こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「世間ではエコ、エコと言われているが、
賃貸住宅でも、やはりエコは大事なのか？
それはなぜなのか？」

とのご質問です。

地球環境へ配慮する「エコ」を重視する人が、
賃貸住宅の入居者にも増えてきている。

これは事実であると、私は感じています。

理由は何でしょうか。

第一に、
「地球環境の保全に対する意識の高まり」を
挙げなければなりません。

「ＣＯ２の削減などに少しでも貢献できる生活がしたい」
と、いう意識の高まりです。

同じ乗るなら一般の車よりも・・・と、
ＣＯ２排出量が少ないとされる
ハイブリッドエンジンを積んだ車を買う人が増えています。

同じような気持ちでいる人は、
賃貸住宅の入居希望者にも多いことでしょう。

しかし、
多分それだけではありません。

本音のところでは、
「経済的なメリット」が、多くの人の心を動かしているのも
事実だと思います。

「エコ」が、
光熱費などを大幅に抑制できる「おトク」の手段として
現実化してきたことが、
支持の背景として大きいことも、確かだと言っていいでしょう。

生活防衛意識の高まりが、
「エコ」をさらに後押ししているのです。

そう考えれば、
賃貸住宅へのエコの導入は、
経営という観点からも、
見逃すことができないものになるのではないでしょうか。

たとえばオール電化住宅であれば、
光熱費の大幅削減が場合によって可能に。

太陽光発電であれば、
売電による黒字化という可能性もあります。

省エネ型のエアコンが付いた物件では、
当然、そうでない物件よりも電気代が安くなり、

節水型のトイレであれば、水道代が安くなります。

もちろんこれらは、
導入しない場合に比べ、
通常はコストが増すことになるため、
オーナーにとっては投資が増えることになります。

しかし、その分、
物件の価値は高まります。

賃料を高く設定できる可能性、
また、
競合物件に対し優位に立つことで、
賃貸経営をより安定させられる可能性も
ひらけてくるわけです。

そういった意味では、「エコ」は、
もはや一時のブームではありません。

賃貸経営を考える上での
重要な基本のひとつとなっていくことは、
間違いないと言えるでしょう。

もうひとつ、
経済性のほか、エコが実現するものに、

住まいの「快適」があります。

たとえば、断熱性能にすぐれた物件であれば、
光熱費の抑制だけでなく、
夏も冬も快適な室内環境をつくり出すことに
貢献してくれます。

オール電化や太陽光発電の導入、
外壁や屋根・天井・床などの断熱改修となると、
既存の賃貸住宅にとっては
かなりハードルが高くなりますが、

窓の断熱改修、

高断熱浴槽、節水型便器、高効率エアコンの設置、

ＬＥＤ照明の導入

と、いったものは、それほど実現困難ではありません。

地球環境への貢献だけでなく、
賃貸経営の成功と安定のために、

「エコ」への投資は、
十分検討に値するものといっていいでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸経営を始めたいが、近所のアパートでは、
ゴミの収集日を無視する、共用部分に物を捨てるなど、
入居者の生活マナーの悪さに悩まされているそう・・・。
入居者に愛され、大事にしてもらえる賃貸住宅の
秘訣を知りたい」

との声です。

これから賃貸経営を始めたい、ということですので、
確実な効果に結びつくかどうかはわかりませんが、

マナーの悪い入居者に悩む前に、
そうした入居者が集まりにくい賃貸住宅にする！
ことをめざしてはいかがでしょうか。

そのひとつとして今日おすすめしたいのが
植栽です。

樹木や草花を賃貸住宅の周りに植えるのです。

樹木や草花の名前を書いた名札を立て、
彼らがそこで生きていることを
入居者の皆さんに知らせてください。

しっかり「生きて」もらうため、
樹木はなるべく在来種など、
地域の気候風土に馴染んだものを選ぶのが
よいでしょう。

緑に囲まれた暮らしは入居者の心を癒します。

樹木や草花を愛し、
緑を大切にする心をもった入居者が、
自然と集まるようになるでしょう。

植えっぱなしはいけません。
ちゃんと手入れをしましょう。
できればオーナー自ら。

手入れするオーナーさんの姿を見れば、

「このアパート・マンションを大事にして
おられるのだな・・・」

「私達の生活を見守ってくれているんだな・・・」

入居者の多くはそう感じてくれるはずです。

夜はライトアップができるようにし、
通勤帰りの入居者を
優しい風景で迎えてあげるのもいいかもしれません。

共用部分を汚したり、
ゴミ出しルールを破ったりなど、
彼らは決してしなくなるはずです。

手間はかかりますが、葉の落ちる「落葉樹」を
建物の南側に植え、

夏は緑の葉で日差しと暑さを遮ってもらい、
冬は葉を落とすことで光と暖かさを導いてもらう、

そんな利用の仕方もあります。

また、実のなる木も悪くありません。
収穫をオーナーさんと入居者の皆さんとで分け合う
というのも、
とても楽しそうです。

花、紅葉、果実。

そんな季節のうつろいをきっかけに、
入居者の間に挨拶が生まれ、

会話が生まれ、

やがてはゆるやかなコミュニティが培われていく・・・。
そんな例が、いくつもあります。

コミュニティはマナーを生み出します。

コミュニティが存在する場所では、
人は、他人から見られて恥ずかしいことは
しなくなるものです。

木や草花は、
人と人とを結びつけ、
コミュニティを創り出すきっかけになりやすい、
もっとも有力な「仕掛け」のひとつです。

敷地延長のある、いわゆる「旗竿地」の奥に
物件が建つ場合など、
よいチャンスといえるでしょう。

道路から建物までの通路の脇が、
格好の植栽スペースになります。

入居者誰もが、
自宅への出入りのたび、
そこにある木や、草や、花々を眺めます。

皆が季節とともに、
共通の体験を重ねることになるわけです。

あなたの賃貸住宅に
木や草花を植えるスペースはありますか？

剪定や除草、肥料や水やりなどの手間が発生しますが、
それを楽しむことが出来ますか？

「スペースはある」
「庭いじりならよろこんで！」

そんなオーナーさんは、
ぜひ、検討されてみてはいかがでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、先週水曜日の続きです。

「築年数の経った物件。
募集時の不利はあきらめるしかないのか・・・」

と、おっしゃる声に応えて、

前回は、

　「入居希望者は『新築』等の肩書きに固執しているわけではない」

　「新築や、浅い築年数を求める入居希望者の目的の多くは、
　あくまで、建物や部屋がきれいで、
　設備・仕様が新しい物件に住むこと」

これらをお話ししました。

築年が古くとも、
しっかりと清掃・メンテナンスがされ、
入居希望者のニーズに応えることができる
新しい設備が整った物件であれば、
嫌われる理由はないのです。

そこで今週は、
築年数の不利を挽回し、入居希望者のニーズに応えるための、

　「いま、あたり前の設備」
　「いま、これがあったら募集で有利な設備」

について、お話ししたいと思います。

まずは、
私が思う、いま「あってあたり前の設備」を挙げてみましょう。

　・エアコン　　
　・フローリング
　・室内洗濯機置場

　です。
　また、設備とは言えないのですが、

　・バス・トイレ別　は絶対条件になりつつあります。

　ちなみに、フローリングについては、
　私個人もそうですが、「畳の部屋も好きなんだが・・・」
　と、おっしゃるオーナーさんも
　少なからずいらっしゃることと思います。
　ですが、現実として今、

　床はフローリング（もちろんフローリング風のクッションフロアも
　含みます）であって、「当たり前」です。

　畳を許容する入居希望者は残念ながら大変に少ない・・・
　と、割り切ることが必要です。

では次に、
「これがあったら入居者募集で有利な設備」です。

　・高速インターネット回線
　・セキュリティシステム

　・２４時間利用可能なゴミ置き場
　・宅配ＢＯＸ
　・バイク置き場、自転車置き場

　・独立洗面台
　・追い焚きができるバス給湯器
　・ウォークインクローゼット
　・温水洗浄便座
　　（いわゆるウォシュレット等。但し付けるのであれば新品を）
　・室内物干し器具
　　（川口技研さんのホスクリーンなど。特にベランダの無い部屋に）

　ほかには、

　・清掃機能付き高効率エアコン
　・ＬＥＤ照明
　・節水型トイレ

　といった、いわゆる「エコ」な設備で、
　なおかつメンテナンスが楽なもの。

　さらに、既存の物件に導入する場合
　かなりハードルが高いものの、

　・オール電化
　・太陽光発電

　は、光熱費のコストがぐっと下がるので人気です。

　また、コスト削減といえば、

　・インターネットの利用料無料
　・家具、家電付き

　さらに物件の立地環境など、条件によっては、

　・カーシェアリング
　・自転車のシェアリング

　の導入も、これからの「人気設備」となるかもしれません。

　一方、気をつけたいのは、
　節約ができる設備等が好まれる反面、
　便利であっても、
　コストの負担が増してしまうものについては、
　せっかく導入しても、
　入居者が使ってくれないケースがあること。

　「浴室乾燥機」や「床暖房」が、これに当たります。

いかがでしょうか。

こうした人気設備を物件に導入した場合は、
インターネットやチラシなどの広告、
流通図面などを通じて、
しっかりと入居希望者へアピールすることが大切です。

なお、
設備とは違いますが、リフォームの際などの参考として、

　「各部屋が狭い２ＤＫよりも、広いリビングの１ＬＤＫ」

最近の入居者ニーズを表すこんな言葉を
ぜひ覚えておいてください。

最後に、
セキュリティシステムについて、付け加えましょう。

最近、特に空室対策に即効性があると聞くのが、

「テレビモニター付きインターホン」
です。

商品価格２万円＋工事費１万円

＝計３万円くらいで設置できるようです。

「築年数の経った物件。
募集時の不利はあきらめるしかないのか・・・」

いえ、簡単にあきらめる必要はありません。

築年数の不利は、オーナーさんの知恵と投資によって、
いくらでも挽回できるものなのです。

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地震による被害にあわれた皆様、
心よりお見舞い申し上げます。
ご親族や知人友人が被害にあわれた方も多いことでしょう。
一日も早い復興を祈っております。

もしも弊社でお力になれることがあれば、
微力ながらお手伝いさせていただきますので、
お申し付けください。

オーナーズ・スタイル編集長　上田英貴

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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「築年数の経った物件。募集時の不利はあきらめるしかないのか・・・」
と、おっしゃる声です。

いえ、簡単にあきらめないでください。

そもそも、
なぜ築年が古いことが、「不利」なのでしょうか？
すぐに思い浮かぶ理由は、

・老朽化した建物が不人気だから。

・古い設備や仕様が不人気だから。

でも、よく考えてみましょう。

築年の経った物件のすべてが、必ずしも
「老朽化した建物」や
「古い設備や仕様」ではありません。

築年数が経っていても、
しっかりとメンテナンス、グレードアップされた
物件であれば、入居希望者が嫌う理由はありません。

築年数という、
単なる「数字」に悲観しないでください。

そこで、さきほどの言葉を言い直しましょう。

　なぜ築年が古いことは、「不利」なのでしょうか？

　答えは、

　「築年数の経った建物イコール、老朽化した建物と
　『思われやすい』からです」

　「築年数の経った建物イコール、古い設備や仕様と
　『思われやすい』からです」

実際、
築年数は、よほどの場合を除いて、
募集の「足かせ」として、それほど重いものではありません。

なぜなら、
入居希望者は、物件を決める段階で、
築年数については妥協することが多いのです。

たとえば、希望は「新築」「築○年以内」だったとしても、
その真意を解きほぐせば、
多くは、

「建物がきれいで、設備も新しいものがととのった物件に
住みたい。なので、なるべく新しい物件を・・・」

と、いったことであるはずです。

この場合、「新築」や「築○年以内」は、
きれいで設備も新しい物件を表す記号でしかありません。

インターネットでの物件検索の際も、
他の条件に比べれば、
築年数での絞り込みを行なう人の数は、
圧倒的に少ないと言われています。

「新築を」
「築年の浅い物件を・・・」

と、求める入居希望者の目的の多くは、
あくまで、
建物や部屋がきれいで設備・仕様が
新しい物件に住むことなのであって、

「新築」等の肩書きに固執しているわけではありません。

では、
物件の清掃やメンテナンスは当然として、

古い物件でも、「新しい物件と大差がない！」

と、入居希望者に感じてもらうために、
いま、賃貸住宅には何が必要なのでしょうか？

お話は、次週水曜日に続けたいと思います。

入居者ニーズに応えるための

　「いま、あたり前の設備」
　「いま、これがあったら募集で有利な設備」

について、お話ししたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
ある読者の方が、
ポツリとアンケートハガキに書いてくださった、

「賃料の相場をどうやって知ったらいいのかわからない」

との声です。

方法はたくさんあります。

一番簡単なのはインターネットでの検索です。

いわゆる「不動産ポータルサイト」をいくつか巡り、
物件を検索して、
立地、間取りなど、条件ごとの相場を掴んでください。

しかし、
「パソコンや携帯などには不慣れで・・・」
というオーナーさんも、
中にはいらっしゃることでしょう。

大丈夫です。

その場合、紙の情報誌を見たり、

不動産屋さんを何軒か回り、
店頭に掲げられた募集広告や流通図面などを
眺めるだけでも、

賃料相場はかなりの程度、掴まえることができるでしょう。

と、お答えしたところで・・・
実は、
いただいたご質問は、
「もしや、もっと深い意味を持ったものなのではないか・・・？」
という懸念が湧いてきました。

そうです。

多くの賃貸住宅オーナーさんにとって、

「相場を知りたい」
イコール、
「募集賃料の相場を知りたい」

と、いうことではないはずなのです。

私達がぜひ知りたいのは、実際に契約が決まった賃料です。

契約賃料の相場こそが、
真の賃料相場なのです。

賃料の値引き交渉が通常のこととなっている昨今、
インターネットなどで広告表示されている賃料は、
そのままでは、
実際の契約賃料とはならない場合が
少なくありません。

「この額よりももっと安く決まっている場合が多いはずだ」

と、見ておくのが、現状は妥当です。

この「真の相場」は、
インターネットや情報誌、
不動産会社の店頭広告からでは掴めません。

募集賃料からある程度の想像が出来る場合も
もちろんありますが、

より正確に知る方法としては、
やはり、
普段仲介を依頼しているなど、懇意の不動産会社や、
周辺で多くの賃貸住宅を管理している管理会社に
出向いて尋ね、
調べてもらうなどするのがよいでしょう。

特に、
一定のエリアで、
一定の類似する条件をもった物件の空室が多数出ている・・・
といった場合、
広告されている賃料はあまりあてにはなりません。

大幅なディスカウント競争がこれから始まるか、
あるいは始まっている可能性があるからです。

先月の記事でご案内させていただいたとおりです。
　　↓
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（１）」
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（２）」

こうした「契約賃料の相場」のような、
表にはなかなか出て来ない大事な情報を得るためにも、

よい不動産会社を選んで、
担当者と信頼関係をつくり、

オーナーさんの物件をしっかりと覚えてもらうことは、
とても重要です。