賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。

サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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明るい数値が目立つこの春の「賃貸市場」。もちろん楽観は禁物です

2012年07月02日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月、

「成約数過去最高、前年同月比連続増・・・やや明るくなった（？）春の市場」

と、題し、

この春の賃貸市場繁忙期における「回復傾向」について、

このブログでもお伝えしたところです。（→当該ページ）

さらに、同様の報告が、

「全国賃貸管理ビジネス協会」さんからも発信されていますので、

数値をいくつかご紹介しましょう。

「２０１２年繁忙期アンケート」

と、題されたもので、

同協会の会報誌上で発表された会員企業さんへのアンケート結果です。

まず、売り上げと利益です。

「昨年対比で全体の売上はどうでしたか？」

・・・これに対し、

　「下がった」は、２０．７％

　「伸びた」は、これを大きく上回り、４７．８％となっています。

同様に、

「昨年対比で全体の利益はどうでしたか？」

・・・「下がった」は２０．０％

　対して、「伸びた」はやはり倍以上、４３．０％です。

反響、来店、成約の様子はどうでしょうか。

「昨年対比で反響数はどうでしたか？」

　・・・「減った」　１８．３％　「増えた」　３４．８％

「〃来店数は？」

　・・・「減った」　２１．５％　「増えた」　３６．７％

「〃契約数は？」

　・・・「減った」　２３．６％　「増えた」　４２．９％

以上のような状況です。

そして、これらの反映により、

「空室数の増減」については、

　・・・「増えた」　１９．２％　「減った」　３１．６％

まずまずの明るい結果が出ているようです。

とはいえ、

こうしたこの春の繁忙期のマーケットの好調については、

「昨年が大震災の影響から低調だったため、

その分を含めた『２年分』がどっと押し寄せた結果によるものでは？」

このように感じている人が、

私も含め、少なくありません。

空室があっても、なくても、

常日頃、空室対策は怠らず、

次に厳しい波が押し寄せたときの準備を

しっかりと整えておきたいものです。

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「仕送りの６割以上が家賃に・・・！」東京私大教連の厳しい発表

2012年06月25日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

東京私大教連が、この４月、

「2011年度私立大学新入生の家計負担調査」を発表しています。

同教連のサイトでは、

・仕送り額は過去最低額を今年も更新

・１日の生活費はわずか1010円

などと要約がされていますが、

詳しくは、

「出費が落ちつく６月以降の月平均仕送り額は９万1300円で、

前年の９万1600円をさらに下回り過去最低額となった」

「６月以降の月平均仕送り額から平均家賃をのぞいた生活費は

３万300円で、一日あたりの生活費を算出すると、

1010円（３万300円÷30日）になる」

とのこと。

「入学直後の新生活や教材の準備で費用がかさむ５月」

の仕送りを平均に入れないかたちをベースに、

各算出結果が論じられています。

（なお２０１１年度の場合、

５月の平均仕送り額は11万100円となっています）

ともあれ、

ここで東京私大教連さんが訴えようとされているのは、

「大学生の親御さんの学費負担が年々とても重いものになっている」

と、いうこと。

その世帯税込年収は、

１９９３年度の１０７２万円をピークに、おおむね一貫して減り続け、

２０１１年度では８９５．８万に。

平均仕送り額は、まさにこれに伴って減少。

両者を示すグラフは、互いによく似た、

右肩下がりの折れ線を描いています。

さらに、オーナーさんにとってはちょっと気になる数値も、

この発表の中には掲げられています。

それは、

「月平均仕送り額（さきほど触れた「６月以降」のものです）に占める

家賃の割合の推移」。

見ると、こちらは一貫して右肩上がり。

１９８６年度の３３．７％が、２０１１年度にはほぼ倍増、６６．８％に。

これだけを見ると、

まるで家賃だけが世間の痛みを分かち合わず、

学生さんや親御さんの生活を圧迫しているかのようですが、

決してそうではないことは、

オーナーさんの多くがご存知のこと。

誤解やその一人歩きがやや心配にもなる、

厳しい調査結果です。

東京私大教連のサイトはこちら。調査結果へのリンクがあります。

　↓

http://www.tfpu.or.jp/index.html

直接調査結果をダウンロードされる場合はこちら（PDFファイル）

　↓

http://www.tfpu.or.jp/11kakeihutan.pdf

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太陽光発電・全量買取制度スタートによるオーナーさんのチャンスとは？

2012年06月18日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

　・太陽光で発電した電気の買い取り価格（１０kW以上のシステム）

　　・・・１kW時あたり４２円

　・買い取り期間・・・２０年

　・制度は７月に施行の予定

４月末に発表された、

「太陽光発電の全量買取制度」の内容です。

これをめぐって、

あちらこちらで、いま、動きが起きています。

全量買取制度が始まると、

１０kW分以上の発電パネルが設置できれば、

そこで作った電力をすべて、４２円／１kW時で売ることが可能と

なるわけです。

太陽光発電の事業化の道筋が、

いよいよはっきり見えてきた、ということで、

（もちろん色々な影響を考えての賛否両論はあるのですが）

「これまでは補助金の対象に収めるため、

１０kW未満に制限をしていた導入ケースなどでの、

今後の規模拡大の動きも予想される・・・」

などとも言われているところです。

そこで悩ましいのは、

「これからいよいよ太陽光発電の導入を・・・」と、

現在、お考え中の賃貸住宅オーナーさんです。

その多くが、ご所有の物件に、

広い屋根や屋上をお持ちです。

一般の家よりもたくさんの太陽光発電パネルを設置できる

ケースが多く、

当然、全量買取制度への参加もしやすい立場です。

しかし、

問題は、補助金です。

１０kW以上が対象、となると、

発電システムを導入するための国や自治体の補助金が

もらえません。

多大な初期費用がかかってくることになります。

「その回収はいつになるのか・・・」

不安を感じざるをえない方も多いに違いありません。

そこで、

私達オーナーズ・スタイル主催のセミナーにも

たびたび登場されている、

株式会社横浜環境デザイン取締役社長池田真樹さんが、

主にオーナーさん向けに、

こんな提案をされています。

「屋根をお貸しください。初期投資は基本ゼロで、

太陽光発電システムを導入し、

全量買取制度に参加されませんか？」

とのオススメです。

その内容は・・・

　・オーナーさんはご所有のアパート・マンションの屋根を提供

　・そこに、（株）横浜環境デザインが発電設備を設置、

　　機器のメンテナンスなどは一切同社が引き受け

　・オーナーさんは、毎月一定額の「屋根の賃貸料」を

　　同社から受け取るか、

　　（発電量に収入が左右されません）

　あるいは、

　・月々の売電収入をオーナーさんと同社が

　　一定割合で分け合う・・・

　　（発電量が多い月は両者収入が増え、少ない月は

　　減るかたちです）

と、いうもの。さらに、

・契約期間は１５年

・契約期間満了後は、発電設備はそのままオーナーさんの

　ものとなり、

　その後の売電収入も、もちろんオーナーさんのもの

と、なっています。

ただし、もちろんのこと、

どんな物件でも即契約可能、というわけにはいかず、

物件のロケーションなどが、

効率的な太陽光発電に適したものであるかどうかを

事前調査する必要があったり、

発電システムの設置に伴い、屋根に防水工事が必要な場合は、

オーナーさんにご負担が生じることがあったり、

と、クリアしなければならないいくつかの条件も存在します。

しかし、それらをふまえた上でも、

池田社長のご提案は、オーナーさんにとって、大変魅力的です。

そこで、オーナーズ・スタイル本誌夏号でも、

大きくご案内をさせていただきました。

下記リンクから本誌記事広告（PDFファイル）をお開きください。

さらに詳しい提案（サービス）の内容、お問合せ先などを

掲載してあります。

　↓

横浜環境デザイン・本誌記事広告

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成約数過去最高、前年同月比連続増・・・やや明るくなった（？）春の市場

2012年06月11日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「ＯＷＮＥＲ'ＳＳＴＹＬＥ大家さんの会」で

ご好評をいただいているＷｅｂセミナー、

５月１７日（木）の回で、

公益社団法人東京共同住宅協会会長の谷崎憲一さんが、

「今年の春の賃貸オンシーズン、

仲介会社はどこも昨年比で契約件数が大幅にアップ。

２割増から、多いと４割増も」

と、話していらっしゃいました。

同様に、このブログでよくご紹介する

アットホーム株式会社さんのニュースリリースでも、

賃貸住宅市場におけるこの春の好調の様子が

伝えられています。

まず、

４月２７日の発表・・・

　「首都圏の居住用賃貸物件（3月）

　成約数、過去最高の33,390件。

　前年同月比17.2％増加 4ヶ月連続のプラス」

ちなみに過去最高の「過去」とは、

「調査開始（92年4月）以来」を意味しています。

続いて５月２４日の発表・・・

　「首都圏の居住用賃貸物件（4月）

　成約数、前年同月比5ヶ月連続増」

ただし、これには続きがあって、

　「神奈川県ではマンションが、東京都下ではアパートが不振。

　首都圏全体では前年同月の減少幅（4.9％減）をカバーできなかった」

と、いうことです。

加えて、

　「４月の新築・中古別平均成約賃料の前年比は、

　マンション・アパート､新築・中古を問わず下落」

とのこと。

すなわち今後は不透明、

予断はゆるされないといっていいでしょう。

私も、

「この春の成約の好調というのは、

昨年が大震災の影響から低調だったため、

その分を含めた『２年分』がどっと押し寄せた結果によるものでは」

と、想像しているところです。

ほかには、このオンシーズン、

「築年数の古い、木造アパートなどの物件から

マンションに移る人が多かった」

「積極的に広告やキャンペーンを行なった会社が

成績をあげている」

と、いった分析が伝わってきています。

株式会社アットホームさんのニュースリリース「市場動向」は、

下記でご覧になることができます。

ぜひご参考にしてください。

　↓

http://athome-inc.jp/news/market.html

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オーナーさんはぜひご注視を。こんな人が住んでいるマンションはイヤ！

2012年06月04日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今月初め、「不動産・住宅サイトＳＵＵＭＯ」さんが、

「ＳＵＵＭＯなんでもランキング

同じマンションにいたらイヤだなと思うのはどんな人？」

と、題したアンケート結果を公表しています。

回答者は主に分譲マンションを想定して回答をされている

様子ですが、

賃貸マンション・アパートもやはり同じ「集合住宅」。

賃貸住宅オーナーさんにとっても、

よい参考となりそうな結果が出ています。

では、

同じマンションに住んでいたらイヤだなと思う人・・・

その１位と２位には、

同じような迷惑を周囲に及ぼす人が挙げられました。

第１位、「楽器を弾く・ドラムを叩く人」・・・４６．６％

第２位、「夜な夜なパーティを開く人」・・・４５．６％

つまりどちらも、

「騒音」です。

賃貸マンション・アパートであっても、

多分これらは同様でしょう。

とにかくもっとも周りに迷惑なのは、

「騒音源」

となる人のようです。

しかも、分譲マンションであれば、

周りの住人は、我慢をするか、

あるいは気まずさを覚悟で苦情を申し立てるかする・・・

となりますが、

賃貸住宅の場合、さらなる選択肢として、

「退去してしまう」場合もあり得ます。

そうなると、

周りの人達ばかりのみか、

オーナーさんにまで甚大な被害が及ぶことになるわけです。

住人による騒音は、大変頭の痛い問題です。

さらに、

もしかすると、「意外だ」と受け取られるかも知れない意見が、

３位に挙がっています。

なぜ、意外と受け取られるかも知れない、のかというと、

これを行なっている当のご本人は、

その行為が周りに嫌われていることに気づいていらっしゃらない・・・

そんな場合も、

少なくないように思われるからなのです。

１位、２位に迫る、

４４．９％の高回答率での第３位、

それは、「歩きたばこでマンション内を歩く人」。

マンション内の廊下や階段、

エントランス内などといった場所で喫煙をされることは、

建物に臭いがつく、

すれ違う際危険である・・・など、

タバコを吸わない人にとっては耐えがたいことなのかもしれません。

ちなみに、

このアンケート結果に添えられている

回答者の声の中には、

「ベランダや廊下、駐車場でタバコを吸うヤツ。とにかく許せん！」

（４４歳男性）

と、いうものもあります。

なるほど、最近は、

赤ちゃんが部屋にいるなどの理由から、

自室内での喫煙を避けて、

マンションのベランダでタバコを吸う人もたびたび見られますが、

それをされると、

真上の階に住むタバコ嫌いの人は大迷惑。

洗濯物に臭いがつくなどのほか、

ベランダに出たり、

窓を開けていたりできなくなったりするわけです。

多くのタバコ好きが気づいていない、

意外な盲点といっていいかもしれません。

また、駐車場、

特に屋外駐車場でタバコを吸う人の何人かは、

その場で地面に吸殻を捨てたり、

マナーの良い人でも、

つい、灰を落としてしまったりするのではないでしょうか。

これも非喫煙者にとっては、

見るたび腹立たしい、立派な住環境汚染ということに

なるでしょう。

「マンションの外であれば迷惑にならないでしょう？」

と、いうわけにもいかないようです。

さて、以上、

「同じマンションにいたらイヤだなと思うのはどんな人？」

のトップスリーですが、

賃貸住宅の場合、

楽器演奏の禁止や夜間の騒音規制、

ベランダ・共用部分・敷地内での喫煙の禁止など、

賃貸借契約の内容にこれらをしっかりと盛り込み、

納得の上、入居してもらうことで、

分譲マンションよりはかなりの程度確実に、

これらによるトラブルを予防しやすくなることについては、

皆さんもよくご存知のとおりです。

ＳＵＵＭＯなんでもランキング

「同じマンションにいたらイヤだなと思うのはどんな人？」

ぜひ下記でご覧になってみてください。

　↓

http://suumo.jp/edit/kyotsu/ranking/index28.html#gaiyou

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