こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「大地震で賃貸住宅が被災し、入居者が被害を被った場合の、
オーナーの責任について教えてほしい。
物件が損壊し、入居者の方が亡くなったり、
怪我をされたりしたら、
オーナーは責任を問われるのでしょうか？」

とのご質問です。

このことに関しては、たびたび引用される判例があります。

「神戸地裁平成１１年９月２０日判決」
です。

阪神・淡路大震災によって賃貸マンションが被災、
１階部分が押しつぶされ、
複数の入居者が亡くなった事件について、

地震だけでなく、
「建物の瑕疵」もこの事件に「寄与」したと裁判所が判断、

瑕疵があったとされる建物の所有者、
すなわちオーナーにも、
多額の損害賠償義務が課されました。

ちなみにその額は、１億２千万円を超えています。

少し背景をお話ししましょう。

建物は、昭和３９年に建てられたものでした。

それをオーナーさんが昭和５５年に取得。
賃貸住宅として、
入居者に貸していました。

ところが、
この建物には、実は安全上の問題がありました。

壁厚や壁量が不十分、
鉄筋の量が不十分、
壁と柱が十分に「緊結」されていない・・・

といった、
いわゆる欠陥を含んでいたものだったのです。

これについて、裁判所は、

「建物が通常有すべき安全性を備えていれば、
倒壊するにしても、その状況は大いに異っていたはず」

「よって、入居者の死亡は不可抗力によるものとはいえない」

と、判断しました。
その上で、オーナーに責任を求めました。

その割合は５割。すなわち半分です。

裁判所は、
この事件による入居者の損害について、

「建物の問題と地震とが競合して原因を成したもの」
「欠陥を含んだ建物による損害への寄与度は５割」

であるとし、

建物の所有者であるオーナーに、損害全体の半分に当たる額の
賠償義務を課したわけです。

この判決には重要なポイントがあります。

それは、
物件に、欠陥すなわち「瑕疵」があったことです。

この判決でオーナーに課せられたのは、
主として、
「瑕疵」のある建物が、他人に損害を及ぼしたことによって発生する、
土地工作物責任（民法７１７条）」
と、いうものでした。

逆に言えば、
この建物が、何ら瑕疵のないものであったならば、
入居者の受けた損害は、

「そのすべてが地震によるもの」
となり、

オーナーは責任を問われなかっただろう・・・と、
いうことにもなるのです。

そこで問題は、

「一体何が、物件に『瑕疵』があるか無いかを別ける基準に
なるのか？」

と、いうことになりますが、

多くの専門家は、
「耐震基準を満たしているかどうか」

が、その基準となる旨、見解しています。

すなわち、
この事件のような事例の場合、

建物に瑕疵があるといえるかどうかは、
基本的には、
「建築当時の耐震基準を満たしていたか否か」
により判断されます。

耐震基準は、
ご存知のとおり、昭和５６年の建築基準法改正によって、
旧来のものから、
新しいものへと移行していますが、

賃貸されている建物が、
正しく建築時の基準を満たしている建物であり、

なおかつ、その後、
安全性に問題のあることが確認されていなかった場合は、

「地震で倒壊、入居者に死傷が生じた・・・」
と、いった場合も、
オーナーさんがその責任を問われるといったことには
なりにくいでしょう。

先ほどの、阪神・淡路大震災で１階が押しつぶされた
昭和３９年築の賃貸マンションの場合は、
昭和３９年当時の耐震基準も満たしていなかったために、
責任が問われたともいえるわけです。

ただし、
気をつけたいことがあります。

それは、こんなケースです。

「その建物が、古い耐震基準を満たしてはいるものの、
現在、あらためて、新たな基準も満たすよう、
法令などによって、耐震診断、改修などが求められている
ものである場合・・・」

たとえば例として、
３階建て以上で床面積の合計が1000㎡を超える建物の多くが、
この対象に入ります。

こうした場合、
定められたところの措置を怠っていると、
建物に「瑕疵」があるものと認められてしまいかねません。

また、ほかにもこの例のように、
法令などで、
「新たな基準を満たすよう、措置を求められている」
建物がありますので、

オーナーさんは、決してたかをくくらず、
ご所有の物件がそうした条件に該当していないかを
積極的に確かめておくべきでしょう。

もちろん、
それ以前に、
法的な義務のあるなしにかかわらず、
物件の耐震診断をしっかりと受けておくことは、
入居者の命をあずかるオーナーさんのつとめであるということも
できます。

耐震診断、そして必要となれば改修。
ぜひ、積極的に、
すすめていきたいものです。

なお、来週は、
今週の続きとして、

賃貸住宅が被災した場合の賃料請求のあり方や、
入居者が被った物損にかかわる責任問題などについて、
お話しをいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週にひき続き、
「賃貸住宅管理業者登録制度」についての解説を
いたします。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その２
　・・・登録業者に課せられるルールには、オーナーにとっての
　　　メリットが多い

この制度にのっとって登録を行う事業者に課せられる、
主なルールを説明します。

１．「借主・貸主に対して、事業者は、
　管理内容の重要事項説明と書面交付を行います」

　現状でも約８割の管理会社が書面で管理内容を
　説明していますが、
　残る約２割は、口頭で済ませているようです。
　また、「書面」と言っても、自社で作成した独自のものを
　使っている会社が７割近くにのぼり、そのレベルには
　当然、差があります。
　今回の制度によって、各事業者が統一されたルールに
　基づく書面を交付するようになると、
　これらの比較、検討が容易になります。

２．「事業者は財産の分別管理をします」

　貸主に代わって入居者から預かる賃料や敷金等を
　事業者は「分別管理」します。
　すなわち、会社の口座とは別の口座で管理することが
　義務付けられるのです。
　ちなみに、国土交通省によれば、
　現状では、約２割が「分別管理」をしていません。
　こうした会社が倒産すると、
　賃料や敷金などの預り金が、オーナーにも入居者にも
　返ってこないという悲劇が起こります。
　実際に過去、そういった事例はいくつも生じています。

３．「貸主に対する定期的な管理事務報告義務」

　「管理会社から報告がない・・・」と、
　不満に思っているオーナーさんは少なくありません。
　今回の制度により、報告が義務付けられれば、
　事業者には、
　管理業務を誠実にこなすだけでなく、
　さらにそれらを記録する必要が生じます。
　管理会社のサービスレベルが、次第にボトムアップ
　されていくことが期待されるわけです。

４．「敷金精算の算定額の交付」

　原状回復費用の負担にかかわるトラブルが
　増え続けています。
　これを防止するために、事業者は、
　「算定の基準や金額」を書面で交付。
　貸主と借主の合意を得たうえで、
　事業者自身もこれを遵守します。

５．「事業者は年に一度、国土交通省に報告」

　事業者は、業務の状況や財産の分別管理の状況を
　年に一度、国土交通省に報告します。
　また、この報告書は、
　オーナーも借主も、閲覧することができます。
　管理会社の選定、また物件を選ぶ際の判断材料として、
　それぞれが、活用できます。
　事業者間の適正な競争が促されることによる、
　業界全体のレベルアップが期待できることとなりそうです。

６．それ以外にも・・・

　賃借人保護のためのルールとして、
　　・賃貸受託契約等に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止
　　・行き過ぎた督促行為の禁止
　サブリース業者に対するルールとして、
　　・賃貸借契約に関する重要事項説明と書面交付
　などが義務づけられる予定です。

■その３
　・・・管理会社の登録は任意・オーナーは登録の対象外

今回の制度の対象となるのは、貸主と管理契約を結ぶ、
「賃貸住宅管理業者」と「サブリース業者」です。

登録は宅建業の免許がなくとも可能。

また、「家賃債務保証会社」も、
貸主や管理会社から委託を受けて、
月額家賃を受領・送金する場合は、登録の対象となります。

一方、
自主管理をするオーナーは、登録の対象外です。

さらに、
登録は任意の制度であり、
登録申請するかどうかは各事業者の判断によります。
登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができ、
そのことでの罰則もありません。

しかし、そうは言っても、
制度が始まれば、
真面目な管理会社のほとんどすべてが、
登録を申請することになるでしょう。

一方で、
「管理している」と言いながら、
実際にはまともな管理の仕事をしていなかった会社は、
登録しない、
あるいはしたくともそのままではできないことになるでしょう。

■その４
　・・・質の低い管理会社の淘汰に期待

上記のとおり、
登録をしない事業者への罰則はありませんが、
登録した上でルールに違反した場合は、
「指導」、「助言」、「勧告」の対象となります。
さらに、罰則が適用され、「登録抹消」されることもあります。

またそれ以前に、
登録を受けた事業者は、
事務所ごとに、見やすい場所に標識を掲げることになります。

事業者名も公開されます。

その会社が、
「ルールに沿って適切に管理業務を行っている会社である」
こと、
逆に言えば、
「決まったルールを守らなければならない立場の会社である」
ことが、
広く、一般の目に明らかとなるわけです。

これにより、

自ら登録申請ができないようなサービスレベルの低い会社の
淘汰、
トラブルの減少、

ひいては業界全体のボトムアップが、
期待できることとなるわけです。

また、
この制度によって、業界に適正な競争原理が働くようになれば、
オーナーさんにとっては、
今後、
管理会社を選んだり、変更したりすることが、
よりスムースになるかもしれません。

そうなれば、とても喜ばしいこと。
メリットも大きいはずです。

ちなみに、
オーナーズ・スタイル（２０号、２２号）の読者アンケートで、
管理会社への満足度をお尋ねしたところ、
　
管理会社に・・・
　　非常に満足している　　７％
　　まあ満足している　　７１％
　　やや不満　　　　　　１８％
　　とても不満　　　　　４％

と、いう結果でした。

２２％の方が、大小の不満をお持ちです。

「できれば管理会社を替えたい・・・」
と、お考えのオーナーさんも、
この中にはたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

 

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　■ お知らせ ■
　いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
　弊社編集部夏季休暇に合わせ、
　当ブログは来週２２日（月）～２４日（水）まで
　お休みをさせていただきます。
　（２０、２１日＝土日は通常どおりの休載日です）
　よい夏をお過ごしください。　
　よろしくお願い申し上げます。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「『賃貸住宅管理業者登録制度』というものが始まるそうですが、
どんな内容なのでしょうか」

とのご質問です。
今週から来週にかけ、二週にわたって、
この制度についてお話しをしたいと思います。

「賃貸住宅管理業者登録制度」は、
平成２３年度中に施行する予定で、
国土交通省がその準備を進めている制度です。

　→参照：「国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度の概要」

今後の賃貸経営にどのような影響があるのか、
気にかけていらっしゃるオーナーさんも多いかもしれません。

そこで結論を先に言えば、
オーナーさんにとって、この制度にほぼマイナス面はなく、
逆に、プラスになることが多いようです。

「ぜひ、これをうまく活用していただければ・・・！」
と、考える次第です。

ところで、話が飛びますが、
私がこの「オーナーズ・スタイル」の仕事をはじめた頃、
「管理会社」や「管理」の定義がとても曖昧なことに、
大変、戸惑いました。

たとえば、
「うちは１０００戸管理しているよ」
と、おっしゃる不動産会社さんに、よくよく話を聞くと、

実は単に、
「空室が出たときに仲介の依頼が来る戸数」
のことだったりしました。

いつも仲介をまかされている物件、
それこそが、
この会社にとっての「管理物件」だったのです。

また、
会社ごとに、サービスの質に
かなりの差があることにも驚かされました。

たとえば、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんからの
深刻な相談を受けて、
「そんなにサービスレベルの低い会社が本当にあるのか・・・！」
と、信じられない思いをさせられたことも。

「この業態の生みの親（？）である不動産業界の
ある種の体質に遠因がある・・・？」

あるいは、
「ここ３０～４０年で急成長した、
歴史の浅い業態であるから・・・？」

理由はいくつも考えられますが、

正直なところ、
「こんな業界は、ほかにそうあるものではない・・・」

ため息をついたりもしたものでした。

もちろん、言い添えますが、
きわめてまともで立派な会社、
一生懸命がんばっている会社、がんばっている方も大勢います。

ですが、
それでも全体としては、
管理会社と、オーナーさんや入居者とのトラブルは、
いまだ、
残念ながら少なくありません。

そこでついに、行政が乗り出しました。

この「賃貸住宅管理業者登録制度」を皮切りに、
いよいよ、
賃貸住宅管理業界が整えられようとしています。

以下に、この制度のあらましを掲げましょう。

■賃貸住宅管理業者登録制度について・その１
　・・・増加するトラブルを減らすことが制度の目的です

この制度の大きなポイントとして、
「登録制」が挙げられます。

賃貸住宅管理業を登録制にして、
登録業者には明確なルールを義務づけます。

それによってトラブルを未然に防ぎ、
業界の健全な発展、
さらにはオーナーおよび入居者の利益保護をはかることが、
この制度の目的です。

登録制度が普及することで、
オーナーや入居者は、
適正な業務を行っている管理会社を選択するための
目安を得られます。

また、
賃貸住宅の管理にかかわる共通のルールが、
業界内、利害関係者間にひろく普及することで、
それぞれの相互理解が深まります。

賃貸住宅およびその管理にかかわるトラブルの減少が、
大いに期待されることとなるわけです。

背景をお話ししましょう。

国民生活センターに寄せられる不動産関係のトラブルが
増加しています。

中でも特に増えているのが、
既存の「宅地建物取引業法」の対象「外」となるトラブル。
それらの多くは、
「賃料」、「原状回復」、「更新料」といった、
「管理」の分野にかかわるものとなっています。

一方で、こんな数字があります。

現在、
日本の民間賃貸住宅は約1340万戸。
そのうち約83％（約1112万戸）が個人の所有。

そして、
個人所有者のうち約80％（約884万戸）が、
業務の全体、
または一部を管理会社に委託しています。

つまり、計算すると、
民間賃貸住宅の約66％が、
管理会社によって運営されていることになるのです。

加えて、現在、
賃貸住宅管理業を手がけている会社は、
全国に8万社もあると言われています。

すなわち、
「民間賃貸住宅の約６～７割を運営する８万社」・・・！

これらはもはや「無視できない」どころか、
「社会的にも大きな影響力を持つ存在」であると
いわなければなりません。

にもかかわらず、
賃貸住宅管理についての法律や、
統一されたルールはこれまで存在していませんでした。

オーナーさんと入居者を「仲介」する不動産会社は
宅地建物取引業法の規制を受けますが、
管理会社には、
そうしたものが無いのです。

やむことのない数多くのトラブルは、
「この点に大きな原因をかかえているようだ・・・」と、
私達同様、
行政も見たようです。

このたびの
「賃貸住宅管理業者登録制度」によって、
遅ればせながら、
そうした状態が改められようとしています。

（お話は来週に続きます）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・
「先日、入居者の方と立ち話。震災の話になりました。
首都圏でも大地震が起きて、ライフラインの復旧が
長引いたりした場合、どんな備えがあると安心でしょうね？
と、問われ、答えに詰まりました。
思えばうちは自主管理です。物件は私の家の隣にあります。
もしものとき、入居者の皆さんが最初に頼りとするのは、
私なのかもしれません。
災害への備えとして何が必要か、急いで知りたくなりました」

との声です。

ちなみに先日、こんな報道がありました。

マンション大手の「大京」さんが、
「今年の１０月以降、着工する１０階建て以上の
中規模マンションのすべてに自家発電設備を導入」
するというのです。
目的は災害などによる停電発生時における、
エレベーターの稼動電源の確保だそう。

さらに、
家庭用ガスボンベなどの災害用備蓄品についても、
その内容を増強、
7月着工のマンションから標準装備とするほか、
既存物件にも順次追加するのだそうです。

また、
マンション管理会社「穴吹コミュニティ」さんでは、
この６月、
「１１６５棟の管理受託物件すべてに対し、
エマージェンシートイレキットの配布を進める」
と、発表しています。

もちろん、
こうした企業による動きだけでなく、
３月の震災を受け、
おそらくいま各地で、数多くのマンション管理組合の皆さんが、
災害用の備蓄をどうするかについて、
真剣に話し合っているにちがいありません。

賃貸住宅でも、
オーナーさんの中には、
ご自分だけでなく入居者を救うことも含めた「備蓄」について、
想いをめぐらしておられる方も
当然いらっしゃることと思います。

それに対しては、
いまは、震災直後ということもあり、
いわゆる「サバイバル情報」が、
世の中に大量に出回っています。

私もそれらを見て勉強中ですが、

そうした中からひとつ、
「参考になるな」
と、感じたものを紹介したいと思います。

東京都千代田区さんの「防災ホームページ」、
その中にある、

「72時間(3日間)サバイバルのために必要なもの／こと」
というコーナーです。

よい点は、
「阪神・淡路大震災のとき特に役に立った」
と、いわれるものに、
印をつけてくれているところ。

被災時への備えを考える上で、
経験者の声ほど、貴重なものはありません。

また、
備えておくべきものとして重要なのは、
実は「モノ」ばかりではないようです。

たとえば、
「電気、ガス、水道の主バルブ・主スイッチの遮断方法」
「災害用伝言ダイヤルの使用方法」
「クレジットカード番号、会社名」

などなど、
知識やデータの備えも、しっかりおこなっておくべきなのです。

このサイトを見て、
そういったことにも、あらためて気付かせてもらえました。

→千代田区防災ホームページ
　「72時間(3日間)サバイバルのために必要なもの／こと」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・

「アパートをリフォームし、マーケットの拡大が期待できると
いわれている『ペット共生型』にしたいと思っています。
せっかくなので充実設備が自慢の物件にしようと、
あれこれ思案していたのですが、
知り合いのオーナーさんから、
『その設備は要らない、これも要らない』
『玄関脇のリードフックくらいがあれば十分ですよ』
などと、アドバイスを受けました。
『投資を極力抑えなさい』とのことです。
もちろん、お金がかからないことは大歓迎なのですが・・・
素直に従っていいのでしょうか」

とのご質問です。

アドバイスをくださったお知り合いのオーナーさんは、
実際、すでにペット共生型の物件を
経営していらっしゃる方なのでしょうか。

もし、そうであれば、
「投資を極力抑えなさい」は、
貴重な経験にもとづいた、ひとつの正解であるのかもしれません。

ペット共生型マンション・アパートに関しては、
私も最近、
あることをよく耳にするようになりました。

それは、
「過剰な設備は不要」
だということです。

極端に言えば、
お知り合いのオーナーさんがおっしゃるとおり、
物件のエントランスや各戸の玄関脇に、
愛犬のリードをかけるリードフックを
取り付けるくらいで十分なのだとか。

対して、
「うんちダスト」
などと呼ばれる犬のウンチを捨てる設備など、
実際に利用する人はとても少なく、

さらには、
よく見られるエントランス脇などの「足洗い場」さえも、

せっかくコストをかけて整備しても、
さっぱり使ってもらえないことがあるのだそうです。

一体、
どういうことなのでしょうか。

こうした設備が本当にペット共生型マンション・アパートに
必要ないのならば、
わざわざ費用を投じて設けた上、
維持管理のために賃料や管理費を上げる必要もないのです。

その答えは・・・
どうやら、ペットの種類にあるようです。

色々なペット共生型の物件がありますが、
その多くが、
基本として、
飼えるペットを小型犬に限定しています。

多くの小型犬の飼い主は、
ウンチは家のトイレで流すか燃えるゴミとして収集に出し、

散歩で犬の足が汚れれば、
エントランスから抱きかかえて部屋に入れ、
室内で足を拭くか、洗ってあげるかします。

「そのほうが楽で簡単。わざわざ外の洗い場を使うこともない」

のだそうで、
言われてみれば確かにそのとおりかもしれません。

最近のペット共生型マンション・アパートには、
聞くと、
なるほどと思わされるような、
すばらしい工夫が用意されていることがあります。

たとえば、
壁紙があらかじめ上下に２分割されていて、
ペットが傷つけやすい下半分だけを張り替えられる
ようにしている・・・

ペットがすべりにくい床材が敷かれている・・・

その床は、もちろん防音効果の高い仕様となっている・・・

これらは確かに、あれば、より良いのですが、
やはり上記のとおり、
飼われるペットのサイズ、運動量など、
場合によっては、
ぜひとも必要ということにはならないようです。

さらには、
ペット共生型マンション・アパートに住む人の半分ほどが、
実際にはペットを飼っていないという話もあって、

最近はハウスメーカーさんなどに聞くと・・・

「リードフック以外に目立った設備のないペット共生型が
増えていますよ」

そんなお話でした。

ですので、
今回、アドバイスをくださったお知り合いのオーナーさんへは、
ぜひ、もう一度、
その理由をお尋ねになってみてください。

その答えが、
私が聞いている上記のことに一致するようであれば、
参考にされる価値は十分にあると思います。