こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ご不安・お悩み・トラブル。 オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
2017年06月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、関西版の読者オーナーさんからの声です。
日々のご不安、お悩み、トラブル・・・どうぞご覧ください。
「最近、空室が埋まりにくくなっています。
立地の良い物件なのに。
近隣に新築が増えている影響でしょうか・・・」
「入居者さんが決まらないときは、
仲介会社が一生懸命にやってくれているのかが、
やはり疑問になります。
築年の新しい決まりやすい物件や、
広告料を多くもらえる物件を優先しているのでは？
と、考えてしまいます」
「入居者さんの連帯保証人について、
現状を確認したところ、
音信不通になっていたり、亡くなられていたり・・・
本当にびっくりしました」
「毎日のように、『物件売りませんか？』との電話が。
たしかに、売る時のことも重要です。
どのように時期を決めていったらいいものか、悩みます」
「中古で買った物件へのクレームがどんどん増えていて、
一棟は売りました。
やはり、新築した方がよいのでしょうか・・・」
「建て替えのため、入居者さんに立退いていただきましたが、
８ヶ月かかりました。
高い立退き料ともなりました」
「一括借上げしてもらっているのですが、
２年毎の賃料見直しのたびに、値下げをさせられます。
一体どこまで下がるのか、不安です」
「仲介会社が、ろくな審査もせず入居者を決めたのか、
２ヶ月目の家賃からいきなり滞納が始まり・・・
１年間で支払ってもらった家賃は
３ヶ月分だけとなりました」
以上、いかがでしょうか。
入居者さんとのこと、
仲介会社のこと、
管理会社のこと・・・
関係する相手もさまざまな、
オーナーさんからのご不安や、お悩みなどの声でした。
続けて次回も、
オーナーズ・スタイル関西版読者オーナーさんから
寄せられた声をご紹介いたします。
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毎月２回、賃貸経営のためのお役立ち情報をお届けする
メールマガジンです。もちろん無料！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営情報誌です。
賃貸経営に役立つさまざまな情報を満載、
すでに首都圏約３万７５００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「オーナーズ・スタイル」は、
厳選されたスポンサーからの広告掲載で事業の成り立つ、
読者の皆さんにはご負担のない「無料誌」です。
どうぞお気軽にお申し込みください！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
建物、管理会社・・・困りごと色々！オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの声
2017年06月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、東海版の読者オーナーさんからの声です。
日々のお悩み、ご奮闘・・・どうぞご覧ください。
「老朽化したアパートを解体するため、調査したところ、
アスベストの存在が判明！
費用が高額となってしまうことがわかりました」
「相続税対策のため、
周りに次々と、新しい物件ができていきます。
油断ができません」
「管理会社が、ある会社へ、
私の物件を社宅として貸し出す契約を結んだところ、
氏名不詳の入居者が入れ代わり住むようになり、
ゴミ出しルールも守らないため、
色々と努力の末、退去してもらいました。
管理会社も変更しました」
「仲介会社から、うちに管理も任せてくれと言われ、
断ったところ、
その後、入居者の紹介が少なくなったようです」
「築古物件のリフォームでは、
費用対効果の線引きが難しいと感じます。
ターゲットを絞り過ぎずに、
他物件との差別化がはかれるような方法を知りたいです」
「自分の物件が不動産ポータルサイトにどう載せられているか、
かかさずチェックしています。
階建てを間違えられていたり、インターネット無料なのに
表示されていなかったり・・・
サイトの運営者を通じて、修正させています」
「前の入居者さんの退去後、
エアコンをクリーニングしたのですが、
新しい入居者さんから交換を要望され、
そうすることとなりました。
クリーニング費用が無駄になりました」
「１０年借上げに続く２年更新の契約を
管理会社と交わしているのですが、
空室が出ると、
１ヶ月分の家賃が引かれることにもなっています。
色々と設備を導入するよう、提案されるのですが、
費用対効果を考えてくれていないようにも思います」
以上、いかがでしょうか。
ご自身の物件が、
不動産ポータルサイトにどう載せられているか、
「かかさずチェック」
されているとおっしゃるオーナーさん、
とても素晴らしいと思います。
いま、入居希望者さんの多くは、
ご存知のとおり、
インターネットで物件を探します。
大事なアピールポイントの表示が忘れられていないか、
最寄り駅や駅徒歩分数を間違っていないか、
賃料の値下げや、礼金ゼロ、フリーレントなどを
オーナーさんがせっかく決断したのに、
表示が漏れているなどしていないか、
・・・などなど、
管理会社や仲介会社に任せっきりにすることなく、
ぜひ、オーナーさんご自身も、
しっかりと、目を光らせてください。
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸経営には悩みも喜びも。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
2017年05月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、広島版の読者オーナーさんからの声です。
日々の努力、お悩み、ご奮闘・・・
どうぞご覧ください。
「築３０年近くになる物件を
スケルトンからリフォーム。
それでも、家賃の値上げができずにいます」
「築３０年を機に、物件全室をリフォーム。
１５０万円ほどかかりましたが、すぐに入居があり、
空室が続くよりはいいと思っています」
「原状回復については、８割方、自分でやっています」
「挨拶が大切と考え、入居者さんに会った際は、
いつも私の方から声をかけます。
続けるうちに、色々なことを話してもらえるようになり、
ゴミの捨て方など、
こちらの要望も、聞いていただけるようになりました」
「『退去される方がいますので、敷金を全額返還します』
と、管理会社から連絡が。
ところが数ヶ月後になって、今度は、
『壁などにたくさん破損箇所がある』とのこと。
結局、修理費約１０万円の出費となりました」
「お花がいっぱい咲く物件としてスタート。
入居者さんには大好評ですが、
秋の落ち葉や、夏、冬の手入れなど、
続けるのがとても大変です」
「物件周りの植栽ですが、
手入れや管理のしやすいものを植えればよかったと
いまは思っています」
「ペット可もいいのですが、
イヌ、ネコ、爬虫類、などと、
飼ってもいい種類を明記すべき時代になって
きたようです」
「洗濯機のホースが外れる事故が発生。
物件の廊下が、
４階から１階まで水浸しになりました」
「退去される方が出たのですが、
部屋が、踏み場もないほどに荒らされていました。
原状回復に１００万円ほどかかるとのことで、
その１割でも払ってほしいと
当人に連絡したのですが、返事はありません」
「自分で野菜を作っておりますので、
収穫の多いときは、入居者さんにお分けしています。
長年お住まいの方が退去する際は、
餞別もお渡ししています」
以上、いかがでしょうか。
植栽の手入れが大変・・・とのオーナーさんの声。
ですが、
一生懸命に花や草木の世話をされているオーナーさんの姿を
入居者さんは、感謝しながら、
ご覧になっているかもしれません。
とはいえ、季節はもう初夏です。
これからどんどん暑くなって来ますので、
熱中症対策など、どうぞ万全に！
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
熊本地震以来、構造を尋ねられるように・・・「九州版」読者オーナーさん奮闘の声
2017年05月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は九州版の読者オーナーさんからの声です。
熱いご奮闘の様子をどうぞご覧ください。
「築２６年のアパートですが、
外壁の塗り替えを２回行なっているため、外観はきれいです。
空室が出た時をねらって、
和室を洋室に変更するなどもしています。
植木の剪定や、庭の草刈りも自分でやっています。
現在、満室です」
「ファミリータイプの物件です。
ご入居２年ごとに、
キッチン周り、換気扇、浴室、排水口の
清掃サービスをしています。
入居されているご家族の奥様方に評判がいいようです」
「退去時の清掃を管理会社に任せていたところ、
高い料金なのに雑な仕事をされ、痛い目に遭いました。
いまは定期清掃ともども、
専門の会社にダイレクト発注しています」
「長年入居されていた方が退居。
タバコを吸う方だったので、部屋中がヤニだらけでした。
取り除くのに大変苦労しました。
吸わない人と、いただく賃料が同じというのは、
どうも納得がいきません」
「管理会社からいつも家賃値下げを言われ、
先行きが思いやられます。
私の物件も含む管理物件だけじゃなく、
他社の物件もネットに掲載し、
募集しているようですが、
管理料を払っている私達の物件の客付けを
優先してくれているのか、
不信に感じたりもします」
「築２５年を超える物件を買い、
高い投資をしてリノベーション、
家賃を１万円上げてみました。
ですが、結果はあまり芳しくありません。
何もせずにそのままで、家賃を下げた方が、
入居率は良かったのかもしれません」
「アパート１棟４室のうち、２室が、
すでに半年間も空室のままです。
こんなことは初めてです。
金利の低下で、賃貸から購入へと、
皆さんの関心が移ってしまっているのでしょうか」
「熊本地震以来、
木造物件の入居者が減っているように感じます。
入居希望者さんから、
構造を尋ねられるようにもなりました。
木造ならば入居しない、という方も。
これからの賃貸経営は、
木造で行なうべきではないのかもしれません」
「数年前に、物件の火災保険を
県民共済に切り替えました。
少し不安ではあったのですが、掛金の戻りもあるため、
格安になり、助かっています。
台風で被災した際には、ちゃんと保険金も出ました」
「管理会社の担当者が数年ごとに変わるのですが、
デキる人だと家賃が高くても部屋が埋まるのに、
そうでないと、埋まらないばかりか、
すぐに家賃を下げる話をしてきます」
「競合物件の増加にともなってか、
７、８年前から空室期間が長引き始めました。
ですが、その後じっくりとリフォームを進め、
駐輪場に屋根もかけたところ、
いまは満室となっています」
「ぺット可で募集したところ、
早速入居が決まったまではよかったのですが、
他の入居者さんから、
夜中、犬の鳴き声がして眠れないとの苦情が・・・。
やむなく退去してもらいました」
いかがでしょうか。
熊本地震以降、
物件の構造を尋ねる入居希望者が見られるようになった・・・！
なるほど、現地からのリアルな声という感じがします。
熊本地震では、
いわゆる学生向きの木造アパートに暮らしていた、
若い命も失われています。
最近は技術が進み、
「木造は鉄筋等に比べて地震に弱い」と、
すべて一概に言えるわけではありませんが、
私達賃貸住宅オーナーは、
入居者さんの命と安全を守る重い責務を負っています。
いつもしっかりと、そのことを
胸に刻み込んでおかなければなりません。
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■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
今年初めての夏日に語られた、久保力也さんの熱い「大家行動学」！
2017年05月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１６日・日曜日、
東京都心が今年初の夏日を迎えた中、
新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
オーナーズ・スタイル
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを集計中です。
結果は後日、当ブログにて公表させていただきます。
さて、私どもの「フェスタ」といえば、
毎回、楽しみにしてくださる方が多いのが、
バラエティに富んだ分野の人気講師を
ラインナップしてお送りするセミナーです。
今回、午後に入ってからのプログラムの
二番目に登場されたのは、
有限会社プラザホーム 経営戦略室長
プラスハートパートナーズ代表で、
自らも賃貸住宅を経営するオーナーである、
久保力也さんです。
「平成２３年、入居率３７．５％・・・！」
そんな、どん底の状態から這い上がった経験に学んだ
「大家行動学」を
５０分間にわたり、熱く、わかりやすく、
ご披露くださいました。
ところで、久保さんのご講演の中で、
どちらかというと、さりげなく触れられた部分では
あったのですが、
少なくない数のオーナーさんが、
はっと、
胸を突かれた箇所があったのではないでしょうか。
それは、
私達オーナーの大事なパートナーである
不動産仲介会社について語られた部分です。
久保さんはこんな風に言っておられました。
「仲介会社さんは、宅建業法等にもとづいて、
トラブルが無いように仲介し、
賃貸借契約をまとめてくれるプロです。
ですが、彼らはマーケッターではないし、
カメラマンでもない。
コピーライターでもないのです」
つまり、
「私達の物件のブランディングをお願いできる相手ではないのです」
なるほど・・・
たしかに多くの仲介会社さんに、
賃貸物件のブランディング
（顧客の抱くイメージとしての価値の創造・差別化）は、
縁が無さそうですし、
多分、管理会社さんもそうでしょう。
では、
私達の物件をブランディングできるのは誰なのか？
それは基本として、
「オーナーさん自身です」
「オーナーさんご自身が、ご自分の物件の
ブランドを創り出そう、見つけ出そう」
と、いうのが、
まさに、自らが当の仲介会社も経営されている、
久保さんからの答えです。
もっとも、
実際に賃貸経営を成功させているオーナーさん皆が、
揃って、
ブランディングを意識されているのかといえば、
もちろん、そうではないはずです。
駅徒歩分数、広さ、設備、賃料・・・
等々の「スペック」が、
入居希望者のニーズをちゃんと押さえていれば、
物件はとりあえず埋まるからです。
ですが、そのスペックが、
築年をかさねるとともにだんだんと衰えたり、
競合物件の登場とともに、
優位に立てなくなったりした場合には、
やはり、久保さんおっしゃるとおり、
ブランディングは、
とても大切な要素となってくるのではないでしょうか。
入居希望者が物件を選んでくれる微妙な決め手となったり、
入居者さんが長く住み続けてくれる
理由となったりもするはずです。
では、物件を
どうブランディングしていったらいいのだろう・・・？
そのためには、
まずは簡単なことから始められてみては。
たとえば、
長年にわたって高い入居率を維持されている
オーナーさんの口からよく聞こえてくる、
・管理会社だけに頼らず自ら行なう丁寧な掃除、メンテナンス
・花による物件のドレスアップ
・入居者さんとのごあいさつ、コミュニケーション
あるいは、
・長年住んでくれた方に対するささやかなプレゼント
これらは、
オーナーさんそれぞれの心が反映された、
小さな、物件のブランディングともいえるのではないでしょうか。
そして、そんなオーナーさんの物件について、
仲介会社の担当者が、
「この物件は大家さんがいい方なのでおススメですよ」
そんな風に、
入居希望者にアピールしてくれたとしたならば、
それこそがまさに、ブランドの確立そのものです。
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
