こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸経営のさらなる戦略。「家具付き・家電付き賃貸住宅」へのニーズをとらえる！
2012年07月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「家具付き・家電付きの賃貸住宅を求める入居希望者が、
私の思っていたよりも、実際多いようです。
私も賃貸経営に採り入れていくべきなのかな・・・と、
いま考えているところです」
との声です。
「家具付き・家電付き賃貸住宅」については、
確かに、以下のような声をたびたび耳にします。
「引越しに手間や時間がかからず、身軽。
そのため急な転勤にも対応しやすい」
「単身赴任の際は、家具や家電の購入が大きな負担に。
それを避けられる 」
「長期の出張にも便利」
新生活のスタートにかかわるコストを
極力抑えたい人にとって、
家具付き・家電付き賃貸住宅は「大変重宝」。
時間がない人にとっても、
「大変便利」。
ニーズ全体の規模がどのくらいかはともかく、
とりあえずは、
そうしたことが言えそうです。
ゆえに、
ご自身の物件のターゲットとなる人々が、こうした、
「家具付き・家電付き賃貸住宅を重宝し、便利とする」
人々であるのかどうか・・・？
この点をよく見定めた上で、
「家具付き・家電付き・・・」を検討されるのも、
オーナーさんにとって積極的、
かつ、
よい選択肢かと思われます。
加えて、
せっかく「家具付き・家電付き賃貸住宅」を
選ばれるのならば、
さらにもう一歩、踏み出してみるのはいかがでしょうか。
備え付ける家具や家電を
ありきたりのものとせず、
ここはひとつ、
思い切り、「お洒落」にするのです。
照明やカーテンなども含む、
お洒落で格好のよい家具・家電で部屋を飾り、
物件の印象をグッと一段、グレードアップさせます。
まるで分譲マンションのモデルルームのような
その情景を見て、
コストや時間の節約のために家具付き・家電付き賃貸住宅を
探している入居希望者以外の人までもが、
「この部屋に！」
と、決めてくれる・・・。
そんな確率も、きっと高まりそうです。
ちなみに、家具といえば、
安価でセンスの良い商品をたくさん揃えていることで、
いま大人気の
「ＩＫＥＡ」さんというお店ですが、
家具付き・家電付き賃貸住宅を検討されている
オーナーさんにとっては、
とてもありがたいサービスを展開されています。
物件の写真・図面を送ると、
お似合いの家具をコーディネート、
お部屋のプランニングをしてくれるのです。
さらに、
配送、組み立て、設置までも。
聞くところによれば、このサービスを利用し、
一部屋あたりたった１０万円のコストで、
なんと、
入居率を２１％から７１％に上げた物件も、
あるとのことです。
「ＩＫＥＡ」さんのサイト
↓
「同・お問い合わせ」のページ
↓
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅のリフォーム費用を補助。「セーフティネット整備推進事業」
2012年07月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「国土交通省が最近、空室のある賃貸住宅のリフォーム費用を
補助してくれる事業を始めたと聞きました。
どんな内容でしょうか」
とのご質問です。
お尋ねの事業ですが、
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
のことと思われます。
■事業目的と概要（実施支援室サイトより抜粋）・・・
「既存の民間賃貸住宅の質の向上を図るとともに
空家を有効に活用することにより、
住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図るとともに、
災害時には機動的な公的利用を可能とする環境を構築するため、
住宅確保要配慮者の入居等を条件として、
空家のある賃貸住宅のリフォームに要する費用の一部を
国が直接補助するもの」
■改修工事あたり補助額・・・
「改修工事費用の1/3（空家戸数×100万円を限度とします）」
と、いった内容で、
すでに５月末から募集は始まっており、
「応募・交付申請の手続きについては、平成24年12月28日まで。
ただし、応募の状況によっては、この提出期限以前に
応募・交付申請の受付を締め切ることがあります」
とのアナウンスもされています。
詳しくは、
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室」
のサイトにさまざまな情報が網羅されていますので、
ぜひご確認を。
↓
同サイト内にあるチラシ（PDFファイル）のほか、
↓
「よくあるご質問」のページをひととおりご覧になると、
理解がより深まるものと思われます。
↓
なお、上記支援室の電話番号は、
03-6214-5690 です。
この制度の利用を検討するにあたって、
ぜひふまえておきたいこととして、
主な三つの「要点」があります。
１．対象住宅が限られている
・・・補助の対象となる住宅については、
いくつかの要件が定められています。
このうち特に大きなものが、実施可能区域の限定ですが、
こちらは「追加」が出る可能性もあります。
最新の状況については、
随時、上記「支援室」のサイトなどでご確認を。
２．対象となる改修工事は、空家部分又は共用部分における
「耐震改修工事」「バリアフリー改修工事」
又は「省エネルギー改修工事」のいずれかを含む工事
・・・さらに、上記工事種別ごとに、要件が定められています。
制度を利用して行ないたい改修工事がそれらに該当するか、
事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
３．改修工事を実施した賃貸住宅については、
その後の運営に縛りが課される
・・・縛りの中には、
「改修工事後の最初の入居者を住宅確保要配慮者とする」
と、いったもののほか、
「改修工事後の家賃について、都道府県ごとに定められる
家賃上限額を超えないこと」
といった、賃貸経営への影響が少なくないものも。
「住宅確保要配慮者」とは誰のことか・・・？
等々、詳細については、上記サイトに掲げられている
詳しい説明にゆずりますが、
本制度はその目的上、
ご覧のとおり、オーナーさんの側にとっては、
それほど自由度の高いものではありません。
オーナーさんご自身が内容をよく踏まえた上で、
利用に当たっては、
制度の理解が確かな事業者をパートナーとして選ぶことが、
より大切となってくるでしょう。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
「色のリフォーム」で物件の印象が劇的に変わります！
2012年06月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「本当にお手軽で安価な、
物件の魅力アップの方法はないでしょうか？
目下、ほとんど資金を準備できません・・・」
とのお悩みです。
魅力アップ・・・に１００％つながるかどうかは保証できませんが、
「色」という手があります。
色、つまり塗装によって、
物件のイメージは劇的に変わります。
塗装ならば、
オーナーさん自ら作業すれば、必要なのは主に塗料代のみ。
実は、最近、私もチャレンジしてみました。
私の物件、「鎌倉の自宅兼アパート」の
自宅部分ではありますが、これを実践してみたのです。
写真をご覧ください。
トイレの白い壁クロスの一面だけを
青く塗りました。
とても楽しい雰囲気が出たように思うのですが。
さらにお風呂です。
もともとの壁色はベージュです。
涼しさをねらって、薄い青を塗ってみました。
そしてキッチン。
こちらも壁の一面だけを塗りました。
写っているネコはうちの飼い猫で、
「春ちゃん・４歳」です。
ちなみに、
使ったペンキはホームセンターで購入した水性のもの。
ハケとロールを使って、二度塗りをしています。
養生は、シートとテープがセットになっている商品を使って
行ないました。
仕上がりは、実践を重ねるに従ってだんだんと上達。
次はもっと上手くできそうな気がしています。
ただし、
今回の出来に関しては、すべてに納得しているわけでは
ありません。
塗り終えてみて初めてわかることも
実際、多いものです。
いかがでしょうか。
なお、
塗装だけではありません。
「アクセントクロスで、印象深い空間をつくる」
最近注目の手軽なリフォーム手段のひとつですが、
これも、安価かつ、
「色」を利用して物件の印象を変える方法であることには
変わりがありません。
ただし、
こうした色のリフォームには、ひとつ大きなハードルが存在します。
それは、
センスの問題です。
このブログでもたびたび先進事例を紹介させていただいている
札幌の管理会社、「札幌オーナーズ（株）」さんは、
「カラーリフォーム」と、銘打ち、
まさに「色で物件の魅力アップを勝ち取る」ことをオーナーさんへ
提案されていますが、
こんな注意を促してもおられます。
↓
「軽い気持ちでマネをすると、
すぐに入居者様が退去してしまうお部屋になりかねません」
確かにそのとおりでしょう。
もしもセンスに自信がないのならば、
決して、誰にも相談無しにひとりで実行しないこと・・・！
これが、お手軽な色のリフォームに臨む際の、
もっとも重要な心構えといえそうです。
札幌オーナーズ（株）さんのサイト、
「カラーリフォーム」のページです。
↓
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
管理会社選びに悩んだら・・・「訪問」のすすめ
2012年06月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「管理会社選びに迷っています。候補に上がった会社は、
どこもそこそこ良さそう。同じようなレベルなので・・・」
とのお悩みです。
そんな場合、
私からぜひおすすめしたいのは、
「実際に管理会社を訪れてみる」
ことです。
もうお済みでしょうか？
もしまだでしたら、選択の決め手として、
これを活用してみてください。
社内の様子、雰囲気、従業員の働きぶりなどから、
その会社の資質や能力をある程度、
あるいはかなりの程度、
読み取ることができるでしょう。
たとえばある管理会社では、
「オーナーさんのご訪問・ご見学、いつでも歓迎」を
謳っています。
見学者が朝から晩まで社内にいてもかまいません。
朝の掃除、朝礼、体操から、
昼間の仕事の様子まで、すべてを隠さず公開しています。
オーナーさんの信頼を勝ち取るための
すばらしい企業努力ですが、
また、逆に言えば、
この会社のみなぎる自信を示すものといってもいいでしょう。
実際、この会社を訪れてみると、
従業員のマナーがよく、掃除も行き届き、
社屋がとてもきれいなことに感心させられます。
肝心の物件管理の現場においても、
「きっと同じような姿勢で、真面目に取り組んでくれそうだ・・・」
自然と、期待が高まります。
一方、
こんな管理会社もありました。
ある日、私が訪問したところ、
廊下を前から歩いてくる社員達が、
堂々、その真ん中を闊歩して来ます。
あきらかに客と判る見ず知らずの私に、
道を譲らせるのです。
「私がもしもこの会社に物件管理をゆだねているオーナーで
あったとしたら、どれほど無礼に感じたことだろう・・・？」
「こういう尊大な態度が、管理の現場で、
入居者に対しても示されているのではないか？」
不安を感じてしまうほかありませんでしたし、
実際に、
その可能性も低くはないように思われます。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅オーナーさんの消費税対策、道は険しいかもしれません
2012年06月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は・・・
「消費税が上がることになるだろう、と聞いています。
しかも、将来にわたってどんどん高くなるとも・・・。
ですが一方で、賃貸住宅の家賃への『非課税』は、
今後も続きそうだとも聞きました。
そうなると、今後、賃貸経営を続けるにあたって、
建物修繕費や設備等の仕入れ、その他諸々、
経費の支払いにかかってくる消費税ばかりが増え、
私達オーナーは家賃に消費税を上乗せできないまま、
値下がり傾向の続く賃料相場に苦しむ・・・！
そんなことになってしまうのではないでしょうか」
とのご不安の声です。
私もそれを心配しています。
４月に開催させていただいた、
「オーナーズ・スタイル主催
新築・建て替え賃貸経営（得）フェア（マルトクフェア）」の
メインセミナーにご登場いただいた税理士兼司法書士さんで、
「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」のサポーターでもある
渡邊浩滋先生も、
そのことをとても危惧しておられました。
お答えを先にさせていただくと、
この問題への対策、
いまのままでは「無い」にひとしい状況です。
消費税分、高くなっていく経費等について、
どうにかこれを補おうと思えば、
「家賃の値上げ」・・・当面、これしか選択肢はありません。
ですが、
入居者の理解が得られるのか？
賃料下落の市場傾向が続く中、現実としてこれが可能なのか・・・？
きわめて疑問とされるところです。
そこで、
対策は、どうしても、
より長いスパンを踏まえたものにならざるをえなくなってきます。
（以下は渡邊浩滋先生にご教示いただいた内容を
私の理解のもと、書かせていただくものです）
まず考えられるのは、
「家賃のゼロ税率化を勝ち取る」・・・です。
皆で声を上げ、法律を変えてもらうのです。
現状の「非課税」の場合、オーナーさんは、
消費者と同等の存在として、
消費税の最終的な負担を課される立場となります。
しかし一方、
「ゼロ税率」の考え方の上ではそうではありません。
オーナーさんは消費税を「税率ゼロ」で消費者＝入居者へ
転嫁する立場に立つこととなるため、
「仕入れ」にかかった消費税の控除ができるようになります。
具体的には、支払った消費税分の還付を
受けられることになるわけです。
しかしながら、
繰り返しますが、この実現にあたっては
法律の改正が必要です。
かなり高いハードル・・・と、いわざるをえないでしょう。
さらに、こんな途もあります。
「国の政策による負担軽減措置を実現してもらう」
実は、こちらは、
別の「業界」では実現が濃厚といわれています。
それはお医者さんの業界、病院です。
家賃同様、社会保険診療も、消費税については
非課税となっているのです。
そこで、
消費税の増税を諮るこのたびの法律案には、
「医療機関等の仕入れに係る消費税については、診療報酬等の
医療保険制度において手当をすることとし・・・」
と、いった内容の施策案、
つまりは負担軽減策が盛り込まれています。
ですが、
こちらも私達にとってハードルは高そう。
「病院のように賃貸住宅オーナーの負担にも手当てを！」
と、訴えようにも、
私達には力がありません。
お医者さん達には存在する、社会的な影響力をもつ強いまとまりが、
賃貸住宅オーナーには存在しないのが、
ひとつの大きな理由です。
とはいえ、
手をこまねいているばかりではいけないことは確かです。
全国のオーナーさんが、団結し、
社会に、国に、
まとまって意見を言わなければならない時代が
すでに来ていると、
私は最近、感じています。
ただし、一方で、
このことにも触れておかなければなりません。
賃貸住宅市場関係者の中には、
私などとは逆に、
「家賃への消費税の課税が行なわれれば、入居者、オーナーさん、
関係者にとって死活問題。断固反対！」
と、表明している人達もいます。
よくネット上などで見かけるのは、
賃貸住宅管理業者の団体さんによる、そうした主旨の意見です。
なぜなのでしょうか・・・？
その意図や理由、さらには、
上記の「経費・仕入れにかかる消費税」への対策については
どんなお考えをお持ちなのかを
今度、お尋ねしてみるつもりです。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
