こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週から引き続いての、雑草対策のお話です。

「自主管理でがんばっているが、
夏は敷地に生える雑草対策に手間がかかってしまって・・・」

そんなお悩みをお持ちのオーナーさんに応え、
はびこってしまった雑草に手間がかからないようにするための
「事前対策」
について、お話しさせていただいたのが、
先週水曜日の記事でした。

ですが・・・

その内容は、
「毎回の作業はとても楽だが、仕事の数が多くなる」
と、いうもの。

広い敷地をお持ちのオーナーさんなどからは、

「何度も何度もマメに働かなければならないそのやり方は、
ちょっと大変です」

そんな声も返ってきそうです。

また、腰痛などの故障をお持ちの方や、
ご高齢の皆さんにとっても、そのことは同様でしょう。

そうなると、
やはり対策は、便利な物や道具に頼るものとならざるを
得ません。

私個人としては、
何だか風情がないし、
生物多様性を重んじるという「エコ」の観点からも
あまりお勧めしたくはないのですが、

・ホームセンターなどで売っている「防草剤」をまく
・同じく「防草シート」を敷く

さらに、
・砂利を敷いて、草を生えにくくする

と、いった手段をとらざるをえないことになるでしょう。

さらに万全な対策としては、
・コンクリートやアスファルトで地面を覆ってしまう

と、いう手があります。

また、そこまで大がかりでなくとも、
地面を簡単に固めて草を生えないようにする、
「カチカチ君」
と、いう商品もあるとのこと。
噂によると、とても評判がいいそうです。

ご興味のある方は検索エンジンや通販サイトなどで、
上記の商品名を検索してみてください。

そのほか、
こんなお悩みもあることでしょう。

「マメな事前対策に効果があることは解ったが、
いま現に伸びてしまった雑草をなんとかしたい。
しかし、時間と体力が・・・」

「うちの場合、敷地の清掃や美化は管理会社の仕事。
だが、どうも丁寧にやってくれない・・・」

そんな場合、
私がおすすめしたいのは、

自治体の「シルバー人材センター」です。

もちろん、
派遣される方の腕にもよるのですが、
時給８００円～１２００円程度で、
丁寧な作業をしてもらえることが多いようです。

以上、
二週にわたっての雑草対策のお話、
いかがでしたでしょうか。

ところで、
私の場合、実は好きな雑草があって、
アパートの敷地から取り除かずに、残しているものもあります。

そうなると、
「雑草」と呼ぶべきかどうかが微妙になりますが、
紹介させていただくと・・・

シダ、ユキノシタ、ツユクサ。

小庭の陽当たりがあまりよくないこともあって、
そういった場所を好むこれらが、
どんどん増えています。

しかし、どれも風情があって、
私は好きなのです。

ほかには、「ドクダミ」もそうです。

ご存知でしょうか、花がとてもきれいなのです。

なので、
いつも、ほんの少しだけですが、
ドクダミをわざと残しておきます。

 

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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は雑草対策のお話です。

「自主管理でがんばっていますが、
毎年、アパートの敷地に生える雑草対策に手間がかかって
しまって・・・」

そんなお悩みをお持ちのオーナーさんも多いようです。

私事ですが、５月初旬のこと。
横浜の実家に帰って、草むしりを手伝いました。

昭和４０年代に公団が開発した分譲地で、
庭の広さは５０坪ほどあります。

そこの草をむしり取るのですが、
これが、たいへんな重労働です。

約２時間をかけて、
庭全体の半分ほどをきれいにするのがやっとでした。

仕方なく、
そこで作業を打ち切りました。

草むしりは、本当に疲れます。

昨年の秋以降手を入れておかなかったせいでしょうか、
草の数がたいへん多く、
しかも、
今年初めての作業だったので、
それぞれがかなり根を張っていました。

地下茎でつながるドクダミが多かったことも、
苦労の原因でした。

しかし、
雑草が伸びると、やはり、見栄えが良くありません。

特に賃貸住宅では、
敷地の中が伸び放題の草に覆われているなどすると、
入居者の気持ちまでが、
何だか荒れてきそうに思えてしまいます。

雑草は、なるべくきれいに除いておきたいものです。

そこで、
「自分で行う雑草対策」のコツです。

それはまず、
「先手を打つこと」

あとは、
先手を打ったあとの楽な状態で、

「マメに手を入れること」

私はこれらに尽きるように思います。

「先手」とは何でしょうか？

それは、
雑草が一斉に芽吹き出した３月後半の頃、
まだ丈が短く、
根の張っていない雑草を
根っこから抜き取ることです。

このタイミングであれば、作業は簡単です。
指先だけで、
短時間で草を抜き取ることができるでしょう。

そのあと、
４月中旬くらいまでは、
週に１回程度づつ、
遅れて生えてきた芽をマメに抜き取ります。

５月以降もさらに芽は出ますが、
この頃にはその量もぐっと減ってきます。
時々様子を見ながら、
ちょいちょいと抜いてやるくらいで十分です。

以上を行うことで、
雑草対策はとても楽になります。

夏が近づく頃まで何もせずに放置し、
そのあと慌てて草むしりを始めるのに比べ、
作業の回数は増えても、
一度に注ぎ込む労力は格段に少なく済むはずです。

しかしそれでも・・・

かなりの広い敷地をお持ちのオーナーさんの場合など、
「何度も何度もマメに作業・・・はちょっと大変」

かもしれません。

腰痛などの故障をお持ちの方や、
ご高齢の皆さんにとっても、そのことは同様でしょう。

来週は、
そうした場合の対策について、
いくつかふれてみたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「オール電化の賃貸住宅の建設を考えていたところ、
震災と原発事故が発生。
世の中を挙げて節電が叫ばれるようになりました。
今後、オール電化はどうなるのでしょうか？」

とのご質問です。

・・・とても難しいテーマです。
今はまだ混沌としていて、
なかなか答えが出ない状況といっていいでしょう。

東日本大震災のあと、
多くの方がお気づきと思いますが、
東京電力さんがすべての広告宣伝をストップしています。
当然、オール電化をすすめる広告もストップです。

「停電になったら困る・・・」

「電気をたくさん使うから肩身が狭そう・・・」

「電気代が上がりそうで心配」

「だからオール電化なんて今さら・・・」

そんなふうに思っている人も多いかもしれません。

しかし実際のところどうなのでしょうか。
今後、オール電化住宅にどんな問題が生じるのか、
具体的に各論で、考察してみたいと思います。

●ＩＨクッキングヒーター

まず停電になった場合の、ＩＨクッキングヒーターです。

「停電になったらＩＨクッキングヒーターでは、調理ができません。」

たしかにそうです。

ですが、突発的な停電が起こる可能性は低く、
停電があるとすれば、それは「計画停電」です。
計画停電による停電時間は
２～３時間と、短いはずです。

たとえば卓上ガスコンロなどを用意しておけば、
なんとかしのげるのではないでしょうか。
問題というほどではないと思います。

災害時には、
ガスよりも電気の復旧が、はるかに早いことは、
今回の震災でも実証済みです。
ガスコンロよりもＩＨクッキングヒーターの方が、
災害後は、頼りになると言えます。

ちなみに、ガスコンロも着火時に電気を使いますが、
電池で火花を発生させるので、停電の影響は受けません。

●給湯

次に、給湯についてです。
オール電化住宅では、
深夜電力で沸かしたお湯が貯湯タンクに常に貯まっています。
日中の停電時もお湯を使うことができます。

ガスの給湯器は着火時に電気を使いますので、
停電時は、ガスが通っていても、お湯を作れません。
停電時はオール電化の貯湯タンクの方が安心です。

災害時は、貯湯タンクの中にストックされている
お湯（冷めれば水）が役立ちます。
むしろ安心材料と言えるでしょう。

●冷房

冷房については、エアコンにせよ、扇風機にせよ、
ほとんどの家庭が電力に頼っています。
停電による停止は致し方なく、
この状況から逃れられないことは、
オール電化住宅も、そうでない住宅も同じです。

●暖房

停電時も災害時も、
灯油のストーブなど、電気を使わない手段を
用意しておくことで、しのげるでしょう。

災害時は、
ガスの暖房機よりも電気の暖房機の方が、
復旧が早いはずです。

・・・このように、停電時や災害時に、
「オール電化だと不利になる」といった心配は、
あまりする必要がないと思われます。

●電気代

次に社会情勢が与える影響を考えてみたいと思います。

今後、原発事故などの影響で、
電気代が上がったりすると、
電気使用量の多いオール電化住宅は、
不利な立場に立たされる可能性があるのでしょうか。

たしかに今後、
電気代が高くなる可能性は否定できません。
しかし、おどろくほど高くなることは、
国の政策として、考えにくいと思います。

オール電化には、深夜の割安な電力を多く利用し、
さらに電気代の全体が安くなるオール電化割引があります。

今後、これが大きく改変されても、
オール電化の人達だけが不利になる、といったことは、
考えにくいのではないでしょうか。

●電気使用量

そもそも電気の使用量が多いことを、どう考えるのか、
という問題です。

オール電化は、深夜の電力を多く利用します。
深夜は電力が余り気味の時間帯であり、
余った電力は廃棄されています。

ですから、誤解を恐れずに言ってしまえば、
昼間の電力使用量は減らす必要がありますが、
深夜の時間帯の電力を減らす必要は、あまりないのです。

昼間の電気使用量と、深夜の電気使用量を
一緒に考えてはいけないのです。

・・・ということで、
すでにオール電化の賃貸住宅を経営されている
オーナーさんの場合、
以上のような説明とアピールを行うとよいと思います。

物件内での卓上コンロや灯油ストーブの使用を禁じている場合は、
停電時、それを可能とすることで、
入居者や入居希望者の不安を抑えることはできそうです。

●オール電化＋太陽光発電

そうはいっても、今後、
夏の日中にＩＨクッキングヒーターを使うのは
日本人として心苦しいかもしれません。

そんな方は、オール電化を
太陽光発電と組み合わせることを、ご検討ください。

日中の電気は、太陽光での発電で賄えるので、省エネです。
しかも二酸化炭素を発生させないクリーンな発電です。

余剰な電力を売ることもできますので、
電力の供給にも貢献できます。

今後、ますます評価が高まり、
ニーズが増えるのではないでしょうか。

以上、
オール電化の今後については、
雰囲気に流されることなく、冷静に考えていくべきと思います。

・・・しかしそうは言っても、実際の賃貸市場でどう影響が出るのか。

繰り返しますが、今はまだ混沌としていて、
なかなか答えが出ない状況といっていいでしょう。

しっかり見極めていきたいと思います。

ちなみにですが、
現在ガスコンロをご利用の場合は、
災害時に電気がいち早く復旧することを想定して
ＩＨクッキングヒーターを１台用意しておくと、
きっと安心です。購入をご検討ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「管理会社に、『地震保険に入りたい』と、
相談をもちかけました。ところが、
『保険料を沢山取られる割には貰える保険金が少ない。
入らなくてよいのでは』
とのことでした。この助言に従い、
地震保険には入らない方がいいのでしょうか」

とのご質問です。

まず、率直に言いますと、
私はその管理会社さんの考えに賛同できません。

同じような例を私も耳にしています。

地震保険を管理会社自らオーナーに勧めないばかりか、
ご質問のように、相談を受けても、

「地震保険は火災保険の半額くらいしか保険金が出ないので
割に合わない」
などと述べ、
オーナーさんの翻意をうながしてしまうのです。

親切のつもりでしょうか。

ですが私は正直、びっくりです。
これではいけません。

確かに、
昭和56年以降の新建築基準法による建物であれば、
地震の揺れによっての全壊、半壊は少ないでしょう。

「被害があってもせいぜい一部損扱い。
（建物時価評価の3％～20％未満の被害）
保険金額の５％の支払いになるケースがほとんどだろう」

そう思われる方も多いのにちがいありません。

しかし、
問題は地震による「火災」です。火災保険では補償されません。

地震によって隣の家から火災が発生し、燃え移っても、
火災保険では保険金は出ません。

阪神・淡路大震災でも、今回の東日本大震災でも、
揺れや津波のあと、
大規模な火災が発生したことについては、
誰もが記憶に新しいことと思います。

また、津波、洪水はもちろん、地震を原因とする二次的被災の
すべてが、
普通の火災保険では補償されません。

いかがでしょうか。

以上のことを思えば、
私がご質問の管理会社さんの言葉に賛同できない理由を
ご理解いただけると思います。

オーナーの皆さん、
地震保険にはぜひ入っておきましょう！

「損害保険料率算出機構」の資料によれば、
２００９年度時点で、地震保険への加入率は23％に
とどまるのだそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「いまや不人気の代表ともされる、バス・トイレ一緒の物件を
かかえています。
しかし、すでに多くの空室が出ていて、収益が悪化、
バス・トイレを分割する工事費も捻出できません。
一体どうしたら・・・」

とのお悩みです。

まったく同様の状況に苦しんでいた
あるオーナーさんが、挽回を成功させています。

築２７年・１８平米・バスとトイレが一緒。

しかも、
洗濯機置場が室内になく、バルコニーに。

そんな不人気物件を数多くかかえ、
空室にしてしまい、
悩んでおられました。

バスとトイレを分割する工事や、
室内洗濯機置場を新設することも考えたのですが、
見積もられた工事費を見て、断念。

これらをすっぱりとあきらめました。

そして、
「どのみち高い賃料では貸せないから」
と判断、
ターゲットを「お金のない学生さん」だけに絞ったのです。

そこでまず、
彼ら学生さんが日常生活で必須とする、
高速インターネット回線を全室に引き、これを無料に。

共用スペースなどを利用してコインランドリーを設置。

さらに、
フロアによって、入居者の男・女を別けました。

そして賃料を割安に設定。

すると、すぐに満室となったそうです。

この成功の背景には、
こんな今の状況があります。

たとえば、
４月２６日の読売新聞に掲載されていた記事。
これによれば、
地方から上京している大学生の生活が、
いま、大変厳しいのだそうです。

昨年春、
親元を離れて首都圏の私立大学・短大に入学した
学生さんの１日あたりの平均生活費・・・

調査を開始した１９８６年度以降最低の
１０６７円だったことが、
東京地区私立大学教職員組合連合（東京私大教連）の調査で
わかったのだそうです。

「１０６７円」は、
家賃や光熱費などを引いた後に残る、生活費です。
・・・食費もここから捻出するわけです。
かなり、きびしい生活でしょう。

同教連によれば、
「生活費を捻出するため、アルバイトに追われる学生さんが
増えている」とのこと。

また、
保護者の平均世帯年収は８５５万５０００円で、
最も高かった９３年度から、
１８６万５０００円も減少したそうです。

月々の仕送り額も、
最も多かった９４年度（１２万４９００円）以降は減少傾向で、
１０年度は９万１６００円（前年度比１６００円減）。

仕送りから家賃を除いた「生活費」は、
３万５００円（同３２００円減）で、
ピークだった９０年度の７万３８００円と比べると、
半分以下に落ち込んでいるそうです。

さらに、ほかの資料を見ても、
いまの学生さんをとりまく経済環境の厳しさがうかがえます。

たとえば、
日本学生支援機構という団体が、
大学生向けの奨学金の貸与人数の統計をとっています。

１３年前の１９９８年、
奨学金を受ける学生さんの数は３９万人でしたが、
その後徐々に増え続け、
今年は１３１万人になると予測されています。

１３年間で、なんと約３．３倍以上です。

そのため最近、
賃料の安い学生寮が見直され、
入居希望者が増えているとのこと。

同様に、安く住めさえすれば、
築年数が古くても、
狭くても、
バス・トイレが一緒でも、
「入居したい」という学生さんが増えているそうです。

そこで、
上記に紹介したオーナーさんは、
そんな学生さん達にターゲットを思い切って絞り込み、

彼らのニーズにマッチした工夫を
予算の許す範囲内で、徹底して行ったのです。

その結果、
見事な成功をおさめたというわけです。