こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

大きな地震が起こったあとなど、
「あそこは地盤が固いらしい」とか、「地盤がやわらかいから」
などといった会話が、時折交わされます。

でも本当のところはどうなのか？
正確に確認している人は少ないはずです。

内閣府が、その答えとなる資料を
ウェブサイトの中で公表しています。

「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」
と、いいます。

思わずじっくりと見入ってしまいます。

説明文をこのサイトからそのまま抜粋しましょう。

　　地震による地表でのゆれの強さは、
　　主に、「地震の規模（マグニチュード）」
　　「震源からの距離」
　　「表層地盤」の3つによって異なります。
　　一般には、マグニチュードが大きいほど、
　　また、震源から近いほど地震によるゆれは大きくなります。

　　しかし、マグニチュードや震源からの距離が同じであっても、
　　表層地盤の違いによってゆれの強さは大きく異なり、
　　表層地盤がやわらかな場所では、
　　かたい場所に比べてゆれは大きくなります。

　　この効果を、ここでは「表層地盤のゆれやすさ」と表現しています。

　　「地盤のゆれやすさ全国マップ」は、
　　全国の表層地盤のゆれやすさを地図として表現したものです。

　　　（中略）

　　特にゆれやすい地域にお住まいの方には、
　　家具の固定、住宅の耐震診断や耐震補強などの対策を
　　優先的に行うなど、日頃の地震への備えの
　　参考としていただきたいと考えています。

いかがでしょうか。

このマップを見ると、
日本全国の中で、関東平野のゆれやすさが
際立っていることがはっきりとわかります。

特に東京（→マップへ）の城東地区と、
埼玉県（→マップへ）の東部。

ゆれやすさの度合いの高い地域が、
大きく広がっています。

同じ地震に遭ったとしても、
これらでは、
他の地域よりも被害が大きくなる可能性がありますので、
注意が必要です。

関東平野は大半が、その昔は広大な湿地帯だったと
聞いています。
そういった場所は未だに地盤がゆるいのでしょう。

江戸時代などの古い造成による埋め立て地であっても、
そうした意味からは、
やはり地盤が強いとはいえません。

逆に、関東地方で「ゆれにくい」とされているのは、
奥多摩、秩父あたり。
さらに群馬と栃木の県境。桐生市や足利市のあたり。
加えて、
栃木と茨城の県境あたりのようです。

所沢在住の方が、
「私のところは地盤が固いから」と、おっしゃるのを
何度か耳にしたことがありますが、

確かに、
埼玉・東京の東部の様子に比べれば、
そう言えるようです。

ですが、本当に地盤が固いのは、
所沢以上に、
西の秩父方面です。

そんなことも、このマップを見るとわかるわけです。

ぜひ皆さんも、
暮らしていらっしゃるエリアをチェックしてみてください。

さらに、
「災害被害を軽減する国民運動のページ」
というサイトもご紹介しておきましょう。

ここには、
「みんなで減災」、「減災のてびき」
といったパンフレットなど、役立つ情報が盛りだくさんです。

ぜひご覧になってみてください。

 

ゆれやすさマップ（全国）です。（抜粋）
　　↓

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

３月の大震災のあと、首都圏では、
高層マンションや、
埋立地など地盤が弱い地域の不動産の人気が
急落している旨、話題となりました。

「売り物件が増えているが、買い手がつかない」
とのこと。

逆に、地盤が強いとされる武蔵野エリアなどは人気だとか。

しかし、
それでも中古物件の場合は、
耐震性への懸念からか、
大震災以降、売買があまり活発ではないようです。

加えて、
賃貸派がこれから増えるのでは？
と、いう話もあります。

「今後３０年間に首都圏で大地震が起こる確率は７０％。
家を買ってもローンが終わる前に地震が来てしまい、
損壊などの被害を受けるおそれがある・・・」

と、考えることも出来るからでしょう。

そこで、
アットホーム株式会社さんのニュースリリースを拝見しました。

首都圏の賃貸市場は、
地震直後、どう動いたのでしょうか。

とても興味深い数値が挙がっています。

３月の賃貸住宅の成約数は、
前年同月比で、９．０％もの大幅な減少です。

これを震災の前と後に分けると、

３月１０日以前は　前年比　３．７％増
３月１１日以降は、前年比１４．７％減　

なのだそうです。

震災以降、成約数が急に減っています。

特に東京２３区と埼玉で、
減少が著しかった様子です。

続いて４月はどうだったかと言うと、

賃貸住宅の成約数は、前年同月比で４．９％の減少。

減少率はゆるやかになりましたが、
２ヶ月連続で減っています。

大震災がおよぼした心理的な影響が、
新たな部屋探しや引越しをすることへの消極性、
と、いったかたちで、
現れたのでしょうか。

「賃貸派がこれから増えるのでは？」
との予想も、
当たるとすれば、もう少し先のこととなりそうです。

また、アパートでは、この期間、
坪あたりの賃料も下落しています。

下のグラフは、
東京都の平均の坪賃料、礼金、敷金について、
２００９年１月から２０１１年４月までの推移を
アパート、マンション別に示したもので、
株式会社ネクストさんの
「ＨＯＭＥ'Ｓ　マーケットレポート」からのデータが
もとになっています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「信託」とは、
財産を信頼して預け、管理してもらうこと。

この「信託」は、
銀行にしかできない業務と思っていたのですが、
２００７年の信託法改正によって、
信託報酬を得ないのであれば、
原則として誰でも受託者になれることとなったのだそうです。

信託の起源は古く、
中世ヨーロッパの契約形態にまで遡ることが
できるのだそうです。

戦場に向かう貴族などが、
万が一に備えて、
あるいは長期に渡って帰って来られないことを想定して、
自分の財産を信頼できる人に託したことが、
その始まりなのだそうです。

この古くて新しい仕組みである「信託」が、
相続対策の新しい手法として、注目を集めつつあります。

生前に贈与して税負担を減らしたいが、
多くの財産を渡してしまうのは心配・・・。

誰もが抱くこんな贈与のジレンマを解決することが
できるためです。

信託には３人の登場人物がいます。

●財産を預ける「委託者」
●財産を預かって管理する「受託者」
●財産から得られる収益を受け取る「受益者」

です。

受託された財産の所有名義は、
委託者から受託者に変わります。

不動産が信託された場合も、
登記上の所有者は委託者から受託者に変わり、
不動産に関する契約等の行為は受託者が行うことになります。

信託された不動産の賃貸収入は、
受託者の口座に振り込まれ、

不動産を売却した場合の売却代金も
受託者の口座に振り込まれます。

だれを委託者、受託者、受益者にするかは、
信託契約で定めます。
三者のうちのいずれかの地位を兼ねることもできますし、
将来、地位を引き継ぐことを契約上明らかにすることもできます。

特に次のような場合、信託の活用が有効です。

（１）　贈与後も親が財産を管理したい
（２）　早めに経営権を子に譲りたい
（３）　次の相続まで決めておきたい

さらには、
いま手元に資産がなくても、信託のしくみを利用して、
まとまった資金を自分の思いどおりに遺すこともできます。
これが「生命保険信託」です。
最近商品化され、注目を集めています。

たとえばそのひとつが、
プルデンシャル生命保険と中央三井信託銀行が提供する
「安心サポート信託（生命保険信託型）」です。

受取人にまとまったお金が一度に渡されることの不安を解消し、
自分の考えを将来にわたって反映できることが、
人気の理由といえそうです。

相続対策の選択肢のひとつに
「信託」を加えることを検討したい方は、
オーナーズ・スタイル主催の無料セミナーにぜひご参加ください！

---*--------*-------------*--------------------

　　6/30（木） 　１３：３０～　品川
　　会場：ガーデンシティ品川 1階 アネモネ
　　（東京都港区高輪３-１３-３　シナガワグース1 階）

　　7/1（金）　　１３：３０～　横浜
　　横浜ランドマークタワー ２５階 大会議室2501

　　（→詳細はこちら）

---*--------*-------------*--------------------

いずれのセミナーもお申し込み・お問い合わせは
TEL 03-3541-0083
（株）オーナーズ・スタイル
平日9：30～18：00　

※お名前、電話番号、住所、参加人数をお伝えください。
※「ブログを見た」とおっしゃってください。　
※個別相談がある場合は、事前にお申し込みください。
※イベント・セミナーの数日前に確認のご連絡をいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「ふるさと納税」の利用が増えています。
今回の大震災によって被災した各県などに対するものです。

数年前、
税収の減少に悩む「ふるさと」を応援するなどの趣旨で、
賛否ある中導入されたこの制度ですが、

宮崎県の口蹄疫被害の際など、
被災地への支援をあと押ししてくれるという面で注目され、
いままた、東日本大震災によって、
脚光を浴びるかたちとなっています。

おさらいをしましょう。

いわゆる「ふるさと納税」（通称ですが大変広く使われています）
とは、

「生まれ故郷など、応援したい都道府県や市区町村に
寄付することにより、所得税と住民税から、
寄付金額に応じた一定の軽減を受けられる」

制度を言います。

寄付する先の都道府県や市区町村は任意に選べます。
「応援したい」だけが理由でもよく、条件はありません。

各都道府県・市区町村などの多くが、
ウェブサイト上に、
「ふるさと納税」利用のための案内を掲げ、
「わが県、わが町へのふるさと納税」
を呼びかけています。

概ねいずれも、
利用のための手続きの詳細が書かれているほか、
寄付申込書のダウンロードもできるようになっています。

ご利用を検討される場合、
まず、これらをしっかりとご覧になってください。

では、
実際にこのふるさと納税は、
どのくらい私達の「あと押し」をしてくれるのでしょうか。

色々なところで紹介されているモデルケースを
引用すると・・・

　夫婦＋子ども２人（うち１人は特定扶養）の
　４人家族の給与所得者
　年収　７００万円
　所得税率　１０％
　個人住民税額　（所得割額）　２９３５００円
　　　↓
　このようなケースで、４００００円を寄付
　　　↓
　所得税と住民税が、合わせて３５３００円軽減。
　自己負担額＝４７００円

このケースの内訳を示すと・・・

　所得税の軽減・・・
　（寄付４万円―適用下限額２０００円）×１０％＝３８００円...（Ａ）

　住民税の軽減・・・
　（寄付４万円―適用下限額５０００円）×１０％
　＝３５００円...（Ｂ・基本控除額）
　（寄付４万円―適用下限額５０００円）×（９０－１０※）％
　＝２８０００円...（Ｃ・特別控除額）

　（Ａ）＋（Ｂ）＋（Ｃ）＝３５３００円　が軽減額

　＜※は寄付者の所得税率によって異なります＞

と、なっています。

４万円の寄付が、
４７００円の負担で、実現することになるわけです。

なお、上記の軽減を受けるためには、
確定申告（確定申告をしない方は住民税の控除申告）が
必要です。

そのため、
寄付先が発行する領収書や受領証明書、
あるいは
金融機関から受け取った領収証書などが
必要となりますが、

確定申告等のためにいずれの書類を保管しておくべきなのか、
送金方法ごとに異なることがあるようです。

各寄付先自治体のサイトや問い合わせ窓口などで、
事前に確認をされておくのが確実でしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

アパートを建てれば３０年、マンションなら５０年は
建物を保有し活用し続けることになるでしょう。
ですから将来の社会構造がどうなっているかを
予測することはとても重要なことと言えます。

今年の２月、国土交通省が、
「国土の長期展望　中間とりまとめ」
という資料を公表しました。

「人口減少の進行、急速な高齢化等を踏まえた
国土の長期展望をおこなう」
などの主旨に基づいて、
主に西暦２０５０年を迎える頃までの
日本の姿を予測するものです。

人口や国民の年齢構成のほか、
気候の変化といった要素もふまえて、
日本の近い未来の姿を詳しく描いています。

先日の記事に引き続き、（→当該記事）
今日はこの中から、
日本社会の人口構成について書かれた部分に
注目してみたいと思います。

この資料によると、
予測される２０５０年の日本の人口は、９５１５万人。
そのうち６５歳以上の高齢人口は３７６４万人。
その割合は３９．６％です。

約４０年後、
「１０人中４人が高齢者」という社会が到来すると
予測されているわけです。

これに対して、
２０５０年の生産年齢人口は４９３０万人。
５１．８％です。
つまり「人口の半分」と、予測されています。

以上のことから、
この資料では、ひとつの懸念が示されています。

「高齢者１人あたりの生産年齢人口」が、
今後ますます減っていく
と、しているのです。

時折各メディアで、
「現役何人で、ひとりの高齢者を支えることになるのか？その人数」
などと紹介されますが、それのことです。

２０１０年は２．７６人。
おおむね現役二人から三人ほどが、
ひとりの高齢者を支える社会構造になっていると
いうことです。

これが２０３０年の予測では１．８４人に下がります。

２０５０年には１．３１人に、さらに下がります。

予測どおりに進むならば、
４０年後、
日本の社会構造は、
「現役一人でひとりの高齢者を扶助する」と言うに近いほどの、
大変厳しいかたちとなるわけです。

この構造はこれまでどの国も経験したことがありません。
少子化対策をはじめ各種の打ち手が求められています。

但し余談ですが、
以上の予測に掲げられた、
「高齢人口」、「生産年齢人口」というものの設定が、

よく見ると・・・
ちょっと変なのです。

資料欄外ほか、各所にある「注」などにご注目ください。

「生産年齢人口」は１５～６４歳の者の人口
「高齢人口」は６５歳以上の者の人口

と、そこにはあるのです。

これは若干古い時代の括り分けのようにも感じられますが、
いかがでしょうか。

現在、すでに、
ここでいう生産年齢に達していても、
実際に「生産」活動していない人口というのは、
その割合が大変に高いはずです。
ご存知のとおり、日本社会は大変な高学歴社会なのです。

一方、
この括りによれば、生産をせず（基本そういう見方でしょう）、
扶助される立場として計算されている
高齢人口の人々ですが、
実際にはいまやかなりの数が、
元気に物やサービスを生産し続けています。

こうした傾向は今後もさらに続くのではないでしょうか。

生産しない「生産年齢人口」、
生産する「高齢人口」、

これらを差し引きすると、
結局、
将来の「現役にのしかかる負担」は、
この資料に示された程度になるということ・・・？

いずれにせよ、あくまで「予測」なので、
大きな流れを把握するための指標として
数字を見る必要があります。

さて、今回は以上です。

この「国土の長期展望　中間取りまとめ」が語る
興味深い予測は、ほかにもまだありますので、
今後も機会をみて、さらに触れてみたいと思います。

ぜひ皆さんも、実際の内容を
ご覧になってみてください。
　↓
「国土の長期展望　中間とりまとめ」