こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

おさらいです。
昨年の９月、国土交通省が公表した２０１０年の基準地価を
振り返ってみましょう。

これによると、
全国の１年間の地価変動率は、

住宅地が３．４％の下落（前回４．０％）
商業地が４．６％の下落（前回５．９％）

でした。

住宅地は１９年連続、
商業地は３年連続の前年割れです。

但し、前年調査に比べ、ご覧のとおり、
どちらも下落幅は縮小しています。

地域別に見ると、
東京、大阪、名古屋の三大都市圏での下落率は、

住宅地２．９％（前回５．６％）
商業地４．２％（前回８．２％）

前年に比べ、ほぼ半減しました。

一方、地方圏では、

住宅地３．６％（前回３．４％）
商業地４．８％（前回４．９％）

となり、
下落率が縮小しません。

以上のとおり、
都市部の土地価格では下げ止まりの傾向が
ようやく窺えるようになったものの、
国内全体としては、
依然、厳しい状況にあることに変わりはありません。

さて、そんな中、
下落率の縮小だけにとどまらず、
なんと、土地が値上がりまでしている！
と、いうことで、
メディアにも注目されたのが、川崎市中原区でした。

賃貸マーケットでも人気の駅として知られている
東急東横線・ＪＲ線の武蔵小杉駅がここにあります。

今回の発表では商業地の地価が０．６％上昇。
前回は８％の下落でしたので、
一転、
めざましいといっていい結果です。

これには理由があります。

昨年３月、駅に、
ＪＲ横須賀線の列車などが停車する新しいプラットホームが
開設されたのです。

また、周辺ではこのところ商業施設などの建設が進み、
街の利便性も高まりました。

賃貸物件の賃料も、
ここ２年ほどは上昇の一途、との声が聞こえてきています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸経営のオンシーズンを迎えるにあたって、
私達を取り巻く環境、市況について、
マクロの視点でおさらいをしてみたいと思います。

＜人口と空室率＞

少し前のデータになりますが、
平成２０年の賃貸住宅の空室率は、
５年前に比べて、以下のような状況でした。

東京都　14%　・・・微減
神奈川県　16%　・・・横ばい
埼玉県　18%　・・・微増
千葉県　21%　・・・微増　　（平成20年住宅土地統計調査）　

人口については、
東京はあと５年は微増傾向、　
神奈川は横ばい。
埼玉・千葉は微減、と予想されています。

地価や家賃の下落もあって、都心回帰が進行しているのです。

年齢構成を見ると、
高齢者が増えて若年層が減っていく傾向にあります。
これは予測と言うより、
確実にそうなっていきます。

また、首都圏の世帯数は、
あと１０年は微増と予想されています。
これは中高年の少人数世帯が増加するためです。

新築の賃貸住宅の供給数は減っています。

首都圏では平成２１年は前年比で３割減。
平成２２年はさらに２割程度の減少になったものと見込まれます。

しかし、供給があることは間違いないので、
賃貸住宅の全体ストック（総戸数）は増加しています。

そのため結局のところ、
今後、空室率は少しづつ高まると予想されています。
供給が需要を少しですが上回っているからです。

＜借り手市場化の進行＞

世帯の年収は伸び悩んでいます。

失業率も５％台の高い水準。
大学生の就職内定率も史上最悪という状態です。

消費者の景況感は悪化しており、
生活防衛意識がますます高まっています。

その上、入居者を募集する物件は増えるのですから、
入居希望者はじっくりと物件を比較した上で、
必ずと言っていいほど、値引き交渉をしてきます。

借り手優位の市場ということです。

坪賃料は底を打ったように思えますが、
横ばいもしくは微減傾向が継続することでしょう。

特に都心部のマンションの賃料は、
２００８年のリーマンショック以降、下落が激しいようです。
ファンド系の物件が大量供給されましたが、
借り手が減少してしまいました。

各種のデータを見ると、
首都圏全体では、
賃料は、この１年間で少なくとも２～３％下落したと
言えそうです。

＜礼金・敷金＞

賃料の下落だけではありません。
礼金無しの物件も増えています。
特に郊外の物件に多く見られます。

埼玉、千葉では全体の４割程度が礼金無しになっています。
東京、神奈川では２割程度です。

敷金無しの物件も増えていますが、
こちらは全体の１割以下のようです。

但し、家賃５万円未満の低額物件に限っては、
すでに約２割が敷金無しです。

とはいえ、
オーナーに厳しい「家賃督促規制法」も
間もなく成立しそうですし、
敷金はなんとか確保しておきたいものです。

以上、
このように賃貸経営をマクロの視点で見ると、
厳しいことばかりです。

もともと競争力の弱い物件がいっそう厳しい状態に
おかれていくことは、確かな事実です。

しかし、部屋や家を借りる人がいなくなるわけではありません。

日本全体が不景気でも、努力や工夫の結果、
成功しているオーナーさんもたくさんいます。

立地条件や建物に多少の難があったとしても
入居者に喜ばれるさまざな創意工夫が注がれている物件には、
つねに借り手がつきます。

空室対策についてのアイデア、最新ノウハウについて、
今年もオーナーズ・スタイル本誌、
あるいはこのブログで、
どんどん紹介していきたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

こんな制度をご存知でしょうか。

①子育て世帯
②高齢者世帯
③障害者等の世帯

あるいは、
④所得が一定額を超えない世帯

を入居させることを条件としたリフォームを
「一定の基準を満たした、空室のある賃貸住宅」
に対して行った場合、

国から補助金が交付される
というもの。

「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
と、いいます。

平成２２年度補正予算において、経済対策のひとつとして、
設けられました。

あまり存在が知られておらず、
かつ、応募・申請期限が近づいているので、
ここでご紹介したいと思います。

事業の目的は経済効果と、セーフティネットの充実など
となっています。

既存の賃貸住宅に空室が多いにもかかわらず、
住宅確保が困難になりがちな世帯
（住宅確保要配慮者・上記①～④）
の皆さんが、
品質の高い住まいにより数多く暮らせるよう、バックアップ。
併せて経済効果にも期待する・・・という仕組みです。

補助金額は、改修工事費用の１／３。
但し、空家戸数×１００万円が限度です。

行うリフォームには、

・耐震改修工事、
・バリアフリー改修工事、
・省エネルギー改修工事

のいずれかが含まれていなければなりません。

また、リフォーム工事後は、

「最初の入居者を住宅確保要配慮者（上記）とする」
「１０年間は住宅確保要配慮者の入居を拒めない」
など、
運営管理に関して、いくつかの制約があります。

そのほか、
対象となる住宅、
改修工事の詳しい内容、
住宅確保要配慮者として認められる所得の計算方法
などなど・・・
制度を利用するための要件には若干込み入った部分も
ありますので、
まずは一度、下記ウェブサイトに目を通し、
ご確認いただくのがよいでしょう。

　→「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」

　→「同事業広報チラシ（ＰＤＦファイル）」

そのあと、下段の問い合わせ先へ詳細を尋ねると、
スムースな理解が出来そうです。

応募・交付申請の期限は、

　「事業計画を含めて応募・交付申請を行う」一括申請を
　する場合が、平成２３年１月３１日（月）までで、
　すでに目前です。

　一般的なオーナーさんの立場からニーズが多いと思われる、
　「契約済みの事業ごとに応募・交付申請を行う」
　個別申請の場合は、
　３月３１日（木）までとなっていて、まだ充分に間に合います。

但し、
　「応募・交付申請状況に応じて申請期限以前に受付を
　終了することがあります。」

とも広報がされていますので、ぜひご注意下さい。

問い合わせ先は以下のとおりとなっています。
　　　　　　↓

　「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業
　実施支援室」

　住所：〒113-0033　東京都文京区本郷4丁目２－５
　　　　MAビル７階
　電話：０３－３８１８－１５０１
　ＦＡＸ：０３－３８１８－１５０２
　受付：月～金曜日（祝日、年末年始を除く）9：30～17：30

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「家賃督促規制法案」のその後です。

昨年、参議院は通過したものの、
予想に反して、
その後スムースに衆議院に渡ることなく、
臨時国会では成立に至りませんでした。

正式名称は、
「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための
家賃債務保証業の業務の適正化及び
家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
と、いいます。

あらましをご存知のオーナーさんも
すでに多いものと思いますが、
当ブログの昨年８月３０日の記事にも簡単な解説が
あります。
よろしければご覧下さい。
　　↓
「家賃督促規制法は年内に成立か？」

今年１～３月の通常国会で、
成立するものと予想されます。

賃貸住宅オーナーへの規制が大幅に強まる
厳しい法案です。

成立が延びたとはいえ、
勉強や心構えなど、準備は欠かせません。

ちなみにもうひとつ、
懸案の「更新料裁判」も、最高裁での動きは
まだないようです。

こちらの行方も気になります。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ」さんが発表している
面白い調査結果を紹介しましょう。

「東京在住者に聞いた、部屋から見えると嬉しい
スポットは？」

と、いうものです。

３位はレインボーブリッジです。

平成５年（１９９３）の開通ですので、再来年は２０周年。
いまやすっかり東京の顔のひとつになりました。

２位は東京タワーです。

昭和３３年の竣工です。
以来、東京のシンボルとしての地位はながく不動の
ものでした。

その東京タワーにとってかわるかもしれない、
新しい東京の顔が、
ご存知、東京スカイツリーです。

４位に入っています。

しかし、
この結果が発表されたのは２０１０年９月のこと。

調査が行われたのは昨年の夏以前のようですので、
その後もどんどん高さを増し、
話題も集まる現在、
スカイツリーは３位か２位を窺うかもしれません。

では、１位は何だと思いますか？

富士山です。

「富士山が部屋から見えるとうれしい」
と、５６．８％の人が答えています。

２位東京タワーの３５．５％を大きく引き離しての
圧倒的な１位です。

東京都内に聳えているわけでもないのですが、
富士山の見える風景は、
遠い時代から変わらず、
この街に暮らす人に深く愛されているようです。

さて、以上を紹介したのには理由があります。

これらの人気スポットに限らず、
皆さんのアパート・マンションの部屋からの眺望が
比較的良い場合、

皆さんは、
仲介会社へそのことを伝えたり、
流通図面に盛り込んでもらったり、

しっかりとアピールのうえ、
入居者募集に臨んでいらっしゃいますか？

話題のスポットばかりではありません。

たとえば、
今回のＳＵＵＭＯさんの調査結果では、

５位に「東京湾」
６位に「新宿御苑」

が、ランクインしています。

東京湾は「水辺の風景」への人気、
新宿御苑は「緑のある景色」への人気と考えれば、

オーナーさん自身、意外に気付いていらっしゃらない
魅力が、
ご自身の物件に発見できることも
あるかもしれません。

８位以下には、お台場など、ビルを中心とした
賑やかな風景が並んでいますが、
これらには「夜景」への支持も混じっていると
考えていいのではないでしょうか。

単に空が広く見えるだけでも充分に魅力です。
緑が近くに見えるなら、
それも必ずアピールすべきです。

（参考：不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ」
「東京在住者に聞いた、
部屋から見えると嬉しいスポットは？」）