こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 賃貸住宅・女性にとっては「宅配ボックス」も安心・安全のための設備です
- 賃貸住宅・女性にとって「ありすぎても困らないもの」・・・それは収納です！
- ＩＨではなくガスコンロを選ぶなら・・・賃貸オーナーさんがおさえておきたいこと
- 「賃貸住宅、畳は不人気」とは限りません。琉球畳でお洒落な空間づくりを！
- 葉書で寄せられたオーナーさんからの声・３ 「オーナーズ・スタイル、役立ってます！」
- 葉書で寄せられたオーナーさんからの声．２ 「入居者との交流。苦労と喜びと」
- 葉書で寄せられたオーナーさんからの声．１ 「賃貸経営、日々奮闘しています！」
- 任せっきりで騙された？「管理会社選び・大手だから安心」は間違いです
- 賃貸物件で大切な「差別化」！思い切って遊び心満載の物件とした事例です
- ワンルームなのに「足が伸ばせる浴槽！」など。賃貸住宅の最新設備事情
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
葉書で寄せられたオーナーさんからの声．２ 「入居者との交流。苦労と喜びと」
2012年08月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
全回にひき続き、
オーナーズ・スタイル本誌読者アンケートのコメント欄に寄せられた、
オーナーさんの声を紹介したいと思います。
第二週目は、
「入居者との交流。苦労と喜びと」
賃貸住宅オーナーさんであればこそ経験できる、
素敵なお話も・・・！
■家族同様です！
入居者の女性が失職！
私も一緒に職探し。やっと再就職できました。
やれやれ・・・！
入居者から「インターホンが鳴らない」との連絡が。
駆けつける前に、説明書を一読。
インターネットも開いて、メーカーの連絡先、営業時間なども
事前に調べました。
落ち着いた対処ができ、とても喜ばれました！
入居者の部屋に備え付けのエアコンが壊れました。
寒い日でした。
そこで、当方のガスストーブを提供。
凍える思いをさせることなく、本当によかったです。
入居者に「ウェルカムセット」を進呈。
感動してもらえました。
毎日、入居者の皆さんに「声かけ」をしています。
頂き物があれば配ったり、独身者にはカレーなどを差し入れたり。
そのためか、４０年間にわたって、
退去時のトラブルは起きていません。
そればかりか、
去年の震災の際は、過去の入居者が、
お米や電池、水などを送ってくれました。
現入居者に配ったところ、とても喜ばれました。
賃貸住宅オーナーは大変な仕事ですが、
こんな風に楽しいことがたくさんありますから、
ボケることもありません。
■心配や悩みも尽きません・・・
入居者から、
「部屋に不審者がやって来た。外から鍵を開けられた。
内側のチェーンをかけていたので、どうにか侵入を阻止できた」
との報告が・・・！
入退去のたび、鍵は交換している筈なのですが・・・。
単身者向けマンション。
正面玄関に物を置いて、オートロックがかからないようにする
入居者がいるんです。
何の目的か・・・不気味に思っています。
保証人からの承諾書面をもらったところ、
入居者本人が勝手に代筆したものと、あとから判明！
トラブルになってしまいました。
物件の３階に私達家族の部屋があるのですが、
２階に住んでいる入居者がベランダでタバコを吸うため、
同じくベランダに干してあるうちの洗濯物に臭いが付着します。
困っています。
入居希望者の「人間性」を事前に知りたい。
その人が以前入居していた物件があれば、
そこのオーナーに問合せが出来る・・・。
そんな仕組みがあればいいのですが。
以上、いかがでしたでしょうか。
震災によるピンチの際、
なんと、過去の入居者から「物資援助」があったというオーナーさん。
素晴らしいお人柄がうかがわれます。
次回は、
「葉書で寄せられたオーナーさんからの声．３
オーナーズ・スタイル、役立ってます！」
をお届けします。
どうぞお楽しみに！
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株式会社オーナーズ・スタイルについて
株式会社オーナーズ・スタイルは、どの企業系列にも属さない、
中立的な立場に立つ独立企業です。
広く各スポンサー様からの広告掲載をいただきながら、
情報誌を無料で発行、セミナー・イベントなどを主催、
さらに、インターネット・コンテンツ等を
無料で発信させていただく会社です。
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読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
葉書で寄せられたオーナーさんからの声．１ 「賃貸経営、日々奮闘しています！」
2012年08月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週から三週にわたって（来週の夏休み休載を挟みます）、
オーナーズ・スタイル本誌読者アンケートの
コメント欄に寄せられた、
オーナーさんの声を紹介したいと思います。
第一週目はお悩みの声・・・「賃貸経営、日々奮闘しています！」
■厳しい現実に悩んでいます！
一括借り上げを委託中。
１０年を過ぎ、借上げ賃料が下がっただけでなく・・・
免責１ヶ月分までがつけられてしまいました！
空室に悩んでいます。
ＪＲ駅近く。賃料を下げたのですが、まだ２戸が空室。
なんとかしなくては！
初めての賃料値下げを決意しました。
昨年秋以来、半年も空室が続いたため、
断腸の思いで・・・。
空室対策のため、賃料を下げざるをえません。
少々のリフォームを施しても、賃料も少し下げないと、
最近は埋まらなくなってきました。
残り３部屋です！
賃貸経営９年目。
この間、賃料を段々と下げて来ざるをえず・・・
収益も次第に少なくなってきています。
周辺に新築物件が増えました。競争激化に悩んでいます。
去年までは空室がなかったのに今年になって発生。
すると・・・
今度はなかなか埋まりません。
３階建て１５戸のマンションを建設中に、
「全戸借りたい」という企業が現れ、幸運なスタート。
ところが８年目に一斉退去！
以来、なかなか空室が無くならず、
未だ残り５戸を埋められずにいます。
先日退去があって、現在、管理会社と募集内容を検討中。
しかし、先方が提出してきたのは、
敷金・礼金に加え、
入居当月家賃、共益費、仲介手数料、
これら全部がゼロの「ゼロプラン」！
おまけに「原状回復費用もオーナー負担で」とのこと・・・。
これが厳しい現実です。
■これが私の小さな努力です！
どうしても１階で空室が出やすい・・・。
そこで入居者に洗剤やゴミ袋を毎月届ける
サービスを始めたところ、退去が減り、
満室が長く続くようになりました。
空室２戸を埋めるため、「更新料ゼロ」で契約しました。
更新の際また空室が発生するリスクを抑えられるのではと、
期待しています。
古いアパートを購入。
案の定、排水管の修理が必要に。
しかし保険で対応できました。
保険のありがたみを感じさせられました。
認知症の親が所有するマンションの管理をしています。
入退去の際は必ず親と私が一緒に立ち合いをするのですが、
すぐに忘れてしまい、「お前が一人でやったよな」・・・と。
こんな状態ですので、
「お前がお金を取った」と言われないように、
賃料は親の口座へ直接振込んでもらっています。
■管理会社との付き合い・出会い
このたびアパートの管理を管理会社に依頼。
収入は減りますが、齢をとってくると、
諸々のことをやっていただけるのがとても助かります。
これまでは管理会社に任せきりでした。
ですが、これからは、
自分でできることは自分でやっていきたいと思っています。
ただ、何から手をつければよいか・・・。
良い管理会社と出会いたい。
ですが、なかなか見つかりません。
■そして・・・こんな悩みもオーナーさんには降りかかります
物件の駐輪場に、入居者ではない誰かが自転車を
乗り捨てていきました。
盗難車のようです。処置に困っています。
以上、いかがでしたでしょうか。
次回は、
「葉書で寄せられたオーナーさんからの声．２
入居者との交流。苦労と喜びと」
をお届けします。
どうぞお楽しみに！
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■ お知らせ ■
いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
弊社編集部夏季休暇に合わせ、
当ブログは来週１３日（月）～１７日（金）まで
お休みをさせていただきます。
（１１・１２日、１８・１９日＝土日は通常どおりの休載日です）
どうぞよい夏をお過ごしください。
よろしくお願い申し上げます。
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「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」にご登録ください！
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「大家さんがつながる、強くなる。」をテーマにスタートした、
新しいインターネット・サービスです。
ぜひご覧になってみてください。
そしてぜひ、会員にご登録ください。
様々なメリットを手にしていただけます。
●例１ オーナーさんを応援するサポーター企業約７０社、
専門家サポーター約９０人が登録されています。
どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
●例２ 気の合うオーナーさんや立場の似たオーナーさんと
「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
●例３ 毎週木曜日にはトップページで「ｗｅｂセミナー」を放映。
無料でご視聴いただけます。人気講師が賃貸経営に
役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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＜今後の放映予定＞
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●8月23日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「自主管理大家に朗報！家賃を大手クレジットカード決済に」
大手クレジットカードの決済システムを利用すれば
入居者にポイントが貯まるので物件の競争力がアップし、
家賃の振込み忘れや滞納を防止する効果も。
自主管理大家さんも利用可能です！
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●8月30日（木） 14時00分から と 20時00分から （約40分）
「個人への大増税を乗り切る、法人化での節税ノウハウ公開」
今後ますますの加速が予想される「個人に対する大増税」時代。
これを乗り切るための、法人化による節税ノウハウを公開します。
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●9月6日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法」
いよいよ始まった太陽光発電の全量買取制度とは。
太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法を紹介します。
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●9月13日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「地域密着・創業85年・ISO9001取得の
すごい管理会社の仕事ぶりとは？」
東京中野にある地域密着・創業85年の管理会社「スペース」さん。
代表取締役高山義章氏が語る「すごい仕事ぶり」とは!?
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読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
任せっきりで騙された？「管理会社選び・大手だから安心」は間違いです
2012年08月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は、
あるオーナーさんから届いた「体験談」。
多くのオーナーさんと共有したい事例と思いますので、
この「読者の声とお悩み」で、
紹介させていただきます。
ある日のこと。
オーナーズ・スタイル編集部に入った一本の電話。
かけてくださったのは、
かつてお父様が建てたご物件の賃貸経営を引き継がれた息子さん。
「二代目賃貸オーナーさん」からでした。
物件が建つのは、とある都内の人気エリア。
ご自宅からは電車で数駅のところ。
大手ハウスメーカーと契約し、アパートを建築。
その子会社に、
一括借り上げを依頼しました。
その後、７年が経過。
ご高齢となったお父様に代わり、
息子さんが、管理会社とのやりとりを担当することに。
そこで早速、契約書をチェック。
過去の修繕や原状回復の実績、その内容、
支払い金額などを確認。
すると・・・
「はて。この会社、うちの物件の何をどう管理してくれていると
いうのだろう・・・？」
契約書のどこを見ても、
管理の具体的な内容についての明記がないことに、
まず、気付かれたのだそうです。
しかも、
「こんな工事、してもらったことがあっただろうか・・・？」
思い当たらない修繕工事や、
聞いたことのない設備交換が記録に残っています。
しかし、一方で、
「どれに対しても、ウチはちゃんとお金を払わされている・・・」
あ、さては・・・！
「お金だけ請求しながら、
実際には何もやっていないのではないか!?」
そう疑い、
早速、管理会社の担当者を呼んで問い詰めたところ、
なんと、
「スミマセン・・・ご指摘どおりです」
驚くべき事態となったのだそうです。
それまで、お父様は、
「相手は大手だから」と、管理会社を頭から信頼。
何もかもまかせっきりで、契約以来、
書類などのチェック等々、
何もされてはいなかったのだそうです。
息子さんは担当者の上司を呼びつけました。
すると、上司が現れ、
「これは担当者個人のミスです。通常はありえません」
しかし、
その答えに心から納得することは出来ず、
息子さんは以来、頻繁に物件を見に行くようになりました。
すると・・・
・位置によっては汚れがいつもそのまま放置。
つまり清掃がいい加減。
・共用部分にある外灯の点灯開始時間が遅い。
外が相当暗くならないと灯りがつかない。
契約内容云々、個人のミス云々、の以前に、
そもそも入居者への気遣いからして感じられない、
やる気の見えないこの会社の体質に、
間もなく、
気付かれたのだそうです。
「これではダメだ。きっと空室が増える。埋まらなくなる！」
息子さんはいま、管理会社の変更を検討されています。
さて以上、いかがでしょうか。
確かに、経営の安定性など、
大事な物件を借り上げてもらったり、管理を任せたり・・・
そうした際、大手の会社にはさまざまな魅力があります。
上記のお父様も、
「まかせっきり」だったことをあまり責めてはかわいそうで、
「まかせっきりに出来る相手こそを・・・」と思い、
その結果として、
大手を選択されたのかもしれません。
ですが、
「大手だから安心」は、
それでも大きな間違いであるといわなければなりません。
担当者に能力がなければ、
さらに、
その上司や組織全体が仕事をしっかりと管理できていなければ、
どんな大手であろうと、
いつでも簡単に、
現場での仕事の質は下がってしまうのです。
お父様にはやはり酷な言い方となりますが、
「契約書などの書面、記録にしっかりと目を通す」
「現場（物件）に足を運び、『パートナー』の仕事ぶりを
自分の目で確かめてみる」
賃貸経営を引き継ごうとされるにあたり、
こうした基本をおろそかにしなかった息子さんは、
とても立派で、
反面、普通ともいえるでしょう。
賃貸経営も「経営」なのです。
経営者は、オーナーさんです。
経営に生きがい、やりがいはあっても、
「楽」は決して無いことを
私達はつねに忘れるべきではありません。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
賃貸物件で大切な「差別化」！思い切って遊び心満載の物件とした事例です
2012年07月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「地域に集まる事業所の構成などから、
男性入居者がほとんど・・・という物件を経営しています。
ですが、建物は築年が増し、昨今は新しい競合物件が増えるばかり。
リフォームで差別化を図りたいと思っていますが、
何かヒントはないでしょうか」
とのご質問です。
似たような環境の中、
リフォームによる「差別化」で成功をおさめた物件を
以前にも紹介させていただいたことがあります。
題して、「男の隠れ家」。
物件近隣に集まる大手メーカーの事業所や工場に通う独身男性を
ターゲットに、
オーナーさんが「個室居酒屋」風な和室を
提案された事例です。
（→当該記事）
そしてさらに、つい最近のこと。
もっと個性的な、驚きの男性向け物件を
四国の管理会社さんが世に送り出しています。
場所は松山城のふもと。
建物のエントランスを進むと、なんと目の前には真っ暗な廊下！
ＬＥＤ照明によって、赤く、あやしく光る鳥居のようなゲートを
幾重にも潜った先には・・・
黒々とした「甲冑」が鎮座。
そんな迫力満点の演出がされた「コンセプトマンション」。
１階の部屋には、
お城よろしく、
クローゼットから忍び込める「隠し部屋」までが
備え付けられているそうです。
（こちら←のページに写真があります。ご覧ください）
これを見て、あまりの個性に圧倒されつつも、
男性ならば、その多くは、
秘めた子供心や遊び心をくすぐられてやまないかもしれません。
こんなものすごい提案をした会社の名は、
株式会社三福管理センターさん。
昨年秋には、
内装に木材を多用、森林をプリントした壁紙で囲まれた
「ジャングル部屋」を発表。
やはりこのときも、世間を驚かせています。（→当該物件）
自動車やバイクと同居（？）する「ガレージハウス」が、
多くの男性の憧れとなっているように、
「男は趣味や遊び心をくすぐられやすい・・・」
このことは、不動産物件選びにおいても、
変わらぬ事実といってよいでしょう。
ご好評いただいている
「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」にも、
そんな男の気持ちをよく知るリフォーム、リノベーションのプロが、
たくさん参加されています。
皆、心強いサポーターです。
相談を直接ぶつけてご覧になるのも、
よい選択肢でしょう。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
ワンルームなのに「足が伸ばせる浴槽！」など。賃貸住宅の最新設備事情
2012年07月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「先日の『分譲マンション視察のすすめ』が書かれた記事、
参考になりました。
ただし、私の物件の場合、全室が単身者用のワンルーム。
さらにヒントとなるような、よいお手本はないでしょうか」
とのご質問です。
ご覧いただいた記事は、６月６日付、
かと思われます。
最新の分譲マンションには、
その設備、
仕様、
デザインなど、
賃貸経営に役立つヒントがたくさん転がっていますが、
割合として多くを占めるのが、
非単身者向け、さらにはそれらを含むファミリータイプです。
一方、賃貸住宅では、
ご質問のオーナーさんのご物件のように、
「単身者向けのお部屋オンリー」
と、いった場合も少なくありません。
そこで、
一人暮らしの顧客にターゲットの絞られた、
「もっと尖がった参考例を・・・！」
そんなご要望ももちろん、当然のことかと思われます。
とてもよい「視察対象」があります。
それは、
投資用の分譲マンションです。
特に、
都会で働く単身者に向けた、都心の物件にご注目ください。
限定的な層からのニーズへ向けた、
いわば「研ぎ澄まされた回答」・・・。
いくつかを
そこに見ることが出来るでしょう。
実は先日、
そんな物件のひとつ、
株式会社アーバネットコーポレーションさんが展開されている
「アジールコートシリーズ」
のうちの一棟を
私も見学させていただく機会がありました。
いくつか印象に残ったところを
挙げてみます。
まず、「室内」です。
ここではダークブラウンのアクセントクロスを効果的に使用した
都会的な内装などのほか、
三つの設備に、目が留まりました。
・耐震ラッチ付きの食器棚
・ピクチャーレール
・ライティングレール
です。
耐震ラッチ付きの食器棚というのは、
地震の際、
中のものが外に飛び出さないよう、
特別な仕組みが備わった食器棚のことです。
大きな地震に襲われたあと、
やっとの思いで帰宅した単身者を
床一面に広がった、割れた皿やコップが出迎える・・・
そんな危険・悪夢を防いでくれます。
さらに、
お部屋を洒落た「ギャラリー」に出来るほか、
ちょっとした収納の役目も果たしてくれる「ピクチャーレール」。
生活に光の演出をもたらしてくれる
「ライティングレール」。
入居者の日常に、
彩りとパワーを与えてくれる好感アイテムです。
↑ ライティングレール
次に、「水まわり」です。
浴室乾燥機、室内洗濯物干し器具といった便利な設備のほか、
ここで私が特に注目したもの。それは・・・
・ゆったりと足を伸ばして入れる浴槽
でした。
しかも、この浴槽、
バスルーム自体が広く取られているから置けた・・・と、
いうことではないのです。
デザインに工夫が凝らされた特別なバスタブを
導入することによって、これが実現しています。
下のサイトに写真がありますので、
ぜひご覧になってみてください。
↓
「その他」
・充実！のセキュリティ
オートロック、防犯カメラ・・・といった、
定番の設備だけでなく、
「外出先から部屋の灯りがつけられる」
「センサーが室内の異常を感知すると携帯電話へメールが飛ぶ」
と、いった、
さらなる手厚い仕組み・サービスが用意されています。
ほかには、
単身者にとっては本当に便利な、
・宅配ボックス
・２４時間ゴミ出し可能なゴミ置き場
加えて、
・入居者全員に割り当てのある駐輪場（いわゆる１００％駐輪場）
さらに、
見学させていただいた物件はいわゆる「ペット相談」物件なのですが、
エレベーターには、
・ペット乗っています～ボタン
も、完備。
ご存知、
ペットが苦手な人を戸惑わせることのないよう、
エレベーターの中にペットがいることを
エレベーター内から外に知らせることが出来る設備です。
以上、
いかがでしょうか。
ちなみに、
下の写真はキッチンですが、
二口コンロは当然のこととして、
その周囲には、
出来うる限りの余裕が保たれていることがわかります。
「家で調理をしたい」人が、昨今、若い単身者にも増えている・・・。
そうしたニーズをしっかりと捉えているからこその
努力と工夫でしょう。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
