こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週にひきつづき、
昨年１１月２４日付で公表された、

財団法人日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」

　「２０１１年度上期」
　（調査対象期間　平成23年4月1日～平成23年9月30日）

から、
気になる数値、
注目したいデータなど、

いくつかを紹介いたしましょう。

４．礼金・敷金にも値引き交渉の波！
（↑数字は前回記事からの続きとなっています）

　前回、この記事で触れた中に、
　「賃料値引き交渉」のことがありました。

　「入居申し込み時における『条件交渉』の多さ、少なさ」
　について、

　「賃料での交渉が多い」
　と、回答している会社が、
　首都圏では８０．２％にものぼっているというお話です。

　契約にあたって、
　賃料の値引きを入居希望者が求めてくることは、
　もはや当たり前の時代と、なっているようです。

　加えて、
　賃料だけではありません。

　２０１１年度上期において、
　「礼金・敷金等初期費用での条件交渉」が、

　「多かった」・・・と、答えている会社もまた、
　首都圏では７３．９％にのぼっています。

　賃料のみならず、
　初期費用に対しても、
　多くの入居希望者がしっかりと値引きを求めてくる、
　厳しい現在です。

５．ならば初めから「礼・敷金無し」でいく？

　そうした上記４のような状況をうけ、

　「ならば初めから初期費用の一部、あるいはいくつかを
　『無し』として、
　入居希望者の関心を勝ち取ろう」

　そう考える管理会社、オーナーさんも
　増えているようです。

　２０１１年度上期の首都圏において、
　「礼金無しの物件が増加した」
　と、答えている会社は、７５．４％。

　「敷金無しの物件が増加した」
　は、４５．９％です。

６．管理会社の「客付け能力」に明暗？

　加えて、ちょっと気になる数値です。

　「成約件数」について、
　２０１１年度上期は、「増えた」と答えている会社が、

　首都圏では４６．７％。

　ところが一方、「減少した」としている会社の比率も
　あまり低くはなく、３３．３％。

　この「短観」のコメントにも、

　「首都圏の賃貸成約件数は、
　半数近くが増加と回答している一方で、
　減少も３割以上」
　
　と、採り上げられている状況です。

　ちなみに、
　増えても減ってもいない＝「変化なし」と、
　答えている会社は２０％です。

　関西圏では同じ答えの会社が倍の４０％ですから、
　
　客付けが順調だった会社、
　苦戦した会社、

　両者の際立ちがややはっきりと見られた、
　首都圏の２０１１年度上期だった・・・
　と、いうことができるでしょう。

以上、いかがでしょうか。

「日管協短観　２０１１年度上期」

は、下記のサイトから誰でもご覧になることができます。
ぜひご参考になさってください。

　↓
http://www.jpm.jp/marketdata/

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

財団法人日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」、

　「２０１１年度上期」
　（調査対象期間　平成23年4月1日～平成23年9月30日）

が、昨年１１月２４日付で公表されました。

気になる数値、
注目したいデータなど、

いくつかを紹介いたしましょう。

１．首都圏の入居率が減少

　前期にあたる２０１０年度下期に対し、今期は、
　以下のような様子となっています。

　委託管理物件 ・・・前期 92.0％ →今期 90.8％
　サブリース物件 ・・・前期
95.8％ →今期 94.4％

　減少・・・とはいいながらも、
　「微減。しかもまだまだ高いじゃないか」

　一瞬そう思ってしまいますが、
　これには理由がありそうです。

　日管協さんの調査に対して、
　真摯に回答されている管理会社、サブリース会社さんに、
　「経営のしっかりしたところが多いからではないか？」
　と、私は見ているのです。

　たとえば、社名を出すことは出来ませんが、
　日管協には未加盟のある有名大手さんで、
　入居率８０％前後・・・とのこと。

　９０％を超えていれば概ね「成績優秀」。
　そう言ってよいのが現状でしょう。

　なお、
　ここで添えておきますと、
　今回の日管協短観については、

　■調査方法　インターネットによるアンケート調査
　■調査対象　日管協さん会員各社
　■回答社数　対象1019社中、213社（回収率20.9％）

　との公表がされています。

２．単身者向け物件に目立つ「成約賃料の減少」

　２０１１年度上期において、
　「成約賃料が減少した・・・」と、回答している会社が、

　首都圏では５９．７％にのぼっています。

　対して、
　「増加した」と、うらやましい回答をしている会社は、
　わずか４．８％に留まりました。

　さらに、
　気になるのがこんな数値です。

　１ＬＤＫ～２ＤＫの物件で、
　「成約賃料が減少した・・・」は、３７．７％

　２ＬＤＫ～では、
　同じく、４８．３％

　対して、
　１Ｒ～１ＤＫの物件では、５４．８％

　単身者向けの物件での賃料下落傾向が
　若干目立つ、
　今期の結果となっています。

　次期への推移が注目されるところでしょう。
　

３．いまや「当然！」の入居条件交渉

　上記２に示された傾向を裏付けるものでしょうか。

　「入居申し込み時における『条件交渉』の多さ、少なさ」
　について、

　「賃料での交渉が多い」
　と、回答している会社が、
　首都圏では８０．２％にものぼっています。

　もちろん「条件交渉」すなわち、「値引き交渉」であるはず。

　賃料の値引きを入居希望者が求めることは、
　もはや当たり前の時代となりました。

以上、いかがでしょうか。

来週も続けて、
　
「日管協短観　２０１１年度上期」

について、
お話しをしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月、
２０１１年度第３次補正予算が成立したことをうけて、

「住宅エコポイント」
の再開が決まりました。

報道などでご存知の皆さんも多いことと思います。

今回の制度では、

「地球温暖化対策の推進に資する住宅の省エネ化」
「住宅市場の活性化」
に加えて、

「東日本大震災の被災地復興支援」

が、その目的に加わりました。

そのため、
制度の一部が見直された、
「復興支援・住宅エコポイント」と、なっています。

省エネのための一定の基準を満たす住宅（エコ住宅）の新築、
さらに、
同様の「エコリフォーム」にポイントを発行するという
制度の基本は、以前と同じです。

そこに加えて、
被災地の復興支援に役立つ各施策、

および、
耐震改修した場合や、リフォーム瑕疵保険に加入した場合の
ポイント発行制度も、
盛り込まれました。

詳しくはこちらのサイト
　　　↓
「復興支援・住宅エコポイント」（住宅エコポイント事務局）

をご覧ください。

さらに、
太陽光発電への補助金についても、

「平成２３年度補正予算分補助金の受付を開始」
の旨、
一般社団法人太陽光発電協会より、
先月、発表がされています。

概要、プレスリリースなど、
詳しくはこちらのサイトをご覧ください。
　↓

「News & Topics
平成23年度補正予算分補助金の受付を11月25日から開始」
（一般社団法人太陽光発電協会）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日は、
礼金の減少について、お話しをしました。

本来ならば賃料の下落となるはずの部分を
フリーレントや、
あるいは礼金の減額、廃止が吸収している例も
多いのではないか？

（もちろん募集賃料と実際の成約賃料との乖離が
広がっている可能性もありますが）

そんな想定も踏まえて統計をひもといてみたところ、

埼玉・千葉ではいまや賃貸物件の半数以上に礼金が無く、
その波は神奈川、東京へと、
今後、さらに及んでいく気配をみせていることが
判りました。

では、
「敷金」については、どんな様子なのでしょうか。

敷金は、礼金とは性格が違います。
おいそれと、安易に減らすわけにはいきません。

物件の損耗（内、入居者負担となる部分）の回復や、
未払い賃料が生じた場合の補填など、

これらのための保証金としての意味合いが強いため、
敷金の減額は、
オーナーさんにとって、
リスクが増えることとの引き換えになります。

しかし、この敷金が、

「減った」
「減らさざるをえない・・・」

そうしたオーナーさんの声をよく耳にするのです。

そこで今週も、
いつもお世話になっている株式会社ネクストさんの

「ＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート」
をひもといてみたいと思います。

まず、賃貸マンションの敷金です。
その推移をご覧ください。

続けて、賃貸アパートの敷金もご覧ください。

いかがでしょうか。

どちらも、
「ここ３年以上にわたって、総じて右肩下がり」
の様子が示されています。

また、興味深いところとしては、
東京の平均値が低く、
特に、東京のマンションでは下落幅も大きい点が
目をひきます。

先週の礼金では「強かった」東京ですが、
敷金の場合、そうではないのでしょうか？

そこで、次のグラフです。

敷金ゼロを英断（？）する物件が増え続けています。

まず賃貸マンションをご覧ください。

１都３県そろっての右肩上がりで
その数が増えており、
特に、今春あたりからの増加が顕著です。

さらに、賃貸アパートです。

神奈川、埼玉で２割ちょっと。
千葉では３割前後が、現在、敷金ゼロ。

リスクを負いつつも、
入居者募集の方により力を注いでいる様子が
窺われます。

なお、先ほどは敷金の安さが目をひいた東京ですが、
ゼロ物件の比率は、
ご覧のとおり、他より少なくなっています。

「敷金は預からせてもらえるが高くは望めない」

と、いった段階でなんとか踏みとどまっている現状が、
ここからは窺えるようです。

別の集計元による統計も見てみましょう。
下はアットホーム（株）さんのデータです。

敷金として賃料２ヶ月分を維持できている物件が
まだ４割以上あることとなっています。

ゼロ物件は、１割未満です。

ただし、
これは首都圏全体の平均値。

敷金ゼロの物件の割合が低い東京都内の物件数が
比率上高いことによって表れている数値とも、
推測できます。

以上。

かつては「２ヶ月分」がほぼ常識だった敷金ですが、
もはやそうではなくなっています。

一方で、
物件の原状回復におけるオーナーの費用負担分が
段々と増えていく傾向についても、
皆さんご承知のとおりです。

収入と投資、そのバランスをしっかりと確保しながら、
増えてゆくリスクへの備えも厚くする。

未来を見据えた賃貸住宅経営が、
ますます求められる昨今です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日は、
「賃貸住宅の賃料が下がっている」といわれる中、

統計によれば、
現場実感とは違う意外な結果が出ていることについて、
お話しをさせていただきました。

いわゆるミニバブル期の大量供給が尾をひいているとも思われる
東京・神奈川の「マンション」に関しては、
確かに、少なからず下落。

しかし、
それ以外では目立った賃料の下落が見られません。

それどころか、
埼玉と千葉の「アパート」では、
わずかながら賃料の上昇（！）が見られるという、
まったく意外な結果が浮かび上がっています。

では、そのことと、
現場実感との違いにおける「差」の正体とは、何なのか？

先週の記事では、

・契約賃料の値引き（募集賃料との乖離）
・フリーレントによる実質的な賃料の値引き
・賃料値引きを避けるかたちでの礼金、敷金の減額

こういった現場での実情が、
多くのオーナーさんに賃料の下落を実感させ、

ひいては統計との印象差を生んでいる可能性について、
指摘をさせていただいたところです。

そこで、
今週と来週は、

上記のうち、「礼金」および「敷金」について、
参考となる統計をご紹介することといたしましょう。
（出典：株式会社ネクストさんのＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート）

まず、
下のグラフをご覧ください。
首都圏における「賃貸マンション」の礼金額の推移です。

 

 

このとおり、１都３県に例外なく、下落の一途といって
いいでしょう。
特に東京では、２００８年１月から２０１１年後半にかけ、
約１．３ヶ月分→約０．７ヶ月分と、大幅な下落が見られます。

では、
アパートの場合はどうでしょうか。

 

 

ご覧のとおり、
下落の続いている東京、
これにおおむね沿った動きを見せる神奈川に対して、
埼玉・千葉のここ一年ほどにおける上昇・回復が特徴的です。

ということは・・・
埼玉・千葉の両県では、
礼金は現在、「もらいやすく」なってきているのでしょうか？

実はそうではありません。
そのカラクリは、以下の二つのグラフをご覧になっていただくと、
ひと目でわかります。

まず、首都圏の賃貸マンションにおける「礼金ゼロ」物件の
比率の推移です。

 

 

次には、
賃貸アパートでの同データです。

 

 

ご覧のとおり、
埼玉・千葉の賃貸マンションでは、
今年の春頃以降、
礼金ゼロ物件の割合が５０％以上、つまりは半数を超える状態が
続いています。

千葉県の賃貸アパートにいたっては、
すでに２００９年の段階から、ほんの一時期を除いて、
過半数が礼金ゼロ。

埼玉県のアパートも、千葉とおおむね似た状況。

そういった現状です。

ちなみに、
念のため他社さんのデータをひろってみたところ、
たとえばアットホーム（株）さんの公表されているものでは、

２０１０年における首都圏での統計（賃貸マンション）として、

・礼金ゼロ物件　約３０％
・同１ヶ月　約５５％
・同２ヶ月　約１５％

と、いった数値が上がっています。推移は下のグラフをご覧ください。

 

 

ただし、
これはあくまで首都圏全体の平均値です。

礼金ゼロの物件の割合が低い東京都内の物件数が
比率上高いことによって表れている数値と、
推測できます。

すなわち、
いまや賃貸物件の半数以上に礼金が無い埼玉・千葉を中心に、
「礼金」については、
その存在があたりまえであった過去の常識自体が、
崩れようとしています。

その波は、神奈川へ、東京へと、
今後さらに及んでいく可能性が高いものといえるでしょう。

なお、付け加えると、

礼金は、あくまでオーナーさんへの「礼」金であると、
通常、理解されていますが、

ご存知の皆さんも多いように、
現実としては、
仲介をする不動産会社へ、
広告費としてこの分が充てられることも少なくありません。

よって、
こうしたケースで礼金ゼロを選択した場合、
オーナーさんには、
広告費の負担だけがそのまま残されてしまうことにも、
留意が必要です。

来週は引き続き、
「敷金」について検証してみます。