こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週、先週と、
賃料相場の掴み方、さらには適正な賃料の絞り込み方として、

「足を使う」
ことをテーマに、お話ししてきました。

そこで今週は、
さらにそのあとのこと。

募集が始まってからの賃料の見極めについて、
お話しをしたいと思います。

「ポータルサイト、不動産会社の店頭広告・・・
綿密に相場を調べ、把握した」

「競合物件を視察し、
自身の物件と比べての優劣も見極めた」

その上で考え抜いて決めた賃料で、いよいよ募集開始！
すると・・・
即、申し込みが入って、入居者が決定！

こんなに喜ばしいことはありません。

しかし、残念ながら、
現実にはそううまくはいかないこともしばしばです。

とりわけ、
「募集を開始したが、さっぱり問い合せが入らない」

となれば、事は重大です。

その後の内見、申し込みへと話が進むきっかけさえ、
掴めていないことになるわけです。

・広告内容においてのアピール不足？

・不動産会社の広告活動に何か不備が起きてはいないか？
　（広告が不動産ポータルサイトへの掲載に至っていないなど）

これらを当然考えてみるとともに、

・賃料設定を誤っていた？

との疑いについても、
検証してみる必要があるでしょう。

「綿密に相場を調べ、競合物件を調べ、考え抜いて決めた賃料」
であっても、

その相手となる市場はつねに動いているのです。

募集を始めたそのあとの状況を
しっかりと見極めながら、

場合によっては、
さらに適正な賃料を模索していく心構えが重要です。

そこで、
私が以前から考えている、ある「目安」を紹介したいと思います。

それは、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内には契約が決まる賃料

これが、結果として、
その物件の適正な賃料だった・・・という、

ひとつの基準です。

「１ヶ月で５件以上の内見があれば、通常１件は契約に至るもの」

そうした、
私を含めた多くのオーナーさんの経験則に照らして、
このように考えています。

つまりは、こうなります。

　・不動産会社が不備なくしっかりと募集活動をしているのに
　・内見に至る数が月５件にのぼらない・・・

この場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、こうも言えるでしょう。

　・月５件以上の内見があった。しかし契約には至らない・・・

この場合、
視点をもう一度、物件そのものに戻してみます。

オーナーさんが気づいていない何らかの問題、
競合物件との「差」などが存在していることを
疑うべきでしょう。

いかがでしょうか。

ちなみに、
上記の目安をご参考とされる場合、

これらはピーク時や閑散期ではなく、
平均的な時期におけるものと考えてください。

たとえば、
２月、３月あたりのオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
ぜひ素早く、次の入居者を決めたいところ。

そこでの「２ヶ月以内に契約」は、かなり悠長です。

逆に、
市場の動きがにぶい５月あたりの退去であれば、
次の入居者もまた、なかなか現れにくいもの。

ここでの「２ヶ月以内」は、
かなりきびしいラインになってきそうですので、
若干、
気持ちにも余裕が必要といえるでしょう。

さて、年が明ければ、
賃貸住宅市場のオンシーズンはもう目の前です。

皆さんのご健闘とご成功を心よりお祈りいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

「自分の物件の周辺の賃料相場がわからない・・・」

よくオーナーさんから聞かれるお悩みの声です。

「いえ、そんなに難しいことではありませんよ」

と、ついお答えしそうになってしまうのですが、
さにあらず。

それは私が普段、
オーナーズ・スタイル誌の編集という仕事の中、
賃貸住宅市場にかかわるあらゆる情報に接しているせいでも
あるのでしょう。

また、
誠実で頼りになる仲介会社や管理会社と
お付き合いをされているオーナーさんの場合、
有益な情報はそれらから十分に得ることができるはずですが、

その辺に何か障害や事情をお抱え・・・という場合も、
中にはあることでしょう。

実際のところ、
意外に少なくない数のオーナーさんが、

「相場がわからない・・・」

そんな素朴なお悩みをかかえていらっしゃる様子が
うかがえます。

まず、
「相場」を知るためのとても簡単な答えです。

インターネットで、
不動産ポータルサイトを検索すればよいのです。

ご自身の物件と同じ地域、同様の間取り・広さ、設備、
さらには同様の駅徒歩分数、
などなど、

条件をしっかりと合わせて検索し、
その結果を見れば、相場はおおむねわかります。

代表的な不動産ポータルサイトとしては、

　「ＳＵＵＭＯ」
　「Yahoo! 不動産」
　「at home web」
　「ＨＯＭＥ'Ｓ」

と、いったものがあります。ぜひ早速、覗いてみてください。

しかし、ここで・・・
（このブログをご覧になっている方の場合は
想像しにくいことですが）

「インターネットを見ることができないんだ」
と、おっしゃる声が挙がるかもしれません。

パソコンや、流行りのスマートフォンといったものには
不慣れな方も、
シニア世代が多いオーナーさんの中には
少なからずいらっしゃる筈だからです。

そうした皆さんの場合、
ちょっとだけ「足」を動かしてみましょう。

物件の最寄り駅周辺などにある、
賃貸物件を扱う不動産会社さんを訪れてみます。

そこで窓口の人に話を聞かないまでも、
何軒かのお店を回り、

それぞれの店頭に掲げられている物件広告や流通図面（チラシ）、
あるいは、
物件情報の載った無料冊子などをご覧になれば、
大体の相場がつかめてくることでしょう。

さて、
そのようにして相場をつかんだところで、

それでも悩ましいのが、
「適正な賃料」です。

相場には概ね大なり小なりの幅がありますから、
それを踏まえた上で、

「では、自分の物件はいくらの賃料に『決定』するべきか？」

その額は、
なるべくならば高いほうがよいですし、

競合物件に勝つため思い切って安くするにしても、
賃貸経営を経営として成立させていくための最低額を
下まわってしまうようでは、
当然、先行きが不安です。

そこで、相場を踏まえた「適正な賃料」を
さらに追及したいオーナーさんは、
もう少し、
足を使ってみてください。

競合物件を自らの目で確かめに行くのです。

お話は来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「自宅でのくつろぎを重視する入居者が、若い人にも
とても多くなったと聞いています。賃貸住宅の新築や
リフォームの際、彼らにアピールできるポイントとして、
何か心がけておくべきことはありませんか」

とのお尋ねです。

このことに関しては、先日、いわゆる３点ユニットの不人気と
「バス・トイレ別」の重要性について、

アットホーム株式会社さんが公表した調査結果を参考に、
採り上げさせていただきました。（→当該記事）

そこで今日は、さらに、
話題になりやすい「バス・トイレ」に比べると、
多少見落とされがちかもしれないあるポイントについて、
お話しをしたいと思います。

今回もアットホームさんの調査結果、
「20～30代独身サラリーマン・OLの生活実態調査」（７月の調査）
を参考にしたいと思います。

採り上げるポイントというのは・・・
「キッチン」です。

結論のひとつを先に言ってしまいますと、
「１口コンロ」のキッチンは、現状、あるいは今後、
入居者募集に際して、少なからず苦戦を強いられるでしょう。

アンケートの結果を見てみましょう。

まず、この調査の対象である、
「1都3県在住で、
一人暮らしをしている20～30代独身サラリーマン・ＯＬ　６００名」

に対して、
「現在のお住まいにあるキッチンのコンロの数は？」
と、尋ねたところ、

２９．２％が「１口」と答え、

残りの７０．８％が、
「１口ではない」（もちろん２口以上ということでしょう）
と、回答しています。

この時点で、１口コンロの「現ユーザー」は、
１７５名に絞られました。

そこで、この１７５名の方に、こう尋ねてみます。
「コンロの数は、２口以上ないと不便ですか？」

これに対して、
「いいえ＝１口でも不便ではありません」と、
明確に回答した人の割合は、
２２．３％です。

１７５名に対しての２２．３％ですから、
その数、３９人となります。

ただし、
「コンロの数は、２口以上ないと不便ですか？」と尋ねた対象に、
「現在２口以上のコンロを使っている人」は
入っていないことなどから、

「１口でも不便ではありません」と、
はっきり言い切っている人が、
正しく、
「６００人中３９人」となるかは不明です。

ですが、
「現在２口以上のコンロを使っている」人が、
新たに部屋を探すことになったとして、

「今度は１口でも妥協するよ」
という場合というのは、そう多くありそうに思えません。

よって、
明確に「コンロは１口でも不便ではありません」とする、
「１口妥協派」の人の割合は、
やはり、６００人中３９人＝６．５％

この少ない数値を
それほど上回るものとはならないのにちがいありません。

よって、さきほど述べたひとつの結論が
みちびかれます。

「１口コンロ」は、賃貸物件の競争力という面で、
現在、さらに今後、
少なからず不利となる条件といっていいでしょう。

こうしたことの背景については、やはり、
同じ調査の中からも、それを読み取ることができます。

調査結果をまとめた各コメントを見ると・・・

・夕食を自炊している回数は、
　週平均で、男性２．８回　女性３．４回。

・男性の４３．３％、女性の５７．３％が、
　「夕飯を外で食べるのは週１回以下」と回答、
　意外に少ない外食派。

・夕飯を外で買ってきて食べる「中食」は、
　外食よりは多いものの、自炊よりは少ない。

そんな言葉が並んでいます。

もちろんのこと、
このように手間を惜しまず、
なるべく自炊をしようとする人が多いことの背景には、
昨今の低迷する経済状況が影響するところも
大きいにちがいありません。

とはいえ、
そうした環境に併せて、

・外出志向が減り、
・家にくつろぎの場をもとめる傾向が人々の中に強まっている

そのことも、
やはり、大きな理由のひとつとすべきものに思われます。

調査では、こんな質問もされています。

「（今の）キッチンの不満な点は何ですか？」

男性、女性ともに、１位は、「作業スペースが狭い・ない」
と、なっています。

さらにこの回答とともに、

「食器置き場が狭い・ない」、「シンクが狭い」

以上の三つの不満が
１～３位を占めていることも、男女共通です。

つまり、いまは男子もその多くが厨房で「作業」。
必然、
その広さや使い勝手にもこだわる、ということのようです。

キッチン環境の充実は、
現在、そして将来の入居者ニーズに応えるための
有効な手立てのひとつといっていいでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は先週水曜日の続きです。
「年々厳しくなっていく賃貸経営。少しでも出来ることに努力したい」

と、おっしゃる、
逆風に負けない前向きなオーナーさんのために、
ある大切な心構えについて、
お話しをしたいと思います。

さて、先週の記事では、
アットホーム株式会社さんが去る６月に公表されたニュースリリース、
「成約おめでとうアンケート」の調査結果（→当該サイト）
を参考に、お話をすすめました。

インターネットでの情報収集が大きな主流となっている
現在でありながらも、
入居希望者にとって、

「不動産会社の店内で得る情報」

が、依然として一定の重要性を保っていることについて、
上記調査結果に表れた数値から推察してみたところです。

では、その重要な、
「不動産会社の店内で得る情報」とは、
どんなものを指すのでしょうか。

これは主には、
　・不動産会社の窓口担当者から伝えられる口頭での情報

加えて、
　・窓口担当者が入居希望者へ見せる「流通図面（チラシ）」

と、いうことになるでしょう。

両者は多くの場合、
共に入居希望者に提供され、

「流通図面を挟んで入居希望者と担当者がやりとりする・・・」
そんな場面が、窓口で展開されることになります。

ここで、大切なことのひとつについては、
以前、このブログでもお話ししました。

これが実現できていれば、
オーナーさんにとっては「鬼に金棒」ともいえることなのですが、

それは、
窓口担当者が、
オーナーさんご自身の物件のことをよく知っていて、
もちろん、
そのアピールポイントもしっかりふまえていることです。

物件をよく知っていれば、担当者としては、
「目の前の入居希望者のニーズにそれが応えられるかどうか」
を判断しやすく、

「応えられる・・・！」
と、した場合、他に優先してその物件を紹介してくれる
確率も高まるでしょう。

このことについて、よろしければ過去の記事も
ご覧になってみてください。
「物件を担当者に知ってもらう」ための具体的な提案を
いくつかさせていただいています。
　　　↓
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（１）」
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（２）」

さて、
今日は、そこでさらに、
もうひとつのポイントです。

今、とても大切なこととして、
「流通図面」の充実が、入居希望者の心を動かすためには
欠かせないものとなってきています。

流通図面は「チラシ」、
「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」などとも呼ばれますが、

その本来の目的は不動産会社間の情報流通にあります。

ですが、
不動産会社の店頭に半ば広告として掲示されたり、
さきほど述べたように、
「これを挟んで入居希望者と担当者がやりとりする・・・」
と、いった場面が展開したりするように、

入居希望者にとっては、物件選びをするうえで、
流通図面はとても重要な媒体となっています。

そこで、いま、
一部の熱心な不動産会社では、
この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。

たとえば昔は、
「モノクロ」、「平面図以外は専門的な言葉がパラパラと・・・」
といった、殺風景なものでも普通だったところ、
昨今はこれが大いに変化、

詳しく平易な言葉による物件案内はもちろんのこと、
インパクトのある「全面カラー」、
「カラー写真入り」を当然とする不動産会社も登場しています。

その写真も、
物件の内観（全居室、キッチン、バス、トイレ、玄関、収納）、
外観、設備等だけでなく、
周辺環境、
物件からの眺望まで網羅するものになるなどしています。

インターネットでお気に入りの部屋に目星をつけた
入居希望者が、
不動産会社の窓口を訪れ、

「ほかにもいい物件はありませんか？」
などと尋ねたとき、

こうした熱心さの伝わる流通図面が目の前に広げられれば、
当然のこと、入居希望者の印象は、
悪くはないはずです。

「この物件もぜひ内見してみよう」

そう思わせる力が、
過去の「殺風景なチラシ」に比べ、みなぎっていることに
間違いはありません。

また、以下の点も忘れてはいけません。

流通図面を充実したものにしておけば、
物件の魅力は、
オーナーさんの声がとどかないところにまで、
しっかりと伝わります。

なぜならば、思い出してください。
流通図面は、不動産会社間に広く「流通」する媒体です。

オーナーさんが直接仲介を依頼している会社だけでなく、

その先の、さまざまな会社の窓口にまで、
流通図面に載った情報は伝わっていきます。

見知らぬ会社、
より大勢の入居希望者の目にまで、
触れることとなる仕組みになっているわけです。

さて、いかがでしょうか。

「窓口担当者に自身の物件のことをよく知ってもらう」
「熱心で親切なインパクトのある流通図面を作ってもらう」

これらいずれについても、
基本にあることは、オーナーさんご自身が、
ご自分の物件をよく知ることの大切さです。

ご自身が熟知している、
ご自身の物件のメリット・アピールポイントを
しっかりと、
仲介を託す不動産会社へ伝えることから、
これらはどちらも実現していくのです。

今回参考としたアットホームさんの調査結果・・・

「最初に利用した・・・不動産会社の店内情報」
全体の９．２％

「もっとも役に立った・・・不動産会社の店内で得た情報」
跳ね上がって２８．０％

この興味深い数字の根もとには、
逆風に負けないオーナーさんの地道な奮闘と努力も、
熱く、息づいているはずです。