こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

あっというまに秋も終盤です。
年が明けると、もう目の前に、

「賃貸住宅市場のピークの季節」
が、迫ってきています。

本日および来週水曜日は、
「年々厳しくなっていく環境。少しでも出来ることに努力したい」

と、おっしゃる、
逆風に負けない前向きなオーナーさんのために、
ある大切な心構えについて、
お話しをしたいと思います。

ある資料を参考にします。

アットホーム株式会社さんが去る６月に公表された
ニュースリリース、
「成約おめでとうアンケート」の調査結果です。
（→当該サイト）

現在の賃貸住宅市場において、
オーナーさんが心がけておくべき大切なポイントを
いくつか、
この内容から読み取ることができます。

そうした中から、
「自分の物件を知り、知ってもらうこと」
このことの大切さについて、お話しをしたいと思います。

どういうことなのか、
調査結果をひもといてみましょう。

見ると、アンケートの設問の中に、
部屋探しをした際、

「最初に利用した媒体と、最も役に立った媒体」
は、何か？

と、尋ねているものがあります。

最初に利用した・・・インターネットの検索サイト
もっとも役に立った・・・インターネットの検索サイト

と、答えた人がもっとも多いのは予想通りなのですが、
注目したいのは、

「もっとも役に立った・・・不動産会社の店内で得た情報」

との回答が、
興味深い数値を示している点なのです。

実は、
「最初に利用した・・・不動産会社の店内情報」
と、答えている人は、全体の９．２％に過ぎません。

すなわち、昔ながらの、
「飛び込みで不動産屋さん巡りをしての部屋探し」
というスタイルが、
もはや１０人中１人にも見られないものとなっていることを
この結果は示しています。

ところが、
「もっとも役に立った・・・不動産会社の店内で得た情報」

と、回答した人の割合となると、
数値が跳ね上がり、２８．０％になるのです。

これは何を意味しているのでしょうか。

実は、
「最初に利用した・・・インターネットの検索サイト」
と、答えている人は、５割を超えています。

そこで彼らの動きを想定してみると・・・

まずネットで、
気に入った物件を扱っている不動産会社を絞り込み、
訪問します。

さらにそこで、
担当者の話を聞きながら、
検討に入っていることが想像できます。

結果、
ネットで見つけた物件にそのまま決まるという場合も
あるでしょうが、

話を聞いて悩んだり、
内見してみたところ気に入らなかったり・・・

「似たような条件の物件、他にない？」

そんな質問が入居希望者から出るというのは、
十分に考えられることでしょう。

さて、
ここで重要になってくることが、
実は二つ、あるのです。

そのひとつは、
不動産会社の窓口担当者の次なるアクション。
つまりは上記質問への対応です。

そして、
さらに重要なもうひとつは・・・？

お話は来週水曜日に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「１階の部屋が不人気。なかなか埋まりにくい！どうしたら・・・」

とのお悩みです。

集合住宅・二階建て以上の賃貸住宅の
１階の部屋は、
オーナーさんにとって、たびたび悩みの種となります。

なぜなら、
ご存知のとおりです。

基本的に人気がありません。

「犯罪者などの侵入をゆるしやすいのではないか・・・？」

そうした防犯面での不安が、
主なその原因です。

ただし、実際のところを言えば、

侵入窃盗を含め、犯罪件数はここ最近ずっと
減り続けているそうなのですが・・・

報道などに目立つ、一部の凶悪犯罪が、
社会に大きく心理的な影響をおよぼしているようです。

そのため、
ある調査によれば、

賃貸住宅を借りようとする男女、ともに８割前後が、
１階を好まず、
「２階以上の部屋を希望している」・・・との結果も
出ているのだそう。

そんな悩ましい実情です。

ですが、
一方では、不人気もなんのその、

「いつもスムースに埋まっているよ！」
と、いう「１階」も存在します。

理由を尋ねると、
それほど驚くような対策を打っているわけではありません。

オーナーさんによる、的を射た、地道な手当てが、
１階の部屋から、
多少なりとも入居者の心配や不安を減らしているようです。

実例を挙げてみましょう。

１．防犯カメラの設置
　エントランスのほか、侵入されそうな箇所に取り付けました。

２．警備会社と契約
　いわゆる「ホームセキュリティ」を契約しました。

３．窓ガラスの強化
　防犯性の高い複層ガラス、あるいは二重窓に。

４．窓に防犯用の補助錠を設置
　以前このブログでも商品を紹介したことがあります。→当該記事

５．敷地への「防犯用の砂利」の敷き詰め
　こちらも以前の記事で触れました。→当該記事

６．防犯性の高い電動シャッターの取り付け

いかがでしょうか。

コストの高低は様々、
オーナーさんによって、選定、組み合わせも色々と
思われますが、

こうした地道な努力が、
１階の部屋の不人気を見事に挽回しているとの話が、
私の耳には入ってきています。

さらには、
防犯面における不安の払拭・・・だけではありません。

敷地に余裕がある場合、
「外の地面に接した１階」という、他の階にはない条件を利用して、

「専用庭を作りました！」

と、いう声もたびたび聞かれます。
物件に魅力を加えるための選択肢です。

ちなみに、
この「専用庭」をオーナーさんが実現させた場合、
多くの入居者がすることがあるそうなのですが、
それは何か？

想像はつきますでしょうか。

答えは、「物置」です。

庭に物置を置く入居者が多いのだとか。

普段あまり使わない物を物置に収納し、部屋を広く使うため、
庭を重宝してくれるのだそうです。

加えて、
私の聞いている例では、
専用庭をつけた１階の部屋の場合、
他の階の部屋と同じ賃料で入居者が決まるばかりか、
それらよりも先に埋まることさえ多いとのこと。

ただし、
スペースさえ設ければよいというものでもなく、

雑草予防のため、
防草シートを敷いた上に砂利を重ねておくなど、
工夫はしっかりすべきとのことでした。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週水曜日の続きです。

更新料の負担を嫌って、
更新時に退去する入居者は少なくありません。

そんな中、
オーナーさんから更新事務手続きをまかされている不動産会社が、
オーナーさんに黙って勝手に
入居者から更新料とは別に、
更新事務手数料を上乗せして取っていることがある！

もちろん、オーナーさんから事務手数料として
更新料の半分を受け取っているのにもかかわらず・・・。

その結果、
更新時期が来るとほとんどの入居者が退去してしまい、
空室が頻繁に発生し、オーナーさんの収益が悪化・・・。

そんな困った事例について、先週はお話しをしたところです。

今回は、
今後、更新料をどうするべきか、
オーナーさんが検討してみる価値のある
対応について、書かせていただきます。

ひとつめのご提案は、「更新料を廃止する」・・・（１）

賃料１ヶ月分の更新料・・・とはいっても、
多くの場合、これまでにも触れましたが、
「その半分を不動産会社へ事務手数料として渡す」
約束になっているのが現状です。

特に、
空室が出ると苦戦が予想される物件の場合、

更新料をきっかけとして、
空室が生じる可能性に怯えるよりは、

０．５ヶ月分の収入はすっぱりとあきらめ、
「契約更新をゼロ」にする。

そのことで、
各入居者にはなるべく長期にわたって住んでもらうことを
期待する。

こちらの方が、得策といえるかもしれません。

ただし、この方法には
ハードルが存在します。

管理会社に更新手続きを委託している場合、
管理会社が「更新料ゼロ」を拒むと思われることです。

更新手続きの事務手数料は、
２年に１度の家賃の半月分といっても、
管理会社にとって大切な収入源です。

平均家賃7万円で1000戸を管理していれば、
退去や空室がないと仮定した場合、
管理会社が手に入れる事務手数料は年間１７５０万円です。
（１０００戸÷２年に１度×事務手数料３．５万円＝１７５０万円）

これまで通り管理会社に管理を委託しつつ、
更新料を廃止したいという場合、
「今後の更新事務に対する報酬をどうするか？」
話し合わなければならないことになるはずです。

入居者に別途、更新事務手数料だけを
求めるという手も考えられます。
たとえば更新料を０．５ヶ月分とするなどです。

あるいは、
財布の痛む話ですが、
入居者からはもらわずに、
オーナーさんが、不動産会社に手数料を払う、
という方法もあります。

ふたつめのご提案は、
「契約更新は不動産会社を通さずに行う」・・・（２）

オーナーさんが直接、自ら入居者と連絡を取り合って、
更新手続きをおこない、
不動産会社はこれにかかわらない方法です。

よって、
不動産会社への手数料云々・・・といったものは、
一切何も生じません。

この実現は、自主管理のオーナーさんにしか
無理かもしれませんが、
契約更新を不動産会社を通さずに行うことで、
更新料をゼロにすることが容易になります。

不動産会社を通さず、更新料をゼロにすれば、
「更新料が入居者退去のきっかけとなる懸念」
「不動産会社による入居者からの手数料無断徴収への心配」
いずれもが、
完全に解消されるかたちとなるわけです。

もちろん、
契約更新しようとしている入居者がどんな人かによっては、
やはり、
間に第三者を立てた方がよいこともありますが、
通常、そうした例は多くないでしょう。

一方で、
更新にかかわる実作業といえば、意外と簡単なもの。
新しい契約書をつくることくらいです。

しかも現在は、
標準的な契約書のひながたを
インターネット等で入手することも容易。

こんなことを書くと、
不動産会社さんに怒られるかもしれませんが、
実際にやってみれば、さほど難しくはありません。

これは、自主管理オーナーである私が、
実際にやってみての感想です。

ところで、
（２）の「契約更新は不動産会社を通さずに行う」
を選択する場合、当然のことですが、
必ず（１）の「更新料を廃止する」を組み合わせなければ
ならないわけではないのです。

更新料を設定しても、もちろん構いません。

その場合は、
これももちろんのこと、
全額をオーナーさんがいただくことになります。

たとえば更新料を０．５か月分にして
それをオーナーさんが全額受け取るのも、
ひとつの方策かと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「更新の際、これをきっかけに退去してしまう入居者が
多いことに悩んでいます。やはり更新料のせいでしょうか。
更新料をもらうのは、やめた方がよいのでしょうか」

とのお悩みです。

なお、
このお悩みをお寄せくださったオーナーさんは、
退去されていく入居者に対して、
その理由をお尋ねになったことはないそうです。

よって、原因を更新料のみと決めつけるわけにはいきません。

ですが、確かに、
「賃料１ヶ月分もの更新料を支払うくらいなら」
と、これをきっかけに退去してしまう入居者は少なくないと
言われています。

そのため、
先日最高裁判決の出た「更新料裁判」の推移、結果などに
かかわらず、
最近は更新料を廃止するオーナーさんもわずかに増えています。

（参考記事：
「更新料裁判・更新料が最高裁で「有効」と判決されたことについて」）

さて、
以上をふまえた上で、

ほかにも、
更新料と入居者の退去にかかわっては、
こんな問題が起きていることも、お伝えしておきたいと思います。

それは、
入居者の募集を仲介する不動産会社が、

「更新時、オーナーさんに黙って入居者から、
更新料１ヶ月分とは別に、事務手数料を勝手に取っている」
ことがある・・・！

と、いう残念な事実です。

たとえば、
いつも仲介だけを依頼され、管理を委託されていない
ある不動産会社、

契約更新の際、

・更新料として、入居者から賃料の１ヶ月分をもらい、
・その半分をオーナーに渡し、
・残りの半分を事務手数料（契約更新にかかわるオーナーの
　手間を代行することへの手数料）
　として、徴収していました。

ここまでは、よく耳にされると思います。

オーナーさんと不動産会社との合意にもとづいて、
よく行われていることです。

ところが、
この不動産会社の場合、
上記に加え、オーナーさんには何も告げないまま、

・入居者からも、更新事務手数料として０．５ヶ月を徴収

していたのです。

つまり、
オーナーさんから事務手数料をもらいながら、

さらに入居者からも、
事務手数料をこっそりもらっていたのです。

こうなると、入居者としては、ますますの出費です。

契約更新のために一度に払わなければならないお金が、
賃料の１．５ヶ月分にもなってしまうわけですから、

「こんな額を払わされるくらいなら、新しい物件へ引っ越そう」

当然、そう考えることにもなりやすいわけです。

さらにこうした場合、不動産会社は、
往々にして、
たとえ入居者が「退去」を選んでしまっても、

「それでもよい」
と、判断しています。

その物件があとでまた埋まる際には、
取り逃した事務手数料の代わりに、

「どのみち新たな仲介手数料が入る」と、踏んでいるからです。

結局、
損をするのは何も事情を知らないオーナーさんです。

空室期間が生じることによる、収入減のダメージばかりを
そのまま被ることになるわけです。

不動産会社が、
きちんとオーナーさんにことわった上で、
合意を得て、
上記の行為を行っているのならば仕方がありません。

ですが、
ひどいことに、

「告げずに黙ってやっている」
場合があるのです。

「私の物件、どうも更新をせずに出て行く入居者が多くて・・・」

と、日頃お感じのオーナーさんは、

以上のようなことが、ひょっとして行われていないか、
ぜひ注意を払っておいた方がよいでしょう。

その結果、
「残念なことに、そのとおりのことを不動産会社がやっていました」
と、いう場合はどうすればよいのか？

お話を来週へ続けたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「税理士さんを変えようと検討中です。
相続に向けてのことなのですが、どんな人を選ぶべきでしょうか」

とのご質問です。

もっとも大切なことがひとつあります。
ぜひ、
「相続に強い税理士さん」を選んでください。

「あたりまえのことだ」と、言われそうです。
ですが、そうでもないのです。

「税理士さんといえば、皆、相続に詳しい」
と、誤解されている方が、案外少なくないのです。

しかし、実際はそうではありません。

「相続に強い」、「詳しい」、
あるいは「相続を専門としている」という税理士さんは、
実は、ごくわずかです。

税理士さんの登録者数は約７万人。
一方、
１年間における相続税申告件数は約５万件です。

つまり、単純計算で、
税理士さんひとりあたり、約０．７件の申告になります。

この数字からも類推ができるように、

「１年間に１件も相続税の申告を担当しない」
と、いう税理士さんが、
実は沢山いるのです。

すべての税理士さんが相続に詳しいわけではない、
と、いうことを
まずはご理解いただくことが重要です。

ちなみに、
税理士試験では、
必修課目に相続税が含まれていません。

ですので、
聞くところによると、
相続税のことを勉強しないまま税理士になる人も
中にはいらっしゃるのだそうです。

そこで、
相続に強い税理士さんの選び方ですが、
私は、

「１年間に最低３件は相続税の申告を担当している税理士さん」

をお選びになることをおすすめしています。

できれば年間１０件以上をこなしているくらいの方が
よいでしょう。

相続税専門の税理士さんであれば、
年間２０件以上は、
相続税の申告を担当されるとのことです。

また、
特に個性の強い特殊な不動産をお持ちの方は、

相続に加えて、
「不動産にも強い」税理士さん、

あるいは、
「不動産鑑定士と提携している」税理士さんをお選びください。

そうなると、
選定のハードルがますます上ってしまいそうですが、

基本として、
相続税の申告を数多くこなす税理士さんならば、
「不動産にも強い」
と、いう場合が多いようです。

うっかり、
相続が苦手な税理士さんに相続税の申告を依頼すると、
本来払わなくてもよい税金を払わされてしまうことがあります。

一方、
ある相続税に強い税理士さんによれば、

「土地の評価を徹底的に見直すことで、
７割前後の人が、普通に評価した場合の額よりも、
相続税を低く抑えられる」

とのこと。

そこで気になるのが、
「低く抑えることが出来た分の額」ですが、
なんと、
数千万円にのぼる場合もあるというから、驚きです。

ほかに、
挙げておきたい大切なこととして、

まず、手数料があります。
税理士さんによって異なりますので、必ず事前に尋ねましょう。

ちなみに、
一度納めた相続税の還付を税理士さんに手伝ってもらう場合、
手数料は「成功報酬型」となるのがほとんどのようです。
その額は、
やはり税理士さんによって大きく異なります。
手数料が思ったより割高になることも少なくないことを
知っておいてください。

また、もちろんのことですが、
税理士さんの人柄や、互いの相性も大事です。

事前にしっかりと話し合って、
そのあたりを見極めてください。

なお、
依頼先となった税理士さんのところへ、
その後、
頻繁に足を運ぶ必要は、大抵の場合生じません。

ですので、先方の事務所が家から遠くても、
通常は大丈夫です。

地方都市に暮らすオーナーさんが、
新幹線で１時間以上もかかることを厭わず、

東京の「相続に強い税理士さん」に仕事を依頼しているケースも、
少なくはありません。