こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
2018年02月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
前回に引き続き、
今回も、首都圏版の読者オーナーさんからの声です。
題して、
「パートナーに恵まれています！」
さまざまな取引相手による、
賃貸経営へのうれしいサポートを受けていらっしゃる
オーナーさんからの声を
ご覧ください。
「１０年以上、ほとんど空室が生じないのは、
私の選んだハウスメーカーが建ててくれた物件の
『変わらない外観』のおかげだと思っています。
居室内も劣化していません」
「いかに経費をかけず、効果をあげるか。
管理会社のアドバイスを参考に動けば、
空室の心配がありません」
「エアコンを入れ替えたところ、
入居者さんから『湿度が下がらない』とのこと。
近所のお店に電話で問合せたものの、
『湿度の感覚には個人差がある。何もできない』
と、言われてしまったため、
メーカーに直接相談。
しっかり対応してくれました。
もちろん、入居者さんも満足してくれました」
「築１０年が経過。物件を建てた会社から、
外壁などの修繕提案がありましたが、
見積りが高いと感じ、
インターネットで探した２社にさらに見積りを依頼。
価格交渉もした結果、
最初の提案よりも２割以上安くなり、
よい結果も得られました」
「築古物件を経営中。
簡単ではありませんが、できるところから修繕を重ね、
何とか満室を維持しています。
仲介会社も募集には苦戦しています。
ですが、いつも気持ちよい対応をしてくれています」
「賃貸経営を始めて以来、地元の不動産屋さんに
管理をお願いしています。
入居者さんとのコミュニケーションも図っていただき、
いまのところは満室稼働中です」
「人口減少中の市内にあって、駅から１５分、
築１５年のファミリータイプの物件を
サブリースで運営中です。
つねに満室で、一度も家賃を減額していません。
並々ならぬ努力をしてくれる営業担当に、感謝です」
「ベランダからの漏水が発生。
物件を建ててくれたハウスメーカーへ連絡しました。
１時間もしないうちに、修理に来てくれました。
よい付き合いのできる会社に巡り合えてよかったです」
以上、いかがでしたでしょうか。
ところで、
管理会社さんや仲介会社さん、ハウスメーカーさんのみならず、
私達オーナーズ・スタイルも、
微力ですが、
日々がんばっておられるオーナーさんの
良きパートナーを目指しています。
こんな声をいただきました。
「サラリーマンと賃貸経営を両立させるのに苦労しています。
そんな中で、オーナーズ・スタイル主催の
『賃貸経営＋相続対策フェスタ』は、
広い範囲にわたって相談できる場として、ありがたいです」
次回も続けて、
オーナーズ・スタイル首都圏版の読者オーナーさんからの声を
ご紹介します！
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「オーナーズ・スタイル お役立ちメルマガ」 登録無料！
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毎月２回、賃貸経営のためのお役立ち情報をお届けする
メールマガジンです。もちろん無料！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
すでに首都圏約３万８０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
２０１５年４月からは九州版、７月からは広島版、
２０１６年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「オーナーズ・スタイル」は、
厳選されたスポンサーからの広告掲載で事業の成り立つ、
読者の皆さんにはご負担のない「無料誌」です。
どうぞお気軽にお申し込みください！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
2018年02月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、首都圏版の読者オーナーさんからの声です。
題して、「賃貸経営、がんばってます！」
さまざまな声をご覧ください。
「中古で購入した木造の築古物件、
退去が出るたびに、アクセントクロスや
IKEAの飾り棚などの小物を加え、
賃料３千円～５千円のアップに成功しています」
「２棟所有していますが、
駅から離れている物件では、
駐車場を１室当たり２台分確保しています」
「新築物件の屋根に太陽光発電パネルを設置。
敷地内には自動販売機も。
収入がかなりのプラスになりました。
ほかにもよいものがないか、アンテナを張ってます」
「思い切って、外壁の大規模修繕を実施。
共用廊下には明るい色の長尺シートを貼り、
照明も明るくしました。
イメージアップとなり、家賃も維持。
周辺の防犯にも役立っています」
「物件近くのターミナル駅近辺の不動産会社に、
自ら営業に出向いています。
広告費も厚めにしています。
さらに、１ヶ月に１回以上は、
共用部分や植込み、外周道路の掃除をしています」
「何よりも入居者さんとのコミュニケーションを大切に。
いつも声をかけてます！」
「何はともあれ、建物まわりの清掃。
力を入れています」
「高齢の親がオーナーです。
窓口を息子の私が担っております。
今年は退去が多かったのですが、
退去時の確認、リフォーム、仲介会社への募集依頼等、
勉強になることも多かったです。
苦闘しつつも、頑張っております」
「インターホン → モニター付きに。
トイレ → 温水洗浄便座付きに。
それぞれ交換して募集。
入居につながりました」
「バイクガレージ付きの物件にリノベーション。
募集開始後、はや半年。
苦戦しております。
あの手この手を使って集客に励んでいますが、
なかなか・・・
ところで、私も大型２輪の免許を取ることに！（笑）」
「古い木造アパートを相続しました。
６部屋中、２部屋が空いている状態です。
リフォームして、もうすぐきれいにします。
せっかく親が残してくれたものなので、
大切にしたいと思っています」
「初めての大規模修繕を行いました。
工事中は雑然としていて、
入居者さんのことを考えると不安でしたが、
終わったあと、
『キレイになってよかった』と、
声をかけてくださいました。
やってよかったです」
「女性大家さん同士の仲間がいます。
管理会社や自動販売機会社を紹介し合い、
楽しくがんばっています。
女性同士、気が楽です」
以上、明るく前向きに奮闘されているオーナーさんの声、
いかがでしたでしょうか。
続けて次回も、
オーナーズ・スタイル首都圏版の読者オーナーさんの声を
お伝えいたします。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
2018年02月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回まで、この編集部こぼれ話では、
２回に渡って、
オーナーズ・スタイル関西版の読者オーナーさんから
寄せられた声を紹介してきました。
そこで今回は、
あるデータをご紹介いたしましょう。
同じ関西版の読者オーナーさんに、
同じ質問をさせていただいた、
１年前の結果と、
その１年後の結果に表れた、数字の違いです。
その質問とは、
「入居者が決まったときに、管理会社・仲介会社に、
その都度支払っている報酬は主にいくらですか？」
と、いうもの。
まず、古い方の数字です。
２０１６年１０月発行の関西版１０号のアンケートに対し、
寄せられたオーナーさんのご回答とその割合は、
以下のとおりとなっています。
家賃の１ヶ月分・・・５２％
１．５ヶ月分・・・１５％
２ヶ月分・・・２９％
３ヶ月分以上・・・４％
そして、１年後・・・
２０１７年１０月発行の関西版１４号のアンケートで、
私達は同じ質問を皆さんにさせていただきました。
その結果です。
家賃の１ヶ月分・・・４７％
１．５ヶ月分・・・１５％
２ヶ月分・・・３０％
３ヶ月分以上・・・８％
ご覧のとおり、
１．５ヶ月分と、２ヶ月分の数字は
ほとんど変わりませんが、
１ヶ月分は５ポイント下がり、
３ヶ月分以上は４ポイント上がっています。
１年を隔てて生じたこの変化は、
大きいのか、小さいのか。
評価についてはそれぞれありそうですが、
確実に言えることは、
主には、広告費・仲介手数料といった名目で支払われる、
いわゆる客付け報酬を
家賃の３ヶ月分もはずんで（不本意ながら取られて？）
いるオーナーさんが、
１年で、その割合を倍にしているということです。
続く来年の状況が、注目されるところです。
（同じアンケートを行うかどうかはまだ未定ですが）
なお、
多くのオーナーさんがご存知のことと思いますが、
以上の話題に関して、
一応、添えておかなければならないこととして、
オーナーさんが、
管理会社や仲介会社へ支払う、入居者募集のための報酬は、
法律に規定されている媒介報酬にあたります。
事業者は、原則、
賃料１ヶ月分（＋消費税相当額）までの金額しか
受け取ることができません。
（またその場合は、入居者さんからは媒介報酬を受け取れません。
上記は、貸主・借主双方から受け取ることができる報酬の
合計額の上限だからです）
それを超えて受け取ることが出来るのは、
・オーナーさんの依頼にもとづいて発生する費用
であり、
さらには、
・通常の仲介業務においては発生しない費用
であって、
なおかつ、
・金額はその「実費」相当分
までです。
たとえば、
物件情報を不動産ポータルサイトに載せるための費用は、
「通常の仲介業務において発生する」費用です。
上記には含まれません。
しかしながら、
多くの現実の場面においては、そうはなっていないこと、
さらに、厳しく決まりを守っていては、
仲介会社などが収益を確保できないケースも中にはあること・・・
皆さん、ご承知のとおりです。
「決まり」と「現実」との前向きなすり合わせが、
そろそろ必要となってきているのではないでしょうか。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
2018年01月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、前回にひきつづき、
関西版の読者オーナーさんからの声です。
題して、
「お悩み・ご不安・がっかり」・・・
さまざまな声をご覧ください。
「家賃の設定は、本当に難しいと思います。
階の違いや、角部屋かどうかなど、
悩ましいところです」
「中を確認できない、入居中の物件を購入。
思っていたよりも傷みの進んだ設備があることが
あとで判りました。
新品と交換しました」
「契約では１人入居のはずなのに、
もう１年以上も、
２人で住んでいる入居者さんがいます。
家賃を交渉できないものか・・・」
「特区民泊とシェアハウスを、と思い、
それぞれ物件を購入しましたが、
ノウハウを持っていないところに、
頼みの代行業者も頼りにならず・・・
どうしようか悩んでいます。
売却も視野に入れています」
「工事をしてくれる職人さんをどうやって探すか、
悩んでいます。
工務店などに頼むと、見積りが高めになりますので。
個人個人の大工さんを直接探すには
どうしたらよいのか・・・」
「お二人で入居いただいている物件があるのですが、
契約者の方が、
すでに退去している様子があるのです。
確かめるべきなのか。その方法は・・・」
「事故物件が発生しました。
亡くなった方の滞納分と、
次の募集での家賃減額のダブルパンチとなり、
大変でした」
「外壁の塗り替えを
物件を建てた会社の関連会社に依頼。
ところが、思わぬ色となってしまい、
トラブルに発展中です」
「共用部分の電気代が毎月高額になります。
原因を調べて何とかしないといけないのですが、
管理会社の反応がイマイチで・・・」
「犬を無断で飼っていた入居者さんに、
退去してもらいました。
空室が多いところでの苦渋の決断でした。
ですが、結果的にはよかったと思っています」
「管理料の安い管理会社と契約していました。
ところが、最近解約したところ、
法外とも思える解約金を請求されました。
現在、弁護士さんが対応中です」
「偶然にも８月に、
全室の半分近くが空いてしまいました。
原状回復費用もかさみ、大変厳しい状況です」
「物件へのチラシのポスティングに困っています。
『分譲の方が、借りるより安い』
などとも書かれるため・・・」
「殺人事件の現場となったことが
報道されてしまう物件・・・
亡くなった方も気の毒ですが、オーナーさんも気の毒です。
私の家の近所にも、土地ですが、
死体が発見されたために、
条件がよいのに何年も売れなかった
と、いった事例があります。
そこは結局、駐車場になりました。
私の物件のことも、つねに心配です」
以上、いかがでしょうか。
賃貸経営には、本当にさまざまな、
思ったとおりにならないことや、不安、
突然のリスクが降りかかってきます。
それでもめげずに頑張るオーナーさんを
私達オーナーズ・スタイルは、
これからも一生懸命、応援し続けます！
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２０１５年４月からは九州版、７月からは広島版、
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2018年01月23日こんにちは。
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この編集部こぼれ話。
今回は、関西版の読者オーナーさんからの声です。
題して、「賃貸経営、がんばってます！」
さまざまな声をご覧ください。
「私のアパートは、『ネコが飼えるアパート』です。
先日、退去がありましたが、
クロスの上からペンキで塗装し、
おしゃれに変身させました。
次の入居者さんが早く決まるようにと、祈っています」
「廊下、階段、駐車場など、
徹底した清掃、美化を行なっています。
入居者さんとの挨拶や、コミュニケーションも、
欠かさないように心がけています」
「台風や大雨のあとは、必ず物件のチェックに出向いています」
「３年間、借りていただいたお部屋の
退去の立会いに行って参りました。
丁寧にお部屋を使ってもらった上で、
その日、初めて会った入居者さんからは、
お礼の言葉までいただきました。
誠心誠意やってきてよかったと、思えた一日でした。
これからもがんばります」
「ゴミを出した際、ネットをしっかりと被せてくださらない
入居者さんがいたため、
カラスに荒らされることが頻繁でした。
そこで、ゴミが散乱している現場を
個人名が写り込まないように写真に撮り、
張り紙にして、掲示しました。
すると、皆さんが注意してくださるようになり、
以降、カラスに散らかされることが稀となりました。
困ったことがあっても、
上手く伝えることによって、
問題は解決するのだなと感じました」
「エントランスの飾りを１００円ショップなどで買ってきて、
毎月変えています。
多分、入居者さんも喜んでくれていると思います」
「ワンルームのリノベーションを検討しています。
築３０年、３点ユニットのお部屋です。
賃料も２．５万円と、
かなり安くせざるをえなくなっています。
リノベで、これを少しでも上げたいと思っています」
「立地に恵まれた物件を持っているため、
『買いたい』という電話が、
最近、かかってくるようになりました。
賃貸経営したい人が増えているようにも思われます。
ただし、売る気はまったくありません」
「いまいらっしゃる入居者さんに、
満足して住み続けてもらうことが、
最大の空室対策だと肝に銘じています」
「特に用事がなくても、仲介会社さんのところへ、
顔を出すことにしています」
「管理会社に管理を任せながらも、
時々、自分の目で物件を見て、
気になるところがあったらすぐに電話し、相談します。
最近は掃除もだいぶきれいにしてくれています。
私は、花を植えるなど、楽しむようにしています」
「オーナーズ・スタイルのおかげで、
賃貸経営に役立つ設備のことを知ることができます。
実際にいま、WiFi設置のための見積りを依頼中です。
オーナーは孤独になりがちですので、
最新情報の提供には助かっています」
以上、いかがでしたでしょうか。
続けて次回も、
オーナーズ・スタイル関西版の読者オーナーさんの声を
お伝えいたします。
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すでに首都圏約３万８０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
２０１５年４月からは九州版、７月からは広島版、
２０１６年５月からは東海版を創刊。
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
