こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今週は、
住宅エコポイント制度のおさらいです。

■住宅エコポイント制度とは？

　「エコ住宅」を新築された方や「エコリフォーム」をされた方に
　対して、一定のポイントが発行される制度です。
　ポイントを使って様々な商品との交換、追加工事の費用に
　充当することができます。

■エコ住宅、エコリフォームって何？

　地球温暖化対策の推進に貢献できる住宅やリフォームの
　ことなのですが、
　ここがちょっとわかりにくいところ。
　「省エネ法のトップランナー基準相当の住宅」・・・など、
　具体的にはプロでなければ判断は難しいようです。
　制度のことをよく知る施工会社を選ぶことが大切です。

■対象期間は？

　「エコ住宅の新築」
　平成21年12月8日～平成23年12月31日に建築着工したもの
　（但し、平成22年1月28日以降に工事が完了したものに限る。）

　「エコリフォーム」
　平成22年1月1日～平成23年12月31日に工事着手したもの
　（但し、平成22年1月28日以降に工事が完了したものに限る。）

　ご注意．１　
　こんな呼びかけもされています
　　　↓
　「万が一、予算額を超えることが予測される場合は、
　混乱を来さないよう、事前に周知を行ったうえで、
　申請期限の前でもポイントの発行を終了することとなります」

　ご注意．２
　ポイントの発行申請期限、
　ポイントと各商品等との交換期限も、別に設定されて
　いますので、ご注意下さい。
　（最下段に掲げている事務局のサイトなどでご確認を）

■発行されるポイントの数は？

　エコ住宅の新築・・・1戸あたり 300,000ポイント

　エコリフォーム・・・工事内容に応じて、
　　　　　　　　　　　　2,000～100,000ポイント
　　　　　　　　　　　　1戸あたり 300,000ポイントが上限

■ポイントは何と交換できるの？

　様々な地域産品、商品券・プリペイドカードなどが用意
　されているほか、「追加で実施する工事費用への充当」
　という選択肢もあります。

■最近、制度の拡充がされたと聞きましたが・・・

　昨年１０月に拡充が閣議決定。

　・住宅用太陽熱利用システム（ソーラーシステム）
　・節水型便器
　・高断熱浴槽

　これらの設置が、ポイント発行対象となりました。
　すでに申請の受付が始まっています。
　ポイントが発行されるための条件などについては、
　下段に掲げる住宅エコポイント事務局のサイトを
　ご覧下さい。

　なお、
　住宅用太陽熱利用システム（ソーラーシステム）とは、
　太陽の熱エネルギーを熱のまま利用し、
　風呂や台所の給湯などに利用するシステムのこと。
　（太陽光発電とは別のものです）

　節水型便器は、
　従来の便器よりも大幅に少ない水量で洗浄ができる
　便器です。

　高断熱浴槽は、
　浴槽の断熱性能を向上させるための工夫がされていて、
　かつ、専用のフタなどがセットになった浴槽のことです。

　このブログでは、先日、
　節水型便器のうち、特に高性能な「超節水型トイレ」と
　いわれるものについて、話題を採り上げました。
　（→当該記事）

■オーナーズ・スタイル編集長のおすすめは？

　このブログでも何度か採り上げている、
　「窓の断熱改修」です。
　（住宅エコポイント事務局に登録された製品を使った、
　ガラスの交換、内窓の設置、外窓の交換）

　手ごろな投資で、
　付随する効果も期待でき、
　賃貸住宅オーナーさんへ特におすすめです。

　まず、高まるのは、
　「エコリフォーム」の目的そのものである保温性。
　条件によっては首都圏の集合住宅の場合、
　１世帯あたりの冷暖房費が年間１万円前後
　削減できることもあるそうです。

　さらに、防犯性能。
　たとえば断熱のため２枚の板ガラスの間に
　特殊なフィルムを挟んだ窓などは、
　破壊がしにくく、侵入者がこれを壊そうとしても
　時間がかかります。　

　また、防音性能が上がることも期待できます。

　加えて、
　結露が減ったり、無くなったりすることも魅力でしょう。

　これらのメリットを入居希望者へしっかりと
　アピールすることで、
　空室対策にも役立てることができそうです。

  実際、このシーズンにお会いした不動産会社の
　何人もの方が、
　「２重ガラスは入居希望者に好評で
　契約につなげやすい」
　と、おっしゃっていました。

　工事もおおむね小規模、短時間で済みます。
　１時間程度の簡単工事で
　済ませられることもあります。

　これも大きな魅力です。

住宅エコポイント制度は、
対象となる工事や、建材・製品の基準、要件など、
やや複雑で難解なところもある制度です。

下記、
住宅エコポイント事務局サイトをご覧になるなどした上で、
お問い合せをされるなど、
ある程度知識を身につけた上で、
実際の利用にとりかかるのがよいでしょう。

 

「住宅エコポイント事務局」
　0570-064-717 ナビダイヤル（有料）
　9：00～17：00（土・日・祝日含む）

ウェブサイト（ホームページ）
　http://jutaku.eco-points.jp/

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産総合情報サイト「ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ」さんが、

「人気の駅・沿線＆エリアランキング２０１０賃貸編」
を発表しています。

これを見ると、東京エリアにおける
人気の駅トップスリーは、

１位　吉祥寺

２位　中目黒

３位　自由が丘

と、なっています。

以下、

４位 恵比寿、５位 荻窪、６位 中野、

７位 三軒茶屋、８位 高円寺、９位 学芸大学、

１０位 下北沢　・・・

このとおり、
いわゆるみんなの「住みたい街」は、東京の西部に集中。

人気の「西高東低」が
まさに浮き彫りになっていると言えそうです。

ですが、
この「西高東低」、
驚くほどのものではありません。

長年続いているいつもの傾向です。

日頃、私達の抱く印象や予想と、
ほとんど変わりのない結果といえるでしょう。

なお、このランキングは、
「ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ」に載っている物件情報への
検索アクセス数が元になっています。

ところで、
一方では最近、こんな報道も目にするようになりました。

たとえばＮＨＫの今年１月２８日のテレビ番組、

「特報首都圏―東京"住みたい街"が変わる？」

この番組では、
人気の東京西部や南部の街だけでなく、

東部や北部の
「赤羽」、「浅草」、「押上」、「葛西」、「瑞江」、「馬喰町」
などといった街が、

「いま、注目されている」
と、紹介されました。

賃貸物件の賃料の安さが魅力であるほか、

自治体による子育て支援の充実、
さらには
「東京スカイツリー」出現の効果もあって、

「アートが好きな若者たちの集団移住といった実例も
生まれている」

とのことでした。

また、
「ｍｓｎ．産経ニュース」の先月１４日の記事によると、

雑誌「東京ウォーカー」の調査による
「住んでよかった街」ランキングで、
これまで２年連続１位だった吉祥寺が
３位に転落した、
とのこと。

１位は中野、
２位は高円寺、と、

どちらももともと人気の西部エリアの街ではあるものの、

それらの中では比較的、
「物価が安く、庶民的・個性的な店が多い」
ことが、
支持を受けた理由であると解説されています。

さらに、
「東京ウォーカー」さんでは、
今後人気が上昇しそうな街として、

東京東部の「押上」、「門前仲町」
などを挙げているとのこと。

おしゃれで都会的なイメージの西部・南部から、
庶民的な東部・北部へ。

この流れは今後も広がっていくのでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先々週、および先週月曜日からの続きです。

３回にわたって「内見者の契約率をアップさせる」と題し、
そのための工夫やヒントなどを紹介してきた、
第３弾。
今回が最終回です。

きびしい市況の中で空室を埋めていくためには、
数少ない内見者の契約率を高める工夫が必要です。

前々回は、
「内見者に好印象を与えるための工夫」
について。

前回は、
「オーナーが心がけたいスピーディな対応」
について、

お話しをさせていただきました。

そこで今週は、
「物件の第一印象をよくする」方法について、
お話ししたいと思います。

賃貸住宅がひとつあれば、
通常、
近隣には似たような条件の物件が
ほかにも数多く存在します。

そこで、取材をしてみると、

複数の物件の内見を終えた入居希望者が
どれに決めようか・・・と、
悩んだとき、

最終的に選ばれる物件となるためには、

物件の「第一印象」が、
とても重要なのだそうです。

第一印象とは。
具体的には、物件の入口ドアを開けた時のインパクトです。

はじめて建物の外観を見たときの印象や、
エントランスをくぐった時の印象も
同様に重要なのですが、

人は外で暮らすわけではなく、
やはり大事なのは、家の中です。

そのためか、
入口ドアを開けた瞬間の印象をぐっと一段高めておくと、
入居希望者は、
内見が終わったあとになっても、
その物件のことを強く記憶に残すとのこと。

他との競争で優位に立てる場合が多いのだそうです。

オーナーは自分の物件だけを見ていることが
多いのですが、
入居希望者から見れば、
甲乙つけがたい似たような物件がたくさんある、
ということを忘れてはなりません。

ドアを開いた直後、
最初に目に入る玄関、
それに続く廊下、
廊下をはさむ壁などの印象を工夫し、
好感度を高める。

それができれば、

そのあとの居室、
キッチン、
バス・トイレなども、
好意的な視点で見てもらえる場合が多いとのことです。

そのため、
玄関や廊下の壁紙をおしゃれなカラークロスに変えたり、
ドアに粘着フィルムを貼ってリフレッシュしたり。

また、
玄関や廊下が広めのファミリータイプの物件であれば、
一般的な白の壁紙を避け、
ダークブラウンで高級感を演出したり、
シューズケースの色にもこだわったり・・・

第一印象のための工夫を入念に凝らすケースが、
実際に増えています。

玄関まわりだけではありません。

キッチン、洗面所、脱衣室、トイレ
などの壁紙や、
クッションフロアの色や柄を
ほかと変えてみることもおすすめです。

ちょっとした遊び心、あるいは実験として、
大胆な色柄にチャレンジしてみるのもいいでしょう。

空間の印象が大きく変わり、
オーナー自身も楽しめるかもしれません。

「住友３Ｍ」さんのダイノックフィルムなど、
貼るだけで浴室の壁や
玄関ドアなど、
老朽化したそれらを新品のように生まれ変わらせる
ことができる製品もあります。

物件の印象をガラリと変えてくれる
すぐれものです。

近隣に似た条件の競合物件が多数あるといった場合、
無難に万人受けを狙うと、
どうしても数の中に埋もれてしまいがちです。

そんなときは、
ほんの数割かの人でもよい、

「この物件に住みたい！」

と、強く思ってくれる入居希望者がいれば
それでいいのだ・・・。

そんな割り切った工夫を進める方が、
他との差別化にもつながり、
よい結果が出ることも多いものです。

類似物件との賃料値下げ競争に追い込まれることを
避けるためにも、

「あの物件だけは他とは違っていたなあ・・・」

と、内見を終えた入居希望者に
ぜひ、思い起こさせたいものです。

みなさんの成功をお祈りしています！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今週は、先週月曜日の続きです。

３回にわたって「内見者の契約率をアップさせる」と題し、
そのための工夫やヒントなどを紹介していく、
第２弾です。

きびしい市況の中で空室を埋めていくためには、
数少ない内見者の契約率を高める工夫が必要です。

前回は、
内見者に好印象を与えるための工夫として、
次のようなポイントを挙げました。

・物件の原状回復、ハウスクリーニングをしっかりと行う
・内見者への「おもてなし」をかたちにする
・ポップ広告による細かな情報提供で物件をアピールする

今日は、
入居者募集に臨むオーナーがぜひ心がけたい、

「スピーディな対応」

について、
お話しをしたいと思います。

■スピーディに対応する

オーナーにもスピーディさが求められる時代です。

入居希望者が物件を見てから、
申し込みを決めるまでの期間は、
次第に短くなっていく傾向にあります。

彼らは事前にインターネットで豊富に情報を集め、
じっくりと比較検討します。

その上で、不動産会社を訪問、
内見に訪れます。

絞り込んでから見に来た物件なので、長々と迷うことは
あまりありません。

これに、オーナーも、
遅れず対応しなければなりません。

そのために、
携帯電話は必須です。

入居希望者から物件に関する質問や
条件交渉があった場合、
不動産会社の営業担当からすぐに連絡をもらい、
即時に対応する必要があります。

「へたに時間を空けるとせっかくの内見者が逃げてしまう」
と、考えておくべきでしょう。

また、条件交渉では、即断が求められます。

事前に、
「ここまでは譲歩できる」
と、ラインを決めておくことも重要です。

それをあらかじめ、
不動産会社の担当者に伝えておくのも
ひとつの方法でしょう。

また、そういった受け身の準備だけでなく、

「ここまでは条件を下げてＯＫ。但し今日決めてくれるなら」
といったように、
条件交渉に対しては、逆に条件を付けて応えるのも、
悪くない方法です。

■スピーディな不動産会社を選ぶ

以上に述べたように、オーナーにさえスピーディな対応が
求められる昨今です。

動きのにぶい不動産会社に仲介を依頼してはいけません。

日々の対応を観察して、
「遅いな・・・」

と、感じるようであれば、不動産会社を変えましょう。

特に、オンシーズンであれば、
１分１秒を惜しむように動きまわる不動産会社こそが、
頼れる不動産会社です。

また、
多くの入居希望者は休日を利用して不動産会社を訪問します。
「日曜・祝日は休み」
という会社は論外と考えるべきでしょう。

入居希望者は、
借り手優位の市場ということもあって、
不動産会社の担当者が誠実で礼儀正しい人物かどうか、
きびしく観察しています。

忙しくとも礼儀を忘れない、
真面目な社員のそろった不動産会社であるかどうかを
オーナーもしっかりチェックしましょう。

押し付けがましい強引な担当者、
不誠実でいいかげんな担当者、
対応が馴れ馴れしすぎる担当者、

そんな担当者や、彼らを雇っている不動産会社は、
自身だけでなく、
オーナーの物件の評価まで下げてしまうと思ってください。

私の見聞する限りでは、
不動産会社、管理会社によって、
入居率には大きな差があり、
それが広がりつつもあります。

ぜひ注意が必要です。

さて、来週は第３弾です。

賃貸オンシーズン後半にまだ間に合う、

内見者に向けた「物件の第一印象をよくする」術
について、お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

本日、および来週月曜、再来週月曜の３回にわたって、
「内見者の契約率をアップさせる」
と題し、そのための工夫やヒントなどを
紹介していきたいと思います。

その前に、
なぜ内見者の契約率をアップさせなければならないのでしょうか？

理由の第一。
それは、
入居希望者の絶対数が減っていることにあります。

また、彼らの多くは、
インターネットを駆使し、物件をじっくりと絞り込んでから、
不動産会社の窓口を訪れます。

そのため、内見される物件の数自体も
減る傾向にあるのです。

さらに第二の理由。
ただでさえ減少傾向の入居希望者を
最近は大手管理会社などがテレビＣＭや派手なキャンペーンで、
ごっそりとさらい集めていきます。

小さな管理会社や自主管理オーナーにとっては、
大変厳しい時代となっています。

ですので、
入居希望者が物件を見に来たら、ぜひ逃さず、決めてもらう！

「内見者成約率」をしっかりと高めなければなりません。

そのためには、
どんな工夫があるのでしょうか。

まずは、内見者に好印象を与えるため、
オーナーが最低限心がけておきたいことをいくつか
挙げてみましょう。

 
■原状回復・ハウスクリーニングをしっかりと

　清掃会社任せではいけません。
　オーナー自身も、清掃の状況、修復の状態などを
　しっかりとチェックします。
　特に確認が欠かせないポイントは、
　作業に手間のかかりそうな場所。
　さらには、
　清掃・修復漏れが生じそうな、目立たない場所です。
　たとえば巾木（はばき）の隅や廊下の隅など。

　もちろん共用部分の見栄えも重要です。
　特にエントランスから部屋までの通路とその周辺、
　自転車置き場、ゴミ置き場、ポストなど。
　普段からの整理整頓も欠かさずに。

　また、臭いがこもったりしないよう、
　時々、物件室内の換気をしてください。
　水周りなどに芳香剤を置くこともおすすめです。　

 
■内見者への「おもてなし」をかたちに

　内見してくれる入居希望者は大切なお客様です。
　「おもてなしの心」を忘れてはいけません。
 
　・　スリッパを用意しておく
　・　明るい昼間以外の内見に備えて照明器具を用意する

　これらは基本です。
　さらに、

　・　募集図面（チラシ）を置いておく
　・　周辺の生活施設などを書き込んだ地図を置いておく

　チラシは、間取り図や物件のアピールポイント、
　アクセス方法などが簡潔にまとめられたものを。
　不動産会社間で流通させた図面でも
　いいのですが、
　内見者へ向けた専用のものを手作りすれば、
　さらに好感度が上がるでしょう。
　
　地図も同様です。
　お得なスーパーの情報、その営業時間など、
　地元ならではの内容が盛り込まれていると、
　やはり好感度が上がるでしょう。

　ほかには、

　・　部屋の隅やキッチンなどに季節感のある飾りを置く
　・　入居後のイメージが湧くような小物を置く
　・　オーナーからのメッセージカードを置く

　季節感のある飾りとは、たとえば冬であれば
　数百円で買える雪だるまの人形であったり、
　春であればチューリップの造花であったり・・・。

　メッセージカードには、まず、内見に来てくださった
　入居希望者への感謝の言葉を書きます。
　「礼儀正しいオーナーなのだな」と、
　安心感を持ってもらえるはずです。
　物件のアピールポイントなどをさらりと添えても
　いいでしょう。

　
■ポップ広告による細かな情報提供でアピール

　さらに踏み込んで、ぜひ手間をかけてほしいのが、
　物件のあちらこちらをアピールする
　「室内ポップ広告」です。

　ポップ広告とは、たとえば駅のＫＩＯＳＫの夕刊紙の
　ラックなどに貼られている短冊のような、
　チラシ広告のことを言います。

　浴室に、
　「追い焚き式なのでお湯が冷めても温め直せます」

　エアコンに、
　「省エネ性能に優れた新型です。花粉対策の機能も！」

　窓に、
　「二重サッシなので防音・防犯・省エネ効果に優れています」
　「晴れていればここから富士山が見えます」

　トイレに、
　「契約後ご希望であれば新品のウォシュレットを設置します」

　などなど・・・。
　その箇所、その箇所に張り紙することによって、
　物件の魅力をダイレクトに伝えるのです。
　実際にこれを行うと、
　意外なほど、物件への好感度が高まるようです。

　特に、
　新しく導入した高性能の設備、
　リフォームできれいによみがえった箇所などについて、
　気付かれないまま物件をあとにされるのは
　とても残念です。
　しっかりと、内見者に伝えたいものです。

　但し、広告色を出し過ぎてはいけません。
　オーナーが伝えたいメリットなどを
　簡潔、誠実に伝えることを第一としてください。

　この「ポップ広告」は、あちこちの不動産会社が、
　徐々に採用し始めています。

最後に、

さきほど「おもてなしの心」と書きましたが、
オーナーの真摯な気持ちが入居希望者へ伝わることは、
それ自体が、
競合物件との差別化を生み出します。

オーナーの「心」が伝わることによって、
入居希望者は、

「オーナーはこの物件をとても大切にしているんだな」
と、感じます。

さらに、
そう感じるからこそ、

「きっと管理もしっかりしているのだろう」
「住んでいて何かあったら誠実に対応してくれるはずだ」

とも、思ってくれるのです。

ぜひ歓迎したい、物件をきれいに使ってくれる
真面目な入居者ほど、
そんなオーナーの心遣いをしっかりと受けとめて
くれるにちがいありません。

では、今週はここまでです。

来週月曜日は、
入居者募集に臨むオーナーが心がけたい
「スピーディな対応」
について、お話ししたいと思います。