こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先週水曜日は、
読者のご質問にこたえるかたちで、

「築年数に関するオーナーさんと入居希望者の意識の違い」
について、
お話しをさせていただきました。

私どもオーナーズ・スタイルが以前に行った調査の中から
得られた、
両者の意識におけるすれちがいについて、
紹介させていただいたものです。

そこで今週は、その続きとして、
同じ調査結果の中にあった、
もうひとつのすれちがいについて紹介したいと思います。

それは何かと言いますと、
「徒歩分数」です。

物件から最寄り駅など交通機関への距離を示す、
不動産広告においては特に注目される項目のひとつです。

そこで、
オーナーさん、入居者さん、不動産会社のそれぞれに、

「『駅から遠い』と思う徒歩分数は？」
と、尋ねてみました。

興味深い結果が出たのは、
「駅徒歩１０分」という、ひとつのラインに対する
それぞれの意識です。

「物件まで徒歩１０分以上であれば、駅から遠いと思う」

こう答えたのは、

入居者の３５．２％
オーナーの３６．２％
不動産会社の２８．８％でした。

入居者とオーナーさんではほとんど一緒の割合が
示されていますが、
不動産会社にのみ、
やや、意識のずれがあるのです。

面白い結果です。

「最寄駅からの距離」を
同じ「生活実感」としてのモノサシではかっているのが、
オーナーさんや入居者の皆さん。

対して一部の不動産会社は、
それとは何か別のモノサシをあてて、
「その物件が駅近といえるのかどうか」を判断している。

そんなことが言えるのかもしれません。

さらに興味深い数値があります。

同じ入居者の皆さんでも、
世帯のかたちによって、
徒歩分数に対する意識は大きく変わるのです。

シングル世帯の場合、
「物件まで徒歩１０分以上であれば、駅から遠いと思う」
と、答えたのは、４３．６％です。

「５分以上ですでに『遠い』」など、
もっと厳しい回答を含めると、
約半数の方が、
徒歩１０分未満で駅にたどりつけなければ、
その物件を「駅に近い」とは見てくれないのです。

ところが、
ファミリー世帯になると、
同じ見方をする人の割合が、３割ほどに下がります。

シングル世帯に比べ、子供をもつご夫婦などの場合、
駅に近い便利さよりも、
繁華な場所から若干離れた静かな環境を求める方が
より増える・・・。

そんな傾向が窺えそうです。

以上、
この調査はアットホーム株式会社さんと共同で、
２００６年の暮れに行われたものです。

したがって、ご紹介した数値は
やや古いものではあるのですが、
よろしければ、
ぜひ参考としてみてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、こんなご質問です。

「以前、このブログの記事に、
『築年数の不利を挽回するための基本』
と、いうのがありました。
実際にはどのくらいの築年数からが
入居希望者に『古い』と思われ、
募集面での不利となりやすいのでしょうか」

ご指摘の記事は、
前に、二度にわけて公開させていただいた、

「賃貸住宅　築年数の不利を挽回するための基本・その１」
「同　その２」

のことと思われます。

この記事では、

「築年数の経った物件。
募集時の不利はあきらめるしかないのか？」

と、お悩みの読者に向け、

・築年数の古いことが一般的に不利だと言われることの理由

また、
・それを挽回するための具体的な対策

について、お話しをさせていただきました。

その上で、
今回のご質問は、

「入居希望者に『古い』と思われてしまう築年数というのは、
具体的にどのくらいからを言うのか？」

と、いうものです。

これは当然ながら、
個人の感覚に左右されることでもあるのですが、

私どもオーナーズ・スタイルが少し前に行った調査の中に、
このご質問へのよい回答となりそうなものがありますので、
今回は、
そちらを紹介したいと思います。

調査はアットホーム株式会社さんと共同で、
２００６年の暮れに行われました。

対象は
賃貸住宅入居者の皆さん　１０００人
オーナーさん　３１７人
不動産会社さん　２９９社
と、なっています。

この際、設問のひとつに、

「『古い』と思う物件の築年数は？」
と、いうものがありました。

とても興味深い結果が出ています。

賃料や仲介手数料などを支払って賃貸住宅を借りる側の
入居者の皆さんと、

それらをもらって賃貸住宅を貸したり、
仲介したりする側の
オーナーさん・不動産会社さんとでは、

物件に対する「古さ」の感覚が、
かなり違っているようなのです。

それが顕著に現れているデータのひとつが、
「築１０年」
に対する意識です。

「築１０年以上１５年未満の物件を『古い』と感じますか？」
という質問に対して、
「はい（＝古い）」と答えたオーナーさんは、８．３％
同じく不動産会社は１２．１％ です。
しかし、
入居者の皆さんとなると、見方がとても厳しく、
「古い」と思う人が、２６．８％にものぼります。

さらに、
両者の大きなギャップを見てとれるのが、
「築５年以上、１０年未満」のラインでしょう。

オーナーさんではその１％
不動産会社では０．３％しか、
「古い」と感じません。

ところが、
入居者の場合、早くもその４．７％が、
「築５年以上となれば、もはや古い」
と、感じるようです。

「うちの物件はたったの５年前に建てたばかり」
「うちもまだまだ１０年目・・・」

仮にオーナーさんがそんな風に思っていても、
部屋探しをする入居希望者の方は、
少なからずそう感じてはくれない。

そんなすれちがいが、
この結果からは読み取れます。

いかがでしょうか。

こうした厳しい入居者・入居希望者の意識。
さらには、
建物の築年数というのは減らすことが不可能な数字です。

ですが、
簡単に挽回をあきらめる必要はありません。

以前の記事（上記）で、
詳しくお話しをさせていただいたとおりです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第６回目。
今回が最終回です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さんから
ご回答をいただいたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

今回は、
納税資金の準備について、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんへお尋ねをさせていただいた、
その結果です。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

　「納税資金に十分な現金や金融資産の保有」
　・・・約５割

　「納税資金のために売却する不動産を明確化」
　・・・約２．５割

数年前に実施させていただいたアンケートの結果、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの中には、
現預金や株式、国債などの金融資産を
豊富にお持ちの方が多いという結果が出ています。

納税のため十分な現金や金融資産を保有されている
・・・約５割は、なるほど頷ける数字です。

また一方、
毎号のアンケートハガキを拝見していても、
マンションの複数の部屋を区分所有されていたり、
一戸建て賃貸住宅などもお持ちだったりするオーナーさんが
多数いらっしゃることがわかります。

納税資金確保のため、売却する不動産をしっかり仕分けして
いらっしゃる（あるいは仕分けされようとしている）
オーナーさんが、約２．５割。

これも、私達の実感をなぞる数値といっていいでしょう。

さて、
以上、全６回にわたって、

「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えしてきました。

最後にまとめておきたいと思います。

相続に関しての意識が大変高い、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんが実行、
あるいは「検討したい」とされている相続税対策、
多い順から、
このようになります。

ご興味ある対策については、個々に掘り下げて勉強されるなど、
ぜひ参考になさってください。

　　↓

------------------------------------

　「生前の贈与（財産を毎年少しづつ贈与する暦年方式）」
　・・・約６割

　「納税資金に十分な現金や金融資産の保有」
　・・・約５割

　「法人化（会社を設立して賃貸経営の事業を移管）」
　・・・約４．５割

　「不動産の売却、購入、買い替え」
　・・・約４割

　「生命保険への加入（相続対策として）」
　・・・約４割

　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　・・・約４割

　「生前の贈与（まとめて贈与する相続時精算課税方式）」
　・・・約３割

　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　・・・約３割

　「自宅の建て替え・リフォーム」
　・・・約３割

　「生前の贈与（子や孫への自宅の取得資金の贈与）」
　・・・約２．５割

　「納税資金のために売却する不動産を明確化」
　・・・約２．５割

------------------------------------

なお、６月初旬発行のオーナーズ・スタイル誌に、
このアンケートの最終集計結果が
掲載されていますので、ぜひご覧ください！

最後に、
先日、ある税理士さんから聞いた実話を紹介しましょう。

税理士さん　「納税資金の準備は大丈夫ですか？」
相続人さん　「大丈夫です」
税理士さん　「どうされたんですか？」
相続人さん　「隠し金を１千万円用意しました。金庫の中にあります」
税理士さん　「それ、納税した瞬間に脱税がバレちゃいますよ」

相続対策・節税は、
あくまで法律にのっとって。正しく行ってください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第５回目です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さん
約８０名にお尋ねしたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

前回（先週水曜日）は、
このような数字を紹介しましたが・・・
　　　　↓
　　「不動産の売却、購入、買い替え」
　　・・・約４割
　　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　　・・・約３割
　　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　　・・・約４割
　　「自宅の建て替え・リフォーム」
　　・・・約３割

今回採り上げるのは、

　「生命保険への加入（相続対策として）」
　・・・約４割

　「法人化（会社を設立して賃貸経営の事業を移管）」
　・・・約４．５割

という、二つのお答えとその比率についてです。

まず、約４割の方が実行、あるいは検討したいとされている
相続対策としての
「生命保険への加入」
です。

生命保険については、
今回の税制改正で非課税枠が制限されそうです。

非課税枠の計算に入れられる相続人の数が、
未成年者の相続人、
障害者の相続人、
相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた相続人
に、限られるようになるのです。

しかし、
相続対策としての生命保険への加入は、
依然として有効です。

まず、
保険金は遺産分割協議の対象ではないため、
遺族の争いを避けつつ、受取人と金額を指定して
遺産を引き渡すことができます。

手続きが比較的簡単なうえ、
契約が成立した日から保障がスタートするので
安心感もあります。

また、契約期間中に保険金受取人を
自由に変更することもできます。

暦年方式で１１０万円以下の贈与を相続人に行い、
その相続人に、
被相続人を被保険者とする契約を結ばせて、
贈与した額を保険料にまわすなどの方法もあります。

また、
賃貸事業を法人化しているなら、
法人を契約者とすれば、
非課税枠の対象制限はありません。
これまで通りの節税効果が残ります。
会社が黒字であれば、
保険料の全額または半額を経費で落とせます。

もちろん、
納税資金準備手段としての有効性も見逃せません。

次に、
「法人化（会社を設立して賃貸経営の事業を移管）」
です。

約４．５割の方がこれを実行、あるいは検討したいと
されていますが、

さらに内訳を明かしますと、
すでに法人化されている方がこのうち２割近くを占めています。
大きな割合だと感じます。
さすがはオーナーズ・スタイルの読者の皆さんです。

法人税は減税傾向です。
しかし、今回の大震災の影響でこの方向性は
ある程度の間、鈍るかもしれません。

しかし一定以上の所得があるなど、
税制が現状のままでも、
法人化された方が節税効果が高まるオーナーさんは、
少なからずいらっしゃるはずです。

お話はさらに来週水曜日へ続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「他のオーナーさん達は、どんな相続対策をやっているのか、
参考までに教えてください」

との声にお答えする第４回目です。

２月に東京２３区に在住の読者の皆さん
約８０名にお尋ねしたアンケートの途中集計をもとに、
お話しをさせていただきます。

今回は、
不動産の売買をしたり、賃貸住宅を建てたりする
ことによる相続対策について、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんへお尋ねをさせていただいた、
その結果です。

「相続対策として、以下のことをすでに行っていますか？
あるいは今後検討したいですか？」

と、いう質問に対して、
ＹＥＳ＝「これをすでにやっている。あるいは検討したい」
と、お答えになった方の比率が、
以下のとおりです。

　「不動産の売却、購入、買い替え」
　・・・約４割

　「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」
　・・・約３割

　「賃貸住宅の大規模なリフォーム」
　・・・約４割

　「自宅の建て替え・リフォーム」
　・・・約３割

と、なっています。

以上の中から、
まずは「不動産の売却、購入、買い替え」です。

相続対策のためには、
現金をお持ちの場合は不動産に換えること、
所有する不動産については、収益力を高めることが一番です。

もっと多くのオーナーさんが手を打たれてもよい筈ですが、
約４割・・・と、思ったより少ないのは、
やはり、
お手持ちの不動産への愛情を強くお持ちのオーナーさんが
多いからなのかもしれません。

ですが、
収益性の低い不動産や、
自宅から離れた場所の遊休地、別荘などは売却し、

収益性が高く、
現金化がしやすく、
分割も容易な、

都心のマンションの複数の部屋に買い換える、などは、
確かに有効な対策です。

但し、現在、
収益性の低い不動産の売却は容易ではありません。
先々の値上がりも期待できませんから、
思うような価格で売れないことについては
覚悟が必要でしょう。

逆に、不動産を買う立場となると、
今はタイミングがよいといえるかもしれません。

不幸な理由からのことではありますが、
大震災の影響で、
中古マンションなどの値段は下がり気味の様子です。

次に、相続対策の王道とも言える

「賃貸住宅を新たに建てる、建て替える」です。

たとえば相続税評価額１億円の更地に、
ローンでアパートを建てた場合、
建物は建築費の５割程度の評価額となり、
土地も広さによっては４割程度の評価額に下がります。
さらにローンの額を債務控除できれば、
相続税がゼロになる場合もある・・・
と、いう対策です。

しかし、ご存知のとおり、
賃貸住宅を建てれば入居者で埋まるという時代は
すでに終わりました。
順調な賃貸経営を続けるには、これまで以上の努力が
欠かせません。

とはいえ、賃貸経営が依然、
他に比べて安定した資産運用の方法であることは事実です。

経営努力を怠ることさえなければ、
有効な相続対策の筆頭といえることに
変わりはありません。

「すでに実行、あるいは検討」とのお答えが約３割と
やや少な目なのは、
すでに賃貸経営をされている皆さんへの
お尋ねだったからでしょうか。

次に、
「賃貸住宅の大規模なリフォーム」、
「自宅の建て替え・リフォーム」
です。

前述の通り、
それぞれ、約４割（賃貸住宅の大規模なリフォーム）、
約３割（自宅の建て替え・リフォーム）の方が、
これを実行、
あるいは検討したいとされています。

リフォームが相続対策になる理由は、
まず、
金額がそのまま相続税評価額となってしまう「現金」を
減らすことができること。
一方で、
建物の資産価値を長期にわたって高めたり、
維持したりすることができること。
それによって、
賃貸住宅の場合は将来の収益性を高めることができる。

これらの効果によります。

また、この工事によって
固定資産税評価額が上がることは原則としてありません。

逆に、
相続発生後に大規模な修繕やリフォームの必要が
生じると、
相続人にとってはそのまま出費の痛手となるわけです。

相続対策を兼ねてのリフォーム、
賢いオーナーさんならば、
ぜひ検討していただきたいところです。

お話はさらに来週水曜日へ続きます。