こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸住宅の原状回復における
オーナーと入居者との費用負担トラブルを防止するため、
一般的な原則を示しているのが、
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

平成１０年に作成され、
平成１６年に改定版が発表されましたが、
その後も敷金返還を求める紛争や裁判は、
減るどころか、逆に増加し続けてきました。

そこで再び見直しが行われ、
今年８月に公表されたのが、７年振りの再改定版です。

　「原状回復の問題は、賃貸借契約の『出口』すなわち退去時の
　問題と捉えられがちですが、
　これを『入口』すなわち入居時の問題と捉え、
　入・退去時における損耗等の有無など物件の状況を
　よく確認しておくことや、
　契約締結時において、原状回復などの契約条件を
　当事者双方がよく確認し、
　納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、
　トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます」

上記は国土交通省のサイトからの抜粋です。
わかりやすいので、そのままコピーしました。

契約時に、どちらがどのくらい負担するか、
その割合や単価を具体的に示した文書を
オーナーと入居者で取り交わし、
それを契約書に添付することで、
原状回復の諸条件を双方があらかじめ合意するよう、
求めています。

そこで、
これをより具体的にするために、
床・天井・壁・建具・玄関・廊下・台所などの
細分化された項目ごとに、
修繕費の単価を書き込める書式が提示されています。

契約時、
わかりやすい書式をもとに合意形成がされることで、
原状回復をめぐるトラブルが減少することが、
期待されています。

退去時、費用請求をする際の精算明細書のひながたも
示されています。
各対象箇所の損耗等の状態を確認したうえで、
原状回復の精算を具体的に行うよう推奨されています。

なお、
「原状回復費用をどちらが負担するか」
についての考え方は、
従来のガイドラインと基本的には変わりません。

入居者の故意や過失で生じたものであれば、
基本的に、
入居者が原状回復費用を負担することになります。

一方で、
経年変化や通常使用による損耗への負担は、
賃料の中に含まれるとの考え方から、
これにかかる費用は、オーナーの負担です。

変更された点も少しあります。

喫煙によるヤニ汚れや臭いは、
これまでは通常のクリーニングで除去できる程度であれば、
通常損耗の範囲内として、オーナー負担となっていましたが、
今後はそうではありません。

クリーニングで除去できるか否かにかかわらず、
これらは通常の使用による汚損を超えるものと判断され、
入居者負担が基本とされています。
時代の変化を感じます。

なお、
現在、既に締結されている賃貸借契約の場合は、
一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、
契約内容に沿った取扱いが原則です。

しかし、
契約書の条文があいまいな場合や、
契約内容に何らかの問題があるような場合は、
このガイドラインを参考にしながら、
話し合いをすることが推奨されています。

ガイドラインは法律ではないため、強制力はありません。
ですが、裁判になった場合は、
このガイドラインに書かれている基準が参考とされます。

また、
このガイドラインによる基準を実際のものとするためには、
契約業務を行う仲介会社が正しく内容を理解し、
これを運用できることが重要です。

よって、
原状回復トラブルをより確実に回避するためには、
これまで以上に、
仲介会社選びが、重要となってくることでしょう。

「特約」や「残存価値割合の変更」などに関しても、
追加・修正がされているのですが、
これらの件については、
またの機会に触れることといたします。

さらなる詳細については国交省のサイトをご覧ください。
　↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

「再改定版」のダウンロードはこちらから。
　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今回はおもいっきり宣伝です。

オーナーズ・スタイルでは、本誌の読者（＋ブログ読者）限定の
アパート専用の太陽光発電システムの
お得なセットを企画しました。

ご紹介させていただきます。

業界最安値レベル、
太陽光発電パネルは発電量の多い
ソーラーフロンティアさん（昭和シェル石油グループ）を使用し、
施工は、
実績が関東全域で1700棟以上とトップクラスで、
アフターサービスも充実の「横浜環境デザイン」さんです。

ソーラーフロンティアさんは、
井川遥さんのテレビコマーシャルでご存じの方も多いと思います。
国内の自社工場で生産されるパネルは、
発電効率がもっとも高く、
屋根の広いアパートにはぴったりなのです。

アパートの屋根に太陽光発電システムを設置すると、
今ならメリットがいっぱいあります。

・ アパートの広い屋根だから高い売電収入が得られる
・ 今なら42円／kWの好条件で10年間固定で売電できる
・ 今なら国や自治体からの補助金が充実（先着順で終了）
・ 屋根の遮熱性が高まり夏は涼しく冬は暖かくなる
・ 取得価格の100％を初年度に一括償却できる場合も
・ 入居率アップも期待できる

今回ご紹介するセットは業界最安値レベル！

・ アパートの屋根向けに企画された専用プラン
・ 発電性能の高いソーラーフロンティアＣＩＳ太陽電池
・ メーカーが出力を20年間保証（業界初！）
・ 災害補償制度も
・ 施工は業界トップクラスの実績を持つ高水準の工事会社
・ 投資回収が約10年で可能。最短で約７年も。
・ その後も年23～43万円の収益
・ 設置工事はたった1日
・ 停電時でも電力が得られて入居者によろこばれる
・ ソーラーローンも利用可

と、素晴らしい内容です。

２０年以上もつと言われる太陽光発電パネル。
長期にわたる品質を保証できないメーカーや、
経験の少ない施工会社の工事を選んでしまっては、
あとで後悔することになりかねません。

よろしければ、ぜひ、ご検討ください。

まずは無料見積りから
0120-048-808
ソーラーフロンティア正規代理店の（株）横浜環境デザイン
コールセンター 9時-17時 年中無休

必ず「オーナーズ・スタイルを見た」と言ってください。

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株式会社横浜環境デザインの会社概要

太陽光発電の施工実績が関東全域で1700棟以上とトップクラス。
アフターサービスも充実。
屋根工事の専門会社。ソーラーフロンティアの正規販売代理店
（他メーカーの太陽光発電パネルも扱っています）。

本社
　　神奈川県横浜市都筑区勝田町1044　TEL.045-534-6468　

営業所
　　東京都江戸川区平井5-11-5-1Ｆ 東京環境デザイン（東京営業所）　
　　TEL.03-6657-0898　

ショールーム
　　神奈川県横浜市西区西平沼町6-1
　　tvk ecom park ヨコハマくらし館内　
　　TEL.045-548-4198

［登録・届出］
　　電気工事業...神奈川県知事（般-20）第74702号
　　宅地建物取引業...神奈川知事（１）第27810号

［資格保有者］
　　一級電気工事

----------------------------------------

10月13日（木）午後、新宿でのオーナーズ・スタイル主催セミナーで、
横浜環境デザイン社長が太陽光発電システムについてお話しします。
詳しくは
０３－３５４１－００８３まで。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月、二週にわたって、
春の大震災をご経験され、被害に遭われた浦安のオーナーさんの
声を紹介させていただきしました。

　当該記事
　　　↓
　「浦安の読者オーナーさんに震災被害についてお尋ねしました．１」
　「浦安の読者オーナーさんに震災被害についてお尋ねしました．２」

この中で、
オーナーさんのおひとりから、
こんなお話があったことに、
気を留められた読者の皆さんも多かったものと思います。

・・・一旦、「半損」とされ、１週間後に保険金の50％が支払われた。
　その後（6月）、社団法人日本損害保険協会が
　液状化の場合の損害認定方法を新たに設定。
　それが3月11日に遡って有効とされたため、「全損」扱いとなり、
　保険金が100％出ることになった。

この６月、
地震保険にかかわる保険金支払いのための査定基準に
液状化による被害に対する基準が新たに追加されて
いるのです。

追加された基準では、
地盤の液状化による傾斜や沈下に対する認定が手厚くなりました。

地震保険への加入による「安心度」が、
これによって、
従来よりもさらに高まったかたちです。

日本損害保険協会のリリースが下記に掲げられています。
わかりやすい表も載っていますので、
ぜひ、内容をご確認ください。

地震による一般的な被害であれば３度を超える傾きで「全損」扱い、
地盤の沈下には基準がありません。
しかし地震による液状化の被害であれば
１度を超える傾き、３０センチを超える沈下で
「全損」扱いとなります。
　↓
http://www.sonpo.or.jp/news/release/2011/1106_04.html

大切なオーナーさんの資産と生活を守るため、
このブログでは、
これまでも幾度かにわたって、
読者の皆さんへ、
地震保険へのご加入についておすすめをさせていただいて
いるところです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

補助金のことがよく知られている太陽光発電ですが、
減税、優遇税制に関しては、
あまり広くは知られていません。

ですが、
賃貸住宅オーナーは「事業者」さんでもありますから、
企業・事業者に向けられたこれらについても、
忘れずに注目しておきたいものです。

青色申告をしている個人もしくは法人が、
今年、太陽光発電を取得して設置した場合、
取得日から1年以内に国内で事業の用に供した場合には、
取得価額を全額、即時償却できる場合もあるようです。
その年に１００％、経費にできるので、利益が多くて
困っているオーナーさんには朗報なので、
税理士さんなどにご相談ください。

たとえばこんなリリースが、
資源エネルギー庁から公表されています。
　↓

■その１

　「エネ革税制（エネルギー需給構造改革推進投資促進税制）は、
　平成２３年７月以降も延長されます」

■その２
　「『グリーン投資減税』が創設されました」

１の「エネ革税制」とは・・・

　「青色申告書を提出する法人又は個人が、
　エネ革税制対象設備（エネルギー需給構造改革推進設備等）を
　取得し、かつ１年以内に事業の用に供した場合に、
　特別償却又は法人税額（又は所得税額）の特別控除の
　いずれかを選択し税制優遇が受けられる制度です。
　ただし、税額控除は中小企業者等のみ適用できます。
　（同庁サイトより抜粋）」

２のグリーン投資減税とは・・・

　「平成２３年６月３０日から平成２６年３月３１日までの期間内に
　対象設備を取得した事業者は、
　基準取得価額の３０％特別償却又は７％税額控除（中小企業のみ）
　の措置を受けることができます。（同上）」

両税制の関係性は・・・？

　「なお、グリーン投資減税とエネ革税制の両方の対象となっている
　設備を取得した事業者は、当該設備についていずれかの
　税制措置を選択的に受けることができますが、
　重畳的に税制措置を受けることはできません。（同上）」

問い合わせ先は・・・？

　「資源エネルギー庁総合政策課調査広報室
　電話：０３－３５０１－５９６４（直通）」

ご興味のあるオーナーさんは、下記サイトもご覧の上、
ぜひお問い合わせを。

参考サイト↓
　・省エネ法ＡｔｏＺ エネ革税制
　・トピックス「エネ革税制」と「グリーン投資減税」について

さらに、
導入・設置場所が東京都・・・という場合は、
都税でも優遇措置が用意されています。
　　↓
　東京都主税局＜東京版＞環境減税について

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「節電の夏」となった今年の夏。

「いよいようちにもＬＥＤ照明を・・・」
と、決断した人も多いようです。

いまや量販店には千円台の商品も並び、
ますます買いやすくなってきました。

「年間の電気代が白熱電球の約５分の１。
１日５．５時間使っても、寿命は約２０年」
（パナソニックさんのサイトより）

などなど、各社がそのメリットを強調していますが、

さらにこの時期にうれしいのが、
ＬＥＤ照明には、虫があまり寄ってこないこと。

これは、ＬＥＤの光が、虫を呼ぶ紫外線を
ほとんど出さないことによるものです。

マンション・アパートの共用部分の明かりや、
玄関周りなどにはぴったりの特性といって
いいでしょう。

虫があまり寄ってこないとなると、
彼らがぶつかって、
電球・器具などが汚れることも少なくなります。

掃除の手間が減るわけです。

そして、夜、玄関のドアを開けた時に、
玄関の照明に集まっていた虫が、
家の中に飛び込んでくるということも、
なくなります。

余談ですが、先日の夜、
私が自宅の玄関のドアを開けたとたんに
セミが鳴きながら家の中に飛び込んできまして、
猫が興奮して、たいへんな騒ぎになりました...。

賃貸経営をサポートしてくれる小さな味方として、
ＬＥＤ照明は、
あらためて、おススメです。

但し、
誤解されていることも多いのですが、
「ＬＥＤ照明には、虫は絶対に寄って来ない」
と、いうわけではありません。

少ないながら、寄って来ることはあるようです。

ほかの「虫が好む照明」に比べ、
大抵、
その数は大変少ないものとなるそうですが、

１００％の効果を期待して、がっかりしないことも肝心です。