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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

ご来場ありがとうございます！１０月１７日のフェスタ・アンケート結果のご報告．１

2015年12月15日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

１０月１７日土曜日、

新宿ＮＳビルにて開催させていただきました

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。

本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。

心より深く、御礼を申し上げます。

ご来場者数は１３４４名様です。過去最高です！

（前回・春１２９５名　前々回・秋１１３５名）

なお、上記の１３４４名様には、

事業者さんなど、関係者は含まれません。

すべてオーナーさん等、一般の皆様のみの人数です。

以下、

当日、皆さんにご記入いただいたアンケートから

集計いたしました、

ご来場の皆さんのプロフィールのご紹介です。

まずは、ご年代別の割合です。

　２０代・・・１％

　３０代・・・７％

　４０代・・・２２％

　５０代・・・３１％

　６０代・・・２６％

　７０代・・・１０％

　８０代以上・・・２％

今回の特徴は、４０代・５０代の皆さんの割合が

グッと伸びていることです。

ちなみに前回は、

　４０代・・・１４％

　５０代・・・２２％

でした。

特別講演に登場された

ニュースキャスターの辛坊治郎さんも、

満員の会場を見渡され、

「いろいろな世代の方がいらしゃいますね！」

そんな声を挙げておられました。

皆さんのお住まいの地域は以下のとおりです。

　東京２３区内・・・５２％

　２３区以外の東京都内・・・１０％

　横浜・川崎・・・１０％

　横浜・川崎以外の神奈川県内・・・５％

　埼玉県・・・１０％

　千葉県・・・８％

　１都３県以外・・・４％

この構成、実は見事なほど、

前回とそっくりです。

構成がそっくりな上で、

全体のご来場者数は増えているということで、

フェスタの健全な（？）認知度の上昇が

示されているのではないか・・・

と、分析していますが、手前味噌でしょうか！

「オーナーズ・スタイル本誌の読者ですか」

と、お尋ねしたところ、

　読者である・・・６２％

　家族が読者である・・・３％

　いいえ・・・３５％

また、

今回までの「フェスタご来場回数」をお尋ねしたところ、

　はじめてである・・・４８％

　２回目・・・２２％

　３回目・・・１４％

　４回目・・・８％

　５回以上・・・８％

との結果になりました。

複数回おいでいただいているリピーターの皆さんが、

合わせて５２％・・・。

今回もご期待に応えられていましたでしょうか？

「賃貸経営を行なっていますか」

と、お尋ねしたところ、

　はい・・・８１％

　家族が経営・・・９％

　これからはじめる予定・・・５％

　未定・・・６％

さらに、

賃貸経営を行なっている皆さんの

物件のご所有状況をお聞きすると・・・

　１棟以上をご所有・・・６９％

　１棟以上および区分所有物件もご所有・・・２２％

　区分所有物件のみをご所有・・・９％

また上記のうち、

１棟以上をご所有の方の棟数別内訳は、

　１棟・・・５２％

　２棟・・・２３％

　３棟・・・１３％

　４棟・・・６％

　５棟以上・・・６％

　平均１．８９棟

と、なりました。

物件別に、棟数で比較した割合は、

　アパート・・・５２％

　マンション・・・２９％

　戸建・・・１９％

皆さんの所有戸数別の割合は、

４戸以下・・・３４％

５～９戸・・・２２％

１０～１９戸・・・２１％

２０～２９戸・・・１０％

３０～３９戸・・・５％

４０戸以上・・・８％

以上のようなあらましとなっています。

さて、

続けて来週は・・・

同じアンケートの中から、

フェスタにご来場されての皆さんの

「満足度」や、

各ブースに平均どれだけのご訪問をいただけたかなど、

今回のフェスタへの皆さんのご評価を中心に、

紹介をしたいと思います。

なお、

当日、貴重な時間を割いてアンケートに

ご協力くださった皆様、ありがとうございます。

心より、深く御礼を申し上げます。

（前回までにお届けした、当「秋のフェスタ」セミナーの話題です）

「秋フェスタのセミナー。

　渡邊浩滋さんの「マイナンバー」解説は朝から超満員！」

「ＤＩＹ型賃貸借、活用の道が見えてきた・・・！

　秋のフェスタ、セミナー報告」

「古い木造アパートの改修に「レシピ」の提案。

　秋のフェスタ、セミナー報告」

「相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？

　秋のフェスタ、セミナー報告」

「テンポよい語り口。「ここだけの話」も満載。

皆を酔わせた辛坊治郎さんの充実講演」

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

テンポよい語り口。「ここだけの話」も満載。皆を酔わせた辛坊治郎さんの充実講演

2015年12月08日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回も、前回にひきつづき、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題です。

大充実・計４本で

皆さんへお届けした、

今フェスタの大会場でのメインセミナー、

その最後を飾ってくださったのは、

人気ニュースキャスター・辛坊治郎さんの特別講演でした。

会場はオープンとともに、すぐさま超満員。

するどい将来分析と、

大阪・読売テレビご出身の辛坊さんならではの

楽しい笑いにも包まれた７０分間、

テンポよい語り口に、

時間もあっという間に過ぎ去り、

ぎっしりと詰めかけた皆さん、

いずれも大満足で、会場をあとにされたご様子でした。

そこで、

そのすばらしい講演の内容・・・なのですが、

ここに詳しく記すことはできないのが残念！

テレビでは言えない政治の裏話や、

過去のデータ等から、ズバリ、

具体的に予測をされた今後の日本経済の動向など・・・

それらは、

当日会場にいらっしゃった皆さんだけに

そっと伝えられた、いわゆるオフレコ情報。

いわば「ここだけの話」です。

ご紹介できないこと、

どうぞ、

ひらに、ひらにおゆるしください。

代わりに二つ、

講演で辛坊さんが語っていらっしゃった、

私達の賃貸経営や資産管理・活用のためにも

肝に銘じておきたい、

大事な心構えを

ここにご紹介いたしましょう。

そのひとつは、

上記にも触れた「情報」です。

情報の大切さです。

正しく重要な情報を知ることで、

人は、

どのくらい先を見据えた

戦略的な行動がとれるようになるのか。

逆に、正しい情報を知らないでいることが、

どれほどの悲惨で残念な結果につながるのか。

辛坊さんはそのことを

まさに九死に一生を得たご自身の数年前の

ヨットでの遭難体験ののち、

ある場所で知ることとなった事実を踏まえ・・・

力強く、語りかけておられました。

（しかもありがたいことに、大事な情報の「源」として、

賃貸オーナーさんには「オーナーズ・スタイル」がある旨の

オチまでつけてくださいました。感謝！）

大事な心構え、もうひとつは、

私達日本人の目の前にある「リスク」を知ることです。

大変大きなリスクです。何でしょうか・・・？

それは、

長生きのリスクです。

ですが、

長生きは誰もが望むこと。

めでたいことでもあるのですから、

それをリスクと考えることには、

どうしても抵抗を感じてしまいがちなのですが、

それでも、長寿リスクは、

私達の目の前にある、重い重い現実なのです。

日本人の平均寿命は

男性・・・８０．５歳　女性・・・８６．８３歳。

しかしながら、

これはリスクとして認識するには実は甘い数字です。

問題は・・・そうです。

平均余命。

たとえば、

現在６５歳の男性の平均余命は、１９．２９年。

同じく女性は、２４．１８年と見込まれています。

（データ：厚労省「平成２６年簡易生命表」）

ゆえにいま、

６５歳まで生きてきたという皆さんは、

さらに、８５歳前後から９０歳くらいまで、

まだまだ人生が続くことを

ある意味、

覚悟しておかなければなりません。

この、長い老後というリスクを見据え、

これをリスクから楽しみの原資に変えられるように、

私達は、

まさに正しい情報をもとに、

しっかりと将来を考えながら、生きていかなければならない・・・

そんな難しい時代に突入しています。

さて、

以上、５週にわたって、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題をお届けして参りました。

次回からは、

フェスタにご来場くださった皆さんから寄せられた

アンケート結果をご紹介いたします。

どうぞお楽しみに！

（先週までにお届けした「秋のフェスタ」セミナーの話題）

「秋フェスタのセミナー。

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「ＤＩＹ型賃貸借、活用の道が見えてきた・・・！

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「相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？

　秋のフェスタ、セミナー報告」

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？秋のフェスタ、セミナー報告

2015年12月01日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回も、前回にひきつづき、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題です。

菅井敏之さん・・・といえば、

４０万部を突破したというベストセラー、

昨年発売の

「お金が貯まるのは、どっち!?」

の著者として、いまや大変有名です。

三井銀行（現・三井住友銀行）で

複数店舗の支店長をつとめるなどしたのち、

４８歳で独立。

賃貸住宅経営を始められました。

ちなみに、なぜ賃貸経営かというと、

「銀行の支店長時代、幸せそうな人１０人に出会った。

そのうちの８人が賃貸経営をされていた」

からとのこと。

いまはご自身６棟を所有される私達のお仲間であり、

さらには、人気カフェのオーナーです。

そんな菅井さんが、

私達オーナーズ・スタイルのフェスタにご登場され、

「二代目大家さんのために」

と題して、その最初に切り出されたお話・・・

それは、

あまりにも当たり前の前提と思われること。

「親御さんとのコミュニケーションの大切さ」

でした。

若干、拍子抜けな展開・・・ですが、

菅井さん曰く、

「これは本当に重要なことなんです。

相続税対策を考えている人の８割くらいが、

そもそも対策以前に、親と話をしていない！」

とのこと。

そこでいえば、

遺産相続が単なる遺産相続であるに留まらず、

大事な事業の承継ともなる

二代目大家さんであれば、

「先代経営者」との話し合いは当然、なおのことです。

銀行員として、

長年、各地の資産家の皆さんとそのご家族の様子を

つぶさにご覧になってきた菅井さんのご指摘に、

ハッと胸を突かれた方も、

セミナー会場には

少なからずいらっしゃったかもしれません。

菅井さんが説かれるところによると、

初代大家さんがいて、

物件と賃貸経営を引き継ぐ二代目大家さんが控えている

かたちというのは、

銀行にとっては、

いわば理想的なお付き合い先の雛形とも言えるようです。

たとえば、

このかたちで多く見られるケースにおいては、

初代大家さんはすでに借り入れの返済を終えておられ、

一方、二代目大家さんは勤め先をもち、

サラリーを確保しています。

そこで、物件と経営が受け継がれると・・・

二代目大家さんのバランスシートは、

当然ですが、

無借金・有資産ということに。

加えて毎月、賃料、給料が入ってくるため、

キャッシュフローが潤沢です。

増えていく現金は、

自己資本比率を着実にかさ上げしていくのみならず、

資産の内容を堅実で良質なものとさせるため、

銀行はリスクを低く見積もっての

低利の貸出しが可能となります。

物件をさらに増やすにしても、

魅力を増すため手を加えるにしても、

有利な次の投資への条件が、

必然、揃い続けるということになるわけです。

なので、

菅井さんは強調されます。

「二代目大家さんは、こうした有利な条件を自ら毀損しないこと」

自ら毀損するとは・・・

具体的にいえば、

「評価の低い買い物をして、うかつにキャッシュを失うな」

と、いうこと。

そう聞けば、つい、

「そんなことはわかってる。当たり前だよ」

と、私達は思いがちですが、

そんなうかつなことが

ついつい起こりがちな場面があるのです。

そうです。相続です。

私たちの目の前に、

相続という機会が実際に迫ったときの、

慌てるあまりの拙速な対応の場面です。

相続税対策における

キャッシュの不利は皆さんよくよくご承知のこと。

だからといって、

「慌てるあまりの拙速な」判断で、

「評価の低い買い物」をすると・・・

キャッシュが減って、なおかつ資産の質は下がります。

一時の課税額こそ低くしのげても、

銀行は見逃さず、

これを財務内容の劣化と判断するのです。

「あのオーナーご一家の場合、

相続対策で買った物件の入居率が低く、

かなりの苦戦中だ。

融資がその補填に流れる割合が大きい。

今後、金利を下げての甘い貸し出しはＮＧだ」

と、なれば、

上記、「二代目大家さんの有利」には

思わぬほころびが発生、

お家の屋根に黄色信号が点る・・・

と、いうことになるわけです。

では、そんな、

慌てるあまりの拙速な相続対策をしないためには、

どうしたらよいのでしょうか。

話はここで冒頭に戻ります。

早め、早め、

普段からの親御さんとのコミュニケーションが何より大事・・・！

実は、当日のセミナーでは、

時間の制約もあって、

菅井さんはそこまでお話をされてはおりません。

ですが、その意を汲んで、

やや勝手ですがまとめるとすれば・・・

概ね、以上のようなところとなるのではないでしょうか。

大人気の菅井さんのご著書です

　↓

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

古い木造アパートの改修に「レシピ」の提案。秋のフェスタ、セミナー報告

2015年11月24日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回も、前回にひきつづき、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題です。

なお前回は・・・

このところ話題の「ＤＩＹ型賃貸借」をテーマに、

国土交通省住宅総合整備課

賃貸住宅対策室長の二俣芳美さんが、

そのご講演の中で、

ＤＩＹ型賃貸借を普及させるための有望なご提案を

されたところまでをお伝えしました。

（前回の記事は→こちら）

今回はその続きです。

実は、当セミナー枠は二部構成となっていたのです。

二俣さんからバトンタッチ、

後半を受け持たれたのが、連（むらじ）勇太朗さん。

いま不動産業界が注目している、

弱冠二十代後半の

特定非営利活動法人（ＮＰＯ）のリーダーです。

連さん率いるＮＰＯの名前は「モクチン企画」。

その活動目的は、

古い木造賃貸アパートの再生です。

「木造賃貸アパート（木賃アパート）を重要な社会資源と捉え、

再生のための様々な実践を行なっている」

とのこと。

雑誌やテレビなど、数多くのメディアに

その内容が採り上げられています。

ちなみに、連さん達が、

「数で捉えたとき、木賃アパートは、

まちの風景に影響を及ぼすだけの社会的インパクトを持つ」

と、している「木賃アパート」の主な例といえば、

それは、おおむね築３０年から４０年くらいを

中心とした、

いわゆる昭和が匂う物件ということに

なるでしょうか。

たとえば、

当時の木造アパートといえば、

せまい板の間のダイニングに

押入れ付きの畳部屋・・・

ふすまもあるなど和、洋が奇妙に折衷。

いまも残っているものは総じてくたびれ果て、

暗く、湿っぽい・・・

と、いったイメージですが、

こうした物件は、

たしかに、いまも都会の街々などには数多く、

「家賃は下がるばかり。

かといってリフォームするにはお金がかかりすぎる・・・」

と、いったジレンマに

多くのオーナーさんを陥れていることも、

皆さんご承知のとおりです。

一方で、逆に光を当てれば、

これらは思い切ったリノベーションや、

ＤＩＹ型賃貸借などの舞台ともなりやすいことで、

注目を集めてもいるのですが、

ここで、コストと並び、

意外に高いハードルとなっているもの・・・

それは実のところ、

「アイデア」や「センス」といったもの

なのではないでしょうか。

くたびれた古い物件を

格好よく、洒落た姿によみがえらせるためには、

むしろその古さにこそ着目、

隠れた魅力を探し出すことが欠かせません。

また、

刷新が必要な場所には大胆な刷新を

躊躇なく採り入れていくためのアイデアとセンス、

それらが、ここでは大変重要なのですが、

パッと物件を見て、

「これを活かそう！」「ここに新しさを注入だ！」

そう誰もが気づけるなどということは、

実際、ほとんどありません。

とはいえ、

それでもすぐれたアイデアやセンスがなければ、

古い物件の改修は、

結局のところ、

ただの安易な全面リフォームとなってしまいがちです。

それは概して、コストパフォーマンスに乏しい結果を

生むことにつながり、

古い賃貸物件をよみがえらせたいオーナーさん、入居者、

いずれにとっても、

満足感や充実感、

あるいは、新たな価値の創造を

感じられるものとはならないでしょう。

そこで、連さん達は、

「重要な社会資源」であるこれら木賃アパートを

誰もがセンスよく、

魅力的によみがえらせることができるよう、

ひとつの提案を我々に示しているのです。

それが、「モクチンレシピ」です。

くたびれた古い物件を

おしゃれに、格好よく、

しかもローコストで再生させるための数々の手法を

連さん達は、

半ば定型化された部品か、

あるいは料理のメニューのように扱い、

これをいわばカタログ仕立てで並べ、

紹介しているのです。

そのあらましと実例については、

モクチン企画さんのウェブサイトで

ご覧になっていただくのが早いでしょう。（→こちら）

上記リンク先には、ご覧いただくとおり、

モクチン企画さんが手がけた数々の実践例が

紹介されていますが、

各事例をクリックして内容をご覧になると、

「使われているレシピ」として、

いくつかの数字と名前が並んでいるのが

確認できるはずです。

これらが「モクチンレシピ」です。

半ば部品化され、メニュー化され、

しかも、

イメージをやりとりしやすいよう、

ひとつひとつにネーミングもされた、

センスあふれる改修アイデアの数々です。

増え続けるその種類や内容については、

まさにカタログ風となった　→こちら　のページや

同じく　→こちら　のページで、

さまざまに確認していただくことができます。

ぜひじっくりと、ご覧になってみてください。

なお、当日のセミナーでは、

これらのうちの一部が、

前後のエピソードなども交えて紹介されたのですが、

会場のスクリーンに画像が映し出されるたび、

身を乗り出して注目されるオーナーさんが

大勢いらっしゃいました。

ちなみに、そうした中、

もっともインパクトがあったと思われる

事例をご紹介すると・・・

それは、

「さびポスト」という手法です。（→こちら）

なんと、

古いアパートの集合ポストを

より古く、廃れて見える

サビ色のポストに、

わざとリニューアルしてあるのです。

さてはこれ・・・

原宿などにあった、同潤会アパートのような雰囲気が

ねらいでしょうか。

ともあれ、

誰もがびっくりのこのアイデアですが、

老朽化した物件に、

「新しければよいのだろう」と、

無頓着に新品設備を導入した結果、

そこだけが浮き上がり、

むしろ周りの古さが余計に目立つようになってしまったと

いったような悲壮感がありません。

まさに、絶妙なセンスのたまものといっていいでしょう。

とはいうものの、

わざと、サビ色を装った「さびポスト」とは・・・！

さすがに驚きの表情で見入ったあと、

それでもやがては、

「つまり、隠しようがない建物の古い外観を

これでむしろ活かそうとしているということか」

と、ご納得、

頷かれる皆さんも、数多くいらっしゃったようです。

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