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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

物価、年金、消費税、ＧＤＰ・・・森永卓郎さんが経済予測のデパートを開店！

2016年06月14日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）

４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催させていただいた

「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」での話題を

お届けいたします。

さて、

その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして

今回もご用意させていただいた、

オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。

トリを飾って下さったのは、

経済アナリストの森永卓郎さんでした。

森永さんといえば、誰もがご存知。

詳しくご紹介するまでもありません。

幅広い視点から繰り出されるするどい切り口で、

わかりやすく経済を解説してくれる人気の評論家。

自虐的なギャグやエピソードも交えて

楽しく展開されるトークは、

多くの人々を魅了し続けて止みません。

オーナーズ・スタイルの「フェスタ」には、

今回が二度目のご登場です。

その講演時間が迫る会場前には、

聴講を希望される皆さんによる長蛇の列が出現！

開場と同時に、用意された座席は、

予備のイスも含めてすべてが埋まってしまい、

多くの立ち見の皆さんがカベを背に鈴なりとなる中、

予定時刻の１６時、

拍手に迎えられて、主役のご登場となりました。

森永さんの今回のご講演、そのテーマは、

「これからどうなる？揺れ動く日本経済の行方」

と、いうものでした。

内容は、そのタイトルどおり、

物価、年金、消費税、ＧＤＰ・・・

今後の日本経済に関する予想のオンパレード、

「経済予測のデパート」といったもの。

そこに加えて、

テレビタレントとしても本職顔負けの活躍をされている

森永さんならではの

数々の現場エピソードも散りばめられ、

講演時間７０分間は、

時折巻き起こる笑いのうちに、

あっという間に、過ぎ去っていってしまいました。

ちなみに、

森永さんの語られた経済予測の個々の内容については、

当日足を運んでくださったご来場の皆さんのための

いわば「お土産」ですので、

この場ではご紹介を控えますが、

代わりに、

今回森永さんがお話の中で披露してくださった、

最近の体験談について、

ぜひ触れておきたいと思います。

それは、先ごろまで、

あちらこちらで話題となっていた、

森永さんの「激ヤセ」についてです。

ご存知かとも思いますが、

激ヤセの理由は、病気ではありません。

森永さんは、

あるテレビ番組での企画へのご参加をきっかけに、

先般、約２０kgのダイエットに成功されたのです。

これには、

おどろくべき効果もありました。

それは、重い病からの回復です。

実は、以前までの太っていた森永さんは、

不摂生な生活が誘発した、

大変重い糖尿病に、その体を侵されていたのです。

なんと、失明寸前の状態に陥っていらっしゃったとか。

ところが、今回、

過酷な食事制限（森永さんの場合は糖質制限）に耐え、

ダイエットに成功すると、

糖尿病の方も、劇的にその症状が改善するに至りました。

血液も尿も、全て正常値に戻り、

失明の危機も遠ざかったのだそうです。

すばらしいことですね。

今後も、多くの人々に愛される森永節は、

末永く健在であることでしょう。

皆さんはいかがでしょうか。

賃貸経営の成功も、成功のための努力や活動も、

身体の健康がベースにあれば、

当然百人力。

より万全で、充実したものとなるはずです。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

仲介会社にご機嫌伺い・・・？いえ。成功オーナーさんの迷い無き「戦略」です

2016年06月07日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）

４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催させていただいた

「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」での話題を

お届けいたします。

今回のフェスタでは、

これまでにない試みとして、

大会場での特別講演の枠の中に、

「トークショー」の時間を設けさせていただきました。

ご登場くださったのは、

香坂優さん、林浩一さん、廣田裕司さん、

いま注目の３名の成功オーナーさん。

時間は４０分間。

私、上田が、司会進行役を

つとめさせていただきました。

トークのテーマは・・・

「仲介・管理会社の力を１００％引き出す方法」です。

３名のオーナーさん、

それぞれの努力や工夫の様子が披露されました。

ただ、その内容、

ひょっとすると、

世の中の一部のオーナーさんにとっては、

驚きのものとなっていたかもしれません。

仲介会社・管理会社の力を１００％引き出す方法、

その前提として、

上記３名のオーナーさん、

誰ひとりとして、

仲介会社や管理会社に対するご自身の立場を

「客」とは思っていらっしゃらないようなのです。

ですので、お話はこんな風に展開します。

「夏場など、仲介会社へお土産を持参するなら、

栄養ドリンクの○○がいい」

「いや、それは定番になりすぎている。

甘いお菓子を貰うことも多いらしいから、私は辛い○○で」

「１００～１５０社に、私の物件を可愛がっていただけるよう

営業をかけています」

「時折名刺をバージョンアップするんです。

担当者との交流の機会を増やす手立てです」

「管理会社や仲介会社が何かしてくれたら、

感謝の言葉を忘れずに」

「リレーションが途切れないように、

満室続きで募集のない間もしっかり顔出しを」

「担当者だけでなく、上司の方へもご挨拶を。

担当者が動きやすくしてあげるのもコツですよ」

ここで、待ったの声がかかりそうです。

「あれ・・・！

ちょっと待って！」

「お金を払っているのはどちらですか？

仲介手数料、管理手数料・・・時には広告費まで。

払っているのはオーナーですよね？

なのに、皆さんの行動はまるで、

頭を下げてモノやサービスを売って歩く営業マンだ！」

疑問は当然です。

この場合、

お金が誰から誰に受け渡されるのかを考えれば、

当然、

仲介会社や管理会社のお客様は、

私達オーナーなのです。

それなのに、

なぜ３人のオーナーさんは、

労力、時間、ポケットマネーまで割いて、

仲介会社や管理会社に、

気遣い、心遣いを重ねるのでしょうか。

その答えは、

長年このブログを読んでくださっている

オーナーさんの多くは、

すでに、ご存知のことと思います。

賃貸経営において、

本当のお客様は、オーナーではありません。

別にいらっしゃるのです。

そうです。入居者さんです。

物件の数が余り、

真のお客様である入居者さんを

オーナー同士、仲介会社・管理会社同士が

奪い合わなければならない（辛いことですが）

買い手市場の中で、

オーナーと仲介会社、オーナーと管理会社は、

ひとたび手を組めば、いまや運命共同体です。

客とお店、

使い、使われる上下関係、

ましてや、

方や威張り、方や威張られるような

いびつな格差が存在するような関係であっては、

もはや立ち行かないのが現実なのです。

入居者さんの顧客満足を獲得するために、

オーナーと仲介会社・管理会社は、

よきパートナーでなければなりません。

そこでやりとりされる仲介手数料や管理手数料は、

入居者さんから得られる

家賃という収益を

パートナー同士が公平分配するための手段である、

そんな風に考え、割り切ってしまうことも、

もしかすると

いまは必要になってきているともいえるでしょう。

そしてもちろんのこと、ですが、

オーナーと仲介会社・管理会社は、

公平なよきパートナーを目指すのですから、

一方的にオーナー側が、

気遣いを重ね続ける必要もないのです。

こちらの誠意が伝わらない、

やる気のない仲介会社、不真面目な管理会社があれば、

当然ながら、

「パートナーたらず」

ということで、静かに関係を解消する・・・

これも、

オーナーさんに与えられた、自由かつ大切な選択肢です。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

「平均値」を見る時代は終わり！幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演

2016年05月31日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

まずは御礼です。

４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、

「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ、

たくさんのご来場をいただき、

まことにありがとうございます。

現在、オーナーズ・スタイル編集部では、

会場で皆さんからいただいたアンケートを

鋭意集計中です。

のちほど、

この「編集部こぼれ話」の場で、

入場者数やご満足度など、

主な結果を公表させていただく所存です。

さて、

その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして

ご用意させていただいた、

オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。

今回、朝一番でご登場いただいたのは、

不動産市況アナリストの幸田昌則さんでした。

オーナーズ・スタイル本誌の連載でもおなじみ、

不動産市況分析の第一人者として、

業界内外から信頼の厚い幸田さん。

印象に残る内容ばかりが満載の

講演時間５０分間だったのですが、

その中から二つのキーワードを抜き出して、

ご紹介をさせていただきたいと思います。

そのひとつ、

「平均値の時代は終わり」

市況分析のため、

まさに膨大な「平均値」を

日夜扱っていらっしゃる幸田さんだからこその、

真を穿つご発言といえるでしょう。

たとえば、その一例として示されたのが、

東京２３区の住宅地の「公示地価平均価格」です。

突出して額が高く、

昨年分から今年分への値上がり率も著しい

千代田区や港区に比べ、

ざっとそれらの１／６、１／４といった程度にしか

棒グラフの伸びが示されていない、

足立、葛飾、江戸川、練馬などといった各区・・・

しかしながら、

こうしたものだけを見て早合点してはいけないのです。

公示地価が振るわない（？）区の中にあっても、

実は、利便性の高い駅の近くなどでは、

周りとは違う世界が展開しています。

アベノミクス開始以来の金融緩和、

さらには先般のマイナス金利も追い風に、

そこでは高値での活発な不動産取引が行われています。

ゆえに、言葉はやや不適切かもしれませんが、

あえて言えば、

「負け組の中にも勝ち負けあり」

「勝ち組の中にも勝ち負けあり」

すなわち現在、不動産市況を示す

多くの平均値にあっては、

「平均値、イコール多数例」ではなくなってきているのです。

いまの平均値は、

間に大きな格差をともなって偏在する値（あたい）それぞれの

中央値に過ぎない場合が少なくない・・・

多数の実際例が、平均値の周りに集まっていると

考えるのは誤りのもと・・・

それが、不動産市況における

「平均値の時代は終わり」という言葉の意味といってよいでしょう。

近年繰り返し言われてきていることではありますが、

緻密さを欠く大掴みな視点では、

個々の不動産の価値はますます量りにくくなっていると

いうことです。

二つ目のキーワード、

それは「高齢者」です。

高齢者市場の広がりと重要性は、

我々の賃貸住宅マーケットでも、

近年とみに語られてきているところですが、

幸田さんの主宰されるコンサルティングファーム、

「ネットワーク８８」の調査によれば、

不動産を売却した個人売主の６割近くが６０歳以上、

約３割が７０歳以上であるとのこと。

（昨年９月公表のデータ）

もっとも、それだけであれば、

「不動産はそもそも昔から、若者の多くが所有していると

いったものではない」

と、いうことで、

大きな驚きを感じない方も多いと思うのですが、

幸田さんによると、

「売る側だけではなく、買う側にも高齢者が多い」のが、

いまのマーケットの特徴であるのだそう。

スムースな相続のために、不動産を「換金売り」する

高齢者の方がいらっしゃる一方で、

それを相続税対策のために購入する高齢者さんが

これまた数多くいらっしゃる、とのことで、

そうした動きが一端を担っているのでしょう、

今回幸田さんが示されたデータのひとつ、

「首都圏・一棟物の事業用売り物件数」

を見ると、

昨年以降、グラフは急角度で上昇中。

現在、首都圏ではきわめて活発に、

賃貸マンション・アパートが売買取引されている様子が

浮かび上がっています。

しかし一方で、肝心の家賃の方はというと・・・

そうした活況とはまったく関係なく、

とにかく平均して下がりっぱなし、といったデータを

幸田さんは同時に示されています。

（「総務省・消費者物価指数」「日銀・企業物価指数」から

導き出されたグラフ）

こうした状況にあっては、

あの黒田総裁就任以来、

物価上昇を至上命題として四苦八苦している日銀を

かなり悩ませてもいるようだ・・・

そんなコメントを幸田さんは添えておられました。

ただし・・・！お忘れなく。

いま述べた、下がりっぱなしの家賃データ、

これもまた「平均値」です。

平均値の時代は終わったのです。

平均値が下がる中、

努力と工夫で家賃を下げずに維持しているばかりか、

上げてさえいる勝ち組オーナーさんも、

もちろん少なからずいらっしゃるということです。

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入居者さん対応、苦労もやりがいも！オーナーズ・スタイル関西版読者の皆さんの声

2016年05月24日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、

読者の皆さんからの

さまざまな「声」をお伝えしている

この「編集部こぼれ話」。

今回は、前回に引き続き、（前回記事は→こちら）

関西版の読者の皆さんから届いた声をご紹介します。

題して、

「入居者さん対応、苦労もやりがいも！」

　「空室対策イコール、入居者さんが快適に生活できる

　環境づくりと心得て、

　コミュニケーション、素早いトラブル対応など、

　チャレンジしているところです」

　「やはりオーナーにとって、欲しい情報といえば、

　入居者の方とのトラブルに関する

　法律相談事例や判例です。

　毎日がトラブル続きです。悩みが尽きません」

　「入居時、入居者さんとお会いするようにしています。

　そうすることにより、

　その後はコミュニケーションをとりやすくなります」

　「私の物件は自宅の横にあります。

　なので、管理の目がよく行き届きます。

　ですが、土日祝日はなるべく立ち入らないようにしています。

　入居者さんが気を遣わずに、

　友人や親御さんなどを呼べるようにと

　思ってのことです」

　「原状回復費用については、

　退去される方からどの程度までいただいて

　よいのか分からず、

　いつも請求ナシで、気持ちよく出ていってもらっています。

　ですが・・・

　当方の負担も大きいな、と感じています」

　「自主管理をしていますが、

　入居者さんは面談で選ばせていただいています。

　その影響で一時的に入居率が下がることはありますが、

　利益は保てています。

　堅実な賃貸経営のためには、

　入居者の質こそが一番だと思いますので」

　「滞納していた入居者さんが亡くなってしまいました。

　溜まった家賃は回収できず、

　次の募集では賃料も下がり、大変でした」

　「滞納への対応に悩んでいます。

　腹立たしいのですが、穏便に収めることも必要ですので、

　そのバランスを保つのに、ストレスが溜まります」

　「滞納された方の保証人に連絡しても、

　これまで家賃を払ってもらえたことがありません。

　なので、いまは必ず、

　保証会社と契約してもらっています」

以上、いかがでしょうか。

「入居者さんと入居時にお会いする」

「面談で入居者さんを選ばせてもらっている」

つまりは、

一度はちゃんと契約者同士、人間同士、顔を合わせ、

互いに向き合っている。

そうしたことをされているオーナーさんの物件では、

もしかすると、

最後に三例が並んだ「滞納」トラブルは、

なかなか起きにくいか、

あるいはほとんど（全く？）起きていないのかもしれない・・・

そんな想像がふと浮かんだ、以上の「声」でした。

先月で創刊２周年。

オーナーズ・スタイル関西版は、

これからも、

がんばる関西のオーナーさんを応援し続けます！

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