こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

平成２０年（２００８年）に閣議決定された、
「低炭素社会づくり行動計画」では、

「太陽光発電の導入量を２０２０年に１０倍、
２０３０年には４０倍にする」
が、目標としてかかげられています。

太陽光発電の普及は、「国策」と言っても過言ではないかも
しれません。

しかし、太陽光発電は安い買い物ではありません。
設備を導入するための費用が意外に高くつきます。
ただ、一戸建て住宅に比べると、
賃貸住宅は、多くの場合、効率的です。

その理由は、屋根が広いためです。

一度の工事で、より大容量の太陽光モジュール（パネル）を
乗せられます。容量当たりの工事費用を抑えやすい、ということに
なるわけです。

そんなわけで、賃貸住宅の屋根が注目を集めています。

ところで、賃貸住宅に太陽光発電を搭載する場合、
以下の３つの買電タイプがあります。

（１）入居者買電
（２）オーナー買電
（３）入居者　＋　オーナー買電

（１）の入居者買電タイプは、入居者の各部屋に
太陽光で発電した電力を送り、
余れば入居者が電力会社に売電します。
太陽光発電の容量と入居者のライフスタイルによっては
光熱費を大幅に下げることが可能となり、
物件の価値を上げ、入居率のアップにつながります。
どんなライフスタイルが向いているかというと、
社会人の単身者や共働き夫婦などで
昼の消費電力が少ない生活パターンの場合です。

入居者の想定を社会人の単身者や共働き夫婦とするのなら、
ひとつの住戸に対して、
発電量２kW～2.5kWの太陽光パネルの割り当てが
目安だそうです。
２kWより少ないと、光熱費削減のメリットが出にくいそうです。

（２）のオーナー買電タイプは、発電した電力を
共用部分でのみ使用し、残りをすべてオーナーが
売電します。共用部分の消費電力は少ないので、
ほとんどがオーナーの収入となります。
オーナーによっては、
「賃貸の部屋がひとつ増えたようなものだ。しかも空室に
なることがない」
と喜ぶ方も多いそうです。

（３）の入居者＋オーナー買電は、各住居に電力を供給しつつ
共用部分でも利用するというものです。
ちなみに配分はオーナーが自由に設定できます。

ただし、分配先が増えると、設備や工事の費用がその分、
多少高くなりますので、注意が必要です。

ところで、屋根の「形」は発電量に影響するのでしょうか。

ズバリ、影響します。
より有利なのは、フラットな屋根です。

太陽は空の南側で輝きますから、
切妻や寄棟などの傾斜屋根では、
南側以外の屋根面での発電効率が下がります。

フラットな屋根であれば、
パネルを全て南向きに設置できるため、
より効率が高まります。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

皆さん、もうご存知かもしれません。
住宅エコポイント制度の期間延長が、
９月１０日に閣議決定されました。

この日の決定内容である、
「新成長戦略実現に向けた３段構えの経済対策」
を見ると、

「エコポイント制度の延長
エコ住宅の新築、介護にも役立つバリアフリーリフォームを
含めたエコ住宅へのリフォームに対してポイントを発行する
制度を１年延長する（平成23年12月31日まで延長）。」

と、あります。
円高、デフレへの政府の緊急対応の一環です。

住宅エコポイントについては、これまでもこのブログで
何度か採り上げています。

賃貸住宅も対象で、ひと部屋だけのリフォームに対しても
ポイントが発行されます。

私が特におすすめしたいのは、
１階の部屋の窓を二重窓にする断熱改修。

断熱性能が高まることで、入居者にとっては光熱費の
節約が期待できるほか、
窓が二重になることによって、防音性能、防犯性能も
高まります。

入居者募集の際、これらをセールスポイントとすることに
よって、通常人気のない１階の部屋への入居率アップを
期待できる点も、オーナーにとっての魅力です。

実際に、制度の利用も伸びているようです。

発表されている最近の申請数を見ると、
新築・リフォーム合計で、

６月は３万９７０３戸（５月に比べ８０％の大幅増でした）
７月は４万３８０８戸
８月は４万５１７８戸

と、なっています。

なお、今回の閣議決定には、ほかに、
「家電エコポイント制度の延長」
「優良住宅取得支援制度（フラット３５Ｓ）の大幅な金利
引下げの延長」

も、盛り込まれています。

ちなみにですが、
集合住宅の共聴施設の地デジ化経費に対する助成金も、
８月末で一旦締め切られましたが、
その後、新たに二次募集が始まっています。
（→参考：総務省報道資料）

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

株式会社ジー・エフさんという、シニアビジネス支援を行う
マーケティング会社が都内で行なった、

「シニア世代の
介護が必要になった時の住まいに関する意識調査」

のお話です。

同調査によると、

「自分に介護が必要となった場合、どこで過ごしたいか」
という問いに対して、
シニア世代の約６割が、「自宅がいい」と答えています。

一方、そうしたシニアの子供さん世代は、５割５分程度が、
「施設がいい」と、回答しています。
「自宅がいい」は、４割５分ほどに留まります。

やはり、実際にシニアとなって、
「介護されるリアリティ」が増すと、できれば自宅を・・・と、
希望される方が増えてくるのでしょうか。

あるいは何かの機会に施設を訪問し、実際に見た上で、
ためらいを感じていらっしゃるのでしょうか。

ただ、別の質問と回答の中に、
気になるものがありました。

「施設より自宅」
と、シニアの皆さんがお考えになる、ひとつの要因が、
この辺りに現われているのかも知れません。

それは何かと言うと、

「利用を検討してみたい施設」
に関する回答です。

シニア世代では、
「高齢者専用賃貸住宅」と「老人ホーム」の割合に
あまり開きがありません。

対して、子供世代では、
「高齢者専用賃貸住宅を検討したい」
とする人が、
老人ホームを検討したいとする人の３倍くらいいるのです。

また、これら施設の種類や中身について、

「よく知らない」
と答えている人が、シニア世代では６割近くもいるのに対して、
その子供世代では４割５分程度と、
少ないことがわかりました。

そこで、ここからは私の推測ですが、

シニア世代は高齢者専用賃貸住宅のことをよく知らず、
高齢者専用、といえばすぐに、
「特別養護老人ホーム」の相部屋の情景などを想像し、

「入りたくない」、「自宅がいい」

と思っていらっしゃる場合が多いのかもしれない・・・。

そう考えると、
確かに、高齢者専用賃貸住宅は、
運営する側によるシニア世代への広報・宣伝が
足りていない気もしてきます。

一方で、子供世代は、
意外と高齢者向け施設のことをよく知っていて、
それらの知識の中から、
「施設でもいいのでは」と考えている・・・のかもしれない。

実際はどうなのでしょうか？

ちなみに、
「もしも施設に住み替えた場合、自宅をどうしたいか」
という質問に対しては、
シニア世代の半数以上が、「家族に残したい」と考えており、
売却したり、貸したりなどの活用を考えている人は、
３割近く程度までに留まるようです。

（参考：株式会社ジー・エフ
「シニア世代の介護が必要になった時の住まいに関する意識調査」）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

ご紹介するのは、平成１９年という少し時期の古い調査結果です。

マンションデベロッパーの株式会社リブランさんが、
「マンション内コミュニケーションと音トラブルに関する意識調査」
と題したレポートを公表しました。

調査の対象は分譲マンション居住者です。
しかし、示されている内容は、分譲・賃貸、マンション・アパートに
限らず、集合住宅に暮らす人の多くにあてはまるものでしょう。

また、やや年月を経たこんにちでも、
おそらく、同じ調査を行なえば、
似た結果が出るのではないでしょうか。

住まいにかかわる音のトラブルについて、
興味深い結果が示されています。

最初の設問です。

「住まいの中の気になる音に、いらだちを感じることが
ありますか？」

・感じる・・・約５１．９％
・感じない・・・約４８．１％

実に半数の回答者が、「音にいらだっている」と答えています。

そこで、
回答者をいらだたせている「気になる音」の上位を見ると、

１．子供が走り回る音・・・約３５．４％
２．子供の騒ぎ声・・・約２５．２％
３．何かわからない音・・・約２１．６％
４．大人の騒ぎ声・・・約１４．３％
５．日曜大工の音・・・約１４．３％

となっています。
独身者が多い賃貸アパートなどでは、３、４が、１、２に代わって
上位となるのかもしれません。

大変興味深いのはこのあとの設問に対する回答です。

「住まいの中の音トラブルは、入居者間のコミュニケーションが
あれば減ると思いますか？」

・減る・・・約７０．６％

と、なっています。
大半の人が、音にいらだつ原因として、
入居者間のコミュニケーション不足を挙げているのです。

ところが・・・、

「住まいの中の気になる音に対して、どう対応されていますか？」
という設問に対しては、

・何もしない・・・約６３．１％
・相手とコミュニケーションをとる努力をする・・・約１２．９％

コミュニケーション不足が「音へのいらだち」の原因・要因とは
判っていながら、
多くの人が、動きをとろうとはしていません。

また、進んでコミュニケーションをとることへの躊躇については、
「いらだちを感じている人」ほど、
その傾向が強く、

・コミュニケーションをとる努力をする（いらだっている人）
　　・・・約８．９％
・同　（いらだちを感じていない人）
　　・・・約１７．２％

と、大きな差がついています。

　・隣人等の音にいらだつ
　　　　↓
　・しかし、コミュニケーションをとるのは面倒なので
　　「我慢」する
　　　　↓
　・ますますいらだつ

そんな循環に、少なくない数の人が陥っている様子が、
これらの回答からは浮かび上がります。

人と人とのコミュニケーションがあるからこそ、
要望を伝え合いやすいし、
そもそも、相手に「いらだち」を覚えることも減る・・・。

相手が誰なのか、どんな人なのか、
知らないままだからこそ、話しづらいし、
「いらだち」も覚えやすい・・・。

そうしたことを判ってはいながら、
身動きがとれずにいる人が大勢、集合住宅には住んでいる・・・。

われわれ賃貸住宅オーナーも、
心に留めておきたいことのひとつでしょう。

このレポートは、最後をこのように結んでいます。

「管理人や管理組合の在り方を変えると
入居者のコミュニケーションが変わるのではないだろうか」

場合によっては、
ここにいう「管理人」、「管理組合」を
「賃貸住宅オーナー・大家さん」と読み替えてみてもいいのかも
しれません。

（参考：「マンション内コミュニケーションと音トラブルに関する
　意識調査」　株式会社リブラン）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

全国１１００社以上の賃貸住宅管理会社などが加盟する
財団法人日本賃貸住宅管理協会が、

「めやす賃料表示」

を業界の自主ルールとして導入・推進することに
決めたそうです。

全国一律に、同じ基準で計算した、
「めやす賃料」
を表示するというもので、
早ければ１０月からのスタートとなるそうです。

賃貸住宅の賃料体系は地域によって異なることが
知られています。

そこで、このめやす賃料表示を導入することで、
地域をまたいで移動する人に対しても、
適切かつ、わかりやすい情報を提供していきたいとのこと。

賃料
共益費・管理費
敷引金
礼金
更新料

などを算定に含んだ上で、
賃料など条件の改定がないと仮定し、
４年間、住んだ場合を想定、

その際の１ヶ月当たりの金額が、
「めやす賃料」になるということです。
（４年間の支払総額÷４８ヶ月）

算定に含まれない費用は、

仲介手数料、更新事務手数料、
保証会社への保証委託料、家財保険等の保険料など。

さらに詳しくは、財団法人日本賃貸住宅管理協会のサイトを
ご覧下さい。
　↓
http://www.jpm.jp/sta/

ただ、以上を知って思うのですが、
上記「めやす賃料」ではない、従来の表示が、
とても不便だったのかと言うと、
私はそれほどでもない気がします。

インターネットでは、家賃と共益費・管理費は、
大抵、合計金額で検索できます。

礼金・敷金も、通常は月額賃料のすぐ横に
表示されています。

大方の人が、画面上で、これらをすぐに理解できるはずです。

但し、今回のめやす賃料表示では、
更新料が算定に加わります。
「より良心的」ということはできそうですが、
これまでとの違いは？
といえば、
わずかにこの点だけと言ってよいでしょう。

また、上記のとおり、
４年間住んだ場合の１ヶ月当たりの金額が
めやす賃料となるそうですが、
実際、入居期間の平均は３年程度と言われています。
それよりも長めの期間で割ることに、
やや違和感を覚えます。

ちなみに更新料は、首都圏や京都など一部地域において
特に多く見られる商習慣です。
全国どこでも一般的なもの、というわけではありません。

そこで思うのですが、
この時期に、こういったルールを決めるというのは、
おそらくは、
更新料裁判を意識してのことなのではないでしょうか。

（→更新料裁判の参考記事）

しかしながら、この自主ルールが出来たからと言って、
裁判に影響を与えるとは考えにくいですし、

「更新料は無効」の判決が出てしまえば、
たとえめやす賃料表示をしていても、
更新料の存在自体が「無効」とされることに
変わりはないでしょう。

なので、なぜ今こうしたことを決めたのか、
いまひとつ、よくわからないのです。

もっと深い理由やねらいがあるのかもしれません。
近いうちに取材に行って、勉強してきたいと思っています。

１０月以降、インターネットなどで、
めやす賃料が実際にどこに表示されるかというと、
いわゆる備考欄になる可能性が大きいようです。
やはり使い勝手がよくないのでは・・・。

なお、
京都へ転居する人にとっては、
確かに、めやす賃料の把握は重要かもしれません。

他地域よりも高い更新料がその理由です。

更新料を設定する物件がほとんど見られない地域も
ある中、
東京は通常２年で１ヶ月分。

しかし、京都では１年で２ヶ月分が一般的です。
（最近は大阪高裁での無効判決が影響し、
変わりつつもあるそうですが）

月額賃料が同じ物件でも、
めやす賃料は大きく違ってくることになります。