こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
もうすぐ創刊１周年。オーナーズ・スタイル東海版・読者の皆さんの声
2017年02月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイルは、おかげさまで、
現在、全国６版のラインナップ。
（首都圏、関西、東海、北海道、九州、広島）
全国各地のオーナーさんのご支持をいただきながら、
賃貸経営に役立つ情報をお届けしています。
このうち、一番新しいのが「東海版」です。
昨年５月の創刊です。
ですので、間もなく１周年です。
今回は、その東海版のアンケートに寄せられた、
読者オーナーさんの声をいくつかご紹介します。
「オーナーチェンジで購入した区分マンション。
入居者さんが退去され、初めて室内を見ることに。
予想外なことにカーペット仕様でした。
リフォームに想定外の費用がかかりました」
「１棟目から計画的に、統一した物件名を使用しています。
そのことで、金融機関の印象がいいようです」
「３０年一括借上げをしてもらっています。
いまのところ問題はありませんが、
家賃の見直しが１０年毎にあるということで、
不安を感じています」
「不動産会社の物件写真の撮り方が下手なのです。
さらには、リノベーションしたにもかかわらず、
以前の写真のままだったりも。
写真の威力はとても大きいのに・・・」
「東南海地震に備えての防災・減災への取り組みについて、
賃貸住宅業界はかなり遅れているのでは、と、
危惧しています。
対応マニュアルを用意している管理会社などあるのでしょうか。
事業のあり方として、
オーナーズ・スタイルでも採り上げてほしいです。
オーナーは空室対策で精一杯ですから」
「建築費が安くて、しかも入居者が住みたいと思う、
究極のアパートはないものか」
「私の所有するファミリー向けの物件は満室ですが、
築３０年になるので、そろそろリノベーションが必要かと思います。
一方、単身用の物件は、
大学が近く、まだ築１１年にもかかわらず、
１年以上も空いている部屋があります。
やはり、こちらもリノベーションが必要か・・・？
リノベーションを特集してほしいです」
「今後、愛知県内で賃貸経営を行なうのに
ベストな地域はどこなのか。
オーナーズ・スタイルで特集してもらえると助かります」
「地域ごとの特色、貰えそうな家賃、入居者さんの客層、
水害の多い場所はどこか・・・
記事に採り上げてほしいです」
いかがでしょうか。
最後の二つの声・・・
賃貸経営するにあたっての「地域情報」への要望ですが、
実は、
首都圏や関西圏のオーナーさんの声からは、
これまで目立って拾えた記憶がないものです。
そこで、首都圏に限れば、
こうした情報は、思えば、
相場情報、駅ごと・地域ごとの利便性、雰囲気、人気等々、
まさにメディアに溢れかえっています。
また、そうした環境が、
過去より長く続いてもいます。
そのため、多くのオーナーさんが、
あの沿線、あの地域の特色は・・・と、
大づかみにイメージできているということなのかも知れません。
とはいえ、
交通の変化、街の再開発などにより、
市場は意外なところで広がったり、
狭まったりしているものです。
「常識」や「印象」が、古い時代のものになっていないか？
特に、賃貸経営を投資の手段として重要視しておられる
オーナーさんにとっては、
つねに心得ておくべき、
ご自身への大事な問いかけと言ってよいでしょう。
またさらに、
集めるべき情報は、現在を語るものばかりでなく、
将来を分析したものも忘れず含めておくことが大切です。
賃貸経営や不動産投資は、
１０年後、２０年後を見据えて行なうべきものだからです。
たとえば、
国立社会保障・人口問題研究所が５年ごとに推計して公表している
全国・地域別の人口・世帯数推計などは、
今後の賃貸市場のかたちを探る上で、
大いに参考となる資料です。
国立社会保障・人口問題研究所
「将来推計人口・世帯数」のページ →こちらです。
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お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
火災や人身事故の可能性も。温水洗浄便座の「リスク」を知っておきましょう
2017年02月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回までにひきつづき、（前回の記事は→こちら）
知り合いの不動産会社の方から聞いたお話です。
仮にＡ社さんとしておきます。
Ａ社さん、最近、
建てられてまだ５ヶ月の新築物件を見に行かれたそうです。
単身用８部屋のアパートだったとのこと。
もちろん外はピカピカ。お部屋の中もピカピカ。
ですが、何よりも、
感心したのがトイレなのだそう。
室内は広々。ペーパーホルダーは二つを完備。
壁にはお洒落な棚付き。
専用の手洗いシンク付き。
温水洗浄便座はもちろんのこととして、
そこにプラスして、自動洗浄機能付き。
スイッチひとつで、
トイレが自ら、便器の内部や温水ノズルを掃除してくれる、
とても便利な仕様のものが、採用されていたそうです。
これを見て、
「新築とは言え、木造のアパートなのに、
近隣の築浅のマンションに匹敵するほどの強気な賃料・・・
やや疑問だったが、理由のひとつがこれか」
と、Ａ社さん、思ったそうです。
ところで、その高機能なトイレですが、
こんなボタンも付いていたのだそうです。
「漏電テスト」と、書かれていたとのこと。
そうなのです。漏電。
温水洗浄便座の登場以来、
トイレ（便器）の多くは、
いまや、立派な電気製品になっているのです。
当然、電気で動く機械としてのリスクが、
そこには存在しています。
電気製品であり、しかもなおかつ、
水回りの道具であること・・・
そこに、実は大きな危険が潜んでいることに、
普段、私達は、
あまり気付くことができていないのが現状です。
「一般社団法人 日本レストルーム工業会」という団体が、
電気製品化したトイレに潜むリスクについて、
以前から、注意を呼びかけています。
何らかの理由で、
水や洗剤等の液体が便器内部に侵入し、
電気部品を濡らすことなどにより、
発煙、発火、火災に至る危険性があるほか、
漏電、感電事故が発生したり、
誤作動によって利用者が火傷したり・・・
事前の知識がなければ予想がしにくい、
さまざまな事故の可能性がある旨、
ウェブサイトやパンフレットに詳しく紹介、
注意を喚起しています。
加えて、
実際に起きた事故の例も、多数リストアップされています。
ぜひ、下段のリンク先にて、ご覧になってみてください。
ざっと目を通すだけで、
・特に注意すべきは長期の使用
・火災に至る重大な事例が多い
ことに、すぐにお気づきになられるかと思います。
そこで、Ａ社さんですが・・・
物件によっては、
先ほどのお部屋とは逆に、
かなり老朽化した温水洗浄便座を見ることもあるそうです。
ですが、述べたような、
長期にわたって使用されている温水洗浄便座、
電気製品化したトイレにおけるリスクの存在については、
オーナーさんも、管理会社も、入居者さんも、
いずれにあっても、その多くが、
いまはまだ、ほとんど意識せずにいるのでは。
賃貸住宅の場合、さらに問題があります。
入居者さんがご入居中は、
おいそれと点検というわけにもいきません。
普段の管理は、
入居者さんに任せっきりということになってしまいます。
そのため、Ａ社さんは今後、
自らが「客付け」した入居者さんに対しては、
物件に温水洗浄便座・電気製品化したトイレが付いている場合、
必ず、注意を呼びかけることにしたそうです。
もちろん、呼びかけは、オーナーさんにも、です。
事故の絶対数こそ少ないものの、
ひとたび起これば命の危険があり、
オーナーさんが多大な損失と責任を背負い込む可能性も
あるということで、
「これを無視することはできません」とのことでした。
一般社団法人 日本レストルーム工業会・トイレナビ
「温水洗浄便座の安全に関して」→こちら
同・製品事故一覧表 →こちらです。
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
管理会社の実力は、やはり「物件」を見るとわかるとか
2017年02月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回にひきつづき、（記事は→こちら）
知り合いの不動産会社の方から聞いたお話です。
仮にＡ社さんとしておきます。
管理会社を選ぶには、
まず、その会社が管理している物件をよく見ること・・・とは、
たびたび言われますが、
Ａ社さんによると、
管理会社の実力は、まさに、物件に如実に現れていることが
多いそうです。
実力ある会社とそうでない会社の違いは、
やはり、一番に清掃です。
外構がキレイ、共用部分がキレイ、空室内がキレイ。
前者はこの三拍子が大抵揃っていますが、
後者は、全部か、あるいはどれかが抜け落ちているそうです。
とりわけ抜けやすいのが、
三番目の「空室内」です。
なぜならば、外構や共用部分は、
管理会社自身か、
もしくは管理会社から委託を受けた清掃会社が、
通常は定期的に掃除をします。
差がそれほど目立たないのです。
ところが、空室の中は、そうではありません。
管理会社がその気にならなければ、
掃除の手がなかなかマメには行き届かないのです。
そこに力の差が出ます。
力のある管理会社は、
次の入居者さん＝お客様のきびしいお眼鏡に適うよう、
空室にこそ、磨きをかけています。
「商品」をきれいに保つという、
思えば当たり前のことなのですが、
それをあたりまえに、地道にしっかりと行なうのです。
そうした努力が、
「この会社の管理物件ならば、お客様に決めてもらえやすい」
と、Ａ社さんのような仲介会社に感じさせ、
力の入った広告、店頭での案内・・・
入居希望者への積極的なアピールにつながっていくことに
なるわけです。
なので、
そんな、デキる管理会社が管理する一戸の部屋を
数十社、数十店舗以上が、
文字どおり「群がって」広告しているという例も、
Ａ社さんは時折目にするそうです。
逆に、力のない、あるいは意識の低い管理会社は、
空室を放っておきます。
窓のシャッターはホコリだらけ・・・
床の隅は蜘蛛の巣だらけ・・・
定期的に水を流さないので排水口からは悪臭が発生・・・
その匂いが部屋に充満・・・
これでは仲介会社は、
「お客様に決めてもらえやすい物件」
「決まる物件を用意してくれる会社」
とは、見てくれません。
さらには、そんな物件が多い管理会社に、
Ａ社さんが電話で詳細を尋ねると、
どうも、質問が通じにくかったりもします。
「ああ、この担当者、そもそも部屋を見ていないな。
少なくとも今回の募集が始まってからは
足を運んでいないのでは・・・」
そう、気づかされることもあるそうです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ポータルサイトの入力項目が多くて大変・・・！ 仲介会社さんから聞いたお話です
2017年02月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回にひきつづき、
知り合いの不動産会社の方から聞いたお話です。
仮にＡ社さんとしておきます。
現在、賃貸の仲介を専業でやっている
このＡ社の代表の方に、
日頃の事務作業で、最も時間を取られていることといったら何か、
尋ねました。
すると、答えは、
何といっても、入力作業。
不動産情報サイト、
いわゆるポータルサイトへ広告を載せるための
情報やデータの入力作業だということでした。
「他の会社さんではどうかわかりませんが、
人手の少ない当社では、本当に大変な仕事になっています」
たしかに、
賃貸物件広告の載る媒体の中心が、紙の情報誌だった時代と比べ、
いまのポータルサイトでは、
載せられている情報の量が段違いです。
かつては、多くは簡単な文字情報のみ。
それ以外が添えられていたとしても、
せいぜい間取り図や写真が一個づつ程度。
縦横長さ数センチほどの
小さな枠に収められていることが多かった賃貸物件広告が、
インターネット時代のいまでは
ご存知のとおり、
多岐にわたる項目と、１０枚、２０枚を超える写真を満載した、
大変豪華な（？）ものとなっています。
そのため、作業が楽になるよう、ポータルサイト側も、
過去の広告に入力した情報を
そのまま新しい広告へコピーすることができたり、
物件近隣の施設をポータルサイト側が自動で選んで、
距離も添えて挙げてくれたり、
一ヶ所への入力内容を
必要な他の箇所へも転記してくれたり、
その他、さまざまなサポートを用意してくれてはいるものの、
そうした便利に頼れば頼るほど、
確認漏れ、修正漏れを中心に、
今度はミスが出やすくなるのだそう。
そのためチェックにかかる時間は、
大概は、楽をした分だけキッチリと増加。
結局のところ、
物件の魅力を正しく伝えようとすればするほど、
全体としての作業は、緻密かつ膨大なものにならざるをえない、
とのことでした。
そんな環境が影響するから、なのでしょうか、
Ａ社さんによると、
たまに、びっくりするような他社さんのミスを
ポータルサイト上で見つけてしまうことがあるのだそう。
たとえば・・・
「半年前の大規模リフォームで、
３点ユニットが解消されたはずのお部屋。
ところが、間取り図や写真を過去の広告からコピーしたまま
修正を忘れているのか、
バス・トイレがいまだに同室のまま！」
「賃料が実際より高い。
さては、同じ物件の他の部屋のデータ？」
前回のお話と結論は一緒になりますが、
入居者募集を頼んだならば、どんな広告がされているのか、
オーナーさんは、必ずしっかりと確認してください！
と、いうのが、
当ブログ読者オーナーの皆さんへ、Ａ社さんからの伝言でした。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんの物件、不動産ポータルサイトに「載っている」だけで安心は禁物です
2017年01月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先日、知り合いの不動産会社の方から聞いたお話です。
仮にＡ社さんとしておきます。
あるオーナーさんから、
入居者募集のご依頼が、そのＡ社にあったそうです。
物件は単身用です。
その際、オーナーさんからは、こう告げられたそうです。
「ほかにもすでに、数社に募集をしてもらっています」
「賃料保証については、保証会社の利用でも、
しっかりした連帯保証人を立ててもらうかたちでも、
どちらでも結構です」
そこでＡ社は、早速広告をつくり、
大手不動産情報サイト、
いわゆるポータルサイトに掲載しました。
オーナーさんから上記のとおり指示のあった
賃料保証については、
提携している保証会社の保証料金にもとづき、
こんな風に表示したそうです。
「賃料保証については、連帯保証人（審査があります）を
立てていただくことも出来ますし、
保証会社のご利用（保証料は賃料・管理費の〇％～云々）も可能です」
文字通りです。
入居希望者は、どちらかを選べるわけです。
たとえば、勤めのしっかりした親御さんに
保証人になってもらえる若い方、といった場合であれば、
これはうれしい提案です。
おおむね家賃の半分程度にまでかさむ保証料を節約できます。
一方、保証人を探すのに困る方であれば、
もちろんのこと、保証会社を利用すればよいわけです。
すなわち、この物件は募集の間口が広いのです。
これらは当然、競合よりも有利な条件として働きます。
ところが、です。
上記Ａ社さんが、
ほかにもこの物件の募集を請け負っているという数社の広告を
参考までに見たところ・・・
Ａ社のような表示をしているところは、
探す限り、一社もナシ。
代わりに、それぞれこのように広告に謳っていたそうです。
ある会社は
「保証会社加入要。料金は～云々です」
またある会社は、
「連帯保証人要」
さらに別の会社は、
「（空欄・ノーコメント）」
結局のところ、いずれにしても、
入居希望者が、
二つの選択肢から選べるかたちにはなっていません。
これでは、
せっかくオーナーさんが設定された広い募集の間口が、
意味のないものになってしまいます。
一体なぜ、こうなってしまったのか・・・？
原因は、いくつか想像できますが、
業界の内側の話や、
物件情報の流通の仕組みのことも
ケースによっては絡み、
話し出すとキリがなくなりますので、
ここでは割愛します。
ですがともあれ、
大切なことは、ひとつです。
厳しい現在の募集環境の中、
入居者募集を頼んだならば、
どんな広告がされているのか、
オーナーさんは、必ずしっかりと確認することです。
入居希望者に伝えたいことを
パートナーである不動産会社が、
ちゃんと広告にしてくれているか？
してくれていないのならば、
「なぜなの？」と、理由を尋ね、
オーナーさんの要望の内容に特に問題がないのならば、
「してくれ」と、重ねて指示をしなければなりません。
「ポータルサイトに載せましたよ」
の報告を聞いただけで安心し、
あとは無関心を決め込んでしまうことだけは、禁物です。
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お読みいただいているほか、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
