こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「賃料が下がって困っている」
と、おっしゃるオーナーさん、本当にたくさんいらしゃいます。

先週の月曜日、
この「賃貸経営お役立ち情報」では、
いわゆる景気だけでなく、見逃せないその要因として、

「賃貸住宅における古い物件の割合が増えている」
ことを挙げさせていただきました。

古い物件であればあるほど、賃料が下がっていくのは、
目下、必然ということができます。

市場全体を平均しての賃料の下落に、
これが少なからず影響していることを考えれば、

景気低迷ばかりに悲観することなく、
オーナーさん個々が、個々を取り囲む事実を見つめながら、
賃料下落への打開策を考えていく・・・。

その道筋にも、
あるいは、光が差してくるかもしれません。

そこで今日は、
賃料下落の現状を示す、実際のデータを見てみましょう。

首都圏における、
２０１１年８月の賃料を３年前のそれと比較した数値です。

（出典：株式会社ネクストさんのＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート）

■ 賃貸マンションの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　　88.3%
　神奈川県　93.3%
　埼玉県　　98.4%
　千葉県　　98.3%
　首都圏全体・・・　93.6%

賃貸マンションの場合、以上のようになっています。

東京に比べ、埼玉と千葉の「微減」が特徴的です。
東京に大幅な下落が見られるのは、
リーマンショック前までのいわゆるミニバブル期に
マンションが大量供給されたことが、
影響しているのかもしれません。

また、ご覧のとおり、
首都圏全体の賃貸マンションの２０１１年８月の賃料は、
３年前の８月の賃料の９３．６％です。

これは、毎年およそ２．２５％の下落があったことを示す
数値です。

では、次に「アパート」を見てみましょう。

■ 賃貸アパートの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　95.1%
　神奈川県　98.1%
　埼玉県　100.5%
　千葉県　101.7%
　首都圏全体・・・　98.4%

なんと、このデータでは、
埼玉と千葉では、賃料が下がるどころか、
逆に上がっています。
神奈川県の下落もほんのわずかにすぎません。

「現場での実感と違う！」
とのオーナーさんの声が、今にも聞こえてきそうです。

ですが、
念のため他社のデータも当たってみたところ、
やはり傾向は同様。
大きく変わることはありませんでした。

そこで、振り返ってみてください。
さきほどの「マンション」のデータでも、
埼玉・千葉は、ほんの微減でした。

なぜこのような実感と離れた結果となるのか・・・？

まずひとつ、思い当たることといえば、
賃料の値引きです。

募集賃料と乖離した契約賃料が成立している例では、
しばしば、実態が統計に反映されません。

さらにいまひとつ、挙げられそうなのは、
フリーレントの増加です。

フリーレントの期間を設けることは、
実質として賃料を値引きするのと変わりがありませんが、
数値として表に出てくる「月額賃料」は下がることがありません。

「実感と違う統計」
の裏側に隠れていることが疑われる、これも、
有力な要因候補といっていいでしょう。

そして、さらにもうひとつ・・・

「本来の賃料下落分を
敷金・礼金の減額が吸収しているのではないか？」

このことも想像に難くありません。

考察を次週月曜日に続けてみましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「賃料が下がって困っている」
と、おっしゃるオーナーさん、本当にたくさんいらしゃいます。

その原因について、
低迷する経済状況ももちろんあると思いますが、

景気という「風」に、
安易に気持ちを流されてしまわないよう、

忘れてはいけないひとつの事実を
私達賃貸住宅オーナーは、
しっかりと胸に刻んでおくべきでしょう。

それは、
「賃貸住宅は古くなるほど賃料は下がる」
と、いう事実です。

下の表をご覧ください。

賃貸住宅の着工数の推移を示したもので、
国土交通省のデータによるものです。

 

このとおり、
約２０年間で大幅に減少していることがわかります。

着工数が減っている・・・
つまりは新築物件が供給される、その数が減っている
ということですから、

市場全体に占める築年数の浅い物件の比率は、
当然のこと、
徐々に低下していくわけです。

逆に、古い物件の比率は高まっていきます。

物件が古くなれば、
賃料は下げざるをえないのが通常、あるいは現状ですから、

「統計上に表れる賃貸住宅全体の平均賃料が下がっていく・・・」

これは、
むしろ必然というべき現象です。

すなわち、
高度経済成長の頃のような、

「インフレにともなって契約更新のたびに賃料が上がった時代」

それはすでに遠い昔の思い出話・・・
と、いうことになるのでしょう。

なお、
上記は１都３県のデータでしたが、
参考までに全国の数字を挙げておきますと、

賃貸住宅の１年間の供給戸数は、
平成元年頃は80万戸ほど。
平成22年では30万戸ほどに減少しています。

ただし、
私にもよく判らないのは、

「築年数に応じて、どれくらいの割合で賃料は下がって
いくものなのか？」

と、いう点です。

物件の種類や立地等の条件、
設備・仕様などにもとづいた、各々の平均的な「相場」です。

各社、各機関の調査とも、
そこまではなかなか及ばないものと見え、
これといったデータは、残念ながら見当たりません。

ともあれ、
個人での対処が難しい景気にくらべ、
物件の築年数対策であれば、

その部分に関しては、
挽回の手段をさがすことは可能なはずです。

「自分の物件の賃料はなぜ下がっていくのか・・・？」

つかむことのできる事実をひとつづつ掴んでいき、
冷静に見つめることが、今だからこそ大切です。

最後に、
下の表をご覧ください。

 

これは、
公益社団法人東京共同住宅協会さんが
独自に作成されたデータです。

１９８９年から２１年間にわたっての、

　・民営の賃貸住宅の賃料
　・日経平均株価
　・住宅地地価

について、
２０００年の数値を１００として、
指数化、グラフ化したものです。

これを見ると、
賃貸住宅の賃料が、いかに安定しているかが
よくわかります。

２０１１年の今、
地価の減少幅は縮小しましたが、まだ下げ止まってはおらず、
株価はヨーロッパの財政危機など、
さまざまな要因によって目下大幅な下落傾向。

「賃料が下がっていく、下がっていく」
と、嘆かれながらも、

こうして他に比べると、
賃貸住宅経営はなかなかに磐石です。

入居が順調であるかぎり、
とても安定した資産運用といえることに間違いはありません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今日は先週月曜日の続きです。

いよいよ１２月１日に施行の旨、国土交通省から発表がされた、
「賃貸住宅管理業者登録制度」
（→報道発表資料）

そのおさらいの後半です。

この制度が及ぼすオーナーさんのメリットにかかわる部分を
中心に、お話ししていきたいと思います。

【この制度で、業界は良くなるの？】

　賃貸住宅管理業界全体の仕事のレベルが、
　この制度によって高まっていくものと期待されています。

　ご存知のとおり、これまで、
　賃貸住宅の管理業務に関しては、
　法的規制や公的なルールなどは存在していませんでした。

　この制度によって、ルールが定められ、
　さらに登録基準も定められたことにより、
　登録を受けた事業者は、
　「定められたルールを守る」ことを自ら表明し、
　なおかつ、
　「登録基準を満たしている」
　ことが、一般に明らかになるわけです。

　もともと品質の高い仕事をしている事業者に対しては、
　そうしたレベルの維持が促され、
　一方、いまひとつな事業者には、
　登録のできる事業者となるべく、努力が促される。

　こうした底上げの効果などが期待されています。

【登録した事業者だけが、信頼できる事業者なの？】

　この制度の施行を受けて、登録を申請するかしないかは、
　あくまで事業者の「任意」です。
　申請しないことによる罰則などはありません。

　また、登録をしなければ賃貸住宅管理業を始めたり、
　続けたりできない、というわけでもありません。
　
　ですが、まともな事業者であれば、
　当然、登録のみちを選ぶことになるはずです。

　なぜならば、この制度が始まれば、
　以降、登録を受けない事業者は、
　「登録申請できない何らかの問題を抱えている」
　あるいは、
　「何らかの問題があって、登録を受けられなかった」
　事業者であると、皆が見なすようになるからです。

【登録を受けた事業者の見分け方は？】

　この制度では、
　広く一般にひらかれた「閲覧」の規定が設けられました。

　登録事業者の概要が記載された
　「賃貸住宅管理業者登録簿」などを誰もが
　閲覧できるほか、

　ウェブサイト上でも登録の有無を確認できるよう、
　国土交通省では措置を検討中です。

　また、登録事業者は、
　自らが登録事業者であることを示す標識の掲示も
　行わなければなりません。
　登録事業者の事務所ごとに、これが掲げられる
　ことになります。

　
【財産の分別管理とそのメリット】

　「賃貸住宅管理業者が倒産！
　事業者が入居者から受け取っていた家賃や、
　預かっていた敷金が蒸発・・・！」

　そんなトラブルが、過去に何件も発生しています。

　原因の多くは、倒産した事業者が、
　自らの財産とオーナーさんの財産とを
　「分別管理」していなかったことにあります。

　そこで、今回の制度では、
　登録事業者に対し、
　家賃・敷金など、オーナーさんの財産を
　他と分別して管理することが義務付けられました。

　これに基づいて、登録事業者は、
　実際に分別管理を行うほか、どんな方法でそれを
　行っているのか、
　毎年度、その状況を国土交通省に
　報告しなければなりません。

　もしも登録事業者が倒産しても、
　これらが真面目にルールどおり行なわれていれば、
　オーナーさんは一応、ひと安心と言えるでしょう。

【登録事業者の報告・通知義務、
　　　　オーナーさんが得られる情報など】

　オーナーさんにとって特に重要なものについて、
　挙げていきましょう。

　■ 一般の閲覧対象とされるもの ■

　　「賃貸住宅管理業者登録簿」の閲覧については、
　　先ほども触れましたが、
　　この制度では、登録事業者による国土交通省への申請、
　　報告内容のうち、ある程度が一般に公開されます。

　１．「賃貸住宅管理業者登録簿」
　　　・・・登録申請時に事業者が申告した、
　　　　　登録事業者の概要が記されています。

　２．「８条報告書面（業務等状況報告書）」
　　　・・・賃貸住宅管理業にかかわる年度実績などのほか、
　　　　　前段で触れた、財産の分別管理の状況を
　　　　　報告する書面です。

　　なお、２の書面については、国土交通省が一般の閲覧に
　　供するだけでなく、
　　登録事業者も、事務所ごとにこれを備え置き、
　　閲覧に供さなければなりません。

　
　■ 登録事業者によるオーナーさんへの報告義務 ■

　　登録事業者に対しては、
　　その事業者へ管理を委託しているオーナーさんへ向けた、
　　「当該管理事務に関する報告」
　　の義務も定められています。

　　内容は具体的に決められてはいませんが、
　　「定期」に行うこととされており、

　　国土交通省では、「賃料の収受状況は月ごと」
　　「建物設備の維持管理状況は年ごと」
　　といった、
　　業務内容に応じた適切な期間が設定されるべき旨、
　　呼びかけをおこなっているようです。
　　

　■ 契約時の通知義務 ■　

　１．管理受託契約に関する
　　　「重要事項の説明」と「書面の交付」

　　　・・・契約成立前における登録事業者の義務です。

　２．契約成立時の書面の交付

　　　・・・契約成立時における、登録事業者に課せられた
　　　　　「契約内容を書面化・交付する」義務です。

　　これまでたびたびトラブルのもととなっていた、
　　「管理会社がどこまでをやってくれるのかが判らない・・・」
　　すなわち、
　　管理業務の範囲が曖昧に定められてしまうことが、
　　これらによって、ある程度予防されるものと
　　期待されています。

【本制度の寄与が期待される「原状回復トラブルの防止」について】

　　この制度では、賃貸借契約終了時、
　　登録事業者が賃借人に対し、「債務」の額を提示する場合は、
　　「当該額の算定の基礎について記載した書面」
　　を交付しなければならない旨、定められました。

　　ここでいう債務については、未払い家賃や、
　　賃借人が負担するべきこととなった原状回復費用が
　　主に想定されています。

　　特に原状回復費用については、
　　書面化が義務となることによって、
　　算定が曖昧なものとなることが抑制され、
　　ひいてはそれがトラブルの減少にもつながるものと
　　期待されています。

以上、いかがでしょうか。

ちなみに現在、
個人の賃貸住宅オーナーさんの３分の２以上が、
管理業者に管理を委託しています。

賃貸住宅にかかわる世界において、
彼らは、もはやなくてはならない存在となっています。

しかし、
これほどの業界としての規模、影響力を持ちながら、
すでに触れたように、これまで、
賃貸住宅の管理業務に関する法的な規制や
公的なルールは、何も存在していませんでした。

そのせいなのか、
賃貸住宅の管理にまつわるトラブルは数多く、
年をかさねるごとにそれが増加する傾向にさえありました。

そこで、
新たに始まることとなった今回の制度ですが、
内容を見ると、
現時点では「まだまだ緩め」といった印象です。

今後の状況や推移によっては、さらなる厳格化、
あるいは先々、これらが正式に立法化される可能性も
なくはないものと考えられます。

なお、近日、国土交通省から、
ルールなどの詳細が記されたガイドラインが
発売されるとのこと。

また、
１１月現在、中堅クラスの管理会社数社から、
「登録申請するか決めかねている」
との声も。

制度の浸透、定着には１年以上程度がかかりそうな
気配もあります。

ともあれ、いよいよ始まるこの新制度。
今後に、皆さんもどうぞご注目ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

以前にもこのブログで紹介させていただいた
「賃貸住宅管理業者登録制度」、

（→当該記事の１）、（および２）

いよいよ１２月１日に施行の旨、
国土交通省から発表がされています。
（→報道発表資料）

そこで、
今日と来週月曜日は、もう一度この制度について、
ひととおりのおさらいをしてみたいと思います。

【誰が制度の対象？】

　制度の対象は、
　賃貸人から委託を受けて賃貸住宅の管理事務を行う者、
　または転貸することに伴ってそれを行う者。

　すなわち、基本として、
　賃貸住宅管理会社、さらにはサブリース会社です。

　これらのうち、詳しくは、
　「賃貸住宅管理業者登録規程」に定める
　「基幹事務」のすべて、もしくはいずれかを行う者が対象と
　なりますが、基幹事務とは、

　・家賃、敷金等の受領
　・賃貸借契約の更新
　・賃貸借契約の終了

　それぞれにかかわる事務のことをいいます。

　なお、自主管理をされるオーナーさんは、
　制度の対象にはなっていません。

【登録とは？】

　制度の対象となる各事業者は、
　国土交通省が整備する「賃貸住宅管理業者登録簿」

　への登録を申請し、これが認められると、
　登録を受けられます。

　ただし、申請する事業者に「欠格要件」があると、
　登録は受けられません。

　欠格要件は、
　「一定期間の過去における賃貸住宅管理業での不正行為」
　など、いくつかが定められていますが、
　詳しくは規程の本文をご覧いただくのがよいでしょう。
　　↓
　（このリンク先の第６条をご覧ください）

【登録した事業者のメリットは？】

　この制度では、登録を受けた事業者が守らなければならない
　ルールが定められています。

　もちろんのこと、このルールは、
　賃貸住宅管理業者とかかわる賃貸人や賃借人の
　利益の保護、
　さらには賃貸住宅管理業の適切な運営、発展を目的として、
　定められているものです。

　その上で、登録を受けると、事業者名は公開されます。
　
　その事業者が、「定められたルールに従う」ことを表明し、
　なおかつ、欠格要件を備えることなく、
　登録を受けられたということが、
　公に明らかとなるわけです。

【登録事業者が守らなければならないルールとは？】

　たとえば、オーナーさんにとって重要なものとして、
　以下の四つがあります。

　１．各書面の交付と説明の義務

　　　　・・・賃貸人に対する管理受託契約に関する
　　　　　　重要事項の説明、および書面の交付、など

　２．財産の分別管理

　　　　・・・家賃等、賃貸人の財産を
　　　　　　事業者の財産などと分別して管理する義務

　３．定期的報告義務

　　　　・・・賃貸人に対する、管理事務に関する
　　　　　　定期的な報告義務、など

　４．賃借人の債務の算定の明確化

　　　　・・・債務の算定とは、主には敷金清算のこと。
　　　　　　トラブル防止のためのルールです。　

いかがでしょうか。

以上に触れた「ルール」、
そのほか、制度についての具体的なこと、

また、
これらが守られることによるオーナーさんにとっての
メリットなどについては、

続けて来週、お話しをしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

６月のこと。
この「賃貸経営お役立ち情報」で、
大震災のあと、
賃貸住宅の成約数が急な落ち込みを見せたことを
報告させていただきました。

その後の様子ですが、
いつも参考にさせていただいている
アットホーム株式会社さんのニュースリリース（１０月２４日発表）
によると、

「９月の首都圏の居住用賃貸物件の成約数は
前年同月比で１０．７％増加し、５ヶ月（５～９月）連続の二ケタ増」
と、なっています。

８月は前年同月比で１８．３％増加だったので、
増加率は鈍化していますが、
賃貸の成約件数は、好調と言ってよいでしょう。

しかし賃料では、厳しい状況が続いています。

１㎡あたりの成約賃料の首都圏での平均は、

　賃貸マンション・・・
　　前年同月比２．７％の下落・４ヶ月連続のマイナス

　賃貸アパート・・・
　　同１．０％の下落、１５ヶ月連続のマイナス

といった状況。

下落率はやや鈍化していますが、
下落自体は止まりません。

通期で見ると、年２～３％の下落となるのではないでしょうか。
だとしたらここ数年では最も大きな下落率かも知れません。

１㎡あたりではなく、１戸あたりで見ても、
賃貸マンションが前年同月比５．５％の下落で、４か月連続のマイナス。
賃貸アパートは同１．１％の下落で、９か月連続のマイナス。

傾向はほぼ同様です。

さて、成約件数が増えて、家賃が下がっている状況を、どう考えるか。

先日お会いした、世田谷の管理会社の社長さんによれば、

「９～１０月の退去がいつも以上に多かった。
もっと安いところに引っ越すという人がほとんどだった」

とのこと。さらに、

「震災前は、不動産価格の下落と低金利で、
家を購入したので賃貸から出ていく」
という方が多かったのに」

とのことでした。

もちろんこの現象は、世田谷だけのことではありません。
人気の世田谷ですらそうなったのであれば、
他の地域は、もっとそうなっていると推察して良いでしょう。

つまり、こういえるのではないかと私は思います。

景気低迷や先行き不安から、
もっと安い部屋への引っ越しが活発になっている。

アットホームさんのニュース・リリースはこちら。
　　↓
http://athome-inc.jp/pdf/market/11102501.pdf