こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先日、
ある読者から、こんな声が寄せられました。

「空室対策のためにリフォームだとか管理だとか言うけど、
結局のところ、家賃次第なのでは？」

正しいと思います。

どんなに良い物件でも、賃料が相場からかけ離れて高ければ、
誰も住んでくれません。

賃料の値下げは、
オーナーがすぐに対応できる、もっとも簡単な
空室対策です。

しかし、
賃料は、なるべく「適正」でなければなりません。

適正な賃料とは何でしょうか？

賃貸経営を経営として成立させるための最低額を
下限とし、

入居希望者すべてにそっぽを向かれることがない程度の
最高額を上限とした範囲の中・・・

その真ん中を採ったあたりが、
それに当たるということになるでしょうか。

もっと具体的に、
と、言われれば、

私は、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内に確実に契約が決まる賃料

が、おおむね適正な賃料にあたるのではないかと
考えています。

但し、
「２ヶ月以内の契約」は、ひとつの目安と思ってください。

たとえば、
２、３月頃のオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
シーズンが終わるまでには、
ぜひ素早く、
次の入居者を決めたいところです。

そこでの「２ヶ月」は、
やや悠長に構えすぎな期間といえるでしょう。

サブリース物件などでも、
各管理会社は、
２ヶ月などといわず、さらに短い期間で契約を決めることを
目標としています。

逆に、人の動きが少ない５月あたりの退去であれば、
なかなか次の入居者は現れにくいものです。

ここでの「２ヶ月」は、
かなりきびしいラインになってくることもありそうです。

次に、「月５件以上の内見」です。

１か月で５件以上の内見があれば、
通常、
１件は契約に至るものです。

しっかりと募集活動しているのに、
内見の数が月５件に
のぼらない場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、
「５件以上の内見があった。しかし契約には至らなかった・・・」

という場合、
物件になんらかの問題があることを疑うべきでしょう。

早急に原因を探し、
対策を打ってください。

以上、あくまで私見ですが、

「適正な賃料」イコール、

　・月に最低でも５件の内見があり、
　・２ヶ月以内に契約が決まる賃料

よろしければご参考としてみてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週の続きです。

「この春、仲介会社を変えて賃貸オンシーズンに臨みます。
心機一転で・・・というところなのですが、
何かアドバイスはありませんか」

と、おっしゃるオーナーさんの声に応え、

「不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう」
ためのコツについて
お話しをさせていただく、その後半です。

早く入居者を決めるためには、
仲介の依頼先である不動産会社の営業担当者に、
物件を覚えてもらうと、とても有利です。

営業担当者が、
窓口を訪れた入居希望者へおすすめする物件の中に、
ぜひ、あなたの物件を入れてもらいましょう。

３．物件を覚えてもらう
　（１、２は先週水曜日の記事をご参照）

　これが今回の本題。最も大事なポイントです。
　あなたの物件の資料を持参して、
　しっかりと説明しましょう。

　不動産会社は同時に沢山の物件を扱っています。
　担当者はひとつひとつの現場をじっくりと見ていません。
　まったく見ていない場合ももちろんあります。
　ですので、物件一つ一つ、部屋一つ一つの状況を
　明確に覚えているなどは、
　大変まれなことです。

　そうした中でも、
　出来るだけ物件を覚えてもらうことが、
　入居者募集成功のカギです。

　そのためには、物件の特徴、アピールポイントを
　わかりやすく伝えなければいけません。

　資料や写真を担当者に見せ、
　渡し、
　物件の良さを理解してもらうとともに、
　しっかりと、それを覚えてもらいましょう。

　　
４．意欲を伝える

　さらにもう一手、
　「入居者を早く決めたい。よろしく頼みますよ！」
　と、オーナーの意欲をはっきり伝えます。
　明確な要望と意志を示すことは、
　物件を覚えてもらうためにも重要、
　かつ有効です。

そして最後に・・・

５．頼れる会社、担当者を見つけてください

　以上のようなオーナーの努力も、
　付き合う相手によっては、
　無駄に終わってしまうことがあります。

　誤って、質の低い、
　真面目に仕事をしない会社を
　パートナーにしてしまった場合です。

　そんな会社かどうかは、
　オーナーが店頭を訪問した際、
　すぐに見分けがつくことも多いものです。

　たとえば、
　あなたがその会社に入居者募集を依頼している
　オーナー本人であることを知らない担当者が、
　受付に出てきたとします。
　その態度が悪かったり、
　待ちぼうけを食わせるなど、対応レベルが
　低かったりした場合、
　その会社は、入居希望者への対応についても、
　おそらくはお粗末なはずです。
　付き合いを続けてよいのかどうか、
　真剣に検討すべきでしょう。

　逆に、良い会社に出会い、
　真面目で態度もよく、仕事の出来る担当者が
　見つかった場合、特に懇意にして、
　担当者が物件を見ていなければ見に来るように
　誘います。

　時には会社に差し入れをしたり、
　担当者を飲みに誘ったりして、
　付き合いを深めるオーナーさんもいらっしゃるようです。

今年の賃貸オンシーズンはすでに始まっています。
みなさんの成功をお祈りしています！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「この春、仲介会社を変えて賃貸オンシーズンに臨みます。
心機一転で・・・というところなのですが、
何かアドバイスはありませんか」

との声です。

新しい不動産会社とのお付き合いが始まるとのこと。

それに関連して、
入居者募集を有利に進めるための、
ある「コツ」について、お話ししましょう。

早く入居者を決めるためには、
仲介の依頼先である不動産会社の営業担当者に、
物件を覚えてもらうと、
とても有利です。

物件をしっかり覚えてもらい、
その特徴やアピールポイントを理解してもらうことで、
入居希望者に対し、
優先的に紹介してもらえるようにするのです。

インターネットでの情報発信など、
広告活動を頑張ってもらうことも当然ですが、
やはり、
最後にものをいうのは人の力です。

営業担当者が、
窓口を訪れた入居希望者へおすすめする物件の中に、
ぜひ、あなたの物件を入れてもらいましょう。
 
そのためには、どうしたらよいのか？

本日と、来週水曜日の二週にわたって、

過去の取材にもとづいたポイントを
いくつか挙げたいと思います。

 
１．オーナー自身をよく知ってもらう

　まず大事なこと。
　不動産会社を訪問し、物件の説明だけでなく、
　自己紹介もしっかりとしておきます。
　オーナーさん自身の人となりを
　担当者に知ってもらいましょう。

２．仲良くなって信頼関係をつくる

　よもやま話もいいのですが、せっかくプロが相手です。
　最近の賃料相場や市場動向、
　競合物件の様子、地域事情など、
　どんどん尋ね、教えてもらうことで会話を弾ませ、
　担当者と仲良くなりましょう。
　こうした会話によって、オーナー自身、
　勉強ができるだけでなく、
　同時に、不動産会社の力量や考え方もわかります。
　本当に頼れるパートナーかどうかも
　推し量ることができるというわけです。

　そして大事なことは、信頼関係を作ること。
　信頼しあえる関係がなければ人は動きません。

　ひと昔前のオーナーさんに時折見られた
　「上から目線」では、
　信頼関係は生まれません。
　当然、そんなオーナーさんのために、
　不動産会社や担当者が優先的に動いてくれることは
　ないと考えてください。
　「こっちは客。相手はそれに黙って従う『業者』」
　といった認識ではなく、
　信頼しあえるパートナーとしての関係を築くことが
　大切です。

　たまには菓子折などを持っていくのもいいでしょう。
　但し、コミュニケーションづくりのための訪問は、
　不動産会社が多忙な土日や、
　オンシーズンを避けて行う配慮もお忘れなく。

・・・では今週はここまで。

来週水曜日は、
「物件を覚えてもらう」ための具体的な方法などについて、
さらにお話を続けたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「入居者募集をいつも決まった１社に依頼しています。
つまり専任媒介です。
相手が１社だけなので、やりとりがとても楽ですし、
不動産会社の方も、他社に客を取られる心配が無いため、
積極的に客付けに取り組んでくれると聞いています。
しかし先日、経営順調なあるベテランオーナーが、
『私はもっぱら一般媒介で』と言っているのを耳にしました。
このオーナーが一般媒介を選んでいる理由が気になります」

との声です。

おっしゃるとおり、
入居者募集の依頼を専任媒介契約とすることには、
いくつかのメリットがあります。

代表的なものとして、ご質問の中にもあるとおり、

「相手が１社なのでやりとりが楽」
が、挙げられるでしょう。

また、他社が先に客付けしてしまうリスクが無いことから、

「依頼先の不動産会社を安心させることができる。
そのためオーナーとしては、依頼先の会社が積極的に
募集に取り組んでくれることを期待できる」

も、よく挙げられるところです。

インターネットにちゃんと力を入れている会社であれば、
情報が瞬時に広く配信されるため、
複数の会社に依頼する必要があまりないことも
事実です。

ただ、ひとつ、
時々言われるデメリットがあります。

デメリット・・・と言いきってしまっていいのかどうかは
オーナーさんの心がけ次第でもあるのですが、

専任媒介は、オーナーを不勉強に誘いやすいのです。

１社とのやり取りだけで済むことが気楽なあまり、
オーナーさんの中には、
勉強をすっかり怠ってしまう人がいます。

入居者募集に関する全てを不動産会社へ丸投げし、
「そっちでうまくやっておいて」
と、つい任せきってしまうのです。

市況や入居者ニーズ、物件の周辺環境、
地域の動向など、
賃貸住宅オーナーには、知っておかなければならない
大事な情報・知識がいくつもあります。

しかし、
何もかもまかせっきりなスタンスでの専任媒介に
安住すると、
どうしても知識や情報を仕入れるルートが、
依頼先の１社のみとなってしまいがちです。

オーナーの視野が、知らず知らずのうちに
狭くなっていく可能性があるわけです。

あくまで推測ですが、ご質問のベテランオーナーの場合、
そうした危険を避けることも考え、
あえて手間のかかる一般媒介を選び、
不動産会社との付き合いをより広くしているのかも
しれません。

依頼先が１社だけの場合、
いわゆる「当たり外れ」のリスクもつきまといます。

実際にオーナーさんの中には、
ご自分の物件の資料を携えながら、
物件周辺で活動している不動産会社をすべて回り、
話を聞いたり、
情報を集めたりの努力をかさねている方も
いらっしゃるようです。

なお、ほかにはこんな例があります。

複数の賃貸物件を所有するオーナーが、
棟ごとに、異なる管理会社へ管理を委託しているという
ケースです。

管理会社同士の競争意識を高めることで、
管理の質も高めようとしているのです。

それと同時に、オーナー自身も、
複数の会社と付き合い、異なった意見を聞くことで、
視野を広くしていこうというねらいのようです。

「手間はかかるが、勉強ができる」

それが、
複数の不動産会社や管理会社と付き合うオーナーが
そうしている「理由」のひとつといえるでしょう。

複数の会社に依頼するメリットはほかにもありますが、
それが大きいのではないでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週も、先週水曜日にひきつづき、
リフォーム上手と言われているあるベテランオーナーさんに
うかがった、
いくつかのヒントを紹介します。

効果の出るリフォームと、そのＰＲ術です。

まず、このベテランオーナーによると、

「インターネットの検索条件でアピールしやすい
リフォームを優先するのもよい選択です」
とのこと。

賃貸物件検索サイトの多くに、
「こだわり条件」などと謳った検索条件指定欄が
設けられているのは、
ご存知のとおりです。

そこにある人気の条件にあてはまるようなリフォームを
優先することで、
広告効果を上げることをねらいます。

すぐに思いつく代表的なものが、
「３点ユニット」を「バス・トイレ別」に改装
でしょう。

試しに有名検索サイトのいくつかを
覗いてみてください。

ほかにも、
「フローリング」、「ウォークインクローゼット」、
「室内洗濯機置き場あり」
など、
選択肢は色々です。

一方、この戦略に使いにくいのが、
たとえば、

「きれいでお洒落なアクセント・クロス（カラーの壁紙）を
貼りました」

「床をお洒落な柄のクッションフロアに換えました」
と、いったものです。

これらは通常、
各サイトの「こだわり条件」等においては、
せいぜい「リフォーム済み」程度の表現の中に
埋もれてしまいます。

もちろん、
内見に来てくれた入居希望者へアピールできる可能性は
高まりますが、
インターネット上における検索という場面での競争力に
限っては、
効果は出にくいでしょう。

また、
「検索で振り落とされることは考えにくいのだが、
似たような物件が周辺に多いので、埋もれてしまう。
だから差別化を図ることで内見を増やしたい」
と、おっしゃる方もいらっしゃると思います。

あるいは、
「物件を見つけてくれた人を逃さないためのコツ」
を知りたいというニーズもあるでしょう。

そこをこのベテランオーナーにお尋ねすると、

「写真が大事です。たくさん撮ってください」
とのこと。

きれいな写真をたくさん撮って、
インターネットにたくさん掲示してもらいます。
さらに、
ネットだけでなく、紙の流通図面にも、
写真をたくさん掲載してもらうのだそうです。

この場面になると、
先ほどは「こだわり条件」でのアピールがしにくいとした、
アクセントクロスなどが、
俄然パワーを発揮します。

美しい写真で入居希望者にどんどんアピール、
「見たら必ず印象に残る」
ことを目指してください。

物件の写真は、通常、
仲介会社の方が撮影する場合も多いでしょう。

当然ですが、真剣に、きれいに撮ってもらうことについて、
安易な妥協は必要ありません。

物件のイメージダウンにつながるような写真を撮られることが
ないよう、
当ブログの過去の記事も参考にしてください。
　　　↓
「部屋の写真をキレイに撮ってもらっていますか？
（２０１０年９月２２日）」

まとめると、

　１．入居希望者がネット上で目にする物件数は
　　　けっして多くない。その中に入ること。

　２．見にきた人の印象にしっかりと残ること。

以上、
効果の出るリフォームの選択と、そのＰＲ術として、
このベテランオーナーは、
ケースにより、ふたつのポイントを使いわけて
いらっしゃるようです。

もちろん、両方がねらえる場合は、
どんどん欲張っていいでしょう。

そして最後に、
リフォーム費用についてです。

安く収めるためにはどうすればよいか？

これに対しては、
次のようなアドバイスがありました。

「管理会社などを元請にすると、
品質面では安心ですが、割高になりがち。
管理会社が下請けで使っているリフォーム会社を
地元で探して、信頼できる複数社から相見積もりを取ると、
割安になります」
ということです。

その上で、

「室内リフォームは何室かまとめて発注。
外壁や屋根などもできれば何棟かまとめて発注します。
そうすればもっと安くなりますよ」

とのことでした。