こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
相続税６００万。対策無しならその８倍！藤宮浩さんの本当にあった怖い（？）話
2017年05月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１６日・日曜日、
東京都心が今年初の夏日を迎えた中、
新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
オーナーズ・スタイル
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを集計中です。
結果は後日、当ブログにて公表させていただきます。
さて、私どもの「フェスタ」といえば、
毎回、楽しみにしてくださる方が多いのが、
バラエティに富んだ分野の人気講師を
ラインナップしてお送りするセミナーです。
今回、午後に入って最初にご登場いただいたのが、
「フジ総合鑑定／フジ相続税理士法人グループ」代表で、
不動産鑑定士の藤宮 浩さんでした。
そのタイトル・・・
「親子で考える土地持ち相続対策」。
さらにそこにくっつくのは、「実践編」の三文字。
あるご家族の、本当にあったお話をそのまま題材にして、
土地・不動産を相続する場合における
大事な心構えを
わかりやすく伝えてくれるというものでした。
まず、お話の結果の部分からご紹介しましょう。
その「あるご家族」ですが、
当初予想されていた相続税額４８００万円が、
正しい不動産への「評価」と「対策」を施したところ、
なんと、現在の納税予定額、６００万円に下がっています。
つまり、８分の１です。
その差、４２００万円・・・！
国民の義務である納税のこととはいえ、
皆さん、ぜひご自身に置きかえてみてください。
当初のままの金額を
何も知らずに支払っていたらと思うと・・・
ぞっとしないではいられない、
なんとも怖いお話ではないでしょうか。
とはいえ、なぜ、
６００万と４８００万、１対８もの大きな違いが、
生まれてしまうのでしょうか。
大きな理由は、
このご家族の場合、主な相続対象が不動産であったことです。
不動産、すなわち「土地」と「建物」です。
不動産の絡んだ相続において、相続税を計算するにあたり、
その算定のカギとなるのは、
相続される不動産をいくらと評価するのか？
すなわち「評価額」ということになるのですが、
不動産の評価に本当に詳しいプロでなければ、
正しい評価は、なかなか難しいのが現実なのです。
そのため、いきおい、
当該不動産にかかわる「評価減」となる条件が見逃されてしまい、
そのまま相続税の算定へ・・・
不動産にそれほど詳しくない、
会社経理等をメインの仕事にしている税理士さんの場合など、
たとえ悪気がなくとも、
そうなってしまうことが往々にしてあり得るそうです。
そのため、不動産の評価が大きく絡んだ相続の場合、
相続税の計算は、
税理士さんが１０人いれば、
それこそ１０通りにもなってしまうのだとか。
藤宮さんのような、
税に精通した不動産鑑定士がそれらを見直してみると、
評価減となる条件や、
それを踏まえた節税のための方法を次々と発見、
約７割もの事例で、
相続税の見積り過ぎや、払い過ぎを
指摘できる結果となるのだそうです。
「相続税額６００万円。
正しい評価と対策がなければ、その８倍・・・！」
そんな、本当にあったひとごとではない怖い話に、
セミナー会場に集まった大勢のオーナーさん、
とても静かに、耳を傾けておられました。
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すでに首都圏約３万７５００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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■東海版
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福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
バブル（？）が続く理由は政策によるカンフル剤。幸田昌則さんがひも解く不動産市況
2017年05月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１６日・日曜日、
東京都心が今年初の夏日を迎えた中、
新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
オーナーズ・スタイル
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを集計中です。
結果は後日、当ブログにて公表させていただきます。
さて、私どもの「フェスタ」といえば、
毎回、楽しみにしてくださる方が多いのが、
バラエティに富んだ分野の人気講師を
ラインナップしてお送りするセミナーです。
その中で今回、朝一番にご登壇いただいたのが、
オーナーズ・スタイル本誌の記事でもおなじみ、
「株式会社ネットワーク88」代表、
不動産市況アナリストの幸田昌則さんでした。
豊富なデータに基づいた緻密な分析はいつもと同様。
東京、首都圏のみならず、関西、地方都市・・・
出張講演などを通して、
文字どおり「足」で拾った各地の情報も交えながら、
現在の不動産市況について、
大変鋭い指摘と、わかりやすい解説をご披露下さいました。
ところで、
いわゆるアベノミクスの発動以来、
大量の資金流入が続いている不動産市場。
「バブルの状態になっているのでは？」と、
心配する声を挙げる方もいらっしゃるのですが、
いまのところは、
かつてのバブルのように「弾けて」しまうことなく、
そうした状態が数年に渡って続いています。
なぜなのでしょうか。
その理由について、
幸田さんは、以下を挙げておられます。
ひとつは、
カンフル剤が効いていることです。
カンフル剤とは、
政府・日銀による超低金利政策、金融緩和、
さらには相続税の増税です。
これらが不動産市場への資金流入を適時（？）促し、
たとえば、
個人の賃貸住宅オーナーに対する
金融機関の貸出残高は、
２０１５年に入ってからは目立って増え始め、
翌年（２０１６）になると、さらに激増しています。
これには当の日銀や、金融庁も、
さすがに警戒感を表し始めている旨、
すでに報道などで、ご存知の方も多いことでしょう。
さらに、もうひとつは、
不動産市場における二極化です。
主に交通の利便性を理由とした、
値段の上がる不動産と上がらない不動産の「二極化」。
加えて、
収入・所得の格差を背景とした消費者側の「二極化」。
これらが、
土地といえば、大抵どこも値上りし、
住宅といえば、大抵どれも価格が上がっていくといった、
かつてのバブルのような、
破裂に向かってひたすら一直線、といった状況とは
また違った現状を
作り出していると言うことができそうです。
ちなみに幸田さんは、
そんないまの不動産マーケットについて、
「アベレージ・イズ・オーバー」
「平均値を見ても意味のない時代になった」と、
おっしゃっています。
すなわち、
不動産市況に関しては、
私達はいま、
過去には類例のなかった未知のケースを体験しつつあるのだ、
と、いうことなのかもしれません。
不動産投資全般、さらに賃貸経営、
またさらには、賃貸経営を絡めての相続対策、
いずれにあっても、
注意深く、一歩先、一歩先を見通しての行動が
求められる局面といえそうです。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
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２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
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全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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■東海版
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、努力で上手く行ってます」。オーナーズ・スタイル 読者オーナーさんの声
2017年04月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回は、前回にひきつづき、
オーナーズ・スタイル首都圏版の
読者オーナーさんから寄せられた「声」のご紹介です。
題して、
「賃貸経営、努力で上手く行ってます」・・・！
どうぞ、ご覧ください。
「２ヶ月に１回、入居者さんとコミュニケーションをとるために、
物件を訪問するようにしています。現在満室です」
「空室が出ると、私の７９歳の母が、
自作のパンフレットを持って、
不動産会社へ募集依頼に出向きます。
短期間での入居が決まりやすいように感じています」
「防犯のためも思い、入居者さんへの挨拶をしています。
また、ポスティングなど、
見知らぬ人が物件の敷地内に入ったときは、
声をかけた上で、
関係者以外立入禁止の看板を見せ、
お帰りいただいています」
「更新の際は、家賃を少し下げたり、
クオカードやキッチン用品、カサ立て、
インテリアなどを入居者さんにプレゼントしています。
いつも満室です」
「更新時、家賃値下げのご希望があれば、
気持だけですが、ワンコインくらい下げてます」
「月に１回は、共用部分や外回りの清掃を
納得いくまでやっています。
特に暖い時期は、除草をこまめに行います」
「物件の前の道を照らすため、
人感センサー付きＬＥＤライトを取り付けました。
入居者さんに大変好評です」
「入居者さんがゴミの分別をきちんとしてくれるので、
ゴミ置場がいつもきれいです。
お礼に、手書きのメッセージとクオカードを
お渡ししています」
「つねに近隣の競合物件の様子に気を配っています。
家賃ですとか、設備ですとか」
「退去後のリフォームで、
ある工務店から見積りを取ったところ、とても高いので、
他からも相見積りを取り、
さらに、大工工事、内装と分けて分離発注しました。
一部材料も支給しました。
日数はかかってしまいましたが、多少費用が安くなり、
勉強にもなりました」
「共用部分を高圧洗浄機で清掃。
きれいになり、
入居者さんにも喜んでいただけました」
「原状回復について、
最近は出来るだけ、ＤＩＹでやるようにしています。
業者任せにしたため、
入居者さんにご迷惑をかけたことが
何度かあったからです。
自分でやれば、作業中に色々とチェックができます」
「築３０年のマンションの大規模修繕が
無事に終わりました。
オーナーズ・スタイル本誌で見つけた会社にお願いしました。
とてもきれいになり、
入居者さんにも喜んでいただけました」
「入居してくださった方には、感謝の心を忘れずに、
お中元やお歳暮をお贈りしています。
近年は満室で、楽しくアパート経営しています」
「昨年３部屋で空室が出て、なんとか満室に。
今年も３部屋出ましたが、めげずに募集して、満室です」
「家庭菜園で野菜作りをしています。
２ヶ月に一度、入居者さんに収穫をお分けしています」
「管理会社と契約していますが、
自分に出来る範囲の清掃と管理は、
定期的に自分でやっています」
「入居者さんへお手紙を差し上げ、
調子の悪い設備はないか、おうかがいしています。
紙にマルを付け、
私の自宅のポストに入れてもらう、
簡単なかたちにしていますので、回収率は高いです」
「築年数も重なってきたため、
エアコンを全室で交換しました。喜ばれています」
いかがでしょうか。
オーナーズ・スタイルは、
これからも、
工夫と努力でがんばるオーナーさんの
力強い味方であり続けます！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
すでに首都圏約３万７５００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんの「日々のお悩み」。オーナーズ・スタイル 読者オーナ ーさんの声
2017年04月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回まで、４週にわたって、
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」をご案内していた、
当、編集部こぼれ話。
（たくさんのご来場、本当にありがとうございます！）
今回は、オーナーズ・スタイル首都圏版の
読者オーナーさんから寄せられた
「声」のご紹介です。
がんばる皆さんの「日々のお悩み」・・・！
どうぞ、ご覧ください。
「スマートメーターのついている部屋の内見が
難しくなってしまい、悩んでいます」
「海外不動産を所有していますが、
管理会社への指導に苦労しています」
「確定申告書の書き方がいまだによく分からない・・・」
「他界した親が建てた物件なので、
色々と詳細が分からず、困っています」
「チラシの投函に悩んでいます」
「経営法人化のタイミングが難しく、悩んでいます」
「サブリースを解約、その後初めての退去を迎えました。
とても不安です。
今後、自主管理と、管理会社に通常の管理を頼むのと、
どちらがよいのか・・・」
「物件での落ち葉の清掃がとても大変です」
「管理会社に不信感アリ。
自主管理に挑戦したいのですが、どう進めていけばいいか・・・」
「建替えたいのですが、建築費高騰で、
いまは空家の状態です」
「父から物件を引き継いだのですが、
素人のため、分からないことだらけです。
勤めもあるのですが、
二足のわらじを履くのが結構難しく、
入居者さんに迷惑をかけないように頑張っています」
「最近、外国人の入居希望者が増えています。
どこまで受け入れていいものか・・・」
「家賃を滞納する入居者さんが多く、困っています。
催促を繰り返しています」
「築４０年が迫る中、建て替えか維持かで悩んでいます」
いかがでしょうか。
なお、最初の声にあった、スマートメーターの問題。
すでにご経験されて、
ご存知のオーナーさんも多いと思いますが、
お部屋の電気メーターがスマートメーターに変わっていると、
入居者さんが退去され、
空室・無契約となった際は、
通常の場合、たちまち遠隔操作で電気が止められます。
ブレーカーを上げても、電気が通りません。
そのため内見時など、物件の中、
窓から遠い部分や、窓のない箇所などは、
暗くて様子がよくわからないということも・・・。
そんな状態にしないためには、
管理会社に管理を頼んでいる場合は、
きちんとそのあたりを忘れずに手配してもらうか、
自主管理オーナーさんの場合、
オーナーさんご自身が、
空室期間中は、
電力会社との契約を維持しなければなりません。
（この部分、スマートメーターが導入される前までは、
多くで曖昧な運用があったことも、よく知られているとおりです）
スマートメーターで、
賃貸住宅業界に「ひと手間増えた」と、
このところよく言われる、若干悩ましい一件です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
大家さん交流コーナーが復活・パワーアップ。開催迫る１６日の「フェスタ」！
2017年04月11日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回（２０１６年・秋）は、約１４００名様がご来場！
今回が１３回目となる、オーナーズ・スタイルの
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
ご来場費用はいつものとおり「無料」。
いよいよ次の日曜日、４月１６日（日）の開催です！
なお、今回のフェスタでは、
以前ご好評だった「大家さん交流コーナー」が復活します。
しかも、内容充実、パワーアップ！
下記ご案内をご覧ください。
開場時間・アクセスの詳細などは、
→こちら のご案内サイトで！
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大家さん交流コーナーが、復活・充実・パワーアップ！
ミニセミナーも開催します！
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無料のコーヒーサービスもご用意！
くつろぎながら大家さん同士が情報交換できる
「大家さん交流コーナー」で、
今回は、ミニセミナーなども開催します。
有名大家さん、人気司法書士さんが登場します！
10:45～11:05
実体験談！ＤＩＹによる築古物件の再生
（DIYを楽しむ会・不動産イベント倶楽部代表・大家の
赤尾宣幸さん ほか２名）
11:55～12:25
高齢者向きアパート＝利回り25％で入居待ち！
（上記の赤尾宣幸さん ほか１名）
12:35～13:05
カモネギ脱出ゲーム体験会 30分バージョン
（加藤茂助さん）
13:15～13:45
築古物件のチェックポイントとＤＩＹ再生
（上記の赤尾宣幸さん）
14:35～14:55
有名大家さんと話そう！オーナー交流会
（有限会社プラザホーム 経営戦略室室長
プラスハートパートナーズ代表・大家の久保力也さんが、
セミナー終了後にご登場）
15:20～16:20
カモネギ脱出ゲーム体験会 60分バージョン
（加藤茂助さん）
16:55～17:20
女性大家さん限定！大家さん女子会
（章（あや）司法書士法人 司法書士の太田垣章子さんが、
セミナー終了後にご登場）
なお各回、ご参加できる人数に限りがあります。
また、司法書士・太田垣先生の回は、
女性限定の「女子会」です。
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大家さん交流コーナーには「総合案内」も設置！
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「大家さん交流コーナー」には、今回、
「総合案内」も設置します。
「どこのブースへ相談に行けば・・・？」
と、当日お悩みの際は、ぜひお越し下さい。
オーナーズ・スタイル編集長の上田はじめスタッフが、
皆さんのご要望をお尋ねし、ご案内いたします。
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以上、開催の迫る４月１６日（日）
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
大家さん交流コーナーについてのお知らせでした。
詳しいご案内サイトは →こちら です。
皆様のご来場を心よりお待ちしております！
なお、大家さん交流コーナー以外でのイベント等は、
下記のとおりです。ぜひご確認ください！
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猪瀬直樹さんが、特別講演に登場！
充実のお役立ちセミナー・全３３本！
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前回（秋）のご聴講者満足度・９７％
毎回大好評の「フェスタ」の充実セミナー。
今回、特別講演には、
作家で元東京都知事の「猪瀬直樹」さんがご登場です。
日本と東京のこれからについて、
熱い想いを語っていただきます！
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頼れる「大家さん応援企業・団体」が、
気軽に無料で相談できる８０のブースを開設！
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「建てる」「リフォーム」「リノベーション」
「管理」「仲介」「設備」「セキュリティ」
「売却」「購入」「保険」
「法律」「相続」「税」などなど・・・
信頼度抜群な、さまざまなジャンルの
専門集団・専門家が、今回も一堂に集結、
８０のブースを展開です！
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話題の設備、法律相談、ＤＩＹ体験など。
お役立ちのコーナーも準備しています！
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宅配ボックス、話題のスマートロック・・・
空室対策に役立つ最新設備を実物展示！
大人気、プロに教わる「ＤＩＹ体験」を今回も開催！
毎回大好評の「弁護士による無料法律相談」に加え、
税理士、不動産鑑定士による無料相談コーナーも開設します。
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「ご来場予約＆ブース訪問」プレゼントなど、
豪華プレゼントを今回もご用意しています！
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【その１】
フェスタ「招待状」を当日、ご持参ください。
（招待状は、ご案内サイトからリンクのつながっている
ご来場予約フォーム、あるいは電話等にて、
来場をご予約くださった方に送らせていただきます）
そのうえで、企業相談ブース２社以上を
ご訪問いただくと、
（招待状へスタンプをもらっていただきます）
「六花亭ストロベリーチョコ」をプレゼントいたします！
【その２】
上記をお受け取りになった方は、会場内の抽選会場で、
豪華景品が当たるハズレ無しの抽選会にも
ご参加いただけます。
【その３】
さらに、建築のご成約で１０万円分（先着１０名様）
リフォーム、リノベーションのご成約で
５千円分（先着３０名様）
の商品券が当たる、
好評のキャンペーンを今回も実施します。
（詳しい条件などは下段の電話番号へお問合せ下さい）
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ご来場予約は、ネット＆お電話にて！
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→こちら のご案内サイトから、
ご来場予約フォームに移動できます。
お電話でもご予約いただけます。
0120-783-696
または、03-3541-0083
（平日10:00～17:00）
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんは、
本誌同封のハガキの郵送、
または、同ハガキのFAX送信にても、
（03-3541-0135）
ご予約が可能です。
ご予約なしでのご来場も、もちろん大歓迎です！
ただし、ご来場予約＆ブース訪問プレゼントは
お受け取りいただけません。
ぜひお気軽にご予約を！
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オーナーズ・スタイル
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
詳しいご案内サイトは →こちらです。
編集部こぼれ話（火曜日の記事）
