こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

さて、先週まで、
この「読者の声とお悩み」では、

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてきました。

今週は、
実際に管理会社を替えるにあたっての手続きや
段取りについて、
お話しをしたいと思います。

１．新しい管理会社を決める

　先週までの記事などをご参考に、
　新たなパートナーを慎重に選んでください。

２．新しい管理会社と契約する

　当然のことですが、十分な信頼を感じて選んだ
　相手であっても、契約書の内容は細かく確認します。
　不明な点については、しっかりと理解、
　納得ができるまで質問を。
　また、解約条項の確認も忘れずに。
　解約時のぺナルティを設けている会社もあるからです。
　なお、契約までの間、オーナーさんに対応するのは、
　主に「仕入れ担当者」です。
　実際の管理業務を行なう担当者にも、
　契約前に会っておくと良いでしょう。
　ただし、大手の会社の場合、その後、
　また担当者が変わることも少なくありませんので、
　このことばかりを気にし過ぎない方が良いでしょう。

３．現在の契約先に解約を伝える

　現在契約中の管理会社との契約内容に従って、
　決められた時期までに解約予告を通知します。
　一般的には「３ヶ月前までに」となっているようですが、
　もちろん事前にしっかりと確認を。
　その際、「新しい管理会社が決まったらまた連絡する」旨を
　伝えます。
　なお、解約までの期間は交渉によって短くできる
　場合もあります。

４．引き継ぎ作業の開始

　新しい管理会社との契約が成立し次第、
　速やかに、現在契約中の管理会社へ連絡をします。
　「管理を○○社に替わってもらうことになったので
　引き継ぎに協力してほしい」
　旨、申し付けます。
　協力的に動いてもらえるよう、
　「今までお世話になった」旨、
　ひと言、お礼の言葉を添えるのがよいでしょう。

　その後の入居者への連絡等、
　様々な手続きは、基本的に、
　新たな契約先である管理会社が
　すべてやってくれるはずです。
　オーナーは、契約書、重要事項説明書、
　物件の鍵、設備の取扱い説明書など、
　必要なものを新しい管理会社へ引き渡します。

　ここで注意しておきたい点・・・

　引き継ぎ業務は、旧契約先との契約期間中に
　すべて終わるように、
　段取りしておくのが基本です。

　また、少なくとも、
　管理業務の交代が行なわれる
　２ヶ月前くらいから、
　新・旧管理会社双方が引き継ぎの手続きを
　進めていないと、
　さまざまな作業に支障が出がちです。

　オーナーさんご自身も、
　ぜひしっかりと日程の管理を。
　

５．入居者への通知

　オーナーさんと新たな管理会社、
　または新・旧管理会社の連名による通知書を
　入居者のもとへ届けます。
　郵送の場合もありますが、
　新たな管理会社が戸別訪問してくれることもあります。
　ただし、この際、
　「振り込め詐欺ではないか」と疑う入居者も
　最近は少なくないとのこと。
　管理会社にはしっかりとした書面の準備等、
　対策をとってもらうことが大切です。

　なお、
　心配されるのが、その後の入居者による
　「旧管理会社への間違い振込み」です。

　入居者への確実・明瞭な通知とともに、
　事故があった場合の処理手順について、
　新・旧管理会社の間でしっかりと確認されている
　ことにつき、
　オーナーさんご自身も、確認をしておきたいところです。

以上、
いよいよ新しいパートナーとの賃貸経営がスタートです。

 

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■「賃貸経営ハウツー（特別記事）」のお知らせ■

いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。
このたび３月１日より、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。
どうぞお楽しみに。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週からの続きです。

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみる、その後半です。

■管理会社の提案力を見極めましょう

１．たとえばこれから管理会社を替えようと
　　考えていらっしゃるオーナーさんは、
　　今の管理会社と、
　　次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件に必要な空室対策の案」
　　「リフォームの提案」
　　などを求め、比べてみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度から、
　　提案力のある会社かどうかがわかります。

２．ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　情報提供を求めてみましょう。
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない
　　管理会社は頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げましょう」の一点張りとなって
　　しまうでしょう。

■管理会社の「客付け力」を見極めましょう

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）
　　
１．まずインターネットをチェック。
　　ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認しましょう。
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、明るさや画質にもチェックが必要です。

　　担当者は、一人で沢山の物件広告を
　　管理しています。
　　ひとつひとつにまで、目が行き届かないことが
　　少なくありません。

　　不手際で広告が掲載されていなかったり、
　　情報内容が間違っていたりすることは、
　　決して珍しいことではないのです。

　　オーナーさんの物件の魅力を一番わかって
　　いるのは、オーナーさんご自身です。
　　オーナーさん自らによる広告のチェックは、
　　絶対に忘れてはいけない、重要な仕事です。

２．現場での努力もチェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰを置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているか
　　どうかを見極めてください。

３．もちろん、お店も自分の目で確認！
　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することも
　　できるでしょう。

４．ずばり聞いてみる！
　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
    入居率をすぐに教えてはくれない・・・という場合、
　　それは、
　　入居率を上げることへの意識が低いか、
　　入居率自体が低いため答えにくいのか、
　　どちらかでしょう。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまってよいかも
　　しれません。
　　優秀な管理会社には、入居率９５％以上を
　　誇るところもあります。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを
　　持っている会社も、中にはあります。

■頼りがいのあるパートナーになってくれるか？
　信頼性や経営の健全性について見極めましょう。

１．会社の規模、経営の規模は？
　　一概には言い切れませんが、
　　会社の大きさや管理戸数は、
　　経営の安定度と、ある程度比例します。
　　ただし、大きな管理会社や
　　知名度の高い管理会社が
　　どのオーナーさんにとっても必ずベスト、とは
　　限りませんので、熟慮も必要です。

２．「過去３年分の決算書を見せてほしい」と、
　　求めてみましょう。
　　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　　それなりの理由があると見るべきです。
　　決算書の見方がわからない場合は、
　　税理士さんなどの専門家にご相談を。

３．インターネットも活用しましょう。
　　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　　ネット上の匿名情報などは、
　　もちろん１００％信用できるものではありませんので、
　　判断は自己責任。
　　「信頼できる」と感じられる情報の中に、
　　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　　要注意です。

４．会って話を聞いてみる！
　　管理会社の社長に会って、
　　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　　これも有力な手段でしょう。

最後に・・・

■Ａ社もＢ社もどちらも良い会社だなと、迷ったら・・・

　　複数の良いパートナー候補に出会い、
　　選択に迷ったら、
　　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　　のも、よい選択肢です。
　　管理の面、募集の面、
　　さまざまな場面で、管理会社の目が物件に
　　行き届きやすいことは、
　　オーナーさんにとっての大きな利点です。

以上、いかがでしたでしょうか。

二週にわたって、
管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・
「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問です。

入居者・入居希望者の厳しい視線のもと、
管理会社次第で、空室率が、
オーナーさんの収益が、
大きく変わってくるこんにちです。

しかし、私の目から見ると、
残念なことに、
口先だけのいい加減な会社や、
仕事の質の低い会社が少なくありません。

管理会社を選ぶ際、
気をつけておきたい点や心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみましょう。

■まず、「管理の質」の見極めです。

１．見積りは無理なく適正でしょうか？
　見積書に示された管理費が安すぎる・・・！
　ご注意ください。
　管理の質に反映される場合が少なくありません。
　「安い」よりも「適正」であることが大切です。
　業務の具体的な内容を
　書面でしっかり確認しましょう。

２．物件は汚れていませんか？
　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　物件の美観はきちんと保たれている？
　できれば現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどう？」と、
　尋ねてもみたいところです。

３．スピーディーな管理体制は布かれているか？
　たとえば入居者にとっては一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれる
　コールセンターはありますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容なども、
　ぜひ確かめておきましょう。
　トラブル時の対応がよくないと、
　退去者は確実に増えてしまいます。

■次に「リスクに備える力」、
　オーナーさんを守る力の見極めです。

１．入居審査は必要以上に甘くありませんか？
　審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　それらが甘い場合、
　空室が埋まりやすくはなるものの、
　「滞納」、「物件が汚されやすい・荒れやすい」
　と、いったリスクも増加する傾向にあります。

２．家賃保証会社を利用できる？
　厳しい入居審査よりもさらに頼りになるのが、
　家賃保証会社の利用です。
　大手保証会社は、過去に悪質な滞納などの
　問題を起こした入居者を確認、排除できる、
　情報ネットワークを構築しています。
　こうした会社のサービスを利用できるかどうか、
　契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

３．原状回復や修繕・リフォームの料金の確認
　管理費などに割安感があっても、
　原状回復や修繕・リフォームの料金が
　割高な場合もあるので事前に確認を。
　より効果的なリフォーム案などを提示してくれる
　「提案力」があるかも、
　ぜひチェックしたいところです。

■さらに、
　その会社が普段から、
　「空室を増やさないための有効な努力をしているかどうか」
　を見極めましょう。

１．物件はきれい？管理は適切？
　上段、「管理の質」の見極めと同様です。
　物件は汚れていないか？
　スピーディで的確な管理体制は布かれているか？
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　努力している会社かどうかを見極めましょう。
　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？
　退去者へのアンケートなどを実施し、
　「お客様のご意見」を進んで尋ね、
　仕事に反映させている会社かどうかを
　確かめましょう。
　退去者だけでなく、入居中の人からも
　アンケートをとって、
　改善すべき点をいち早く見つけようとする
　進んだ管理会社も中にはあります。

・・・以上、今回はここまでといたします。

来週はひきつづき、

管理会社の
「提案力」、「客付けする力」、

パートナーとしての信頼性や経営の健全性にかかわる
見極め方などについて、

お話しをしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そう仲介会社に打診され、
お悩みのオーナーさん。

前回は、
法律に定められた報酬額を超えての行為ではあっても、

仲介会社が、
場合によってはオーナーさんへ広告費の支給を求めざるをえない
現状について、
お話しをさせていただきました。

また、それに併せて、
広告費の支給、あるいは増額の打診をうけた際、
オーナーさんが注意をすべきいくつかの点についても、
お話しをさせていただいたところです。

そこで、
ちょっと話を変えますと、

実は、
この広告費の問題、

ある状況においては、もはや、
１ヶ月分、２ヶ月分といった
レベルのお話ではなくなっている現状もあるのです。

それは、
いわゆるファンドが大家さんとなっている
「ファンド物件」の場合など。

投資家から寄せられる利回りへの期待に応えるため、
賃料の方はなかなか下げることができず、
それでも契約は勝ち取りたいため、

「広告費を賃料２ヶ月分、
いや、３ヶ月分にするから決めてほしい！」

などと、仲介会社が、
貸主側から持ちかけられるケースがあるそうです。

さらに、
ある仲介会社さんに聞いた話では、
「これまでに一例だけ」とのことではあるのですが、

なんと、
「賃料５ヶ月分を払う！」

との申し出を受けた物件もあるとのこと。

もちろんこれも、
ファンド物件とのことでした。

つまるところ、
適法・違法の問題は、繰り返しますがおいておくとして、

賃貸物件の媒介報酬の上限＝賃料１ヶ月分

と、いうくくりは、
事実上、
マーケットの常識ではなくなっています。

またさらに、一方では、
こんなスタンスをとられるオーナーさんも増えているのです。

「高い成功報酬を約束して、
仲介会社にハッパをかけるのがいい。
その方が、リフォームに大金をかけるなどするよりも
よほど低コストで効果的だよ」

お気持ちはよくわかります。

また、
実際にそうしたやり方が、効果を得ている場合も
少なからずあるでしょう。

しかし、
ある都内の仲介会社の社長さんは、
こうおっしゃっていました。

「たとえ広告費を沢山注ぎ込み、
仲介会社により多くの広告を打たせ、
営業マンにもハッパをかけて、
ご自身の物件への優先的な案内を約束させたとしても・・・
結局、選ぶのは入居希望者なんです。
物件に十分な魅力があって、賃料も適切でなければ、
彼らは契約してくれないのです。
やはり大事なのは、
『物件力の向上』、『適正家賃』。こちらの方です」

私もこの意見に賛成です。

借り手市場のいま、
入居希望者は、厳しく物件を比べ、選択できるのです。

彼らの眼はそれほど甘くはありません。

広告費の支給という痛み止めの効果がやがて切れた
そのとき、

オーナーさんの前には、

「物件力の向上」、「適正家賃」

これら本来の課題が、
重く突きつけられることでしょう。

以上、いかがでしたでしょうか。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そんな打診を受けたならば、

オーナーさんは、
「なぜこんな提案がされたのか？」を
まずはしっかりと考えましょう。

出費を求められるその原因が、

仲介会社の思惑にあるのか？
ご自身の物件にあるのか？

それらを見極めるために、とても役立つのが、

他の仲介会社に相談してみること
＝セカンド・オピニオンです。

突然の提案に慌てず、
ご自身を見失わず、

まずは、
自らと周囲とを冷静に見回してみることが大切です。