こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
出費に我慢も限界!? オーナーズ・スタイル関西版の読者の皆さんの「お悩みの声」
2016年05月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回は、関西版の読者の皆さんから届いた
「お悩み」の声です。
止まらぬ出費へのお悩み、空室についてのお悩み・・・
同感！
共感！
の声がたくさん聞こえてきそうです。
「昨年、大規模修繕を実施。
しかし、それに留まらず、
給湯器の交換、エレベーターのメンテナンス、
消防設備の不備を改善、と続いています。
出費ばかりでもう限界です！」
「単身用物件で、ピークを外した時期に
退去が出てしまうと、なかなか埋まりません。
駅至近で立地は悪くないのですが・・・
年明けまで我慢するしかないのかもしれません」
「部屋も満室。駐車場も満車。
ところが、近隣で昼間に窓ガラスを割って侵入する
空き巣が多発！
防犯カメラを設置しなければならなくなって
しまいました」
「契約書に、火災保険への加入に関する条項を
書き入れるのを忘れていたため、
ある入居者がそれをタテに、加入を拒否しています。
全員加入してほしいのですが・・・」
「長年、空き家になっていた戸建を相続しました。
手放すことは考えていません。
でも、リフォームするには大金がかかります・・・」
「空室だった部屋に、やっと入居が！
と、喜んだのも束の間、
１年もしないうちに退去です。
入居期間が短いと、費用ばかりがかさみます」
「物件を建てて１５年ほど。
このところ毎年修繕箇所が出てくるようになり、
採算が悪化。困っています」
「退去された方が、ひそかにガラスを
３枚も割っていました。
値段の張るガラスなので弁償してほしかったのですが、
『１５年も入居していてくれたんだから』と、
不動産会社に言われ・・・断念です」
「常に周囲の競合物件の賃料をチェックしておりますが、
下落傾向です。
こうなると、ウチも将来が心配です。
リノベーションを検討、事業者を探し始めています」
「仲介会社に広告料を賃料２～３ヶ月分払っています。
客付けのために、
やむを得ない面もあるとは思うのですが・・・
疑問を感じています」
以上、いかがでしょうか。
次回も引き続き、
オーナーズ・スタイル関西版の読者の皆さんからの声を
お伝えいたします。
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■関西版
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「反省。でも次は繰り返さない！」オーナーズ・スタイル読者の皆さんの失敗談
2016年05月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回集めさせていただいたのは、
オーナーさんの「失敗談」や「反省の弁」です。
「やってしまった・・・でも次は繰り返さないぞ」
オーナーズ・スタイル読者の皆さんらしい、
不屈の熱意を感じられる声のいくつかをどうぞ！
「知人に、私の物件の部屋を借りたいと言われ、
募集を止めて待機。
ところが結局借りてはくれず、
１年を棒に振りました。
今後はこういう申し出には気をつけたいと思います」
「家賃を２千円づつ、段階的に下げながら募集しました。
結局、９ヶ月程を経て、
８千円下がったところで決まりました。
早くから大胆に下げていれば、
空室期間をもっと減らせたように思います」
「ファミリー向けの物件に空室が目立ってきたため、
対策として『お砂場』を造成しました。
ところが・・・
管理が行き届かないでいるうちに
野良猫が侵入するように。
清潔さを保てず、利用されなくなってしまいました」
「『吉祥寺だけが住みたい街ですか？』という
タイトルの漫画を借りて、読んでみました。
目を覚まされました。
いままでの私は、大家の視点だけに立って、
賃貸経営を考えていたようです」
（どんな漫画なのか？ →こちら をご覧下さい）
「今年になり、長年仕事を任せていた税理士を
交代させました。初めての決断でした。
不動産への取り組みに消極的だったことなどが
その理由です。
ところが・・・
次の税理士も、すぐに代えざるをえなくなりました。
この方もやはり、
不動産経営をサポートするには不向きな人でした。
気短な判断だったかな、とも思いましたが、
自分の求めていることが何なのか、
自分自身がよく分かることになり、
よかったとも感じています」
「４部屋がいずれも半年間の空室に・・・！
相場を考えず、
賃料を下げずにいたためでしょう。
断腸の思いで、４部屋とも１万円下げました。
すぐに決まりました」
「築１０年のマンションです。
照明をすべてＬＥＤに替えました。
ところが・・・！
安価な外国製のものを選んだのが失敗のもと。
半年もしないうちにチカチカと点滅が始まり、
結局、日本製を買い直すハメとなりました」
「築後まだ１年の物件です。
なので礼金は、強気の３ヶ月としていました。
ところが、気づかないでいるうちに、
近隣の新築が２ヶ月で募集を開始。
当方の内見が減った原因は、どうやらこれでした。
そこで、早速こちらも２ヶ月に変更。
成約を勝ち取りました」
「アパートを建てたのですが、
施工スケジュールの組み立てで失敗！
閑散期、８月初旬の完成となりました。
それなのに・・・
礼金をゼロにするなどの対策まで怠ってしまい、
無駄に空室期間を長引かせてしまいました」
「投資のひとつと考え、始めてみた賃貸経営。
ですがやがて、物件運営それ自体の面白さに
気付き始めました。
そこで、建物をもっと増やしたいと
思ったのですが・・・
すでに借入れがかさんでおり、なかなか難しそうです。
法人化で、道を探っていこうと思っています」
以上、いかがでしょうか。
オーナーさんの目を覚まさせた・・・という漫画、
「吉祥寺だけが住みたい街ですか？」は、
最近、業界界隈でも、若干の話題となっています。
人気の街・吉祥寺に住みたいと考えて
やってくるお客さんに対し、
吉祥寺に店を構える不動産屋さんが、
なぜか、吉祥寺以外の街と物件を紹介する・・・
賃貸オーナーさんならば
思わず興味をひかれるそんなストーリー。
先日は「SUUMOジャーナル」さんが、
作者へのインタビュー記事をサイトに載せています。
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■首都圏版
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■関西版
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■北海道版
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■九州版
福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
入居者の命を守る努力は私達の義務。熊本地震で悲しい事故が起きています
2016年05月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回、
「次回も続けて、本誌アンケートに寄せられた
読者の皆さんからの声をご紹介いたします」
と、結ばせていただいたこの「編集部こぼれ話」ですが、
今回、勝手ながら予定を変更、
ぜひ皆さんへお伝えしたいメッセージを
急遽、記すこととさせてください。
元々準備していた内容は、
次回、あらためてお届けしたいと思います。
ぜひ皆さんへお伝えしたいメッセージ、とは、
九州での地震被害に関してのお話です。
先月１４日の夜以降、
熊本県を中心に大きな揺れが連続して発生した
「平成２８年熊本地震」。
１６日土曜日未明に襲った震度７の揺れによって、
熊本県南阿蘇村では、
複数のアパートで１階部分が押し潰され、
東海大学の学生さん数名が死傷。
大変痛ましく、悲しい事故となっています。
この倒壊したアパートに関しては、
すでにご存知かもしれませんが、気になる情報も流れています。
ひとつは、
「建物はいわゆる『旧耐震』。リフォームされていたようだが、
無補強の可能性がある」
というもの。
もうひとつは、
「入居者募集広告において、築年数が表示されていなかったらしい」
との疑い。
どちらも詳細な検証が必要なことがらで、
現時点で軽々に判断を下すことはできませんが、
これらの指摘がもしも正確なものであるとするならば、
私達賃貸住宅オーナーにとっては、大変重く受け止めるべき、
厳しい事実にほかなりません。
ご承知のとおり、
１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に建築確認を受けた、
いわゆる「新耐震」基準が適用された建物に比べ、
それ以前の「旧耐震」による建物の耐震性が
大きく劣っていることは、つとに知られているところです。
我々賃貸住宅オーナーには責務があります。
入居者に安全な住まいを提供する義務が、
法律的にも、社会的にも、重く課されています。
ここでいう安全な住まい、その最低の条件こそが、
入居者の命が守られる住まいであることです。
私達にとって、この部分で手を抜くことは、
決して許されるものではありません。
この記事をお読みの皆さんの物件が、
もしも、１９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に
建築確認を受けたものであるならば、
急いで、耐震診断を受診してください。
その結果を見た上で、貸すのをやめるか、建て替えるか、
必要かつ十分な耐震補強を行なうか、
早急な判断をされることを強くおすすめしたいと思います。
地震による被害から入居者の命を守れなかった
オーナーさんに対しては、
過去に裁判所から厳しい判決が下った例があることを
ご存知の方も多いものと存じます。
２１年前の阪神・淡路大震災での事例です。
賃貸マンションが倒壊し、入居者が死亡。
これにつき、建物の壁厚や鉄筋の量が不十分であったなど、
建物が、通常有すべき安全性を備えていなかった旨、
裁判所が認定。
「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」（民法７１７条）を
有するオーナーに対し、
１億２千万円以上に及ぶ高額な損害賠償を遺族に支払うよう、
命じる判決が出ています。
（神戸地方裁判所 平成１１年９月２０日判決
詳しい内容は→こちら）
この判例で、裁判所は、
建物が倒壊し入居者が死亡した原因については、
地震という不可抗力の事象だけによるものとは言えないと判定。
建物が通常の安全性を備えていれば、
状況は大きく違っていた可能性がある、として、
「５割は地震のせい、残り５割は貸主の責任」との
判断を下しました。
とはいえ、
もちろん大切なのは、いざ事故が起きた際、
私達オーナーに責任が及ぶか、及ばないか、
もしくは何割及ぶか、などという、
線引きに神経を尖らすことではありません。
責任を追求される、免れる、の以前に、
入居者に安全な住まいを提供するという、
あるべき良心にもとづく当然の責務が、
繰り返しますが、私達には課されているということです。
その意味では、
たとえ物件が新耐震の建物であるからといって、
それが絶対の安全を意味するとは言えないことも、
私達は肝に銘じておくべきでしょう。
今回の熊本地震では、
震度７の大きな揺れが二度も現地を襲いました。
加えて、多くの建物が、
数え切れないほどの余震に繰り返し見舞われました。
そうした状況のもと、
新耐震基準で建てられた築年の浅い建物であっても、
倒壊している例があることを決して忘れてはいけません。
なお、そこで大切になってくるのが事後の備え、
地震保険です。
ご存知のとおり、
火災保険だけでは地震の被害は補償されません。
地震に備えるためには、
地震保険に加入する必要があるのです。
しかしながら、保険金額の上限が
火災保険の半額などということから、
掛け金が割高と見て、
加入を躊躇されている方も多いようですが、
先の東日本大震災の際は、
破産に追い込まれたり、経営を再建できなかったりした
オーナーさんの多くが、
地震保険に加入していませんでした。
万が一の時、事業や生活の破綻からのがれ、
再建をはかるための礎と考えるならば、
地震保険の掛け金は、
決して高いコストとはならないはずです。
次の大地震がいつどこで起こるのか、
誰にも予測はつきません。
地震保険に未加入のオーナーさんは、
ぜひ今こそ、加入のご検討を。
最後になりますが、
今回の地震で犠牲となられた方々に
謹んで哀悼の意を表すとともに、
被災されたすべての皆様に、
心よりのお見舞いを申し上げます。
皆様が可能な限り早期に日常を取り戻すことができますよう、
深くお祈りをいたします。
■熊本地震への義援金窓口
「内閣府」→こちら
「熊本県」→こちらです。
編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
管理会社・仲介会社に言いたいことあり！ オーナーズ・スタイル読者の皆さんの声
2016年04月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
前回にひきつづき、今回も分野を絞って、
管理会社や仲介会社との
普段のお付き合いにかかわっての、
皆さんからの声のいくつかをご紹介いたしましょう。
題して、
「管理会社・仲介会社に言いたいことあり！」
「募集を数社にお願いしていたところ、
ほとんど同時のタイミングで申し込みが・・・！
断った方の会社に立腹されてしまいました」
「入居者の交友関係に問題があり、
ご近所にも迷惑が及ぶ事態に。
これに懲りて仲介会社を替えたところ、
早速物件を見に来られ、居住環境などを確認、
良い人を紹介してくれました。
思えば、以前の会社は、部屋を見に来ることさえ
ありませんでした」
「管理会社と契約してはいるのですが、
私自身も定期的に、物件の見回りをしています。
先日はタバコの吸い殻が落ちていました。
早速写真に撮り、管理会社へ伝えたところ、
その写真を物件の掲示板に貼り付けた上で、
入居者の皆さんへ注意を促してくれました」
「複数の仲介業者に募集を依頼していましたが、
空室が埋まりません。
そこで『管理込み』で他社に依頼すると、
ほどなく決まりました」
「信頼していた仲介会社に裏切られました。
募集をかけているフリだけしていたようです」
「長い間、空室となっていた部屋。
そこで、管理会社に言われるまま、
入居後１年間、家賃を一定額下げ続ける
キャンペーンを打ち出しました。
ですが一方で・・・
私がその会社に支払う報酬といえば、
なぜか下げる前の通常の家賃、
しかも３ヶ月分です。
たしかに入居は決まったものの、
今でも不満に感じています」
「物件の掃除もしていないのに、
請求書だけを送ってきた管理会社を
替えました。
物件が遠くにあるオーナーは要注意です。
管理会社に頼んでいても、見回りは大事です」
「管理会社にあまりものを言わずにいたところ、
どんどん何もしなくなりました。
でも、今さらもう言いたいことも言いにくい・・・」
「複数の仲介会社に募集をお願いすることで、
空室が埋まるようになりました」
・・・以上、いかがでしょうか。
物件を見に来ることさえなかった仲介会社・・・
掃除をサボっていながら
請求書だけは送りつけてきた管理会社・・・
困った会社もあったものですが、
環境厳しい今の時代、もちろん、
そんな会社ばかりが、
業界を占めているわけではありません。
やる気のある真面目な仲介会社、管理会社は、
そうでない会社よりも確実に数多く存在しますので、
悩み続けられるのはいわば時間の無駄。
よくない会社は遠慮なくパートナーの座から降りてもらい、
新しい出会いを探すことに力を注がれるのが賢明です。
次回も続けて、
オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた
読者の皆さんからの「声」をご紹介いたします。
（前回の記事：「リフォーム・リノベーション、
ここにご注意！ オーナーズ・スタイル読者の皆さんの声」は
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昨年４月からは九州版、７月からは広島版を創刊。
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■九州版
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リフォーム・リノベーション、ここにご注意！ オーナーズ・スタイル読者の皆さんの声
2016年04月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている、
この「編集部こぼれ話」。
今回は分野を絞って、
リフォーム、リノベーションにかかわる皆さんのご経験談を
いくつかご紹介いたしましょう。
題して、
「リフォーム・リノベーション、ここにご注意！」
「女の子向けのかわいいお部屋を作ってみたところ、
甘えん坊なお嬢さんが入居。
小さな内容ではありますが、トラブルが発生してしまいました」
「不動産会社の営業担当を通してリノベーションを発注。
ところが直後、その営業担当が退職。
施工会社、工事内容など、状況がまるで判らなくなり、
とても困りました」
「リフォームやリノベーションを行なう際、
職人さんや親方に気難しい方が多く、
やり取りがうまくいかず、ストレスが溜まることが多いです」
「フローリングを張り替えずに、フロアタイルでリニューアル。
費用は張り替えるのに比べ半分以下で済みました。
見た目もフローリングとほとんど変わりません」
「壁紙を張り替えず、塗装で対応してくれるという
会社に頼んだのですが、
仕上がりがあまりよくありませんでした。
やはり、張り替えた方がよかったですね」
「よくない塗装会社にあたってしまいました。
インターネット経由で見積りをとったのが
いけなかったのか・・・
お金と時間を浪費し、精神的にも参りました」
「セルフリフォームで、古く汚れた床に
床材を貼ってみたのですが、ものすごく苦労しました。
簡単な作業で済むように謳われた商品だったのですが、
厚く、固く、加工が大変なため、
出来上がりも汚くなってしまいました。
次は加工しやすいものを選んで、またチャレンジします」
「真っ白なクロスから、少しベージュがかったものに
張り替えをしてみました。
落ち着いた印象になりました。
汚れも目立たないようで、おススメです」
「キッチンのクッションフロアを全部剥がして
張り替えました。
洗濯機置き場を作るためです。
いまは部屋の外に洗濯機を置くのを嫌がる入居者さんが
多いですから」
「壁の一面をアクセントクロスに・・・
でも大失敗でした。
見本帳を見て気に入ったクリーム色を選んだのですが、
実際に仕上がってみると、色が薄すぎて、
ちっともアクセントになっていませんでした。
次回はもうちょっと濃く、派手な色で、
やってみたいと思います」
「管理会社に相談せず、私の判断で、
女性向けにリフォームしました。
ですが、そもそも私の物件は男性市場向けだったようで・・・
客付けに苦労しました」
「風呂なしのアパートにシャワールームを取り付けようと、
近所の大工さんに任せたところ、
高額の請求が！
相見積りもとらず、安易に発注したことが悔やまれます」
いかがでしょうか。
成功すれば高い効果も望める
リフォーム、リノベーションですが、
思わぬ落とし穴もあちらこちらに・・・。
手痛い失敗をご経験されたものの、
むしろそれが糧となり、
「次はこうしよう」
「またチャレンジを」
そんな声が、とても心強く感じられる次第です。
次回も続けて、
オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた
読者の皆さんからの「声」を
ご紹介いたします。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
すでに首都圏約３万７０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
一昨年からは関西版、北海道版を発行。
昨年４月からは九州版、７月からは広島版を創刊。
全国７万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
