がありました。
「制度の見直しを行なっている財務省の作業部会が、
同月３０日にまとめる報告書には、
具体策を盛り込まない方針をかためた」とのこと。
理由は、
「政府による南海トラフ地震の被害推計の遅れ」。
これによって、保険料値上げを含む当部会での結論は、
一旦先送りのかたちに。
ところが１１月末、今度は、
「保険料率の引き上げは２段階で・・・との案が政府に浮上。
その場合、１段階目は早ければ２０１４年４月に実施の見通し」
「２段階での引き上げとなれば、
１度に引き上げるよりも、上げ幅が大きくなる可能性も・・・」
との報道が・・・！
ともあれ、結局のところ、
「近い将来、地震保険が値上げされる」
と、いう方向性についてのみは、
「変わりがない」ものと見られています。
その理由は、
東日本大震災に関連する保険金の支払いによる
準備金の大幅な取り崩し。
同震災が起こる前までの積立額は約２．３兆円。
震災後、そのうち約１兆円が取り崩されました。
そのため、
もしも今、首都直下型地震などが起き、
大きな被害が発生すると、準備金はいよいよ枯渇。
国等は、地震保険の制度を維持するためには、
「保険料の値上げは不可避」
と、今のところ判断しているようです。
なお、ご存知のように、
地震保険には火災保険とセットで加入しなければなりません。
主契約である火災保険の保険期間によって、
地震保険の保険期間も変わって来ますが、
「最長で５年」と、なっています。
そこで、
この地震保険料の値上げに対し、
ユーザーである私達、賃貸住宅オーナーとして
出来うる有効な対策は、
「保険料が安いうちに長期の契約を結ぶ」こと。
より長期の保険料を一括払いすることで、
割引率も上がりますので、
上記報道にあるような、近い将来の保険料の値上げが、
「もはや確実！」と思われる方は、
早めに動くことも、
検討されておいたほうがよいでしょう。
なお現在、「契約期間の途中である」
と、いう場合でも、
期間を新たに仕切り直すことが可能です。
ところで、
地震保険について、個人的な意見を少し言わせていただくと、
私は、これを見直すならば、
現在ある、地域ごとの保険料区分を
ぜひ何とかしてほしいと感じています。
たとえば、
ご存知とも思いますが、東京、神奈川などでの保険料は、
岩手、福島などの３倍以上にも・・・！
様々な考え方があって決めたにしても、
やや、格差がありすぎるように思います。
結局のところ、
「いつ」、「どこで」、「どのくらい」の大きさで起こるのかは、
いまはまったく予測がつかないといってよいのが、
「地震」なのですから。
実は、上記、
今回の作業部会の取りまとめには、
この「地域によって違う保険料区分」についての見直し案も
盛り込まれる予定だったのですが、
やはり、結論は先送りとなっています。
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■ お知らせ ■
いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
弊社年末年始休暇などに合わせ、
当ブログは来週２４日（月）より、１月３日（木）まで
お休みとさせていただきます。
どうぞよいお年をお迎えください。
来年もよろしくお願い申し上げます。
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--- 各回約３０分・１４時からと２０時から！ ---
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●１２月２０日（木） １４：００～ ２０：００～
「実例で紹介！ 賃貸マンションの『管理費』を
大幅に安くする方法！」
管理業界関係者にもっとも怖れられている（!?）
評判の「本」の著者、須藤桂一氏が「動画セミナー」に二度目の登場！
「管理費」の削減方法を伝授します。
＜１１月１日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
２０代以下の４人にひとりが、スマホで不動産物件を検索！
2012年12月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「インターネットでの不動産物件検索、何を使いましたか？」
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ)が、
不動産情報サイトでの物件検索経験者に、
こう問いかけたところ・・・
２０代以下の約４人にひとり、２６．６％が「スマホ」、
スマートフォンと答えています。
ちなみに３０代では１６．５％、４０代では５．８％が、
「スマホ」を回答。
若者ほど、スマートフォンの浸透度が高いことが
うかがえる結果です。
加えて、気になる「賃貸・売買別」では、
「スマホ・携帯ともに賃貸検索者の利用率の方が高い」
とのこと。
「スマホで検索しやすいサイトになっているか・・・？」
仲介会社、管理会社における
インターネットでの入居者募集の「カギ」のひとつに
なりつつあるとも言えそうです。
さらに、並んで興味深いのはこの結果。
「不動産情報を調べるために利用したサイト数は？」
との質問に対し、
ＰＣ（パソコン）利用の場合、
「３サイト」と答えた人が最多だったのに対し、
スマートフォン利用の場合、
「１サイト」とした人が最多。
平均すると、
ＰＣ利用の際、ユーザーは３．１サイトを「巡る」のに対し、
スマホ利用の場合は２．４サイト。
「ユーザーに選んでもらう」ための
不動産情報サイト間の競争が、
スマートフォンという舞台の上で、
これからますます激化しそうな、以上の結果となっています。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ)のサイトは
上記のほかにも様々な調査結果の載る報告書本体は
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
生命保険料が来年高くなる！ことについてのお話
2012年12月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
ご存知でしたでしょうか？
ある生命保険会社の方にうかがったところによると、
「生命保険料の多くが来年、２０１３年の４月から上がる・・・！」
このこと、ほぼ確実視されているとのこと。
さる９月の上旬、多くの新聞などが、
「標準利率引き下げ確定、現行の年１．５％から１．０％へ」
「生命保険料は値上げへ」
と、いった報道を行なったとのことで、
すでにご承知の皆さんも、少なくないかも知れません。
上記、生命保険会社の方のお話によれば、
この「標準利率」なるもの、
金融庁によって決められます。
「新発１０年物国債の平均利回りをもとに算出される」
とのこと。
生命保険各社は、これを参考に「予定利率」を定めます。
予定利率とは・・・
たとえば「日本生命」さんのサイトにある
用語説明を参照すると、
「生命保険会社が保険料を算出するにあたり、
将来の資産運用による一定の運用収益をあらかじめ見込み、
その分の保険料を割引くときの割引率をいう」
つまり、標準利率が下がり、
これを参考に決められている予定利率が下がるということは、
「保険料を割引くときの割引額も下がる」。
つまりは、
「保険料が上がる！」・・・と、いうことになるわけです。
言い方を変えてみましょう。
私達が生命保険会社に支払う保険料は、
その一部が債券や株に投資され、
運用されているわけです。
ところが目下、うち続く市場の低金利や株安によって、
「目論んだ運用利回りから導かれる利率」、
つまりは予定利率を確保することが難しくなっています。
そこで金融庁は標準利率を下げます。
標準利率は、先ほど触れたとおり、
「新発１０年物国債の平均利回りをもとに算出される」・・・
つまりは市場を反映した具体的な指標であり、
かつ、その変動は国からの重要なアナウンスですので、
生命保険会社に対しては、
このことへの迅速な「対応」を促す結果となります。
「対応」の第一、
それは、契約者に迷惑をかけないよう、
「将来の保険金等の支払いに備えた積立金を増やすこと」。
これは保険会社に課された義務でもあります。
そして、
この積立金＝責任準備金を増やす選択肢として、
当然考えられること。
それが、「保険料の値上げ」です。
ではその際、
どれだけ値上げを行なうべきか？
「運用で儲からない分を値上げさせていただきます」
と、いうかたちがやはりもっとも自然。
理解も得られやすいといえるでしょう。
そこで、生命保険会社は、
予定利率を低く設定し直し、
それをもとに、
儲からない（であろう）分の補填を考えた、
すなわち「値上げされた」、新たな保険料を算定します。
とりわけ貯蓄性の高い保険は、
「貯蓄性が高い」だけに、
責任準備金を確実に積み立てていかなければなりませんので、
終身保険、長期定期保険、養老保険、個人年金保険など・・・
これらについては、
保険料の値上げがより大きくなることが予想されています。
ちなみに、
前回の標準利率の引き下げが行なわれたのは
２００１年４月。
２．０％から１．５％に。
これを受けて生命保険各社は相次いで保険料を値上げ。
１０％以上高くなった商品もあったのだそうです。
逆に言えば、
「貯蓄性の低い、掛け捨ての定期保険といったものの場合、
大きな値上げにはならないのでは・・・？」
そう言えることにもなるわけです。
もちろん、コスト削減などの努力によって
値上げを極力抑える、
あるいは回避する生命保険会社も現われる可能性がありますが、
いまのところは予断を許しません。
さて、いかがでしょうか。
以上のとおり、
「多くの生命保険料の値上げが確実」となりますと、
老後の資金として、
「貯蓄性の高い生命保険での資産運用を」と、ご検討中の方、
相続税納税資金の確保や、
いわゆる「争族」を避けるためにも有効とされる
「生命保険による納税対策」
をお考えの方などにとって、
行く手は黄色信号となりそうです。
加えて、
予測されている「相続税の増税・控除の縮小」・・・。
「生命保険を活用した資産運用、相続対策を選択するならば、
値上げが現実とならないうちに契約した方がいい・・・！」
専門家の中には、
そんな声を上げている人も少なからずいるようです。
なお、
以上のことについて、
「不安だ」、「さらに詳しく知りたい」
と、おっしゃる当ブログの読者の皆さんがおられましたら、
どうぞ、
オーナーズ・スタイルの読者相談ダイヤルへ。
０３－３５４１－００８３ （平日１０時～１７時） です。
ファイナンシャルプランナーである相談員へ、
ご相談をお繋ぎします。
その際は、
「オーナーズ・スタイル編集長のブログを見た」と、
おっしゃってください。
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「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
●例３ 毎週木曜日にはトップページで「動画セミナー」を放映。
無料でご視聴いただけます。人気講師が賃貸経営に
役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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すべて注目番組です！
--- 各回約３０分・１４時からと２０時から！ ---
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（先週までにお知らせしていた放映予定順を変更させていただきました。
６日に放映予定だった須藤桂一さんのセミナーと、２０日予定だった
ビラハウジング林俊二さんのセミナーが、入れ替わりとなっています）
●１２月６日（木） １４：００～ ２０：００～
「びっくり・なるほどリフォーム！
低価格で実現できる効果的な改修とは？」
３点ユニット対策の「ぶんり君」など、ユニークなリフォーム商品の
開発で注目の（株）ビラハウジング代表 林俊二氏。
いよいよ「動画セミナー」に登場です！
＜１１月８日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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●１２月１３日（木） １４：００～ ２０：００～
「賃料・入居率を上げる原状回復工事 最大活用方法」
女性ならではのその視点、ひらめき、必見です！
（株）市萬で活躍するコンサルタント 渡辺広美氏が、
賃料・入居率アップのための「原状回復」を丁寧に解説。
＜１０月２５日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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●１２月２０日（木） １４：００～ ２０：００～
「実例で紹介！ 賃貸マンションの『管理費』を
大幅に安くする方法！」
管理業界関係者にもっとも怖れられている（!?）
評判の「本」の著者、須藤桂一氏が「動画セミナー」に二度目の登場！
「管理費」の削減方法を伝授します。
＜１１月１日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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