こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ペット不可の物件の窓にネコの姿が・・・！ 東海版・読者オーナーさんの声
2017年12月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、東海版の読者オーナーさんからの声です。
ペット、サブリース、ホームステージングへの挑戦、
ゴミのお悩み・・・
さまざまな声をご覧ください。
「２階から上は満室。でも１階は埋まらず・・・。
１階は駐車場にしておけばよかったです」
「５棟のマンションを経営しています。
最新の設備への投資をいつも心掛けています。
防犯カメラ、宅配ボックス、ゴミ置き場のボックス化、
蛍光灯のＬＥＤ化など、
時流に乗った対応をしてきたつもりです。
それでも賃料を上げることはできません。
ですが、競争力は維持していると思います」
「ペット不可なのに、ネコを飼っていた入居者さんが！
３ＬＤＫの内部全体に、
ひっかきキズや糞便による汚れが残ってしまいました。
原状回復に２００万円ほどがかかり、
弁護士に依頼、裁判での解決をはかることとなりました」
「ペット不可の物件なのに、先日掃除に出向いたところ、
部屋の窓にネコの姿が・・・！
入居者さんは『一時的に預かっただけ』と、言うのですが・・・」
「募集の効果を上げるため、
物件名とキャッチコピーを工夫しています。
物件名は、意味がわかりにくい横文字にはせず、
広告キャッチは、
『天井が高い家』とか、『大きなロフトのある家』など、
建売住宅での表現を参考にしています」
「仲介会社に『ＡＤを払うから』と、言っても、
それでも、決まりやすい競合物件の紹介を
優先されてしまう・・・。
オーナーから依頼を受けた物件を放置しておくと、
彼らのリスクになるような仕組みがあってほしいです」
「設計を他人任せにせず、納得した建物を建てて、
愛情をもって管理していれば、
入居者は決まると思っています」
「私の場合、無料インターネットの導入と、
室内物干し器具の設置が効果を上げています」
「銀行の担当者に、高い金利を払っていることを
発見してもらい、
借り換えをしたところ、
金利が下がった上に、返済期間も短くなりました。
昨年末、父が他界し、
一人娘の私がオーナーを受け継いでいます」
「オーナー夫婦がお茶など飲み、
のんびり過ごしているような姿を
広告に見るなどもしますが、
本当は、賃貸経営は、
オーナーが動かないでいるほどに、
利益が少なくなる事業だと思います」
「自分で出来る手入れは自分で。あとは懇意の大工さんに依頼。
管理会社に頼むと高いですから」
「大手サブリース会社さんにアパートを建ててもらい、
その後、すべての仕事を丸投げ。
トラブルもなく、入居も順調です。
ですが、オーナーズ・スタイルを読んで、
厳しい状況に立たされ、
苦労されているサブリースオーナーさんも
実際には多いと知り、とても参考になりました」
「物件に泥棒が入った際、
丁寧に入居者さん対応し、防犯工事も行いました。
そのためか、長く入居してくださいました」
「一室が空室のまま、１年が経ってしまいました。
そこで先日、『ホームステージング』のお話を聞き、
１万円以内の出費ではありますが、
出窓にカーテンレールを設置、丸いカーペットなども置いて、
明るい部屋を作りました。
ですが、まだ内見すらなくて・・・（涙）」
「自宅の隣に物件があるので、
除草作業や、分別されていないゴミの
分別をし直すなどしています。
そのため、次の収集日までゴミを残さざるをえない
ようなことも起こるのですが、
そのことについて管理会社に相談すると、
お金を払って業者さんに回収してもらうよう、
勧められました。
おたくにすでに管理費を支払っているのに・・・」
「夏場のクモの巣対策、ゴミの分別ルールの徹底、
難しいです・・・！」
以上、いかがでしょうか。
「最新の設備への投資をいつも心掛け、
時流に乗った対応」
「それでも賃料を上げることはできないものの、
競争力は維持していると思う」
と、おっしゃるオーナーさん、
とても前向きな、そのご見解のとおりかと思います。
「賃貸経営は、オーナーが動かないでいるほどに、
利益が少なくなる事業だと思う」
と、おっしゃるオーナーさんなどとともに、
私達を取り巻く現状と将来を
しっかりと見据え、
捉えていらっしゃるのではないでしょうか。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
すでに首都圏約３万８０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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■北海道版
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福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
トップランナーのトークに垣間見える、ビジネスとしての民泊経営に必要な「覚悟」
2017年11月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日、土曜日。
新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ
ご来場くださいました大勢の皆さんへ、
心より深く、御礼を申し上げます。
今回も、前回、前々回にひきつづいてのセミナー報告です。
フェスタ当日、
もっとも広いＡ会場で催されたセミナーのひとつ、
「収益を上げる！（民泊）代行会社の使い方」
講師は、Ｚｅｎｓ（ゼンス）株式会社
代表取締役ＣＥＯの町田龍馬さん。
２０１４年８月より、
「Airbnb」向け民泊運営代行サービスを開始。
２０１５年１２月には、
著書（共著）「Airbnb空室物件活用術」を出版、
Amazonランキング不動産投資部門で、
１ヶ月以上連続での１位を獲得。
一躍、注目の的となった方です。
さらにもちろん、
本業である民泊運営代行でも
数多くの高単価・高稼働率の物件を生み出され、
いま、日本でもっとも民泊をよく知り、
Airbnbをよく知る一人とされています。
その町田さんが率いる会社・Ｚｅｎｓについては、
来年の「民泊新法（住宅宿泊事業法）」施行を控え、
当然のこと、
さらなる大きな飛躍が期待されています。
さて、
そんな、民泊のトップランナーとして知られている
町田さんの今回のセミナーですが、
その内容は、
民泊経営に意欲を感じ、
これを投資やビジネスのチャンスにされたいと
思っておられる皆さんにとっては、
やや（あるいはかなりの）、
覚悟と緊張を求められるものとなっていたようです。
そのもっとも大きな理由は・・・
ご存知の方も多いでしょう、
民泊新法における、１８０日間を上限とする営業規制です。
民泊ホストは、１年間のうち、
１８５日間（もちろん、うるう年の場合１８６日間）は、
その物件で民泊を営んではならないのです。
（条例によってさらに制限が増すこともあります）
そこで今回、この厳しい条件を踏まえ、
町田さんは躊躇なく、
「多くの個人ホストや代行会社が、今後は利益を上げられず、
撤退を余儀なくされる」
と、言い切っています（当日配布のレジュメ）。
そのうえで、
新法施行後の民泊を成功させるために、
ある考え方の転換が必要であることを示されました。
それは、
１８０日間の民泊経営を
事業の「主」ではなく、いわば「従」にするというものです。
堂々と（？）旅館業法上の許可を取得して、
旅館業としての民泊を行うのではなく、
あくまで、
今回の新法にもとづいての民泊ビジネスを行うのならば、
町田さんがおっしゃるに、
まずは、マンスリー賃貸として、
１８５日以上、
その物件を安定して貸し出すことが優先です。
その上で、
残りの日数をうまく宿泊稼働率の高い時期とシンクロさせ、
料金をこまめに調整しながら、
「民泊」で埋めていく・・・
そのためには、
ノウハウを持つ存在が少ない「マンスリー」の貸出しを
学校、企業等、
さまざまなネットワークを駆使して、
効率的にこなしていくことのできるプロ、
加えて、大手ホテルチェーンなどと同様、
正確な宿泊動向予測や、
日々の的確な価格調整を行なう能力を持つプロが、
ホストを手厚くバックアップする体制が
欠かせなくなるだろう、
というのが、町田さんの予測です。
いかがでしょう。
民泊の第一人者がいま語る、
来年の新法施行後の、新法による民泊の基本、
それは皮肉にも、
「民泊でビジネスをするなら、民泊ではなく
マンスリーでの借り手確保が優先」
と、いうものなのです。
ですので、
解禁、解禁、と話題にはなっていますが、
民泊新法施行以降、
多くの人が宿泊ビジネスに参入できる、という意味での
ハードルは下がっても、
一方で、成功へのハードルはグンと高くなりそう・・・
それが、厳しい現実ということになるのかもしれません。
もちろん、
「高いハードルも競争も望むところ」
と、燃えている人も
たくさんいらっしゃるに違いないという点に関しては、
すでに、
人口減少、新築物件の容赦ない増加という、
荒海に漕ぎ出している、私達の賃貸経営と同じです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
３０分で民泊をスッキリ解説。レジュメも充実。石井くるみさんの「高密度」なセミナー
2017年11月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日、土曜日。
新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ
ご来場くださいました大勢の皆さんへ、
心より深く、御礼を申し上げます。
今回は、前々回にひきつづいてのセミナー報告です。
フェスタ当日、
もっとも広いＡ会場で催されたセミナーのひとつ、
「日本橋くるみ行政書士事務所」代表の
石井くるみさんによる、
「『民泊新法』の枠組みと知っておくべき経営術」
３０分間という短い時間の中、
来年の新法施行に向け、
いま、ますます盛り上がっている「民泊」について、
その仕組みや、法制度上の位置関係、
今後の展望に至るまで、
詳しく、丁寧に解説された、
大変「高密度」なセミナーとしていただきました。
目まぐるしく錯綜する情報に、
最近は目まいがしてしまいそう・・・
そんな想いをされていた、
民泊にご興味ある皆さんにとっては、
スッキリと、整理整頓がされた、
とてもわかりやすい現状説明になっていたかと思われます。
ちなみに、
石井さんのお仕事のうち、いま、約８割が、
民泊に関するものになっているとのこと。
ご存知のとおり、
「管理代行」、「予約サイト（民泊仲介事業）」の
いわゆる２大プレイヤーをはじめとして、
清掃代行、設備レンタル、自主管理ツール、スマートロック、
Wifiサービス、インテリアコーディネート、
リネンサプライ、民泊用物件仲介、
宿泊者向けコンシェルジュサービス・・・
色々な分野の、驚くほどの数の事業者が、
いま、民泊ビジネスに次々と参入してきています。
石井さんのような、
建築・不動産につよい行政書士さんも、
そんな特需（？）の真っ只中にある事業者のひとつで
あるといえるのですが、
石井さんの場合は、
実は、自らも民泊経営を実践されています。
（旅館業法上の簡易宿所）
いわば「先達」の立場で民泊を考えることができる、
大変頼もしいアドバイザーといえるわけです。
そんな石井さんが、今回のセミナーで、
会場の皆さんに配られた全２２ページのレジュメは、
法律上の枠組みなどを中心に、
民泊の現在（いま）が、
わかりやすく、
しかもセミナー同様、高密度にまとめられた
なかなかの「お宝もの」でした。
中でも注目は、
石井さんの事務所が独自に収集し、まとめた、
「民泊代行会社の評価アンケート」
を採り上げた部分でしょう。
民泊の運営、管理の代行を事業者に任せる場合、
どんな点に注意が必要となるのかが、
的確に示されているほか、
事業者に対する、
すでに民泊を始められているオーナーさんからの声も
多数、載せられています。
歴史が浅く、信頼できない事業者も多いとされる、
発展途上にあるこの業界の現状が、
とてもリアルに把握できるものとなっています。
一例を挙げましょう。
たとえば、代行会社への「満足」の声です。
「予約管理画面のパスワードがオーナーに共有されており、
実際の売上が判る（ので満足している）」
つまり、この会社は、
リアルタイムでの情報開示による、
ガラス張りの運営を展開中、ということのようです。
（いずれも本来そうあらねばなりません）
対してまったく逆、
「その会社にお金のことを任せておいては危険なのでは・・・」
と、傍目からは心配になるような声も
やはり、いくつか挙がっています。
セミナー当日、このレジュメを手にされ、
その後、ご自宅等で何度も読み返されている、
民泊を検討中の皆さんも、
多分、多いのではないでしょうか。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
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お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
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■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
早稲田女子学生「家賃応援割」プロジェクトに、ぜひご協力をお願いします！
2017年11月14日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回は、
私達オーナーズ・スタイルがこのたび企画し、
早稲田大学さん主催のもと実施する、
「早稲田女子学生『家賃応援割』プロジェクト」
についてのお知らせです。
東京・首都圏の賃貸住宅オーナーの皆さん、
よろしければ、ぜひご協力ください。
■ 「早稲田女子学生『家賃応援割』プロジェクト」とは？
・経済的にきびしい状態にある学生さんが、
少しでも良好な住環境のもと、就学できるように
・オーナーさんが家賃を少し安くすることで、支援する
と、いうものです。
■ 対象となる学生さんは、
・「早稲田大学」に通う、経済的にきびしい女子学生のうち、
2018年4月から同大学（学部）に入学する、地方出身の方
・経済的にきびしいことを早稲田大学が確認
・大学からの奨学金の給付が決定している
以上が基準です。
■ 貸していただくお部屋の条件は、
・東京メトロ早稲田駅、もしくは西武池袋線小手指駅まで
45分以内
・新耐震基準（昭和56年6月以降に建築確認済証を取得）
・バス、トイレ、キッチン、エアコン付き
・できれば16㎡以上
・通常の募集家賃（相場）よりも、10％以上安い
（できれば管理費込みで5万円以下に）
・敷金は1ヶ月以下、礼金は1ヶ月以下
以上が基本です。
■ 契約の形態は、
・4年間の定期借家契約
（「家賃応援割」専用の契約書をご使用いただきます）
学生さんには、原則として4年間住み続けていただく契約です。
■なお、当制度を利用される学生さんに、
しっかりと勉学に励んでもらうことなどを鑑み、
ご提供してはいただけない条件のお部屋もあります。
その他、家賃債務保証や、
契約解除についての要件など、
いくつかのお約束ごとにつきまして、
こちらのオーナーさん向けご案内資料に
目をお通し下さい。
↓
さて、以上にご紹介した
「早稲田女子学生『家賃応援割』プロジェクト」ですが、
今回、これを企画するに至った想いについて、
最後に添えさせていただきます。
ご存知の方も少なくないと存じますが、
私などが学生だった時代に比べ、
いま、大学の学費は2倍近くにまで上がっています。
一方で、地方経済はいまだ元気を取り戻したとはいえず、
ご両親から学生さんへの仕送り額は、年々減少しています。
さらに、調査データによれば、
その7割以上が、家賃に充てられているとのこと。
また、地方出身の学生さんの約7割が、
奨学金を申請しているというのも現実です。
きびしい経済環境のもと、
歯を食いしばって、勉学に励んでいる学生さんが、
大勢、私たちの周りにいるわけです。
そこで、経済的に余裕のあるオーナーさん、
あるいは空室で困っているオーナーさんと、
少しでも安い家賃を希望している学生さんとを
よりよいかたちで結び付けられないかと、
このたび、思い立ちました。
行政も、高齢者や外国人、
シングルマザー等の皆さんの住まいについては、
「セーフティネット法」の施行など、支援を始めていますが、
日本の未来を担う学生さんへの住まいの支援は、
まだ始まっていません。
学生寮もありますが、不足しており、
また、寮は、学生さんにとっては、
どうしても不自由な環境になりがちであることも確かです。
今回は初めての試みということで、
以前より女子学生への奨学金支援活動をされている
早稲田大学の女性校友会
「稲門女性ネットワーク」さんの
ご協力をいただいてのプロジェクトとなります。
そのため、
対象を「早稲田大学の女子学生」に限定しています。
ですが、
将来はさらに、男子学生や他大学にも、
対象を広げたいと考えているところです。
オーナーの皆様、
ぜひ、このプロジェクトにご協力ください。
もちろん、ご登録はひと部屋からで十分です。
オーナーズ・スタイル
代表取締役 編集長 上田英貴
----------------------------------------------
「早稲田女子学生『家賃応援割』プロジェクト」は、
主催：
学校法人 早稲田大学 奨学課、レジデンスセンター
企画：
株式会社 オーナーズ・スタイル
（大家さん向けの情報誌を発行する出版社）
協力：
稲門（とうもん）女性ネットワーク
（早稲田大学の唯一の女性校友会 女子学生を奨学金で支援）
株式会社 早稲田大学プロパティマネジメント
（早稲田大学グループ内の不動産事業者）
以上が共同で実施、運営する、
社会貢献プロジェクトです。
----------------------------------------------
編集部こぼれ話（火曜日の記事）
「行動」がすべての基本！中西紀二さんが説く、賃貸経営をラクにする秘訣
2017年11月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
あいにくの冷たい小雨・霧雨の降りしきった
先月１４日の土曜日。
新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ
ご来場くださいました大勢の皆さんへ、
心より深く、御礼を申し上げます。
今回は、セミナー報告です。
フェスタ当日、
もっとも広いＡ会場で催されたセミナーの中から、
自主管理１２９戸の築古物件を
高稼働率で運営し続ける「スーパー大家さん」、
中西紀二（のりつぐ）さんが語られた、
「行動すること」の大切さについて、
少し触れてみたいと思います。
さっそくですが、講演の中、
中西さんは、数度にわたって、こんなことをおっしゃっていました。
・入居希望者の胸にささるこだわりの内装
・花やイルミネーションなどによる物件の演出
・チョークボードでの手書きの言葉による
入居者さんとのコミュニケーション
・プチサプライズの演出
これらは、中西さんが日頃実行されている、
物件の魅力を高める方策の主な一部ですが、
これに対して、ほかのオーナーさんからは、
こんな言葉が返ってくることも多いそうです。
「そういったことは、
センスのある中西さんだからできること」
「手書きの絵とか、言葉とか、私にはセンスがないから無理」
それに対して、中西さんは、
「自分もセンスがあるわけではない」
「もしも、センスがあるように見えるのだとすれば、
それは、行動してみて、何度も失敗し、やり直した結果、
あとから身に付いたものにすぎない」
「違いは、行動するか、しないかです」
なんとも、耳の痛いお話です。
まったくそのとおり、
私達は、
（勝手に皆さんを混ぜてはいけませんが、ここは概してという意味で）
ついつい、
「行動をしないで済ますために、行動をしない理由を探してしまう」
パターンに陥りがちです。
ですが、
この「行動してみなければわからない。変わらない」は、
皆さんも多くがすでにご存知と思いますが、
本当に、見事なくらい、
成功されているオーナーさんが皆揃っておっしゃっている、
定番すぎるほどに定番な金言です。
オーナーズ・スタイルの「賃貸経営＋相続対策フェスタ」に、
過去より幾度も来てくださっている皆さんにとっては、
同じく中西さんがおっしゃっていた、
「空室対策以上に、満室対策（空室予防）が大事」
の言葉とともに、
ああ、同じことをあの有名大家さんも言っていた。
あの人も、あの人も、そう言っていたな・・・
と、いったものになるかとも思います。
ただ、今回の中西さん、
行動し、その結果、
賃貸経営が順調に運ぶようになることのメリットについて、
こんな表現もされていました。
「楽になる」と、いうのです。
賃貸経営が、楽になってしまうのです。
なぜ、楽になるのかというと、
オーナーが想いを込めて物件づくり、環境づくりをし、
コミュニケーションをはかれば、
その想いに「ひびく」人が入居してくれるようになる。
すると、
「自然と、管理が楽になる」
（オーナーさんの想いを裏切るような人は入居して来ない）
と、いうことで、
この部分こそがまさに、
講演活動など、忙しく各地を飛び回りながらも、
「１２９室自主管理」を成功裏に日々回している
中西さんならではの実感・・・
と、いうところなのではないかと思われます。
成功している有名大家さん、というと、
日頃のんびり家でくつろぐ暇もなく、
しょっちゅう物件に関わり、入居者さんに関わり、
発信・発言にも関わり、しているようにも見えるため、
「大変そうだな。とても真似できないや」
とも、思ってしまいがちですが、
実は、そうではなく、
ここぞ、と要点を押さえた行動によって、
他の部分を思い切り「楽チン」にしているといったケースが、
実際には多いのかもしれません。
ちなみに、中西さんのご物件・１２９戸ですが、
今年の繁忙期での退去は、１戸だけだったとのことです。
すべてがファミリー向けのため、
単身用ほど、春の入居者さんの入れ替わりが
激しくないであろうことはあるにしても、
それでも、この結果については、
中西さんの日頃の「行動」が
しっかりと効いているため、ということであるのに
間違いはないはずです。
また、
これが反面、何を意味しているのかというと、
新たな募集の手間も、原状回復の手間も、
それぞれにかかるコストも、
加えて、空室が埋まるまでの「やきもき」や「不安」も、
中西さんの場合、
この繁忙期にあっては、
たったの１戸分を背負い込むだけだった、と、いうことです。
１２９戸を自主管理でお持ちでありながら、
「本当にラクな経営をされているのだなあ」
そんな結論に、結局のところなりそうです。
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