こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「地震保険とはどんな保険なのか、わかりやすく教えてください」

とのご要望です。

このブログでは、
賃貸住宅オーナーの皆さんへ、
地震保険への加入をおすすめする内容の記事を
これまでに幾度か掲載させていただいています。

では、
「その『地震保険』とはどんな制度なのか？」

概要など、
「よく知っている」という方は、
意外に多くはないかもしれません。

今週は、
地震保険制度の概要とポイントについて、
簡単におさらいすることといたしましょう。

■地震保険の概要

１．地震保険は、政府がバックアップする公共性の高い保険です。
　　保険会社が負う保険責任を政府が再保険しています。

２．火災保険とセットで加入します。
　　地震保険は単独での契約ができません。火災保険に付帯して
　　契約を結びます。

３．対象は居住用の建物と家財（生活用動産）です。
　　「専用店舗や事務所等、住居として使用されない建物」ほか、
　　対象外とされるものがありますので要確認。

４．保険金は、３の建物と家財に対し、全損、半損、一部損の
　　各損害状況に応じて、支払われます。

５．建物については、主要構造部（柱、基礎、屋根、外壁）の損害に
　　対して保険金が支払われます。
　　壁クロスだけの被害といったものは対象外です。

■知っておきたいポイント

１．地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする
　　損害を補償する保険です。
　　一方、火災保険だけでは、これらが補償されません。
　　（地震による火災や地震により延焼・拡大した火災による損害、
　　地震による津波被害・土砂災害等）
　　そのため、こうした被害、さらには地震による漏水被害なども
　　懸念される都市部では、地震保険は特にその重要性を増します。

２．地震保険の加入率は２３％（平成21年：損害保険料率算出機構）。
　　「高い、割に合わない」と思っている人が多いと言われています。
　　賃貸住宅オーナーさんに対し、加入を勧めないハウスメーカーや
　　管理会社もあるとのこと。しかし、それは上の「１」のとおり、
　　大きなリスクを呼び込んでしまう判断と言っていいでしょう。

■その他、コストなど

１．地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の３０％～５０％の
　　範囲内で決めることが可能です。
　　但し、限度額があり、建物は５千万円、家財は１千万円です。
　　（集合住宅の場合、建物は、ひと部屋あたり５千万円です）

２．保険料は、所在地と建物の構造によって異なります。
　　ちなみに、東京、神奈川、静岡は、一番高額なグループに
　　入っています。

３．建物の免震・耐震性能によって保険料が割り引かれます。
　　たとえば「昭和56年6月1日以降に新築された建物である場合、
　　10％」など。

４．地震保険料は、所得控除の対象となります。
　　所得税から最高５万円、個人住民税から最高２万５千円となって
　　います。

５．なお、保険金の使い道は自由です。
　　外壁にひびが入り、「一部損」分の保険金が出たので、
　　室内のクロスを貼り替えたというオーナーさんもいます。
　　お金はもらったが「修理しなかった」という方も。

いかがでしょうか。

上記でも少し触れましたが、地震保険については、

「一部損（建物では損害額が時価の3％以上20％未満）に
認定される場合が多く、
しかも、それでは保険金は契約金額の５％止まり・・・。
割が合いそうにない」

と、感じていらっしゃる方が多いと言われています。

確かにそれも言えないことではないのですが、
それでも、

「自己破産しないための必要資金確保の手段として、」
備えを講じておく。

これも、
考え方のひとつといえるでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸経営の法人化が、税金面で、
また相続対策としても有利と聞きました。
具体的にどんなメリットがあるのか、デメリットはないのか、
知りたいと思っています」

とのご質問にお答えする第二週目です。

今回は、
賃貸経営の法人化を考えるとき、
ぜひ心得ておきたいデメリット、

さらに、
想定される会社の形態について、
お話ししたいと思います。

■法人化の主なデメリット

賃貸経営の法人化にはいくつかデメリットもあります。
その主なものは、諸費用と手間の増加です。

まず、
会社設立にあたっては登記代など諸費用がかかります。
また、
個人所得と法人所得とを明確に区分する必要がありますので、
個人経営の時よりもさらにしっかりと、
経理帳簿をつけなければなりません。

税務申告は税理士に頼まざるをえなくなるため、
その分の費用も増えることになります。

さらに、
会社がたとえ赤字であっても、法人住民税という
地方税が年7万円ほどかかります。

認められる交際接待費の限度額は６００万円で、
使った金額の９割までしか経費として認められません。

ほかにも細かい注意点がありますが、
ざっとまとめると、以上のようなところとなります。

■設立される会社の形態

主な方式を三つご紹介します。

１．法人が賃貸住宅を管理する方式

　オーナーと法人が管理委託契約を結び、
　法人が賃貸物件を管理して、管理報酬を得る方式です。
　一般的に管理報酬は家賃の５～１５％程度です。

２．法人が一括借り上げする方式

　オーナーから法人が賃貸住宅を一括借り上げし、
　入居者に転貸する方式で、
　法人は「１」よりも高い管理報酬を得ることができます。

３．法人が建物を所有する方式

　オーナーから法人が賃貸住宅の建物を取得し、
　業務を行う方式で、
　賃料の全額が法人の収入となります。

　この場合、法人がオーナーから建物を「簿価」で取得すれば
　オーナーには譲渡益が生じません。
　敷地については「無償返還届出」を税務署に提出することで、
　「借地権の認定課税」を回避します。

　（この辺りの詳しいことについては税理士などの
　専門家にお尋ねください）

　また、相続が発生した段階で、法人が相続人から敷地を
　買い取る場合、
　相続人が相続税の「取得費加算の特例」を活用すれば、
　所得税・住民税の税負担を抑えることができます。
　相続人はこの資金を相続税の納税資金に充てると
　よいでしょう。

いかがでしょうか。

以上、二週にわたってお話しをしてきましたが、
これらはあくまで「基礎編」とお考えください。

賃貸経営の法人化による納税対策、相続対策について、
その実効性を明確なものとするためには、
実際には、
さらに高度な専門知識が必要です。

検討される際は、
必ず専門家へのご相談を！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸経営の法人化が、税金面で、また相続対策としても
有利と聞きました。
具体的にどんなメリットがあるのか、デメリットはないのか、
知りたいと思っています」

とのご質問です。

今週と来週の二回にわけて、
賃貸経営の法人化、そのメリットやデメリットについて、
お話ししたいと思います。

いただいたご質問のとおり、
納税対策のほか、相続対策も見込んで、
賃貸経営を法人化するオーナーさんが増えています。

一定以上の規模で賃貸経営をされている方は、
不動産管理会社を設立することで、
所得税の節税と、相続税の納税資金の準備に
役立てることができます。

不動産所得（家賃収入から経費を引いた金額）が、
（税理士さんによって見解の異なる場合もあるのですが）
１０００万円を超える場合などは、
法人化によって、こうした効果を得ることができます。

では、
法人化の主なメリットを整理してみましょう。

■法人化の主なメリット

１．「給与所得控除」で所得税が減る

　個人の場合、賃貸経営の所得は不動産所得になりますが、
　会社を設立して役員報酬として受け取れば、
　給与所得控除の適用を受けることができ、
　個人経営の場合よりも有利になります。

２．所得の分散で所得税が減る

　個人経営の場合は、収入は全て個人事業主１人の収入になり、
　納める所得税・住民税が多くなってしまいます。
　しかし、会社経営の場合は、
　自分だけでなく親族も役員にすることができ、
　会社が得る不動産所得を役員報酬として支払えるので、
　所得が分散できます。
　所得税は累進税率が適用されるので、
　分散されることで税率が下がり、
　税金額の総合計が少なくなります。
　役員報酬は、別居している親族にも支払うことができます。
　もちろん賃貸経営にかかわっていることが条件です。

３．相続財産の増加の防止、納税資金の準備ができる

　相続人と被相続人を役員とする会社を設立し、
　役員報酬を支払うことによって、
　被相続人の財産を増やさず、かつ相続人の財産を
　増やすことができます。
　相続人は役員報酬を相続税の納税資金として
　蓄えることが可能になります。

４．事業の引き継ぎがスムーズに

　法人化によってお金の流れが明確になるため、
　後継者である子どもさんに賃貸経営を引き継ぎやすくなります。
　子どもさんを代表にすれば、
　後継者としての自覚も高まるでしょう。

５．認知症対策にも

　親御さんが高齢となって、不幸にして認知症に・・・
　となれば、財産を動かすことが難しくなりますが、
　法人化によって法人所有の財産にしておけば、
　その心配はなくなります。

６．生命保険料を経費に。死亡退職保険で相続対策も

　生命保険は会社契約ができ、被相続人を被保険者、
　会社を保険金の受取人とし、
　会社が保険料を支払う、という契約を結べます。
　個人で契約した場合は確定申告時の生命保険控除しか
　受けられませんが、
　会社契約であれば、掛け捨て型保険の保険料を
　全額経費にすることができます。

　役員退職金の準備のための保険も、結果的には経費となります。
　死亡退職金は５００万円×法定相続人の数まで非課税となります。

　想定される次回の税制改正では、
　個人契約の生命保険の場合、非課税となる法定相続人の条件に
　きびしい制限が加わりますが、
　法人契約における死亡退職金の取り扱いは、
　これまでと変わりません。
　保険金は納税資金や遺産分割調整資産として
　活用するとよいでしょう。

７．役員全員が小規模企業共済に加入できる

　小規模企業共済は、自営業者や小さな会社の経営者の
　退職金準備や廃業時の備えになる制度です。
　個人事業者の場合は一人で加入せざるをえませんが、
　会社の場合は役員全員が加入できます。
　掛け金が所得から全額控除されるので節税効果が高く、
　死亡退職金は納税資金に充てることができます。

いかがでしょうか。
以上、賃貸経営の法人化にともなうメリットを紹介しました。

来週は続けて、

・法人化の主なデメリット
・賃貸経営の法人化において、設立される会社の形態

について、
お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「心配されていた更新料裁判が最終決着したと聞きました。
入居者側が敗訴、更新料は有効と認められたそうですが、
事実ですか？」

とのご質問です。

答えは、「事実です」。

やや古い話になってしまいましたが、
更新料裁判が去る７月１５日に最終決着し、
最高裁判決で、
「更新料は有効」とされました。

更新料の返還を求めた入居者側の敗訴が確定しました。

焦点であった消費者契約法１０条には違反しないと
されました。

オーナーズ・スタイル編集部では、
早速、
貸主側の弁護団の首都圏担当である久保原弁護士に
お話をおうかがいし、

その内容を
９月上旬発行のオーナーズ・スタイル秋号（２４号）に
掲載させていただきました。

更新料は、
首都圏や関西圏などの一部地域での商習慣です。
しかし、その大部分は、
まともな大人と大人による、
しっかりとした理解があった上での合意です。

そして、
それらはおそらくすべてが、
契約書という目に見えるかたちになって、
入居者に示されているはずです。

であるのに、
何年もあとになってから、
しかも退去してから、「無効だ！」と言い出す。

そんなものが「正義」であれば、
この世に正義は存在しないことになる。

私はずっとそう思ってきました。

もちろん消費者契約法によってこそ、救われる正義も、
世の中にはあるでしょう。

しかし、
今回の問題は、明らかにそれとは違います。

ところで、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていたら、
更新料は、
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降の
受領分すべてが、
返還義務の対象となっていたでしょう。

多くのオーナーさんが、
これによって、深刻な立場に立たされることになったはずです。

仮に、賃料８万円で、入居者は平均４年居住。
その間１度の契約更新をしていたら、

平成１３年４月１日から１０年超、経っていますので、
ざっくりと、３回の契約更新があったと仮定できます。

更新料は、賃料１ヶ月分として８万円。

８万円×３回＝２４万円。
１０室の物件であれば、２４０万円となります。

一方、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの平均所有戸数は、
２２室です。

賃料が平均８万円であれば、合計で５２８万円。
巨額といってよいでしょう。

ギリギリの経営を続けるオーナーさんも少なくない中、
５２８万円をすぐに支払える方など、
一体何割いるでしょうか。

さらに、問題はまだありました。

更新料は、
必ずその全額が、
オーナーさんの手元に入っているわけではありません。

多くのオーナーさんがご存知のように、
不動産会社などに更新事務を依頼していた場合、
一般的には、
事務手数料として、半額を不動産会社が受け取っています。

その場合、オーナーさんの手元には、
賃料の半額、
０．５ヶ月分しか入っていないのです。

そうなると、
もしも今回の判決が「更新料無効」となっていた場合、

「更新料の半分を返す義務が不動産会社に課せられていた・・・？」

いえ、
そうではないのです。

この場合、
更新料としての賃料１ヶ月分は、
あくまでオーナーが受け取っているもの。

その中から、
「事務手数料」として、
不動産会社に０．５ヶ月分が支払われている・・・と、
解釈されるのです。

不動産会社が受領しているのは更新料ではなく、
あくまで、事務手数料なのです。

従って、
先ほど挙げた「２２室所有」のケースでは、
オーナーさんが実際に受け取ったと想定される金額は、
２６４万円。

にもかかわらず、
倍の５２８万円を返還しなければならなくなっていたわけです。

以上のとおり、
今回の判決が「更新料有効」となって本当によかったと、
私は思っています。

高裁判決の段階では１勝３敗と負け越していました。

しかし、
最高裁で逆転です。

久保原弁護士をはじめとする弁護団の皆さんに、
心よりの感謝を申し上げたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先週は、
「大地震で賃貸住宅が被災。入居者が被害を被った・・・
という場合のオーナーの責任について教えてほしい」

とのご質問に答え、

「阪神・淡路大震災の際、賃貸マンションが被災して
１階部分が押しつぶされ、入居者の方が亡くなった」
という悲しい事態について、

裁判所がオーナーさんに対し、
厳しい判断を下した、
その理由について、お話しをさせていただきました。

今週は続けて、
賃貸住宅が被災した際に起こることが考えられる
責任問題などについて、
さらにいくつかのケースに触れてみたいと思います。

■建物が全壊！賃貸借契約はどうなる？

　・・・全壊となればもはや契約の目的を達成できません。
　　　賃貸借契約は終了です。

■建物の損壊によって入居者の家財が壊れた！
　オーナーに損害賠償の義務は？

　・・・先週の解説があてはまるケースです。
　　　判定が難しいケースもあると思われますが、
　　　「瑕疵」のない通常の建物であれば、オーナーさんに
　　　損害賠償の義務は生じないでしょう。

■建物が半壊！入居者は行き場がなく留まっているが、
　物件は通常の使用ができない状態。
　それでも家賃はもらえる？

　・・・賃貸借契約の目的を達成できないことになりますので、
　　　オーナーさんは賃料を請求できないことになるでしょう。
　　　一方、入居者は、同じ理由から、
　　　契約を即刻解除することができます。

■建物が津波による浸水で水浸しに！
　入居者から仮り住まいのためのホテル代を請求された！

　・・・津波による浸水であれば、通常、オーナーには
　　　被害に対する責任は生じません。
　　　ホテル代を支払う必要はないでしょう。
　　　但し、使用できなくなった部屋の賃料を請求することも
　　　できません。

■地震で電気・ガス・水道が長期間ストップ！家賃の請求はできる？

　・・・地震被害による停止であれば、これらにオーナーの責任は
　　関連しないのが通常と考えられます。
　　その場合、長期間の停止によって生ずる損害については、
　　入居者と、各インフラ事業者との契約にかかわる
　　問題となりますので、そうであればもちろん、
　　家賃の請求はできることとなります。

■建物の一部が損壊！修繕すれば入居者はこのまま住めるが、
　この際、ぜひ建て直したい。
　退去費用などはオーナーが負担すべき？

　・・・修繕費用が「取り壊し＋再築」にかかる費用よりも
　　高額になるのであれば、
　　「使用収益が不可能」と考えられ、賃貸借契約は
　　その目的を達成できないこととなって終了です。
　　一方、修繕費用がそれほどかからず、建て直しは
　　オーナーさんの都合とみなされる場合、
　　引っ越し費用等の負担は避けられないでしょう。

■屋根瓦が落ちて入居者の車が破損！オーナーに
　損害賠償の義務あり？

　・・・これも先週解説の「瑕疵のある・無し」の判断によって
　　わかれるケース。弱い地震なのに落ちた場合は、
　　「設置保存の瑕疵」が認められる可能性があり、
　　その場合、オーナーに賠償責任が発生します。
　　車の修理費用か、被害当時における被害車両の時価、
　　どちらか低い額までを賠償することになるでしょう。

■家具が倒れて部屋の床が破損！修繕費用を入居者に
　請求できる？

　・・・強い地震の場合、家具が倒れたのは致し方のないこと。
　　破損した床の修繕費用はオーナーさんの負担です。
　　一方、揺れが弱く、通常であれば家具は倒れない筈が、
　　入居者の置き方が悪かったために倒れたような場合、
　　「入居者に落ち度があった」ことになります。
　　実際には証明することが難しいと思われますが、
　　修繕費用を請求できる可能性があります。

■建物の外壁や室内の壁に亀裂が生じたが、
　入居者の生活に支障を及ぼすことはまったくない。
　しかし入居者が家賃の値下げを要求してきた場合、
　それに対応する義務がある？

　・・・通常の生活に支障がないのであれば、
　　値下げに応じる義務はありませんが、
　　すみやかに修繕などの対応をしなければ、
　　入居者に退去されてしまうというケースが、
　　今回の震災の被災地で多く見受けられました。