こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

バス・トイレが一緒の
いわゆる「３点ユニット」を採用した物件はとても不人気。

賃貸住宅市場における、
いまの常識といって過言ではありません。

その理由の一端が、
二つの不動産ポータルサイトが行なったアンケートを
組み合わせてみることで、
浮かび上がってくる・・・。

今日はそんなお話です。

登場するポータルサイトは、

ひとつがアットホーム株式会社さんの運営する
「ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ」

もうひとつが、株式会社リクルートさんの運営する
「不動産・住宅サイト ＳＵＵＭＯ」
です。

それぞれのサイトに、

ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ・・・「アットリサーチ」
ＳＵＵＭＯ・・・「ＳＵＵＭＯなんでもランキング」

色々なテーマにのっとったアンケート結果を公表する
コーナーがあります。

これまでもたびたび、このブログで、
読者の皆さんへ、
興味深い調査結果などを紹介してきました。

まずは、
ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂさんの「アットリサーチ」、
「20～30代独身サラリーマン・OLの生活実態調査」
（７月の調査）です。

お風呂のことに関して面白いデータが
示されています。

入浴について、約４４％の人、
つまり半数に迫るほどの割合の人が、

「ほとんど毎日シャワーのみ浴びる」
との旨、答えているのです。

すると、
この皆さんにとって、
お風呂場にバスタブは必要ない・・・のでしょうか？

そうではないらしいのです。

同じアンケートの中、
全回答者の約７７％が、「バスタブは必要」としています。

「必要でない」
とする人は、わずか約７％に留まるのです。

つまり、推し量れば、
普段バスタブにお湯を張ってつかることなど
滅多にない人であっても、

そうした誰もが、
「バスタブなど不要だ」

と、まで割り切れているわけではない様子が
うかがえるのです。

なぜでしょうか。

そこで、
ＳＵＵＭＯさんの、「ＳＵＵＭＯなんでもランキング」、
「家にいて『幸せだなあ......』と思う瞬間は？」
（４月の調査）

を見ると、
理由の一端が浮かび上がってきます。

「家にいて『幸せだなあ......』と思う瞬間は？」との問いに、
４８．５％の人が、
「お風呂に入っているとき」と、回答しています。

ちなみにこれは、
「ご飯を食べているとき」・・・４８．８％
に続く僅差の２位。

回答者の約半数が、
入浴について、
単に体を洗う作業のための時間ではなく、

「幸せだなあ・・・」
と、感じられる瞬間でもあるとしているわけです。

つまり、まとめると、

普段、「忙しい」、「時間がない」などの理由から、
ほとんどバスタブにお湯を張ることがない、
もっぱらシャワーを浴びるだけの人、

そんな人でも、
実は、チャンスさえあれば、
「ゆっくりとお湯につかり、幸せを感じたい・・・」

きっと多くがそう思っているため、
ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂさんの調査では、

「ほとんど毎日シャワーのみ」が４割以上を占めながら、
「バスタブ不要」とまで言う人はわずか。

そんな結果が、
導かれたのではないでしょうか。

では、
お風呂にはバスタブさえ付いていれば、
皆さんは幸せを感じ、くつろげるのでしょうか。

多分そうではありません。

繰り返しますが、
バスタブはあっても、３点ユニットはとても不人気なのです。

いま、
休日などの過ごし方として、
外出よりも、
家でのくつろぎを大切にする人が、若い人にも大変多いと
言われています。

快適な入浴のための環境ばかりではありません。

睡眠のための環境、
調理のための環境、

快適にインターネットを楽しむための環境、

あるいは、きれいな室内の空気、
などなど、

家でくつろぐときのための環境の充実が、
以前に増して、
いま、賃貸住宅には求められているとされています。

そうした、
できればより環境を充実させたい、
くつろぎの場の代表ともいっていい「バスタブ」のすぐ脇に、

いつも用を足している便器が置かれている・・・。

それが、
バス・トイレが一緒のいわゆる３点ユニットです。

多くの人が、
これをくつろげる場とはしないはずです。

人気が無いのは、
やはり無理のないことといっていいでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月の敬老の日（９月１９日）、
読売新聞の社説にこんな数字が掲げられていました。

・高齢者の約６人に１人、４６０万人が一人暮らし
・単身の高齢者は過去１０年で１５０万人以上増加
・１０年後には６３０万人を超えると見られる

単身の高齢者世帯が、
このように、どんどん増えていきます。

賃貸住宅にとってもとても貴重な、
「膨れていく市場」
とも、考えられるわけです。

賃貸住宅の入居者に高齢者を想定することは、
今後ますます重要なこととなってくるはずです。

一方、
このことに対して、
私達はどのような心構えで臨めばよいのでしょうか。

同じ社説に触れられていたあることが、
もしかすると、
ヒントのひとつになるかもしれません。

語られていたのは、

東日本大震災の被災地のひとつ、
岩手県釜石市が、
大学の研究機関と協力して設計した、

「コミュニティーケア型仮設住宅」についてのことです。

場所は同市平田の「平田総合公園」内。

仮設住宅に暮らす皆さんが、
互いに顔を合わせる機会が増えるように、と、

玄関を向かい合わせにした上、

戸口と戸口にはさまれた通路部分にはウッドデッキが敷かれ、
それが住居同士をつなげています。

さらに、その上空には、
雨がよけられるよう、屋根がかかっています。

釜石市によれば、

「通路でありつつ、さらには住人のたまり場にもなる仕掛け」
とのこと。

もちろん、ねらいは、
住人の皆さんによるコミュニティづくりのお手伝いです。

温かな助け合い、見守り合いなどが、
ここから自然に生まれてくることを
市や設計者たちは、期待しているわけです。

言うまでもないことですが、
高齢者、障害者、子供など、社会的な「弱者」にとって、
彼らをしっかりと見守ってくれる地域のコミュニティほど、
頼もしく感じられるものはありません。

「コミュニティ」は、高齢者向けに限らず、
これからの賃貸経営の重要なキーワードの
ひとつでもあります。

他方、
住宅の弱者対応というと、
真っ先に思い浮かぶのが、暮らす人の身体を気づかった
「バリアフリー」です。

もちろん、
この釜石の仮設住宅も、多くの高齢者が入居することを想定して、
バリアフリーには力を入れています。

その上で、
皆さんの身体だけでなく、「心もケアする」。

そんな優しい仕掛けも盛り込んだ、
今回の計画と言うことができそうです。

なお、
この「コミュニティーケア型仮設住宅」への入居は、
８月から始まったそうです。

計画側の理想どおりの成功をおさめるのかどうか、
未知数の部分もあります。

ですが、
万が一うまくいかなかった場合でも、
そこからは、
次につながる色々な反省材料や教訓が生まれてくるはずです。

賃貸住宅市場の高齢化時代に向けて、
ひとつの参考になるかもしれない事例です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今週は、
賃貸住宅オーナーさんが、必ず知っておかなければならない
大切なことについて、
ひとつ、おさらいしてみたいと思います。

それは、
「耐震基準」には「旧」と「新」がある
というお話です。

建物の耐震基準にかかわる法的規制が変遷する中、
もっとも大きな変化になったとされているのが、

昭和５６年（１９８１年）に行われた、建築基準法施行令の大改正です。

これを境に、
基準はいわゆる「旧耐震」と「新耐震」とにわかれました。

つまり、
今年は２０１１年ですから、改正からは３０年目。

既存の建物でいえば、築３０年前後のものが、
ちょうど、
新・旧どちらの基準で建ったのかが気になる
「分岐点の物件」に、当たっています。

（正確には昭和５６年（１９８１年）６月１日以降に
建築確認申請を行なった建物が新耐震、
それより前に申請した建物が旧耐震です）

「旧耐震」では、
「震度５程度の中地震に対して大きな損傷を受けない」
が、基準となっていて、
さらなる大地震を考えた規定はありませんでした。

しかし、
「新耐震」では、

「中程度の地震に対しては損傷を軽微にとどめ、
震度６強から震度７程度の大地震に対しては、
建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」

と、いう、
ワンランク上の規定が布かれました。

この強力な新耐震は、
このたびの東日本大震災でも、その有効性を発揮しました。

新耐震の基準で建てられた建物は、
津波などの二次的な被害を別にすれば、
特段、
地震による大きな損害を被ることがなかったのです。

基準の意義が、見事に実証されたといえるでしょう。

そのため、
私達オーナーズ・スタイルでは、
旧耐震の物件をお持ちのオーナーさんに対しては、
ぜひとも、
耐震診断の早急な実施をおすすめしたいと思っています。

もちろん、
そのためには費用がかかりますが、
自治体などによる比較的安価な簡易診断も、
選択肢として用意されています。

診断を行い、危険が判明したならば、
早速、耐震改修を行ない、

入居者の皆さんの命をしっかりと守ることができる態勢を
すみやかに整えておきたいものです。

また、
それ以前に、木造の建物の場合、

旧耐震で建っていることが判ったとすれば、
その物件はすでに築３０年以上のものであるはずです。

そもそもが、
「老朽化の懸念される建物」と、いうことにもなるでしょう。

そうなるとますます耐震診断は重要ですし、

あるいは、
診断～改修のプロセスは省略した上で、
建て替えを決断してしまうことの方が、
この場合、
得策といえるかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産・住宅情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」
を運営する株式会社ネクストさんが、

７月１５日の最高裁判決を受けて実施した、
全国の賃貸仲介・管理会社を対象とする調査結果を
発表しています。

７月１５日の判決、とは、
先日、このブログでも採り上げさせていただいた、

いわゆる更新料裁判における、
「更新料を『有効』とする、貸主側勝訴の判決」です。

これに対して・・・

「妥当だと思う・・・約７割」

全国の賃貸仲介・管理会社の約７２％が
判決を「妥当」だと考えています。

一方、なんと、約９％が、
「妥当ではない」と、回答しています。

さらに、
約１４％が「どちらとも言えない」。

もしも貸主側が負けていれば、
莫大な額の更新料返還請求が生じるなどしていた筈の
この裁判です。

「妥当ではない」
「どちらとも言えない」

の合計が、約２３％にもなっていることに、驚きを感じました。

この意外な結果の理由は、
調査対象が「全国」の会社だったことにもありそうです。

更新料の慣習がない地域の会社も多く含まれていたため、
裁判の内容をよく理解しないうえでの回答が
少なくなかったのではないでしょうか。

とはいえ、
判決の影響が多大なはずの首都圏でも、
この裁判に対し、
無関心な仲介・管理会社は、実は結構見られました。

それはそれで、とても残念なことです。

ほかには、

平成２１年に高裁で「更新料無効判決」が出てからの２年間に、
全国の仲介・管理会社が

　更新料について問い合わせを受けた・・・約５割

当該判決を受けて行なった対策として、

　更新料を下げた・・・２割弱
　更新料をなくした・・・１割弱

など、興味深いデータも発表されています。

ただし、
これらについては、
高裁（および同時期の地裁）での判決とは無関係に、
物件間の競争が年々厳しくなっている市場環境の影響も
あったはずです。

その辺りについては、
この調査結果からは、残念ながら詳しく読み取れません。

ところで、
勘違いしてはいけないこととして、

このたびの裁判における首都圏担当の貸主側弁護団のひとり、
久保原弁護士もおっしゃっているように、

今回の判決で、
「更新料の制度はすばらしい。だから有効だ」

などと、されたわけでは決してありません。

それゆえ、
「更新料をこれからも設定し続けるのならば、
その位置づけをより明確なものにする」

そのための努力を
オーナーさん、仲介会社、管理会社、
いずれも怠ってはなりません。

９月上旬発行のオーナーズ・スタイル秋号（２４号）でも、
こうした大事な心構えについて、
ふれさせていただいています。

ネクストさんの調査結果です。
ぜひ、ご覧ください。
　↓

・「最高裁の更新料有効判決に関する、不動産会社の意識・実態調査」
（最終報告）

・調査結果（ＰＤＦファイル）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日、
この「お役立ち情報」でご紹介させていただいた、

「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の再改定版」。

これを実際にご覧になっていただくうえで、
理解をたすけるための基本的なことを
おさらいしてみたいと思います。

１．このガイドラインにおける「原状回復」の言葉の意味は・・・

　「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
　その他通常の使用を超えるような使用による
　損耗・毀損を復旧すること」

　と、なっています。

　この定義の上に立って、
　「（上記を）復旧させるための費用は賃借人が負担するもの」
　との、解釈がされているわけです。

　つまり、このガイドラインにおいては、
　いわゆる「経年変化」の復旧や、
　賃借人の責に帰さない「通常の使用による損耗等」の復旧を
　「原状回復」に含めて考えるのは誤りなのです。
　
　従って、当然のことですが、
　このガイドラインにおける「原状回復」は、
　「物件を借りた（貸した）当時の状態に戻すこと」を
　意味している言葉でもありません。

２．「通常の使用」とは

　「通常の使用」を定義することは簡単ではありませんので、
　このガイドラインでは、
　以下のような区分によって、
　賃借人と賃貸人とにおける負担の考え方を明確にしています。

　Ａ：　賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、
　　　発生すると考えられるもの

　Ｂ：　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、
　　　しなかったりすると考えられるもの
　　　（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

　Ａ(＋Ｂ)：　基本的にはＡであるが、その後の手入れ等
　　　賃借人の管理が悪いため、損耗等が発生または拡大したと
　　　考えられるもの

　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務が
　あるとされています。
　ただし・・・

３．経過年数の考慮

　前記「Ｂ」や、「Ａ（＋Ｂ）」の場合であっても、
　その中には「経年変化」や「通常損耗」が含まれていますので、
　賃借人はその分の対価を賃料として支払っていると
　考えられます。
　
　よってこの場合、
　賃借人が復旧費用の全てを負担するとなると、
　費用配分上の合理性を欠いてしまいます。

　そのため、
　賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、
　「年数が多いほど、負担割合を減少させるのが適当」と、
　されています。

いかがでしょうか。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、

以上のような考え方を基本にして、
構成されています。

ガイドラインの詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm